Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление и приложенные к нему документы Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, г. Ульяновск

к ответчику Обществу с ограниченной ответственностью «Ленинские горки», г.Ульяновск

о взыскании 9 574 622 руб. 33 коп.

с участием представителей:

от истца – до и после перерыва - ФИО1, доверенность №03/3-26 от 22.06.09г.

от ответчика – до и после перерыва - ФИО2, доверенность от 07.08.09г.

УСТАНОВИЛ:

Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, г. Ульяновск обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Ленинские горки», г. Ульяновск (далее ООО «Ленинские горки») о взыскании 9 574 622 руб. 33 коп., в том числе, 8 749 526 руб. 15 коп. – задолженность по арендной плате за период с 01.01.07г. по 31.05.09г., 825 096 руб.18 коп. – неустойка (пени) за период с 01.01.07г. по 31.05.09г.

Судебное заседание было назначено на 22.09.09г., объявлялись перерывы до 23.09.09г., до 25.09.09г., после перерывов судебное заседание продолжено 25.09.09г.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просит взыскать с ответчика 8 749 526 руб. 15 коп. – задолженность по арендной плате за период с 01.01.07г. по 31.05.09г., 825 096 руб. 18 коп. – неустойка (пени) за период с 01.01.07г. по 31.05.09г.; пояснил, что публикация от 28.12.07г. касалась изменений в коэффициенте расчета арендной платы; ответчику направлялась одна претензия, иных не было; расчет арендной платы в исковом заявлении произведен на основании измененной кадастровой стоимости земельного участка и согласно Постановлению Правительства Ульяновской области №510 от 25.12.07г., Постановлению Правительства Ульяновской области №508-П от 11.12.08г.; расчет арендной платы в договоре сделан на основании постановления Правительства Ульяновской области №321 от 02.11.06г., в п.3.1 договора Положение Ульяновской Городской Думы от 30.04.03г. №71 и Постановление Главы Администрации Ульяновской области от 08.01.04г. №1 указаны ошибочно.

Представитель ответчика в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился по основаниям, изложенным в отзыве; пояснил, что ответчик оплачивает арендную плату исходя из порядка расчета, предусмотренного договором; у ответчика имеется задолженность по пени в размере 256 руб. 57 коп., остальные суммы по арендной плате согласно договору ответчик оплачивал полностью в установленные сроки.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

При этом суд исходил из следующего.

Как усматривается из материалов дела, на основании распоряжения Министерства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области №801-р от 28.12.06г. между Министерством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (в настоящее время Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области) (Арендодатель) и ООО «Ленинские горки» (Арендатор) заключен договор № 02/24-40 аренды единого землепользования, находящегося в государственной собственности, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду единое землепользование из категории земель поселений площадью 573 734,79 кв.м. с кадастровым номером 73:24:04, расположенное в г. Ульяновске, Ленинский район, б-р Новый Венец, в границах, указанных на плане единого землепользования, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение №1), для строительства спортивно-развлекательных объектов (п. 1.1. договора).

В границах единого землепользования расположены: условный участок №1 площадью 529 340,79 кв.м. – квартал 73:24:041702; обособленный участок №2 площадью 2 621,0 кв.м. – квартал 73:24:041721; обособленный участок №3 площадью 32 720,0 кв.м. – квартал 73:24:041702; условный участок №4 площадью 9053,0 кв.м. – квартал 73:24:041721 (п. 1.2.).

По передаточному акту единое землепользование было передано арендатору (л.д. 23).

В соответствии ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 130 Гражданского кодекса РФ установлено, что земельные участки отнесены к объектам недвижимости и в соответствии со ст. 607 Гражданского кодекса РФ они могут было переданы в аренду.

Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно с п. 2.1 договора аренды № 02/24-40 от 29.12.06г., договор заключается на срок, определяемый с момента его подписания Сторонами до 01.01.2010г. В силу п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса РФ стороны пришли к соглашению, что условия настоящего договора применяются к их отношениям с 01.01.07г.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу п.п. 3.1., 3.2. договора аренды № 02/24-40 от 29.12.06г. Арендная плата по договору рассчитывается в соответствии с Положением о порядке передачи в аренду земельных участков в г. Ульяновске, утвержденным решением Ульяновской Городской Думы от 30.04.03г. №71 и постановлением Главы администрации Ульяновской области от 08.01.04г. №1. Начисление арендной платы производится с 01.01.07г.

Согласно п. 3.3. договора арендная плата определяется в подписываемом сторонами расчете арендной платы, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение №3).

Из пояснений представителя истца в процессе рассмотрения спора следует, что в п. 3.1. договора аренды единого землепользования № 02/24-40 от 29.12.06г. ошибочно указано о расчете арендной платы в соответствии с Положением о порядке передачи в аренду земельных участков в г. Ульяновске, утвержденным решением Ульяновской Городской Думы от 30.04.03г. №71 и постановлением Главы администрации Ульяновской области от 08.01.04г. №1, арендная плата рассчитывалась в соответствии с Постановлением Правительства Ульяновской области от 02.11.06г. №321.

Данный факт подтверждается расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора аренды единого землепользования № 02/24-40 от 29.12.06г. (Приложение №3), из которого следует, что арендная плата по договору рассчитывается в соответствии с постановлением Правительства Ульяновской области от 02.11.06г. №321.

Кроме того, из п. 2.2. Распоряжения №801-р 28.12.06г., на основании которого сторонами заключен договор аренды единого землепользования № 02/24-40 от 29.12.06г., усматривается, что отделу распоряжения земельными ресурсами было предписано подготовить проект договора аренды, расчет арендной платы произвести в соответствии с постановлением Правительства Ульяновской области от 20.11.06г. №321 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Ульяновской области, а так же за иные земли, распоряжение которыми осуществляется органами исполнительной власти Ульяновской области».

Из приложения №3 к договору единого землепользования № 02/24-40 от 29.12.06г. следует, что размер арендной платы в месяц составляет 16 447 руб. 06 коп. (л.д. 24).

В соответствии с п. 3.6. договора аренды единого землепользования № 02/24-40 от 29.12.06г. арендная плата вносится Арендатором ежемесячно с 1 по 10 число месяца, следующего за расчетным. Оплата за декабрь производится с 16 по 25 декабря.

Как указывает истец в исковом заявлении, в соответствии с пунктом 2.1 Порядка, утвержденного постановлением Правительства Ульяновской области №321 от 02.11.06г., арендная плата за пользование земельным участком устанавливается от кадастровой стоимости земельного участка в размере согласно таблицам 1,2 и 3. Для договора аренды единого землепользования № 02/24-40 от 29.12.06г. был применён следующий расчёт в соответствии с п.п. 2 таблицы 3 Порядка (для проектно-изыскательских работ и строительства прочих объектов недвижимости (Пр) 0,8% от кадастровой стоимости земельного участка. На 2007 год кадастровая стоимость земельного участка составляла 24 670 595,97 руб. Таким образом, ежемесячная арендная плата в 2007 году составляла -(24 670 595,97 руб./100%*0,8%/12 месяцев) - 16 447 руб. 06 коп. На 2008 год кадастровая стоимость земельного участка составляла 1 362 630 113,09 руб. На 2009 кадастровая стоимость земельного участка составляет 1 362 630 113,09 руб. Кадастровая стоимость арендуемого земельного участка изменялась в соответствии с принятием постановления Правительства Ульяновской области от 11.12.2008 № 508-П, опубликованного в газете «Ульяновская правда», N 102 (22.761), от 17.12.2008. Постановлением Правительства Ульяновской области от 25.12.2007 № 510 были внесены изменения в коэффициенты расчёта арендной платы. Указанное постановление было опубликовано в официальном печатном органе газете «Ульяновская правда», № 112 (22.659), 28.12.2007. В соответствии с указанным постановлением, ежегодная арендная плата за использование земельных участков, предоставленных для строительства объектов недвижимости, устанавливается в размере 50% от арендной платы, расчет которой произведен в соответствии с п. 2.1. настоящего Порядка (пункт2.3).

В связи с чем, по расчету истца ежемесячная арендная плата в 2008г. и в 2009г. составляет 567 762 руб. 55 коп. (1 362 630 113,09 руб. / 100 %/2/12 месяцев).

При этом, как указывает истец в исковом заявлении, при расчете арендной платы использовался процент от кадастровой стоимости - 1% (пункт 2 таблицы) - (земельные участки, предназначенные для размещения объектов физической культуры и спорта).

Истец, ссылаясь на изменение в одностороннем порядке размера арендной платы на основании п. 3.4. договора аренды № 02/24-40 от 29.12.06г., обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями, и просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.01.07г. по 31.05.09г. в общей сумме 8 749 526 руб. 15 коп., в том числе: за 2007г. – 197 364 руб. 72 коп., за 2008г. – 6 813 150 руб. 60 коп., за 2009г. (по 31.05.09г.) – 2 271 050 руб. 20 коп., указав, что ответчиком за спорный период арендная плата была внесена в размере 532 039 руб. 37 коп., начислено 9 281 565 руб. 52 коп.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов.

Как указывалось выше, согласно Приложению №3 к договору аренды единого землепользования № 02/24-40 от 29.12.06г., размер арендной платы в месяц составляет 16 447 руб. 06 коп.

Пунктом 5.4 договора аренды № 02/24-40 от 29.12.06г.стороны предусмотрели, что при нарушении сроков внесения арендной Платы по договору Арендодатель направляет Арендатору письменное уведомление (претензию) с требованием об уплате задолженности. В случае не выполнения данного требования в десятидневный срок Арендодатель вправе обратиться за его удовлетворением в суд.

Таким образом, стороны в договоре предусмотрели претензионный порядок урегулирования спора.

Как указывает истец в исковом заявлении, истцом в адрес ответчика направлялась претензия с требованием об уплате задолженности по договору.

Из претензии №05/1-8445 от 20.11.08г., представленной истцом в материалы дела (л.д. 49) следует, что истец обращался с требованием к ответчику об оплате не позднее десяти дней с момента получения настоящей претензии задолженности по арендной плате за период с 01.01.07г. по 18.11.08г. в сумме 5 731 075 руб. 01 коп., в том числе, неустойка – 272 126 руб. 32 коп.

Из пояснений представителя истца в судебном заседании следует, что ответчику направлялась одна претензия, иных не было.

Таким образом, суд считает, что истцом представлены доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора за период с 01.01.07г. по 18.11.08г.

Согласно п. 2 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Поскольку истцом не представлено доказательств соблюдения претензионного порядка урегулирования спора по взысканию с ответчика задолженности за период с 19.11.08г. по 31.05.09г., исковые требования о взыскании задолженности за указанный период подлежат оставлению без рассмотрения.

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятие предложения) другой стороной.

При этом допускается изменение условий договора по инициативе одной из сторон если такой порядок предусмотрен соглашением сторон и не противоречит названным общегражданским нормам, поскольку основан на обоюдной воле участников договорных обязательств.

Как усматривается из п. 3.3 договора аренды № 02/24-40 от 29.12.06г., п. 1 Приложения №3 к указанному договору, арендная плата сторонами установлена от кадастровой стоимости земельного участка, при этом, процент от кадастровой стоимости применен в размере 0,8 % - для проектно-изыскательских работ и строительства прочих объектов недвижимости, а в п. 3.4. договора предусмотрена возможность пересмотра Арендодателем в одностороннем порядке арендной платы, в случае внесения соответствующих изменений в нормативные правовые акты, в соответствии с которыми рассчитывается арендная плата по договору.

Из абзаца 2 п. 3.4. договора следует, что Арендатор уведомляется об изменении арендной платы и моменте, с которого будет производится начисление измененной арендной платы способом, позволяющим зафиксировать факт его уведомления.

Таким образом стороны предусмотрели возможность пересмотра Арендодателем в одностороннем порядке арендной платы, в случае внесения соответствующих изменений в нормативные правовые акты, в соответствии с которыми рассчитывается арендная плата по договору, но при этом, Арендатор должен быть уведомлен об изменении арендной платы и моменте, с которого будет производится начисление измененной арендной платы, способом, позволяющим зафиксировать факт его уведомления.

Надлежащих, достаточных и бесспорных доказательств в подтверждение уведомления ответчика об изменении арендной платы истцом в материалы дела не представлено.

Ссылка истца в исковом заявлении на опубликование Постановлений Правительства Ульяновской области от 11.12.08г. №508-П в газете «Ульяновская правда» №102 (22.761) от 17.12.08г. и от 25.12.07г. №510-П в газете «Ульяновская правда» №112 (22.659) от 28.12.07г., в соответствии с чем, ответчик должен был получить соответствующую информацию, поскольку указанный источник является общедоступным, судом не принимается во внимание, поскольку в п. 3.4. договора стороны предусмотрели, что факт уведомления ответчика об изменении арендной платы и моменте, с которого будет производится начисление, должен быть зафиксирован.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В данном случае, опубликование в газете «Ульяновская правда» Постановления Правительства Ульяновской области от 11.12.08г. №508-П и Постановления Правительства Ульяновской области от 25.12.07г. №510-П не позволяет зафиксировать факт уведомления ООО «Ленинские горки» об изменении арендной платы и моменте, с которого будет производится начисление измененной арендной платы.

Иных доказательств в подтверждение заявленных доводов (уведомления ответчика об изменении размера арендной платы, расчета, с доказательством их получения ответчиком и т.д.) истцом в материалы дела не представлено.

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При таких обстоятельствах, начисление истцом в 2008-2009 г.г. ежемесячной арендной платы в размере 567 762 руб. 55 коп. является необоснованным.

Размер ежемесячной арендной платы исходя из п. 3.3. договора аренды и Приложения №3 к договору составляет 16 447 руб. 06 коп.

Из представленных ответчиком в материалы дела платежных поручений (л.д. 94-116), а так же платежных поручений №607 от 17.09.09г., №606 от 17.09.09г. усматривается, что ответчиком арендная плата оплачивается ежемесячно в размере 16 447 руб. 06 коп., в том числе, ответчиком исполнено обязательство по оплате арендной платы за спорный период с 01.01.07г. по 18.11.08г. в полном объеме.

Из расчета, представленном в материалы дела истцом, так же усматривается оплата ответчиком арендной платы за спорный период исходя их ежемесячной арендной платы в размере 16 447 руб. 06 коп.

Учитывая изложенное, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.01.07г. по 18.11.08г. следует оставить без удовлетворения.

Истец просит так же взыскать с ответчика пени в размере 825 096 руб. 18 коп. за период с 01.01.07г. по 31.05.09г.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными договором.

Пунктом 5.5. договора аренды № 02/24-40 от 29.12.06г.стороны предусмотрели, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору Арендатор обязан уплатить Арендодателю пеню в размере 0,04% от общей суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки платежа.

Согласно расчету истца пени, подлежащая взысканию с ответчика на основании п. 5.5. договора аренды, составляет 825 096 руб. 18 коп. за период с 01.01.07г. по 31.05.09г.

Поскольку судом оставлены без рассмотрения исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 19.11.08г. по 31.05.09г., с учетом п. 3.6. договора, согласно которому арендная плата вносится Арендатором ежемесячно с 1 по 10 число месяца, следующего за расчетным, требования истца о взыскании с ответчика пени за период с 11.12.08г. по 31.05.09г. суд так же оставляет без рассмотрения.

В остальной части требования о взыскании с ответчика пени суд считает подлежащими удовлетворению частично, в сумме 631 руб. 56 коп. за общий период с 11.11.07г. по 16.09.08г. (в том числе, 256 руб. 57 коп. – за период с 11.11.07г. по 23.01.08г.; 92 руб. 10 коп. – за период с 11.04.08г. по 24.04.08г. (просрочка оплаты задолженности по арендной плате за март 2008г., исходя из представленного платежного поручения №374 от 24.04.08г.); 243 руб. 42 коп. – за период с 11.08.08г. по 16.09.08г. (просрочка оплаты задолженности по арендной плате за июль 2008г., исходя из представленного платежного поручения №767 от 16.09.08г.); 39 руб. 47 коп. – за период с 11.09.08г. по 16.09.08г. (просрочка оплаты задолженности по арендной плате за август 2008г., исходя из представленного платежного поручения №767 от 16.09.08г.).

При таких обстоятельствах, исковые требования следует удовлетворить частично.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по уплате государственной пошлине возлагаются на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

В соответствии со ст. 333.40 Налогового кодекса РФ при оставлении искового заявления без рассмотрения, уплаченная истцом при подаче искового заявления госпошлина подлежит возврату истцу.

Поскольку в силу ст. 333.37 Налогового кодекса РФ истец освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем, госпошлина при подаче искового заявления истцом не оплачивалась, госпошлина истцу из федерального бюджета не возвращается и в доход федерального бюджета не взыскивается.

Руководствуясь статьями 110, 148, 167-176 АПК РФ, арбитражный суд первой инстанции

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Ленинские горки» в пользу Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области 631 (шестьсот тридцать один) рубль 56 копеек - пени за период с 11.11.2007 г. по 16.09.2008 г.

Исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 19.11.2008 г. по 31.05.2009 г. и пени за период с 11.12.2008 г. по 31.05.2009 г. оставить без рассмотрения.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Ленинские горки» в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 500 (пятьсот) рублей 00 копеек.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано: в течение месяца с момента принятия решения, путем подачи апелляционной жалобы в арбитражный суд апелляционной инстанции, и в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, путем подачи кассационной жалобы в арбитражный суд кассационной инстанции, через арбитражный суд, принявший решение.

Судья Н.В. Ямщикова