Гражданский кодекс часть 1

Открытое акционерное общество «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (далее – ОАО «ЦИТ») обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «РОМАНТИК ТУРС» о взыскании 100 000 штрафа, расторжении договора аренды № 29/09 от 12.02.2209 и об обязании ответчика возвратить нежилое (функциональное) помещение -1 (1-11, 20, 28-29), 1 (3-4, 11-22, 25) площадью 339,7 кв. м, расположенное по адресу: <...>, в том состоянии (виде), в котором было получено ответчиком (согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 18.05.2004).

Иск нормативно обоснован ссылками на статьи 330, 450, 619, 622 ГК РФ и мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды, вызванным проведением перепланировки (переустройства) переданного в аренду объекта без оформления необходимой разрешительной документации, без согласования с арендодателем проекта, без надлежащей сдачи объекта в эксплуатацию. В досудебном порядке урегулирования спора истцом направлена ответчику претензия № 2381/03-04 от 03.08.2011.

Протокольным определением от 28.11.2011 удовлетворено ходатайство истца об уточнении наименования ответчика – общество с ограниченной ответственностью «Компания «РОМАНТИК ТУРС» (далее – ООО «Компания «РОМАНТИК ТУРС»).

Представитель истца на требованиях настаивал, указав на нарушение ответчиком пунктов 7.3.2, 7.3.3, 7.3.5 договора аренды.

Представитель ответчика иск не признал. В удовлетворении требования имущественного характера просил отказать в связи с необоснованностью, поскольку к моменту предъявления иска и сроку для выполнения работ по перепланировки, согласование перепланировки и получение разрешений со стороны муниципальных органов и служб действующим законодательством не предусмотрено. Указал на неправомерность позиции истца относительно нарушения п.7.3.2 договора в части непредставления на утверждение проекта перепланировки, поскольку законодательством не предусмотрено обязательное составление данного проекта при перепланировке помещений, а также в связи с тем, что истец был осведомлен о предстоящих работах на объекте из пояснительной записки арендатора от 17.06.2010. Ходатайствовал об оставлении без рассмотрения требования о расторжении договора, так как ООО «Компания «РОМАНТИК ТУРС» получило претензию только в ходе судебного рассмотрения, и было лишено возможности в разумный срок ее рассмотреть.

Заслушав представителей сторон, суд

У С Т А Н О В И Л:

ОАО «ЦИТ» является собственником функционального (встроенного) помещения площадью 339, 7 кв. м – 1 (1-11, 20, 28-29), 1(3-4, 11-22,25) в здании по ул. Муравьева-Амурского, 50 в г. Хабаровске (свидетельство о государственной регистрации права 27АБ 049193 от 05.07.2005).

Между ОАО «ЦИТ» (арендодатель) и ООО «Компания «РОМАНТИК ТУРС» (арендатор) 12.02.2009 заключен договор аренды объектов нежилого фонда № 29/09, по которому арендодатель передал в пользование указанного функциональное помещение для использование под кафе с 12.02.2009 по 11.02.2014.

Передача ответчику помещения оформлена актом от 12.02.2009.

Договор прошел государственную регистрацию, что подтверждается соответствующим штампом Управления Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО от 22.11.2009 на тексте документа.

18.08.2010 стороны подписали соглашение о внесении изменений и дополнений в договор от 12.02.2009, в котором конкретизировали обязанности арендатора по п. 3.2.3 и 3.2.5, а также дополнили «Особые условия» договора (раздел 7), в частности:

- п. 7.3.1, 7.3.4 - арендодатель разрешил арендатору произвести перепланировку (переустройство) на арендуемом объекте, согласовав срок проведения - с 01.07.2010 по 30.05.2011,

- п. 7.3.2, 7.3.3, 7.3.5 - арендатор обязался осуществить перепланировку (переустройство) арендуемого объекта с соблюдением требований действующего законодательства, преступив к работам только после согласования с арендодателем проекта перепланировки; самостоятельно подготовить и оформить проектную документацию перепланировки, согласованную в установленном порядке и иные документы, необходимые для получения разрешения (согласования) компетентных органов о возможности проведения перепланировки (переустройства) или о согласовании уже осуществленной перепланировки; надлежащим образом оформить сдачу объекта приемочной комиссии округа, подтверждающей завершение перепланировки (переустройства), изготовить новый технический паспорт, отражающий произведенную перепланировку (переустройство), изменения в количественных и качественных характеристиках объекта

- п. 7.2.7 - стороны предусмотрели ответственность арендатора в случае нарушения п. 7.3.2, 7.3.3, 7.3.5 договора.

При проведении плановой проверки использования нежилого помещения (акт от 04.02.2011) арендодателем установлено, что в помещении произведена перепланировка, ведутся ремонтные работы, оборудован дополнительный дверной проем.

По истечении срока, предоставленного договором на проведение перепланировки, истец получил технический паспорт на объект и справку ХКГУП технической инвентаризации и оценки недвижимости от 08.07.2011, из которых следует, что в результате проведенной перепланировки (переустройства) в помещении 4 произведена пробивка дверного проема, а его общая площадь уменьшилась с 339, 7 кв. м до 322, 7 кв. м.

Поскольку арендатор провел перепланировку без согласования арендодателем проекта и получения разрешительной документации, не узаконил ее в установленные соглашением сроки, ОАО «ЦИТ», ссылаясь на выявленные нарушения условий договора, обратилось к ответчику с претензией № 2381/03-04 от 03.08.2011.

Неудовлетворение требований истца в досудебном порядке явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Учитывая представленные доказательства, суд признал иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

На основании ст. 330 ГК неустойка (штраф, пени) - определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Из содержания п. 7.2.7 договора (в редакции соглашения) усматривается возможность привлечения арендатора к ответственности при проведении перепланировки (переустройства) без соответствующих разрешений и согласований, при отсутствии согласования проекта арендодателем, а также без надлежащей сдачи объекта в эксплуатацию.

Представитель истца в ходе судебного рассмотрения, настаивая на взыскании штрафа, указал на наличия всех трех оснований, отраженных в п. 7.2.7 договора.

Поскольку соглашение к договору аренды от 18.08.2010 прошло государственную регистрацию только 27.08.2010, именно с указанной даты суд в соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ, рассматривает изменения в договор состоявшимися.

На момент подписания соглашения (и его государственной регистрации) на территории города Хабаровска действовало Постановление мэра города Хабаровска № 1497 от 29.11.2006 «О переустройстве и (или) перепланировке жилых и (или) нежилых помещений, расположенных в жилых домах на территории г. Хабаровска», которым утвержден Порядок получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых и (или) нежилых помещений (далее – Порядок).

В соответствии с пунктами 2.1, 2.6 Порядка (приложение № 1) для рассмотрения вопроса о согласовании переустройства или перепланировки нежилого помещения в жилом доме собственник (либо уполномоченный собственником представитель) обязан представить документы в комитет по управлению округом города для получения распоряжения Председателя Комитета по управлению соответствующим округом города по согласованию. По завершению работ приемочной комиссией составлялся акт по форме, утвержденной мэром города (п. 9 приложения № 2 Порядка).

Названный Порядок существовал до издания постановления администрации города Хабаровска от 01.11.2010 № 3551, вступившего в силу со дня опубликования – 09.11.2010.

Следовательно, привлечь арендатора к ответственности в связи проведением перепланировки без разрешений и согласований, а также без надлежащей сдачи объекта в эксплуатацию возможно при установлении, что работы начаты и завершены до 09.11.2010.

В ходе судебного рассмотрения судом не установлено, в какой период проведены работы по перепланировки (переустройству) объекта, поскольку стороны не смогли дать пояснений по данным обстоятельства.

Исходя из того, что момент начала работ не определен, а акт от 04.02.2011 зафиксировал завершение работ, суд считает недоказанным факт нарушения арендатором п.7.3.3 и 7.3.5 договора, в связи с чем не находит возможным привлечь лицо к ответственности по указанным основаниям.

Между тем, в п. 7.3.2 арендатор обязался приступить к работам только после согласования арендодателем проекта перепланировки (переустройства). Поскольку арендатор провел работы без согласования проекта с ОАО «ЦИТ», суд пришел к выводу о наличие нарушения со стороны арендатора указанного пункта договора.

Статьей 5 Федерального закона № 82-ФЗ от 19.06.2011 «О минимальном размере оплаты труда» предусмотрено, что исчисление налогов, штрафов и иных платежей, осуществляемое в зависимости от минимального размера оплаты труда производится исходя из базовой суммы, равной 100 руб.

При изложенных обстоятельствах суд признал правомерным требование истца о взыскании с ответчика штрафа по п. 7.2.7 договора в размере 100 000 руб. на основании ст. 330 ГК РФ.

Возражения ответчика в части того, что действующим законодательством не предусмотрено обязательное составление проекта перепланировки, а также в связи с тем, что истец был осведомлен о предстоящих работах на объекте из пояснительной записки арендатора от 17.06.2010, судом не приняты.

Статья 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Стороны при подписании соглашения от 18.08.2010 определили обязательный порядок согласования проекта перепланировки арендодателем, поэтому обязанность арендатора подготовить данный документ связано лишь с обязательством, возникшим из договора (п. 2 ст. 307 ГК РФ). Представление ООО «Компания «РОМАНТИК ТУРС» пояснительной записки к схеме перепланировки от 17.06.2010 в данном случае правового значения не имеет, так как при наличии данных документов стороны подписали соглашение к договору от 18.08.2010, где включили в обязанности арендатора подготовку проекта перепланировки.

В отношении требования истца о расторжении договора суд пришел к следующему.

Ст. 619 ГК РФ предусматривает в качестве основания для досрочного расторжения договора использование имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

При этом согласно абзацу 3 названной нормы арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В качестве соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора истцом представлена претензия № 2381/03-04 от 03.08.2011, где истец предложил арендатору в 5-дневный срок оплатить штраф, привести объект в первоначальное положение, существовавшее до перепланировки, либо расторгнуть договор и освободить помещение.

Документ направлен ответчику по почте, между тем, по сообщению ФГУП «Почта России» не получен ООО «Компания «РОМАНТИК ТУРС» в связи с неявкой адресата за получением (сообщение исх. № 27.45.3-26 от 21.09.2011). По мнению истца, досудебный порядок расторжения договора лицом соблюден, поскольку ОАО «ЦИТ» со своей стороны приняло все меры для получения ответчиком письменного предупреждения.

02.11.2011 в ходе судебного заседания претензия № 2381/03-04 от 03.08.2011 вручена представителю ответчика.

Согласно разъяснениям, указанным в пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

При указанных рекомендациях, суд считает целесообразным исходить из факта получения претензии.

Поскольку ответчик ознакомился с требованиями истца лишь 02.11.2011, а из текста претензии следует, что арендодатель должен в течение 5 дней привести помещение в первоначальное положение, суд пришел к выводу о том, что срок для устранения соответствующих нарушений договора нельзя признать разумным и выполнимым. При таких обстоятельствах истцом не соблюден порядок досудебного урегулирования спора о расторжении договора аренды, установленный ст. 619 АПК РФ, в связи с чем в силу п. 2 ст. 148 АПК РФ указанное требование суд оставил без рассмотрения.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю переданное ему по договору имущество.

Поскольку договор аренды не прекращен и не расторгнут, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требования об обязании ответчика освободить арендуемое помещение.

Согласно ст. 110 АПК РФ, расходы по государственной пошлине в части имущественного требования возлагаются на ответчика, в части требования об обязании возвратить помещение – на истца.

Уплаченная истцом госпошлина по требованию о расторжении договора возвращается лицу из федерального бюджета на основании пп. 3 п. 1 ст. 333.40. НК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Оставить без рассмотрения требование открытого акционерного общества «Центр инновационных технологий города Хабаровска» к обществу с ограниченной ответственностью «Компания «РОМАНТИК ТУРС» о расторжении договора аренды № 29/09 от 12.02.2009.

Отказать в удовлетворении иска в части обязания общества с ограниченной ответственностью «Компания «РОМАНТИК ТУРС» возвратить открытому акционерному обществу «Центр инновационных технологий города Хабаровска» нежилое функциональное (встроенное) помещение – 1(1-11, 20, 28-29), 1 (3- 4, 11-22, 25) площадью 339, 7 кв. м, расположенное по адресу: <...> в том состоянии (виде), в котором оно было получено ответчиком (согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 18.05.2004).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Компания «РОМАНТИК ТУРС» в пользу открытого акционерного общества «Центр инновационных технологий города Хабаровска» штраф в размере 100 000 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины 4 000 руб.

Возвратить открытому акционерному обществу «Центр инновационных технологий города Хабаровска» из федерального бюджета государственную пошлину 4 000 руб., оплаченную по платежному поручению № 1666 от 12.08.2011.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья Е.Н. Захаренко