Гражданский кодекс часть 1

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в республике Татарстан и Ульяновской области

о признании незаконным отказа ТУ ФАУГИ в Ульяновской области в даче согласия на продажу права аренды в составе сельскохозяйственного предприятия по Договорам аренды №ЗУ-2015/471-р, №ЗУ-2015/265-р земельных участков, находящихся в федеральной собственности, от 20.11.2015, оформленный письмом от 11.05.2017 №04-2065;

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

Организация научного обслуживания "Опытная станция по картофелю "Ульяновская" государственного научного учреждения Ульяновского научно-исследовательского института сельского хозяйства Российской академии сельскохозяйственных наук,

ФИО1,

ФИО2,

Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы №2 по Ульяновской области,

Общество с ограниченной ответственностью «Виест»,

при участии в заседании:

от заявителя – ФИО3, доверенность от 12.07.2017, паспорт,

от Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в республике Татарстан и Ульяновской области – ФИО4 , доверенность от 04.08.2017, паспорт,

от Организации научного обслуживания "Опытная станция по картофелю "Ульяновская" государственного научного учреждения Ульяновского научно-исследовательского института сельского хозяйства Российской академии сельскохозяйственных наук – ФИО5, конкурсный управляющий, определение Арбитражного суда Ульяновской области по делу №А72-12412/2017 от 22.02.2017, паспорт,

от ФИО1 – не явились, уведомлены,

от ФИО2 – не явилась, уведомлена,

от МРИ ФНС №2 по Ульяновской области – не явились, уведомлены,

от ООО «Виест» - ФИО6, доверенность от 01.02.2017, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Меркурий-Кондитер» обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ульяновской области о признании незаконным отказа ТУ ФАУГИ в Ульяновской области в даче согласия на продажу права аренды в составе сельскохозяйственного предприятия по Договорам аренды №ЗУ-2015/471-р, №ЗУ-2015/265-р земельных участков, находящихся в федеральной собственности, от 20.11.2015, оформленный письмом от 11.05.2017 №04-2065.

Определением суда от 13.07.2017 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Организацию научного обслуживания "Опытная станция по картофелю "Ульяновская" государственного научного учреждения Ульяновского научно-исследовательского института сельского хозяйства Российской академии сельскохозяйственных наук.

Определением от 29.08.2017 суд заменил Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ульяновской области на Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области в связи с правопреемством.

Определением от 21.09.2017 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1, ФИО2, ООО «Виест», МРИ ФНС России №2 по Ульяновской области.

24.11.2017 в судебном заседании объявлен перерыв в порядке статьи 163 АПК РФ до 01.12.2017 до 08 час. 15 мин. Сведения о перерыве размещены на сайте Арбитражного суда Ульяновской области http://ulyanovsk.arbitr.ru/. После перерыва судебное заседание продолжено.

Из материалов дела следует:

23.10.2014 решением Арбитражного суда Ульяновской области по делу №А72-12412/2012 Организация научного обслуживания «Опытная станция по картофелю «Ульяновская» Государственного научного учреждения Ульяновского научно-исследовательского института сельского хозяйства Российской академии сельскохозяйственных наук признана несостоятельной (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.

20.11.2015 между Территориальным управлением (Арендодатель) и ОНО «ОС по картофелю «Ульяновская» ГНУ УНИИСХ Россельхозакадемии (Арендатор) заключен договор аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, №ЗУ-2015/471-р в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №№ 73:19:051801:64, 73:19:051801:66, 73:19:051801:68, 73:19:051801:37. Согласно пункта 4.5 указанного Договора Арендатор вправе передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права Участков в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, или в качестве паевого взноса в производственный кооператив с письменного согласия Арендодателя.

20.11.2015 между Территориальным управлением (Арендодатель) и ОНО «ОС по картофелю «Ульяновская» ГНУ УНИИСХ Россельхозакадемии (Арендатор) заключен договор аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, № ЗУ-2015/265-р в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №№ 73:19:051801:51, 73:19:051801:52, 73:19:051801:53, 73:19:051801:54, 73:19:051801:55, 73:19:051801:56, 73:19:051801:57, 73:19:051801:58, 73:19:051801:59, 73:19:051801:60, 73:19:051801:61, 73:19:051801:62, 73:19:051801:676, 73:19:051801:65, 73:19:051801:67. Согласно пункта 4.5 указанного Договора Арендатор не вправе передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права Участков в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, или в качестве паевого взноса в производственный кооператив, а также передать в субаренду участок.

29.08.2016 определением Арбитражного суда Ульяновской области по делу №А72-12412/2012 ОНО «ОС по картофелю «Ульяновская» ГНУ УНИИСХ РАСХН признана сельскохозяйственной организацией, применены особенности проведения процедуры банкротства сельскохозяйственных организаций, установленные Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)».

22.02.2017 определением Арбитражного суда Ульяновской области по делу №А72-12412/2012 конкурсным управляющим ОНО «ОС по картофелю «Ульяновская» ГНУ УНИИСХ РАСХН утвержден ФИО5

17.04.2017 конкурсный управляющий ОНО «ОС по картофелю «Ульяновская» ГНУ УНИИСХ РАСХН обратился в ТУ Росимущества в Ульяновской области с заявлением о даче письменного согласия на передачу прав и обязанностей арендатора, вытекающих из Договоров аренды № ЗУ-2015/471-р, № ЗУ-2015/265-р земельных участков, находящихся в федеральной собственности, от 20.11.2015, в пользу третьего лица, определенного путем проведения открытых торгов по продаже единым лотом производственно-технологического комплекса должника - ОНО «ОС по картофелю «Ульяновская» ГНУ УНИИСХ РАСХН в ходе процедуры конкурсного производства с учетом особенностей определения лиц, имеющих преимущественное право, установленных ст. 179 ФЗ от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

11.05.2017 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ульяновской области письмом №04-2065 отказало в получении согласия на продажу права аренды по договорам аренды №ЗУ-2015/471-р и №ЗУ-2015/265-р от 20.11.2015 по следующим основаниям. Согласно пункта 4.5 договора аренды № ЗУ-2015/265-р арендатор не вправе передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу. Пункт 4.5 договора аренды № ЗУ-2015/471-р предоставляет такое право арендатору лишь с согласия арендодателя. Права по распоряжению земельными участками могут быть переданы конкурсным управляющим в соответствии с положениями пунктов 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ только по договору аренды, заключенному на срок более пяти лет, или договору, по которому не имелось ограничений для передачи права аренды. Такие ограничения прямо предусмотрены пунктами договоров, которые являлись предметами судебных споров (дела № А72-9933/2016, А72-9932/2016 и А72-12412/2012). Кроме того, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ульяновской области в отказе ссылается на подпункт 4 пункта 5 статьи 18 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» от 14 ноября 2002 № 161-ФЗ, пункты 2 и 2.5 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ», пункт 7 статьи 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с вышеуказанным отказом, заявитель обратился в суд.

ООО «Меркурий-Кондитер» поддерживает заявленные требования. Общество является одним из конкурсных кредиторов Организации научного обслуживания "Опытная станция по картофелю "Ульяновская" государственного научного учреждения Ульяновского научно-исследовательского института сельского хозяйства Российской академии сельскохозяйственных наук. По мнению Общества оспариваемым отказом нарушены его права «на погашение за счет конкурсной массы требований, которые возникли вследствие неисполнения должником ОНО «ОС по картофелю «Ульяновская» ГНУ УНИИСХ РАСХН обязательств по договору».

Представитель Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области просит заявленные требования оставить без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве. Кроме того указывает, что на спорных земельных участках находятся объекты недвижимости.

Конкурсный управляющий Организации научного обслуживания "Опытная станция по картофелю "Ульяновская" государственного научного учреждения Ульяновского научно-исследовательского института сельского хозяйства Российской академии сельскохозяйственных наук считает заявленные требования подлежащими удовлетворению. Права аренды на вышеуказанные земельные участки проинвентаризированы, оценены и включены в конкурсную массу Должника (сообщения в ЕФРСБ №774081 от 08.10.2015, №747456 от 15.09.2015). Указанные земельные участки составляют единый производственно-технологического комплекс должника. На спорных земельных участках расположены объекты недвижимого имущества.

Представитель ООО «Виест» оставляет принятие решения на усмотрение суда.

ФИО1 считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Иные третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явились, отзывы суду не представили.

Заслушав присутствующих лиц, исследовав и оценив представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Часть 1 статьи 1 Закона о банкротстве устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.

По смыслу статей 130 и 131 Закона о банкротстве включению в конкурсную массу подлежит все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, за исключением предусмотренных этим законом случаев. Закон о банкротстве предусмотрел несколько видов имущества, которые не включаются в конкурсную массу: имущество, изъятое из оборота; имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности; имущество должника, составляющее ипотечное покрытие; жилищный фонд социального использования; социально значимые объекты и т.д. (статьи 131, 132 Закона).

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации содержанием договора аренды (имущественного найма) является предоставление арендатору (нанимателю) имущества его собственником (арендодателем) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Это право реализуется из принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению своим имуществом, установленное статьей 209 Гражданского кодекса, а также статьей 35 Конституции Российской Федерации, закрепившей право каждого собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Согласно части 2 статьи 209 Гражданского кодекса собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В отношении земли и других природных ресурсов часть 3 статьи 209 Гражданского кодекса установила, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 этого же кодекса), то есть законами о земле и других природных ресурсов.

Соответствующие положения об особенностях сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, как следует из части 2 статьи 607 Гражданского кодекса, установлены другими законами.

Таким законом является Земельный кодекс, часть 2 статьи 22 которого прямо указывает на соблюдение порядка предоставления земельных участков в аренду не только в соответствии с гражданским законодательством, но и на основании этого кодекса, то есть в соответствии с нормами этой статьи.

При этом часть 5 этой статьи, определяя права арендатора земельного участка, прямо установила общее правило о том, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Иные правила передачи права аренды определены частью 9 статьи 22 Земельного кодекса: при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Правила, содержащиеся в частях 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса определяют особенности сдачи земельного участка в аренду наряду с установленными частью 2 статьи 615 Земельного кодекса общими правилами предоставления имущества в аренду, предусматривающими, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 этого Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Между тем пунктом 4.5 договора аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, №ЗУ-2015/471-р, заключенного между Территориальным управлением (Арендодатель) и ОНО «ОС по картофелю «Ульяновская» ГНУ УНИИСХ Россельхозакадемии (Арендатор) прямо предусмотрено условие о том, что Арендатор вправе передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права Участков в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, или в качестве паевого взноса в производственный кооператив с письменного согласия Арендодателя.

Пунктом 4.5 договора аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, №ЗУ-2015/265-р, установлено, что Арендатор не вправе передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права Участков в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, или в качестве паевого взноса в производственный кооператив, а также передать в субаренду участок.

Приведенные условия были предметом спора по делам №№ А72-9933/2016 и А72-9932/2016 по урегулированию разногласий при заключении договора аренды. Пункты 4.5 договоров были приняты судом в приведенных выше редакциях, на условиях, предложенных территориальным управлением как собственником имущества.

Поскольку Закон о банкротстве не содержит положений, исключающих необходимость соблюдения, или о неприменении указанных выше требований Гражданского кодекса и Земельного кодекса, объем полномочий по распоряжению правом аренды должника конкурсным управляющим определяется условиями заключенного с собственником земельного участка договора аренды. Признание организации несостоятельной (банкротом) и включение права аренды земельного участка в конкурсную массу должника не являются сами по себе основанием для изменения условий договора. Положений, позволяющих сторонам не исполнять принятые на себя обязательства по договору и не соблюдать условия, согласованные сторонами при его заключении, Закон о банкротстве также не содержит.

Включение имущественных прав должника в конкурсную массу, в соответствии с положениями статьи 131 Закона о банкротстве, наряду с имуществом должника не исключает необходимости последующей проверки правовой возможности отчуждения имеющихся у должника таких имущественных прав, наличия на то ограничений в силу закона или договоров, заключенных с должником, соблюдения иных требований закона, предъявляемых при реализации имущества должника в соответствии с положениями этого закона.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации №306-КГ15-15500 от 26.02.2016.

В пункте 4.5 Договора аренды №ЗУ-2015/265-р указано условие о запрете арендатору передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

Воля собственника (Арендодателя) земельного участка в договоре изложена.

Введение запрета на передачу прав и обязанностей сторон по договору аренды это право арендодателя как собственника имущества устанавливать условия пользования его имуществом. Игнорирование этого условия является нарушением не только существующего обязательства между сторонами и положений указанных норм материального права, а также нарушением принадлежащего собственнику правомочий по распоряжению принадлежащим ему имуществом.

Право Арендатора передавать с согласия Арендодателя права и обязанности по договору аренды третьим лицам предусмотрено только по договору аренды №ЗУ-2015/471-р. Территориальное управление отказало в даче согласия на передачу прав и обязанностей по договору третьим лицам, при этом Территориальное управление сослалось, в том числе, на Федеральный закон «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».

Материалами дела подтверждается, что ОНО «ОС по картофелю «Ульяновская» ГНУ УНИИСХ РАСХН обязательств по договору» является сельскохозяйственной организацией (определение Арбитражного суда Ульяновской области от 29.08.2016 по делу №А72-12412/2012).

С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу, что Территориальное управление правомерно в оспариваемом отказе сослалось на Федеральный закон «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях». Отказ Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ульяновской области от 11.05.2017 №04-2065 является законным и обоснованным.

Совокупность условий, необходимых для отмены оспариваемого отказа, в данном случае отсутствует.

Имущественные права аренды, которыми должник не вправе распоряжаться без согласия собственника земельного участка, не могут быть переданы другому лицу без его воли только лишь по одному основанию, связанному с признанием арендатора должником и со ссылкой на Закон о банкротстве.

Иной подход, мотивированный необходимостью защиты прав кредиторов должника, направлен на столкновение интересов этих лиц с интересами собственников имущества, находящегося во временном пользовании должника, позволяя передавать имущественные права в обход воли собственника имущества, что приводит к ущемлению его права на выбор арендатора, не обеспечивает равенство участников имущественных отношений.

При таких обстоятельствах дела суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Заявленные требования оставить без удовлетворения.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в установленном порядке в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанции.

Судья О.А. Лубянова