Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Центральный строительный рынок» обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании 43 531 руб. 00 коп., в том числе, 29 619 руб. 00 коп. – основной долг, 13 912 руб. 00 коп. – штрафные санкции за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 23.06.2011 года по 10.08.2011 года.

Определением суда от 07.09.2011 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Открытое акционерное общество "Пищекомбинат "Волжский".

Определением от 21.11.2011 года судом в порядке ст.49 АПК РФ удовлетворено ходатайство истца об увеличении размера исковых требований до 70 395 руб., составляющих: 30 615 руб. - основной долг, 39 780 руб. - штрафная неустойка.

Представителем истца в судебном заседании заявлено письменное ходатайство об уменьшении размера исковых требований до 30 632 руб. 00 коп., в том числе 13 342 руб. - основной долг за период с 01.06.2011 года по 23.06.2011 года, 17 290 руб. - штрафная неустойка за период с 24.06.2011 года по 01.11.2011 года.

По итогам рассмотрения заявленного ходатайства суд определил: ходатайство истца удовлетворить в порядке ст.49 АПК РФ.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на исковых требованиях по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика исковые требования в части взыскания суммы основного долга не оспаривал, заявил ходатайство об уменьшении договорной неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ.

Представитель третьего лица поддержал исковые требования «Центральный строительный рынок».

Изучив материалы дела, оценив и исследовав представленные доказательства, выслушав представителей сторон, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

При этом суд исходит из следующего.

Как следует из свидетельств о государственной регистрации права 73-АТ №73175, 73-АТ №73176, 73-АТ №73179 от 27.06.2008 года (л.д. 35-37), здание, назначение: нежилое, кадастровые номера 73:24:041611:27:0210280001, 73:24:041611:27:0210280002, 73:24:041611:27:0210280004, литеры А, А1-А12,а7-а12, Б, Б1, Д, Д3, Д4, Д5, Д6, Д7, д.1, расположенное по адресу <...> принадлежит на праве собственности Открытому акционерному обществу «Пищекомбинат «Волжский».

01.10.2010 года между Открытым акционерным обществом «Пищекомбинат «Волжский» (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Строительный рынок Центральный» (Арендатор) был заключен договор аренды без права передачи в собственность №05, согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: <...> общей площадью 2000 кв.м. (в зданиях по техническому паспорту литеры А, Б, Д) (л.д.27-28).

Указанное в договоре аренды имущество было передано Арендатору по акту приема-передачи от 01.11.2010 года (л.д.29).

Согласно п.4.1 срок аренды установлен сторонами 11 месяцев с момента подписания сторонами договора.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить в пользование арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ст. 607 ГК РФ). Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений". Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (Информационное письмо Президиума ВАС № 53 от 01.06.2000 года).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (ст. 607 ГК РФ).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Договор аренды недвижимости должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). При этом договор аренды зданий или сооружений обязательно должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 650 ГК РФ). Договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) при этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Пунктом 2.3 договора аренды №05 от 01.10.2010 года стороны предусмотрели право арендатора сдавать в субаренду предоставленные помещения.

01.10.2010 года между Открытым акционерным обществом «Пищекомбинат «Волжский» (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Субарендатор) был заключен договор субаренды без права передачи в собственность №05, согласно которому Арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование Субарендатору, а Субарендатор обязуется принять торговую площадь, указанную в п.1.2 настоящего договора и своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором.

Согласно п.п.1.2 - 1.4 договора передаче в субаренду по настоящему договору подлежит торговая площадь 37,91 кв.м., находящаяся на первом этаже корпуса №4, расположенного по адресу: <...> (далее площадь), согласно плану расположения арендуемых площадей (являющегося неотъемлемой частью настоящего договора – Приложение №1). В течение срока действия настоящего договора при наличии производственной необходимости Арендатор вправе изменять расположение арендуемых торговых площадей. Площадь подлежит передаче в аренду под реализацию непродовольственной группы товаров. Изменение указанной номенклатуры товаров может быть осуществлено только с предварительного письменного согласия Арендатора. Площадь подлежит передаче на основании акта приема-передачи. В течение двух дней после уведомления об открытии площадей стороны подписывают передаточный акт, который является неотъемлемой частью договора.

Указанное в договоре субаренды имущество было передано Субарендатору по акту приема-передачи от 01.11.2010 года (л.д.10).

Дополнительным соглашением от 23.06.2011 года стороны пришли к соглашению о расторжении договора субаренды №05 от 01.11.2010 года по инициативе субарендатора согласно п.6.10 договора с 23.06.2011 года (л.д.12).

По акту приема-передачи от 23.06.2011 года Субарендатор передал, а Арендатор принял торговую площадь 37,91 кв.м., находящуюся на первом этаже корпуса №4, расположенного по адресу: <...> (л.д.13).

Указывая на наличие задолженности по арендной плате ООО "Центральный строительный рынок" обратилось в суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с п.3.1 договора субаренды арендная плата составляет 500 руб. за 1 кв.м., общая сумма договора – 18 955 руб. в месяц. Стоимость услуг по уборке площадей не включается в сумму арендной платы, оплачивается на основании выставленных счетов, НДС не предусмотрен, поскольку Арендатор находится на упрощенной системе налогообложения. Размер арендной платы может изменяться Арендатором в течение срока действия договора аренды при условии письменного уведомления Субарендатора о повышении за 30 дней до предполагаемого повышения. Надлежащим уведомлением стороны признают один из следующих способов извещения: посредством отправления извещения почтой, телеграфом, путем передачи извещения сотруднику Субарендатора, в том числе продавцу (т.е. осуществляемому торговлю на арендуемых площадях), иным способом, позволяющим установить факт извещения. В случае несогласия Субарендатора с изменением арендной платы, Субарендатор обязуется немедленно по получении извещения письменно известить Арендатора о расторжении настоящего договора в одностороннем порядке согласно п.6.10 настоящего договора.

В обеспечение своих финансовых обязательств перед Арендатором Субарендатор вносит на расчетный счет Арендатора денежные средства в размере месячной арендной платы, предусмотренной п.3.1 договора, в течение трех дней с момента подписания настоящего договора, которые в случае истечения срока действия настоящего договора, расторжения настоящего договора по инициативе Арендатора будут засчитаны в счет арендной платы по фиксированной цене за 1 кв.м. на момент расторжения. При расторжении настоящего договора Субарендатором в одностороннем порядке согласно п.6.10 обеспечительный платеж Субарендатору не возвращается, принимается Арендатором в качестве возмещения причиненного таким расторжением ущерба.

Субарендатор производит оплату в следующем порядке: арендные платежи производятся до 25 числа текущего месяца за следующий месяц в размере 100% от суммы необходимых платежей, а также платежи по уборке за текущий месяц в размере 100% от сумы необходимых платежей. Оплата финансовых платежей производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендатора или путем внесения наличными денежными средствами в кассу Арендатора. Субарендатор считается исполнившим свою обязанность по внесению арендной платы за очередной месяц: в случае оплаты наличными – с момента внесения денежных средств в кассу Арендатора; при оплате путем перечисления на расчетный счет Арендатора – с момента поступления денежных средств на расчетный счет Арендатора (пункт 3.4 договора).

Как следует из пояснений представителя истца и представленных документов, у ответчика перед истцом имеется задолженность по оплате субарендных платежей за период с 01.06.2011 года по 23.06.2011 года в размере 13 342 руб.

При этом истец исходил из следующего расчета:

- арендуемая площадь - 37,91кв.м.,

- арендная ставка с 01.11.2010 года - 500 руб. за 1 кв.м.,

- ежемесячная арендная плата – 21 185 руб., в том числе: уборка помещений 2 230 руб.

- арендная ставка с 01.03.2011 года - 550 руб. за 1 кв.м., ежемесячно - 23 080 руб. в том числе уборка помещений (20 851 + 2 230 руб.).

- за период с 01.11.2011 года по 23.06.2011 года истцом оказано услуг, предусмотренных договором субаренды, на общую сумму 167 304 руб.

- оплачено ответчиком за указанный период - 139 350 руб.,

- недоплата составила 27 954 руб.

Расчет финансового обеспечительного платежа ИП ФИО1

1) по договору №78 от 07.02.2006 года: 10.02.2006 года по приходному ордеру №74 ФИО1 была внесена сумма 44 800 рублей, в том числе 22 400 руб. - арендная плата и 22 400 руб. - финансовое обеспечение (ежемесячная арендная ставка 22 400 руб.);

2) по договору №24 от 14.04.2009 года: 27.05.2009 года по приходному ордеру №335 ФИО1 была внесена сумма 100 000 рублей (ежемесячная арендная ставка 114 915 руб.);

всего ФИО1 финансовый обеспечительный платеж был оплачен в

сумме 122 400 рублей.

Согласно пояснений истца данная сумма засчитывалась в счет финансового обеспечительного платежа при заключении дальнейших договоров субаренды, начиная с 2006 года по настоящее время.

При расчете финансового обеспечительного платежа ФИО1 необходимо учитывать размер финансового обеспечительного платежа, внесенного ИП ФИО4, поскольку указанные лица совместно арендовали один торговый зал.

Расчет финансового обеспечительного платежа ИП ФИО4

1) по договору № 16 от 01.03.2009 года: 16.07.2010 года по приходному ордеру №471 внесена сумма - 10 026 руб. (ежемесячная арендная ставка 134 265 руб.), 09.07.2010 года по приходному ордеру № 458 - 13 000 руб., 01.04.2010 года по приходному ордеру №235 - 58 070 руб.;

всего ИП ФИО4 было внесено финансовое обеспечение в сумме 81 096 руб. из 134 265 руб. Недоплата составила 53 169 руб.

Общая сумма финансового обеспечительного платежа, внесенного за период с 2006 по 2010 год ИП ФИО1 и ИП ФИО4 - 203 496 руб. (122 400 руб. + 81 096 руб.);

Общая сумма обеспечительного платежа, подлежащего уплате ИП ФИО1 и ИП ФИО4 - 153 220 рублей (18955 руб. + 134 265 руб.).

Таким образом, размер переплаты составил 50 276 руб.

Из пояснений истца следует, что по обоюдному заявлению ИП ФИО1 и ИП ФИО4, поскольку они вместе арендовали один торговый зал и свои площади сами распределяли между собой, в июне месяце были откорректированы взаиморасчеты по арендной плате и финансовому обеспечению, применительно к условиям договоров, заключенных 01.11.2010 года, в связи с чем, сумма переплаты финансового платежа в размере 50 276 руб. была зачтена, в том числе: 35 664 руб. - зачет финансового обеспечении, списание дебиторской задолженности ИП ФИО4; 14 612 руб. - недоплата ИП ФИО1 за услуги, оказанные ей в мае 2011 года.

Таким образом, после зачета излишне уплаченного финансового обеспечения в счет имеющейся дебиторской задолженности за ИП ФИО1 числится задолженность по оплате субарендных платежей за период с 01.06.2011 года по 23.06.2011 года в размере 13 342 руб.

Представитель ответчика в судебном заседании 06.12.2011 года устно заявил о признании суммы основного долга в размере 13 342 руб. 00 коп.

На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов.

Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение (п.4 ст. 425 ГК РФ).

Поскольку ответчик не внес арендную плату в установленный договором срок, доказательств оплаты в судебное заседание не представил, требование истца о взыскании арендной платы за период с 01.06.2011 года по 23.06.2011 года подлежит удовлетворению в размере 13 342 руб. 00 коп.

Истец просит также взыскать с ответчика штрафную неустойку за период с 24.06.2011 года по 01.11.2011 года в размере 17 290 руб. 00 коп.

В соответствии со ст. 4.9 договора № 06 от 01.11.2010 года в случае нарушения сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 договора Арендатор начисляет, а Субарендатор уплачивает штраф в размере 1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

В силу п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки его исполнения.

В силу п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон прекращаются при расторжении договора.

Из содержания п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения сторонами соглашения о его расторжении, если иное не вытекает из этого соглашения.

Соглашением от 23.06.2011 стороны расторгли договор субаренды от 01.11.2010 года № 06. По акту приема-передачи от 23.06.2011 года арендатор вернул арендодателю помещение общей площадью 37,91 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Если иное не вытекает из соглашения сторон, расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора (п. 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2005 года N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств").

Таким образом, после расторжения договора аренды арендодатель вправе предъявить требование об уплате договорной неустойки за просрочку внесения арендной платы лишь за период до дня прекращения договора, так как в дальнейшем предусмотренное пунктом 4.9 договора соглашение сторон о начислении неустойки не действовало в силу п. п. 2, 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, а из самого договора и соглашения о его расторжении иное не вытекает.

Следовательно, договорная неустойка может быть начислена ответчику только за период до дня расторжения договора (23.06.2011 года).

Данные выводы суда соответствуют правовой позиции, изложенной в Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 N 1059/2010, Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.11.2008 N 14639/08, Постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 10.10.2008 N КГ-А40/9103/08.

Поскольку договорная неустойка взыскивается истцом за период после расторжения договора, в ее взыскании следует отказать.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина распределяется между сторонами пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 177, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса РФ

РЕШИЛ:

Ходатайство истца об уменьшении исковых требований удовлетворить.

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Центральный строительный рынок» удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Центральный строительный рынок» (ОГРН <***>) 13 342 руб. 00 коп. - задолженность по арендной плате за период с 01.06.2011 года по 23.06.2011 года, 871 руб. 00 коп – государственную пошлину, всего взыскать 14 213 (четырнадцать тысяч двести тринадцать) руб. 00 коп.

В остальной части иска отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока с момента его принятия.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента принятия решения путем подачи апелляционной жалобы в арбитражный суд апелляционной инстанции, а также в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, путем подачи кассационной жалобы в арбитражный суд кассационной инстанции, через арбитражный суд, принявший решение при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Т.М.Крамаренко