Гражданский кодекс часть 1

Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Областному государственному предприятию «Имущество», к Открытому акционерному обществу «Ульяновск-Автомост» о признании договора купли-продажи объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <...>, от 25.03.2011, заключенного между ОГУП «Имущество» и ОАО «Ульяновск-Автомост» недействительным и применении последствий недействительности указанной сделки:

а) обязать ОАО «Ульяновск-Автомост»» возвратить ОГУП «Имущество» по акту приема-передачи объект недвижимого имущества - здание с принадлежностями, назначение: нежилое, 3-этажный (подземных этажей - подвал), общая площадь 4985,45 кв.м., лит A, a, al, а2, Г, ГШ, адрес объекта: <...>;

б) обязать ОГУП «Имущество» возвратить ОАО «Ульяновск-Автомост» денежные средства, полученные им по сделке купли-продажи недвижимого имущества от 25.03.2011.

Определением от 18.10.2012 на основании ст. 51 АПК РФ суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области.

Согласно протокола внеочередного собрания от 13.08.2012 (т.1 л.д. 73) акционеры проголосовали за изменение типа акционерного общества с открытого на закрытое путем утверждения Устава Общества в новой редакции (с ОАО «Ульяновск-Автомост» на ЗАО «Ульяновск-Автомост».

Смена организационно-правовой формы юридического лица подтверждается свидетельством о постановке на учет в налоговом органе по месту ее нахождения (т.1 л.д. 69).

На основании ст. 48 АПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.

Учитывая изложенное, суд, применительно к ст. 48 АПК РФ считает необходимым произвести замену ответчика ОАО «Ульяновск-Автомост» на ЗАО «Ульяновск-Автомост».

Определением от 17.01.2013 по ходатайству ответчика суд назначил судебную экспертизу, в связи с чем производство по делу приостановлено.

В связи с поступлением заключения эксперта определением от 28.02.2013 в соответствии со ст. 146 АПК РФ производство по делу возобновлено.

Изучив представленные документы, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области в соответствии с положением о Департаменте госимущества (утверждено постановлением Правительства Ульяновской области от 09.12.2008 № 500-П) является исполнительным органом государственной власти, уполномоченным от имени Ульяновской области осуществлять полномочия собственника имущества Ульяновской области, а также управление и распоряжение иным имуществом в случаях, установленных законодательством.

Распоряжением Департамента госимущества Ульяновской области за ОГУП «Имущество» на праве хозяйственного ведения был закреплен объект недвижимого имущества

1) здание с принадлежностями, назначение: нежилое, 3-этажный (подземных этажей - подвал), общая площадь 4985,45 кв.м., лит A, a, al, а2, Г, I-III, адрес объекта: <...>.

В соответствии с действующим законодательством право хозяйственного ведения ОГУП «Имущество» зарегистрировано в установленном законом порядке, свидетельство о государственной регистрации права. От 25.11.2010 (т.1 л.д. 37)

25.03.2011 ОГУП «Имущество» (Продавец) заключает договор купли-продажи указанного выше имущества с ОАО «Ульяновск-Автомост» (Покупатель) (т.1 л.д. 25).

Согласно п. 2 статьи 295 Гражданского кодекса РФ предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Согласно п. 2 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в Залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия.

Пункт 2.2. Положения о Департаменте госимущества предусматривает, что к полномочиям Департамента относится, в том числе согласование сделок по распоряжению областным имуществом, закрепленным за областными государственными унитарными предприятиями, областными государственными учреждениями, в случаях, установленных законодательством.

Порядок согласования отдельных видов сделок, в том числе сделок по купле-продаже недвижимого имущества (раздел 1 «Общие положения») государственных унитарных предприятий Ульяновской области» установлен постановлением Правительства Ульяновской области от 26.11.2008 № 481-П. На основании обращения генерального директора ОГУП «Имущество» Департаментом госимущества Ульяновской области был рассмотрен вопрос согласования сделки купли-продажи объекта недвижимого имущества, указанного выше, расположенного по адресу: <...>. Во исполнение Законов Ульяновской области от 30.11.2009 № 184-30 и от 11.2010 № 169-30 было издано распоряжение от 25.11.2010 № 1449-р «О согласовании ОГУП «Имущество» сделки по продаже» (т.1 л.д. 22).

Согласно п. 2 указанного распоряжения:

2.1.Реализацию имущества, указанного в пункте 1 настоящего распоряжения произвести на аукционе открытом по составу участников, по начальной цене не ниже рыночной стоимости.

2.2.Полученные денежные средства от реализации имущества, указанного в пункте 1 настоящего распоряжения, направить на содержание объектов, находящихся на балансе, и диверсификацию коммерческой деятельности предприятия.

2.3. После заключения сделки представить в отдел государственной собственности и экономического анализа и в отдел реестра и регистрации прав Департамента государственного имущества и земельных отношений

Распоряжением Департамента от 14 января 2011 года №18-р, были внесены изменения в первоначальное распоряжение и пункт 2.1 был изложен в следующей редакции: «Реализацию имущества, указанного в пункте 1 настоящего распоряжения, осуществить в порядке, установленном законодательством Российской Федерации».

Согласно протокола комиссии от 27.01.2011 торги по продаже здания признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок (т.1 л.д. 109).

В представленном ОГУП «Имущество» отчете об оценке от 01.09.2010 № 2010/803-06 рыночная стоимость объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, указана в сумме 40 725 000 рублей.

В договоре купли-продажи, заключенном 25.03.2011 между ОГУП «Имущество» (Продавец») и ОАО «Ульяновск-Автомост» (Покупатель), цена сделки указана в сумме 25 000 000 руб. на основании Отчета об оценке от 15.03.2011 № 3 03-2011/069.

Департамент госимущества указывает, что реализация спорного имущества была произведена в нарушение п. 2.1 Распоряжения по цене ниже рыночной.

По мнению ответчиков, данное утверждение не соответствует фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам: Здание по проспекту Гая, 69 А, было продано по рыночной стоимости за 25 000 000 руб. Данная сумма была определена на основании отчета ООО «Карс» об оценке рыночной стоимости здания с принадлежностями № 03-2011/069 от 15.03.2011. Эффективная дата оценки - 10 марта 2011 г. Ссылка истца на то, что имущество должно было быть реализовано за 40 725 000 руб., является необоснованной, поскольку указанная стоимость была определена в Отчете об оценке от 01.09.2010 № 2010/803-06, который на дату заключения договора купли-продажи (25.03.2011) являлся неактуальным.

По ходатайству ответчика проведена судебная экспертиза, в рамках которой подтверждено, что рыночная стоимость недвижимого имущества с учетом НДС составляет (прописью): Тридцать миллионов двести шестьдесят четыре тысячи четыреста двадцать два рубля.

Рыночная стоимость недвижимого имущества без учета НДС составляет (прописью): Двадцать шесть миллионов четыреста двенадцать тысяч семьсот девяносто один рубль.

По второму вопросу: - Причины несоответствия рыночной стоимости объекта недвижимого имущества: здание с принадлежностями, назначение нежилое, 3-этажного (подземных этажей - подвал), общей площадью 4 985,45 кв.м, инв. № 4114, Лит. A, a. al, а2, Г, 1-111, расположенного по адресу: <...>, указанной в отчете об оценке № 2010/803-06, составленном ООО «Эксперты» и в отчете об оценке №03-2011/069, составленном ООО «Каре», эксперты пришли к следующим выводам:

Причины несоответствия рыночной стоимости в отчете об оценке № 2010/803-06, составленном ООО «Эксперты»:

1. При расчете стоимости земельного участка не произведена поправка на площадь земельного участка. Несмотря на то, что оценщик указывает, что «на примере подобранных аналогов зависимость не прослеживается, корректировка не применяется.», площадь тельного участка относится к основным ценообразующим факторам, при определении стоимости земельного участка. Относительно близкая стоимость 1 кв.м. объектов-итогов, может быть обусловлена тем, что оценщик не учел другие ценообразующие факторы, к примеру: близость к основной транспортной магистрали, или расположение внутри квартала, наличие асфальтированных подъездов или отсутствие, которые существенно влияют на стоимость земельного участка.

2. При расчете здания в рамках затратного подхода оценщик начислил функциональный износ. При этом была использована методика, разработанная МосжилНИИпроектом. Использование этой методики, относящейся к жилым многоквартирным домам, эксперты считают некорректным, поскольку не существует связи между функциональным износом многоквартирных жилых домов и функциональным износом объектов социально-культурной сферы, к которому относится объект оценки.

3. При расчете стоимости в рамках сравнительного подхода, оценщик некорректно описал объект - оценки и объекты-аналоги, площадь помещений в описании не совпадает ни с данными технического паспорта (по объекту оценки), ни с данными, указанными в расчетной таблице.

Корректировка на площадь объекта произведена согласно Приложению №1 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 21.12.2005 № 1985 «Порядок определения базовых ставок и коэффициентов, используемых в методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки». При этом оценщик не обосновал возможность применения методики корректировки ставки аренды в городе Санкт-Петербурге к расчету рыночной стоимости здания в городе Ульяновске. Кроме того оценщик выбрал расчетные коэффициенты по графе «Склады», что не соответствует назначению зданий объекта-оценки и объектов - аналогов. Не обосновано отсутствие поправки на площадь на объекты-аналоги №№ 1,4, несмотря на то, что их площадь отличается от объекта - оценки.

Причины несоответствия рыночной стоимости в отчете об оценке № 03-2011/069, составленном ООО «Каре»:

1.При описании конструктивных элементов объекта-оценки оценщик описывает повреждения фундаментов: «Сквозные трещины в цоколе, распространение трещин на всю вы ту здания, искривление и значительное искривление и значительная осадка отдельных) участков стен», стен: «Массовые прогрессирующие сквозные трещины, ослабление и частичное разрушение кладки, заметное искривление стен», хотя при анализе фотоматериалов представленных в отчете, описанные повреждения обнаружены не были.

2.При расчете здания в рамках затратного подхода оценщик начислил внешний износ, этом оценщик ссылается на обесценивание промышленной недвижимости, к которому относится объект оценки. Расчет функционального износа некорректен, поскольку рассчитывая восстановительную стоимость здания, оценщик применяет коэффициент удорожания стоимости строительства к конкретному региону: Ульяновская область, внешний износ рассчитывает исходя из средней заработной платы по России, и допуска ошибку, учитывая в расчете ЗП страна вместо ЗП страна отрасль, что ведет к значительному искажению результата.

3.При расчете стоимости в рамках сравнительного подхода, некорректно выбраны объект—аналог № 3 — производственные помещения, объекты — аналоги №№ 1 и 3 меньше объект - оценки в 100 и 35 раз, соответственно. Произведенная корректировка в 70-90% подтверждает выводы экспертов. Таким образом, можно сделать вывод, что расчет стоимости сравнительным подходом произведен некорректно.

4.При расчете стоимости в рамках доходного подхода, оценщик выбрал в качестве аре ной ставки - ставки офисных помещений, но не учел затраты на реконструкцию и п оборудования здания под офис, что привело к некорректным результатам, полученным в рамках доходного подхода.

При этом рыночная стоимость права на земельный участок составляет, согласно судебной экспертизы, 5 014 540 руб. (т.2 л.д. 26-52)

Однако, в ходе судебного разбирательства установлено, что на данном земельном участке расположена спортивная площадка площадью 500 кв.м, которая принадлежит истцу и не была предметом купли-продажи.

Согласно заключенному договору ЗАО «Ульяновск-Автомост» приобрело вышеназванный объект недвижимости по цене, определённой по цене - 25 000 000,00 рублей, в том числе НДС 18%, установленной отчётом об оценке от 15 марта 2011 года, который был составлен экспертом после несостоявшегося аукциона.

При этом, фактически, согласно ранее представленным документам ЗАО «Ульяновск-Автомост» по договору купли-продажи от 25 марта 2011 года уплатило ОГУП «Имущество» за приобретаемое в собственность здание с принадлежностями, расположенное по адресу: <...>, по платежным поручениям и актам взаимозачета денежную сумму в размере 25 706 459 рублей 87 копеек, в том числе НДС 18%, из которых 706 459,87 руб. составляют проценты, начисленные к сумме договора в соответствии с пунктом 2.3.4. оспариваемого договора от 25.03.2011 г. как проценты за предоставленную рассрочку за период с мая 2011 года по декабрь 2011 года исходя из действовавшей на момент оплаты ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации (т.1 л.д.111-121).

ЗАО «Ульяновск-автомост» в заявлении от 17.04.2013 заявило о пропуске срока исковой давности.

Пленум Верховного суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного суда РФ в Постановлении от 29.04.2010г. № 10/20 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснил , что сделки унитарного предприятия , заключенные с нарушением абзаца первого пункта 2 статьи 295 ГК РФ, а также с нарушением положений Федерального Закона « О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», в частности пунктов 2, 4, 5 статьи 18, статей 22-24 этого Закона являются оспоримыми, поскольку могут быть признаны недействительными по иску самого предприятия или собственника имущества, а не любого заинтересованного лица.

Ответчик вправе заявить об истечении срока исковой давности для признания такой сделки недействительной на основании п.2 ст. 181ГК РФ.

В соответствии с п.2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Оспариваемый договор был заключен 25 марта 2011 г. Переход права собственности зарегистрирован 06.05.2011.

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются общедоступными.

Более того, истец как собственник имущества не мог не знать о его отчуждении и о погашении записи о праве собственности Департамента, поскольку распоряжением от 30.06.2011 № 762 спорное здание исключено из реестра областного имущества (т.1 л.д. 152).

Письмом от 16.06.2011 № 928 ОГУП «Имущество» уведомило Департамент госимущества о состоявшейся сделке и направило ему копию договора купли- продажи

Таким образом, истец, начиная с 06.05.2011 или, как максимум, с 16.06.2011 узнал о возможных нарушениях при заключении договора между ОГУП «Имущество» и ОАО «Ульяновск-Автомост», однако обратился за судебной защитой только 06.09.2012

В силу ст. 199 Гражданского Кодекса РФистечение срокаисковой давности , о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Суд не принимает доводы истца о том, что содержание письма («Для внесения соответствующих изменений в реестр имущества Ульяновской области по результатам сделки...»), и приложенные к нему документы основания прекращения права Ульяновской области (что также соответствует положению пункта 2.3. Постановления № 252-П) свидетельствуют, что ОГУП «Имущество» исполнило в соответствии с действующим законодательством свою обязанность по представлению в уполномоченный орган для исключения из реестра сведений о реализованном имуществе. В связи с чем, по его мнению, письмо от 16.06.2011 не может расцениваться, как уведомление собственника имущества о совершении сделки унитарным предприятием по распоряжению недвижимым имуществом. По мнению истца, срок исковой давности должен исчисляться с 27.08.2012, с даты представления письма от 27.08.2012 № 879, в котором ОГУП «Имущество» «предоставляет информацию о продаже объектов, находящихся в хозяйственном ведении предприятия».

Довод истца о том, что письмо ОГУП «Имущество» от 16.06.2011 № 928, согласно тексту письма и визе руководителя, было отписано непосредственно в отдел реестра и регистрации прав Департамента, должностные обязанности сотрудников которого не входит согласование сделок по распоряжению областным имуществом, закрепленным за областными государственными унитарными предприятиями (согласно Положению об отделе реестра и регистрации прав); данные функции возложены на отдел государственной собственности и экономического анализа (пункт 2.5. Положения об отделе), суд считает несостоятельным, поскольку распределение функций между отделами уполномоченного государственного органа являются его внутренним делом и не могут служить основанием для обязания юридического лица дважды направлять информацию о реализованном имуществе.

Письмо от 16.06.2011 № 928 адресовано Директору Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (т.2 л.д. 61).

Учитывая изложенное, датой, когда истец узнал или должен был узнать о реализации имущества является 16.06.2011.

Истец обратился с исковым заявлением в арбитражный суд 06.09.2012, т.е. за пределами срока исковой давности. При данных обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Оснований для возложения расходов по госпошлине ответчиков суд не усматривает.

Определением от 07.09.2012 суд удовлетворил заявление Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области о принятии обеспечительных мер, запретил Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области» совершать действия по внесению сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений в отношении недвижимого имущества, являющегося предметом купли-продажи по договору - здания с принадлежностями, назначение: нежилое, 3-этажный (подземных этажей - подвал), общая площадь 4985,45 кв.м., лит A, a, al, а2, Г, ГШ, адрес объекта: <...> до вынесения судом окончательного судебного акта по настоящему делу.

В соответствии с п. 5 ст. 96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска.

Учитывая изложенное, обеспечительные меры, принятые определением суда от 07.09.2012 следует отменить после вступления решения в законную силу.

Руководствуясь статьями 48, 96, 106, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Заменить ответчика ОАО «Ульяновск-Автомост» на правопреемника ЗАО «Ульяновск-Автомост».

Исковые требования Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области оставить без удовлетворения.

Обеспечительные меры, принятые определением суда от 07.09.2012года отменить после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока с момента его принятия.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Решение, вступившее в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, может быть обжаловано в порядке кассационного производства полностью или в части в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения.

Судья Г.В. Спирина