Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением в котором просит признать незаконным отказ в государственной регистрации и обязать УФРС по Ульяновской области зарегистрировать за ИП ФИО1 право собственности на здание котельной, расположенной по адресу: <...>, лит.Е, кадастровый номер 73:21:200105:0004:0034100005.

УФРС по Ульяновской области требования не признает по основаниям изложенным в отзыве.

Из материалов дела усматривается следующее:

19.09.2003г между Чердаклинским потребительским обществом (продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (покупатель) заключен договор купли – продажи недвижимости. Согласно пункту 1 указанного договора продавец обязуется передать в собственность Покупателя следующее имущество: здание котельной, расположенной по адресу <...>.

21.09.2005г между продавцом и покупателем подписан акт приема – передачи. (л.д. 12).

26 января 2007года Чердаклинское потребительское общество прекратило деятельность юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения Арбитражного суда о завершении конкурсного производства, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 23.10.2007г. (л.д. 8-10).

30.10.2007г ИП ФИО1 обратился в УФРС по Ульяновской области с заявлениями о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества: здание, приведенное в непригодное для эксплуатации состояние, расположенное по адресу <...>. (л.д. 30).

23.11.2007г Управлением Федеральной регистрационной службы по Ульяновской областина основании п.1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» было принято решение о приостановлении государственной регистрации на срок до 25.12.2007г. Причины приостановления указаны в уведомлении от 23.11.2007г № 07/051/2007-316.

26.12.2007г УФРС по Ульяновской области отказало в государственной регистрации права собственности на здание по следующим причинам:

- не представлены заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества;

- не представлены документы, подтверждающие проведение торгов и независимую оценку реализуемого имущества;

- договор купли – продажи от 19.09.2005г не содержит описание объекта , позволяющее идентифицировать объект недвижимого имущества;

- лицу, действующему от имени Чердаклинского потребительского общества подать документы на государственную регистрацию права и перехода права на здание котельной;

- договор купли – продажи недвижимости от 19.09.2005г и передаточный акт от 21.09.2005г представить в двух подлинных экземплярах.

Не согласившись с отказом, ИП ФИО1 обжаловал его в Арбитражный суд Ульяновской области. В обосновании заявленных требований заявитель ссылается на ст 16, 18 и 20 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним». Представитель заявителя в судебном заседании пояснил, что в договоре купли – продажи имеются все данные, позволяющие идентифицировать объект недвижимо имущества. В подтверждение указанного довода заявитель ссылается на решение Арбитражного суда Ульяновской области по делу А72-3893/06-26/214 от 03.10.2006г. По мнению заявителя в указанном решении суд указал, что в договоре от 19.09.2005г определен его предмет. Довод УФРС по Ульяновской области об отсутствии документов, подтверждающих права Чердаклинского потребительского общества на недвижимое имущество, несостоятелен, т.к. 16.02.2007г Третейский суд вынес решение и признал право собственности на спорное здание за ИП ФИО1 Арбитражный суд исполнительный лист на решение третейского суда не выдавал. Конкурсное производство в отношении Чердаклинского районного потребительского общества проводилось по старому закону «О несостоятельности (банкротстве)». Факт получения сообщений о приостановлении и об отказе в государственной регистрации представитель общества в судебном заседании подтвердил.

Управление Федеральной регистрационной службой по Ульяновской области предъявленные требования не признало по основаниям, изложенным в отзыве.

Заслушав объяснения сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального Кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п.4 ст. 200 Арбитражного процессуального Кодекса РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.6 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 01.07.97г № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса РФ», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся с соответствующими требованиями.

Порядок проведения государственной регистрации прав установлен ст. 13 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные акты;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, требования к которым предъявлены в ст. 18 указанного Закона.

Непредставление документов, необходимых для регистрации прав, может послужить основанием для отказа в государственной регистрации прав заявителя.

В соответствии с п.1 ст. 131 Гражданского Кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно статьи 551 Гражданского Кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу абзаца 3 пункта 2 статьи 13 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация перехода права на объект недвижимости возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.

Материалами дела установлено, что право собственности Чердаклинским потребительским обществом на отчуждаемый объект не регистрировалось. УФРС по Ульяновской области при отказе в государственной регистрации правомерно сослалось на отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества.

Согласно ст. 16 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при возникновении права на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения, заявление о государственной регистрации права подают все стороны сделки.

Однако, вышеназванным Федеральным законом не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о государственной регистрации.

Для регистрирующего органа ликвидация продавца не является основанием для вынесение решения о регистрации на основании статьи 551 Гражданского Кодекса РФ, поскольку данной статьей такое право предоставлено только суду (аналогичное мнение изложено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда от 17.05.2003г № 1069/03), т.к. регистрирующий орган не наделен правом применения закона по аналогии согласно статье 6 Гражданского Кодекса РФ, поскольку деятельность по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним относится к сфере публично – правовых отношений и регламентирована законодательством о регистрации.

На дату обращения предпринимателя в УФРС по Ульяновской области с заявлением о государственной регистрации права на недвижимое имущество Чердаклинское потребительское общество уже прекратило деятельность юридического лица в связи с его ликвидацией.

В этом случае подлежит применение аналогия закона, и в этой ситуации государственная регистрация может производится только на основании решения суда. Право обращения в суд установлено пунктом 3 ст. 551 Гражданского Кодекса РФ, но данным правом предприниматель не воспользовался.

В соответствии со статьей 554 Гражданского Кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Заявитель обратился 30.10.2007г в УФРС по Ульяновской области о государственной регистрации права собственности на вышеуказанное здание на основании договора купли – продажи от 19.09.2005г.

В договоре купли - продажи от 19.09.2005г данные, определяющие характеристику объекта отсутствуют. В пункте «Предмет договора указано «здание котельной, расположенное по адресу <...>».

В акте приема передачи и в плане недвижимого имущества указаны противоречивые сведения, а именно: в акте приема передачи объектов недвижимости от 21.09.2005г указано: «здание котельной, приведенное в негодное к эксплуатации состояние, расположенное по адресу <...>, кадастровый номер 73:21:2001050004:0034100000 , количество корпусов – 1, этажность застройки – 1, объем здания 869 куб.м., расположенное на участке 8582 кв.м., общая площадь здания 163,88кв.м», а регистрирующему органу представлен технический план недвижимого имущества на здание котельной приведенной в непригодное для эксплуатации состояние, в котором указан кадастровый номер объекта 73:21:2001050004:0034100005 (л.д. 16).

К моменту подачи заявления заявителем не были устранены противоречия в вышеуказанных документах.

Заявитель ссылается, что регистрирующий орган не принимает во внимание и не учитывает как судебный акт решение Арбитражного суда Ульяновской области от 03.10.2006г, в котором суд указал, что в договоре от 19.09.2005г определен его предмет.

Данный довод суд считает несостоятельным, поскольку в указанном решении суда отсутствуют выводы суда, касающиеся предмета договора купли – продажи от 19.09.2005г. В указанном решении судом была дана оценка иному договору, а именно договору купли – продажи № 5 от 18.07. 1996г.

Ссылку заявителя на Решение Третейского суда о признании за ИП ФИО1 права собственности на спорный объект суд считает необоснованным.

Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 102-ФЗ "О третейских судах в Российской Федерации" (далее - Закон о третейских судах) в третейский суд может по соглашению сторон третейского разбирательства передаваться любой спор, вытекающий из гражданских правоотношений, если иное не установлено федеральным законом.

Исходя из части 6 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по соглашению сторон подведомственный арбитражному суду спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан сторонами на рассмотрение третейского суда, если иное не установлено федеральным законом.

Иными словами, возможность передачи конкретного спора на рассмотрение третейского суда в соответствии с федеральным законом, является важным критерием исполнимости решения третейского суда, вынесенного по конкретному спору.

В силу приведенных правовых норм следует, что из сферы арбитрабельности исключены споры по делам, возникающим из административных и иных публично-правовых отношений, дела особого производства, дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение. На рассмотрение третейского суда не могут быть переданы споры о понуждении публичного субъекта - органа государственной власти совершить юридически значимые публичные действия, поскольку споры, передаваемые на разрешение третейского суда, могут носить только частный характер.

Таким образом, объектом третейского разбирательства не могут являться публично-правовые споры, результатом которых может стать вынесение прямого предписания в адрес государственного органа по поводу реализации им своих публичных функций (вторжение в государственно-властную компетенцию).

Статья 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон) определяет, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

В силу части 1 статьи 4 Закона государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Исходя из названных норм правоотношение, связанное с признанием права собственности на недвижимое имущество, имеет публично-правовой характер, а решение третейского суда, признавшее право собственности, - публично-правовые последствия.

Судебная власть представляет собой совокупность полномочий по осуществлению правосудия, то есть полномочий по рассмотрению конституционных, гражданских, административных и уголовных дел в порядке, установленном законодательством о судопроизводстве (статья 118 Конституции Российской Федерации). Таким образом, правосудие является формой государственной деятельности; осуществлять такую деятельность могут только специально созданные государственные учреждения - государственные суды, составляющие в совокупности судебную систему.

В соответствии с Законом о третейских судах третейский суд - это орган, образованный сторонами для решения конкретного спора, возникшего между сторонами и переданного на рассмотрение и разрешение третейского суда по их соглашению в соответствии с заключенным между ними третейским соглашением (третейской оговоркой).

Созданные на паритетных началах третейские суды в силу Федерального конституционного закона Российской Федерации от 31.12.1996 N 1-ФКЗ "О судебной системе в Российской Федерации" не входят в судебную систему Российской Федерации.

Вместе с тем третейский суд наравне с государственным судом уполномочен рассматривать (за определенными изъятиями) споры, возникающие из гражданских правоотношений, осуществляя защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав (пункт 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 1 Закона о третейских судах). Обращение к третейскому суду за защитой нарушенных и оспоренных прав не противоречит Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод или Конституции Российской Федерации, однако альтернативная форма разрешения споров существует параллельно с правосудием, не заменяет его и не преграждает доступ к нему.

Из материалов дела видно и судом установлено, что предметом третейского разбирательства явился спор, вытекающий из публичных правоотношений.

В соответствии с абзацем 6 части 1 статьи 17 Закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Это положение свидетельствует о том, что вопрос о признании права собственности на недвижимое имущество относится к исключительной компетенции государственных судов.

В силу статьи 31 Закона о третейских судах решение третейского суда с момента его принятия становится обязательным только для сторон третейского разбирательства, которые добровольно принимают на себя обязанность его исполнять.

Решения третейского суда не обладают обязательной силой для органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и не подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации в отличие от судебных актов судов, входящих в судебную систему Российской Федерации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является функцией специально созданного государственного органа, решения третейских судов не являются актами правосудия и не подлежат обязательному исполнению учреждением юстиции.

Учитывая вышеизложенное, а так же отсутствие исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда, суд приходит к выводу, что решение третейского суда не является правоустанавливающим документом для регистрации за предпринимателем права собственности на спорный объект, которые он приобрел по договору.

Ссылку заявителя на акт приемки в эксплуатацию от 27.09.1985 года и решение Исполнительного Комитета Чердаклинского районного Совета народных депутатов от 10.10.1985г № 348 «Об утверждении актов государственной комиссии по приемке в эксплуатацию объектов Чердаклинского райпо» суд считает несостоятельной.

Указанные акты подтверждают факт сдачи в эксплуатацию котельной в сентябре 1985 года , тогда как в плане недвижимого имущества в разделе «Характеристика объекта» указано, что год начала постройки здания котельной 1998 год (л.д. 16).

Ссылка УФРС Ульяновской области о необходимости представления документов, подтверждающих проведение торгов и независимую оценку имущества, суд считает неправомерной по следующим основаниям.

В отношении Чердаклинского потребительского общества введена процедура наблюдения определением Арбитражного суда Ульяновской области от 20.08.2001г по делу № А72-3448/01-Ск308/4.

На дату введения процедуры наблюдения действовал ФЗ РФ N 6-ФЗ
«О несостоятельности (банкротстве)».

Согласно статьи 112 ФЗ РФ N 6-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) » после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к продаже указанного имущества на открытых торгах, если собранием кредиторов или комитетом кредиторов не установлен иной порядок продажи имущества должника. Порядок и сроки продажи имущества должника должны быть одобрены собранием кредиторов или комитетом кредиторов.

Статьей 233 ФЗ РФ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» установлено, что по делам, производство по которым возбуждено до вступления в силу настоящего Федерального закона до момента завершения процедуры банкротства (внешнего управления, конкурсного производства или мирового соглашения), введенной до вступления настоящего Федерального закона в силу, применяются нормы Федерального закона от 8 января 1998 г. N 6-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" N 6-ФЗ.

В судебном заседании суд исследовал материалы судебного дела № А72-3448/01-Ск308/4. В материалах дела имеется протокол общего собрания кредиторов Чердаклинского потребительского общества от 18.09.2002г, которым было решено предоставить арбитражному управляющему осуществлять продажу объектов недвижимого имущества без проведения торгов. продавать

При таких обстоятельствах дела суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167, 171, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования оставить без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 госпошлину в размере 1900 (одна тысяча девятьсот) рублей из федерального бюджета как излишне уплаченную. Выдать справку на возврат госпошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции.

Судья Лубянова О.А.