Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Розничные технологии 27» о взыскании по договору аренды нежилого помещения от 25.10.2019 №58-РТ27/2019 штрафа в размере 1 144 324 руб. 50 коп., неустойки в размере 36 618 руб. 39 коп. за период с 09.04.2022 по 11.06.2022.

Иск обоснован досрочным расторжением договора и обязанностью арендатора в связи с этим оплатить штраф, предусмотренный соглашением о расторжении договора.

Определением суда от 07.09.2022 к производству принято встречное исковое заявление ООО «Розничные технологии 27» и ИП ФИО1 о взыскании 896 432 руб. 03 коп. стоимости произведенных ремонтных работ в помещении, 41 825 руб. 67 коп. процентов за период с 10.03.2022 по 10.04.2022г., всего 938 257 руб. 34 коп.. Требование обосновано тем, что согласно договору аренды стороны согласовали объем выполняемых арендатором работ. Сторонами было заключено соглашение от 20.01.2020г., соглаcно которому арендодатель возмещает 20 % , стоимости выполненных работ.

Истец не согласен со встречным иском со ссылкой на то, что имеются сомнения в предоставленной документации по объему и наименованию выполненных работ. Высказывал сомнение в подписании соглашения от 20.01.2020г. ФИО1, что в последствии не шало своего подтверждения. Указывает, что соглашение к договору не зарегистрировано, в связи с чем не заключено. Указывает, что договором аренды предусмотрен период , в котором арендная плата была понижена, что представляет собой компенсацию на период выполнения ремонтных работ, что компенсировало заявленную ответчиком стоимость.

ИП ФИО1 заявлено ходатайство о проведении судебной строительно-технической экспертизы.

Определением суда от 12.01.2023 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО Экспертный центр «Строительная помощь» экспертам ФИО4 (высшее образование по специальности «Промышленное и гражданское строительство», диплом от 30.06.2016, стаж экспертной деятельности 7 лет) и ФИО5 (высшее образование по специальности «Промышленное и гражданское строительство», диплом от 26.06.2015, стаж экспертной деятельности 3 года), производство по делу приостановлено.

Определением суда от 20.04.2023 ходатайство экспертов о предоставлении дополнительных документов для проведения экспертизы удовлетворено, срок проведения экспертизы продлен.

29.06.2023 в суд поступило заключение экспертов, согласно выводов которого, экспертами было установлено, что общая стоимость выполненных на объекте работ, согласно представленным в материалы дела документам составляет 4 458 959 руб., из которых:

- стоимость выполненных работ, отсутствующих в плане производства работ (согласно приложению № 5 к договору аренды нежилого помещения № 58-РТ27/2019) составляет 670 117 руб.;

- стоимость выполненных работ, согласно представленным в материалы дела документам, но фактически отсутствующих на объекте составляет 205 005 руб.

- стоимость работ, фактически выполненных на объекте, за исключением работ, не предусмотренных приложением № 5 к договору аренды нежилого помещения № 58-РТ27/2019 и фактически отсутствующих на объекте работ составляет 3 583 837 руб.

Определением суда от 03.07.2023 производство по делу возобновлено.

ООО «Розничные Технологии 27» заявлено ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений.

В судебном заседании был опрошен эксперт ФИО5, который дал ответы на поставленные вопросы. Указал, что выводы эксперта сделаны на основании осмотра помещения и представленных ответчиком документов о выполненных работах.

ИП ФИО1 требования поддержаны, возражает против удовлетворения требований по встречному иску. Указывает, что представленное соглашение было подписано, но требование не может быть удовлетворено, поскольку, в т.ч. из его содержания следует, что возмещение производится в период действия договора. Поскольку договор прекратил свое действие, условия соглашения исполнению не подлежат.

ООО «Розничные Технологии 27» требования по встречному иску поддержаны, возражает против удовлетворения первоначального иска в полном объеме. Просит произвести при удовлетворении первоначального учесть встречное требование. Указывает, что отсутствие регистрации соглашения не влечет его незаключенности.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд

УСТАНОВИЛ:

25.10.2019 между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Розничные Технологии 27» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № 58-РТ27/2019, расположенного по адресу: 681000, <...>, кадастровый номер 27:22:0031010:3166, общей площадью 798,6 кв.м., сроком на 10 лет с даты государственной регистрации.

Согласно п.4.1. договора арендатор производит ремонтные работы согласно приложению № 5 к договору своими силами и за свой счет.

Согласно п.7.3. договора арендатор имеет право в одностороннем порядке отказаться от договора, известив арендодателя за 30 рабочих дней.

Договор расторгнут арендатором в одностороннем порядке с 09.03.2022, помещение было передано арендодателю, согласно подписанному между сторонами акту приема-передачи нежилого помещения.

Согласно п. 8.5. договора аренды, в случае досрочного расторжения договора арендатором, за исключением случаев, предусмотренных п. 7.1., 7.5. договора, арендатор обязан по требованию арендодателя в течение 30 календарных дней с даты прекращения, расторжения договора, уплатить арендодателю штраф в трехкратном размере месячной арендной платы из расчета 500 руб. за 1 кв.м.

Истцом начислен штраф в размере 1 144 324 руб. 50 коп.

Согласно п. 8.3. договора аренды при просрочке уплаты арендной платы и иных платежей, предусмотренных настоящим договором, арендодатель вправе потребовать от арендатора выплаты пени в размере 0,05 % от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки до момента ее фактической оплаты.

Поскольку обязательства по уплате штрафа не были исполнены, истцом начислена неустойка в размере 36 618 руб. 39 коп. за период с 09.04.2022 по 11.06.2022 просрочки оплаты штрафа.

Истцом в адрес ответчика были направлены претензии от 25.03.2022, 25.04.2022 с требованием оплатить образовавшуюся задолженность.

После принятия искового заявления к производству, ответчиком подано встречное исковое заявление.

Определением суда от 07.09.2022 к производству принято встречное исковое заявление о взыскании 938 257 руб. 34 коп. стоимости произведенных ремонтных работ в помещении. Требование обосновано тем, что согласно договору аренды стороны согласовали объем выполняемых арендатором работ, стоимость которых должна быть зачтена.

Указал на наличие заключенного между сторонами соглашения от 20.01.2020, согласно которого, «сторона 2» (ООО «Розничные Технологии 27») осуществляет своими силами и за свой счет строительный ремонт здания, расположенного по адресу: <...> (п.1 соглашения).

Согласно п. 2 соглашения размер стоимости строительных работ и материалов по предварительной договоренности составляет 6 200 000 руб.

Согласно п. 3 соглашения «сторона 1» (ИП ФИО1) компенсирует «стороне 2» (ООО «Розничные Технологии 27») в течение срока аренды затраты произведенные на ремонт в размере 20 % от общей стоимости, указанной в п.2 соглашения.

Согласно п. 4 соглашения в случае, если расходы «стороны 2» понесенные на ремонтные работы, будут меньше стоимости затрат, указанной в п. 2 соглашения, «сторона 1» возмещает «стороне 2» часть расходов на произведенный ремонт в размере 20 % от стоимости произведенных работ.

ООО «Розничные Технологии 27» направило 04.05.2022г. в адрес истца требование о компенсации затрат, понесенных на строительно-монтажные работы арендуемого помещения согласно соглашению от 20.01.2020г. Документы, обосновывающие выполненные работы направлены ИП ФИО1 16.05.2022г.

На сумму подлежащую возмещению истец по встречному иску начислил проценты в даты расторжения договора аренды.

Указанное соглашение не зарегистрировано в Росреестре.

Исследовав фактические обстоятельства и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 607 ГК РФ определено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса РФ стороны свободны в заключении договора.

Условия договора, в том числе в отношении размера штрафа исходя из трехкратного размера месячной арендной платы из расчета 500 руб. за 1 кв.м. , сторонами согласованы, договор подписан ответчиком без протокола разногласий.

Таким образом, подписав договор, и, приняв его условия, ответчик, нарушив расторгнув договор до истечения срока его действия , должен нести ответственность в соответствии с положениями договора.

Учитывая зачет истцом произведенного платежа ответчика до подачи иска, требование о взыскании штрафа в размере 1 144 324 руб. 50 коп. заявлено истцом обоснованно и подлежит удовлетворению.

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки в размере 36 618 руб. 39 коп. за период с 09.04.2022 по 11.06.2022.

Указанное требование удовлетворению не подлежит.

Согласно разделу 6 договора «Платежи и расчеты по договору», штрафные санкции не поименованы в платежах и расчетах по договору.

При этом договором не предусмотрено начисление неустойки на штраф.

Помимо изложенного, суд считает необходимым указать, что постановлением Правительства РФ № 497 от 28.03.2022 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» (далее – Постановление № 497), в соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, кроме застройщиков многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в единый реестр проблемных объектов на дату вступления в силу настоящего постановления.

В силу пункта 3 статьи 9.1 Закона о банкротстве во взаимосвязи с абзацем 10 пункта 1 статьи 63 названного Закона, одним из последствий введения моратория является прекращение начисления неустоек (штрафов и пеней), иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежных обязательств и обязательных платежей по требованиям, возникшим до его введения.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 9.1 Закона о банкротстве на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 настоящего Федерального закона.

Согласно абз. 10 п. 1 статьи 63 Закона о банкротстве в отношении должника не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

Постановление № 497 вступило в силу 01.04.2022, срок действия определен на 6 месяцев. Таким образом, мораторий установлен на период с 01.04.2022 до 01.10.2022.

Поскольку договор расторгнут 09.03.2022г. штраф начислен до введения моратория, неустойка за период с 09.04.2022 по 11.06.2022 не начисляется с учетом действия моратория.

При таких обстоятельствах требование о взыскании неустойки удовлетворению не подлежит.

ООО «Розничные Технологии 27» настаивает на взыскании 20 % стоимости выполненных работ по соглашению от 20.01.2020.

Поскольку для определения объема и наименования выполненных работ необходимы специальные познания, ИП ФИО1 было заявлено ходатайство о проведении судебной строительно-технической экспертизы.

Согласно заключению, экспертами было установлено, что общая стоимость выполненных на объекте работ, согласно представленным в материалы дела документам составляет 4 458 959 руб., из которых:

- с тоимость работ, фактически выполненных на объекте, за исключением работ, не предусмотренных приложением № 5 к договору аренды нежилого помещения № 58-РТ27/2019 и фактически отсутствующих на объекте работ составляет 3 583 837 руб.

ИП ФИО1 возражая против удовлетворения требований по встречному иску, указал на то, что соглашение от 20.01.2020 является незаключенным, поскольку не зарегистрировано в Росреестре.

ООО «Розничные технологии 27» возражая против указанного довода указало на то, что согласно ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. В тоже время законом не предусмотрено безоговорочное признание незаключенной, либо ничтожной сделки, при отсутствии государственной регистрации.

Так согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом, но в то же время для сторон, которые приняли обязательство по такому договору и исполняют его, он является законным и подлежит исполнению.

Как указано в п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165). сторона договора не может потребовать признания его незаключенным только из-за отсутствия регистрации. Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Согласно п. 7 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 (Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенным) При наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ.

Учитывая, что предприниматель подписал соглашение, что установлено в судебном заедании, его условия распространяются на взаимоотношения сторон.

С учетом изложенного, оснований для признания его незаключенным у суда не имеется.

Все иные доводы истца по первоначальному иску о том, что сниженная арендная плата имела целью компенсации понесенные на ремонт арендатором затраты судом отклоняются.

Судом также отклоняется довод истца по первоначальному иску о том, что действие указанного соглашения в части выплаты могло быть реализовано только в период действия договора аренды, а не после его расторжения.

Cогласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

По мнению суда, с учетом ст. 431 ГК РФ, формулировка п.3 соглашения «компенсирует в течение срока аренды затраты» устанавливает возможность выплаты без установления конкретной даты выплаты, но в любую дату срока аренды.

Соглашение не содержит условия о том, что прекращение срока действия договора аренды прекращает указанное обязательство.

Учитывая заключение экспертизы и пояснения эксперта в судебном заседании, суд признает доказанным факт выполнения работ с учетом приложения № 5 к договору аренды на сумму 3 583 837 руб. , 20 % от которой подлежит взысканию в пользу ООО ООО «Розничные технологии 27», что составляет 716 767 руб. 40 коп..

ООО «Розничные технологии 27» заявлено во встречном иске о взыскании процентов 41 825 руб. 67 коп. за период с 10.03.2022 по 10.04.2022г.

Указанное требование не подлежит удовлетворению в силу следующего.

Соглашением от 20.01.2020г. не определен срок выплаты 20 % стоимости выполненных работ.

Истец по встречному иску направил требование о выплате указанной суммы 04.05.2022г., документы в обоснование выполненных работ направил только 16.05.2022г.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требование о начислении процентов на сумму стоимости выполненных работ может быть заявлено с учетом ст. 314 ГК РФ не ранее 23.05.2022г.

С учетом изложенного, учитывая действия моратория, требование о взыскании процентов удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы распределяются между сторонами с учетом пропорциональности удовлетворенных требований.

Истец по первоначальному иску понес расходы на оплату экспертизы в размере 90 000 руб., которые в части пропорциональности удовлетворения встречного иска подлежат отнесению на истца, c ответчика взыскивается 21 240 руб. судебных издержек за проведение экспертизы пропорционально требованиям, в удовлетворении которых отказано.

Согласно абз.2 ч. 5 ст. 170 АПК РФ при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ООО «Розничные технологии 27» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) штраф 1 144 324 руб. 50 коп. , расходы по оплате госпошлины 24 040 руб., судебные издержки 21 240 руб.

Возвратить ИП ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета 267 руб. госпошлины, оплаченной по чек-ордеру от 07.06.2022

Взыскать с ИП ФИО1 в пользу ООО «Розничные технологии 27» 716 767 руб. 40 коп., расходы по оплате госпошлины 16 627 руб.

В результате зачета взыскать с ООО «Розничные технологии 27» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) 427 557 руб. 10 коп., расходы по оплате госпошлины 7 416 руб., судебные издержки 21 240 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объёме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев с даты вступления решения в законную силу, если решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья О.М. Левинталь