Гражданский кодекс часть 1

о признании общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Комфорт Плюс» управляющей организацией, оказывающей услуги по управлению многоквартирным домом № 29 по улице Яшина г.Хабаровска по договору № 3 от 27.12.2010 г., признании неправомерными действий ответчика по оказанию услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме № 29 по улице Яшина г.Хабаровска по договору № 28 от 25.04.2011 г.,

третье лицо: Товарищество собственников жилья «Кировский»,

при участии:

от истца – ФИО1 по доверенности от 29.09.2011 г., ФИО2 (директор);

от ответчика – ФИО3 по доверенности № 1 от 01.09.2011 г.;

от третьего лица – ФИО4 (председатель).

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Комфорт Плюс» (далее по тексту – ООО УК «Комфорт Плюс», истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Восток Сервис» (далее по тексту – ООО «Восток Сервис», ответчик) о признании недействительным договора № 28 от 25.04.2011 г., заключенного между ООО «Восток Сервис» и собственников дома 29 по ул.Яшина в г.Хабаровска от имени ФИО5; запрете осуществления ответчиком действий по содержанию и ремонту общего имущества указанного дома; признании неправомерными действий по выставлению собственникам помещений квитанций на оплату услуг за содержание и ремонт общего имущества дома; взыскании 2 030 526,12 рублей, составляющих недополученные платежи с жильцов дома в связи с выставлением ответчиком счетов от своего имени.

В качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Товарищество собственников жилья «Кировский» (далее по тексту – ТСЖ «Кировский»).

Истцом неоднократно уточнялись исковые требования. Согласно представленному 26.10.2011 г. заявлению об уточнении исковых требований ООО УК «Комфорт Плюс» просил: признать ООО УК «Комфорт Плюс» управляющей организацией, оказывающей услуги по управлению многоквартирным домом № 29 по ул.Яшина в г.Хабаровске по договору № 3 от 27.12.2010 г.; признать неправомерными действия ООО «Восток Сервис» по оказанию услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме № 29 по улице Яшина в г.Хабаровске по договору № 28 от 25.04.2011 г.

Судом на основании ст.49 АПК РФ принято от истца уточнение исковых требований от 26.10.2011 г.

В судебном заседании представители истца поддержали заявленные требования, с учетом уточнений от 26.10.2011 г., в полном объеме в соответствии с доводами искового заявления и письменных объяснений. Указали, что 25.04.2011 г. между ООО «Восток Сервис» и ФИО5 (от имени собственников) заключен договор № 28 оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме № 29 по ул.Яшина в г.Хабаровске, который, исходя из его содержания, фактически является договором управления многоквартирным домом. Между тем, договор № 3 от 27.12.2010 на управление многоквартирным домом, заключенный с ТСЖ «Кировский» сроком до 31.12.2013 г., по настоящее время не расторгнут. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным частями 8.1 и 8.2 ст.162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон. ООО УК «Комфорт Плюс» надлежащим образом исполняет условия договора № 3, заключенного с ТСЖ «Кировский». При проведении внеочередного общего собрания собственников помещений дома № 29 по ул.Яшина от 20.04.2011 г. вопрос об отказе от услуг истца по управлению жилым домом не был включен в повестку дня и собранием по существу не рассматривался. Также не был включен в повестку и не рассматривался вопрос о заключении договора № 28 с ООО «Восток Сервис». Таким образом, протокол, отражающий результаты голосования по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом, сам по себе не свидетельствует о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения договора с ООО УК «Комфорт Плюс». Полагает, что договор № 3, заключенный между ООО УК «Комфорт Плюс» и ТСЖ «Кировский», может быть расторгнут только в судебном порядке и в настоящее время является действующим и, как следствие, действия ответчика по оказанию услуг по договору № 28 от 25.04.2011 г. неправомерны.

Представитель ответчика с иском не согласилась по основаниям, изложенным в отзыве. При этом указала, что жилищное законодательство не предусматривает в качестве основания определения способа управления в многоквартирном доме – решение суда, у суда отсутствуют полномочия признавать истца управляющей организацией в многоквартирном доме. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть выбран и измене в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники дома 29 по ул.Яшина в г.Хабаровске, реализовав свое право в апреле 2011 года, изменили способ управления на доме, утвердили условия договора с ответчиком, во исполнение решения общего собрания и заключен договор от 25.04.2011 г. Истец не оспаривает договор № 28 от 25.04.2011 г., соответственно, основания для признания действий ответчика по исполнению указанного договора незаконными отсутствуют. Полагает, что не обоснованны утверждения истца о действительности договора управления № 3 от 27.12.2010 г., поскольку он заключен с нарушением норм действующего законодательства, является ничтожным.

Председатель ТСЖ «Кировский» поддержал позицию истца, просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Исследовав материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ

Из материалов дела следует, что решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 29 по ул.Яшина в г.Хабаровске 01.12.2010 с целью управления многоквартирным домом был выбран способ управления – товарищество собственников жилья.

Государственная регистрация ТСЖ «Кировский» произведена 14.12.2010 г.

В соответствии с решением правления ТСЖ «Кировский» от 02.12.2010 г. (протокол № 1 от 02.12.2010), 27 декабря 2010 года между ТСЖ «Кировский» и ООО УК «Комфорт Плюс» подписан договор № 3 на оказание услуг по управлению многоквартирным домом.

Договор № 3 на управление многоквартирным домом с ООО УК «Комфорт Плюс» заключен сроком до 31.12.2013 г.

Согласно протоколу общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 29 по ул.Яшина в г.Хабаровске от 20.04.2011 г. собственниками принято решение об изменении способа управления многоквартирным домом на непосредственное управление. Кроме того, приняты решения о ликвидации ТСЖ «Кировский», назначении ликвидационной комиссии, утверждении комиссии по подсчету голосов, определении порядка и условий ликвидации ТСЖ, избрании уполномоченного лица (собственника жилого помещения ФИО5), которой предоставлены полномочия по решению вопросов от имени и в интересах собственников помещений в отношениях с третьими лицами по всем вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом.

Решением общего собрания собственники утвердили текст договора на оказание услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома, заключаемого с ООО «Восток Сервис»; утвердили размер платы по содержанию общего имущества, текущему и капитальному ремонту.

Решением Кировского районного суда г.Хабаровска от 14.09.2011 г. по делу № 2-993/2011 отказано в удовлетворении исковых требований о признании незаконными общего собрания собственников многоквартирного дома № 29 по ул.Яшина в г.Хабаровске от 20.04.2011 г. и решения указанного собрания. Указанное решение суда вступило в законную силу после кассационного рассмотрения.

25.04.2011 г. между ООО «Восток Сервис» и собственниками помещений многоквартирного дома № 29 по ул.Яшина в г.Хабаровске заключен договор № 28 по оказанию услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, с учетом перечня работ и услуг и условий их проведения, определенных в приложении № 2 к договору и оказываемых с 01 мая 2011 года, о чем указано в пункте 10.1 договора.

Договор заключен с собственниками, обладающими более 50% голосов от общего количества голосов дома. Сторонами определен срок договора – три года с 01.05.2011 г.

Письмом от 28.04.2011 г. ФИО5 (собственник жилого помещения и представитель других собственников помещений дома по доверенности) известила ТСЖ «Кировский» и ООО УК «Комфорт Плюс» о выборе способа управления домом – непосредственное управление, а также уведомила об обслуживании дома ООО «Восток Сервис» и предоставлении актов выполненных работ за период с 01.02.2011 по 01.05.2011 года, о перечислении остатка денежных средств в ООО «Восток Сервис».

Истец, полагая, что договор № 3 от 27.12.2010 с ООО УК «Комфорт Плюс» является действующим, организация является управляющей организацией, оказывающей услуги по управлению домом № 29 по ул.Яшина в г.Хабаровске, обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Проанализировав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам ст.71 АПК РФ, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (ст.161 ЖК РФ, в редакции, действующей на 20.04.2011 г.).

В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

При этом согласно части 3 данной статьи способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Как следует из материалов дела, избранный собственниками квартир дома 29 по ул.Яшина в г.Хабаровске ранее способ управления (ТСЖ) был изменен в соответствии с частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса более поздним решением собственников квартир названного дома.

Собственники помещений дома № 29 по ул.Яшина г.Хабаровска, реализовав свое право 20.04.2011 г., изменили способ управления многоквартирным домом, утвердили условия договора с ООО «Восток Сервис», утвердили уполномоченное лицо по вопросам управления.

При этом, согласно части 2 статьи 161 Жилищного кодекса эти два способа (непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме и управление товариществом собственников жилья) являются самостоятельными и взаимоисключающими.

В соответствии со ст.164 ЖК РФ (в редакции, действующей на 25.04.2011) при непосредственном управлении собственники помещений в многоквартирном доме заключают договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими такие виды деятельности, на основании решения общего собрания собственников. При этом, все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников.

Во исполнение решения общего собрания от 20.04.2011 г., которым изменен способ управления многоквартирным домом на непосредственное управление, с ООО «Восток Сервис» собственники помещений заключили договор № 28 от 25.04.2011 г. От имени собственников помещений подписали данный договоры непосредственно собственники и ФИО5 (собственник квартиры № 194), на имя которой со стороны собственников выданы доверенности, которые представлены в материалы дела ответчиком.

Вступившим в законную силу решением Кировского районного суда г.Хабаровска от 14.09.2011 г. по делу № 2-993/2011 не установлены основания для отмены решения общего собрания собственников многоквартирного дома от 20.04.2011 г.

Таким образом, договор № 28 от 25.04.2011 г. между ООО «Восток Сервис» и собственниками помещений дома 29 по ул.Яшина г.Хабаровска заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Истец, уточнив исковые требования, не оспаривает указанный выше договор, заключенный с ответчиком.

Довод истца о том, что без ликвидации ТСЖ «Кировский» договор управления не может быть прекращен, не соответствует нормам жилищного законодательства. Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья и существование юридического лица – ТСЖ «Кировский» не являются равнозначными, поскольку закон не связывает изменение способа управления с существованием самого ТСЖ как юридического лица.

Изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом со специализированной управляющей организацией. Данный вывод согласуется и со сформированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 15.07.2010 N 1093/10 правовой позицией, согласно которой недопустимо одновременное существование двух способов управления одним и тем же многоквартирным жилым домом. Данная позиция основана на толковании норм п.8.1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, обязывающей собственников помещений выбрать лишь один из определенных упомянутой статьей способов управления.

Исключением из общего правила о том, что собственники вправе в любое время изменить способ управления многоквартирным домом и прекратить тем самым договор управления многоквартирным домом может являться, в частности, пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, предусматривающий, что собственники помещений вправе отказаться от договора с управляющей организацией, выбранной по результатам конкурса, только по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора.

Толкование норм права, изложенное в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 № 1093/10 применимо к случаям изменения собственниками помещений способа управления, в то время как правовая позиция, сформулированная в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 15.07.2010 № 1027/10, имеет отношение к спорам, которые связаны с применением части 8.2 Жилищного кодекса Российской Федерации при разрешении судом вопроса о прекращении договора на управление многоквартирным домом в рамках одного из ранее выбранных способов управления.

В связи с чем, ссылка представителя истца на постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 г. № 1027/10 по данному спору является несостоятельной.

К договору № 3 от 27.12.2010, заключенного ТСЖ «Кировский» с ООО УК «Комфорт Плюс», ООО «Восток Сервис» отношения не имеет. Ответчик в данном случае не состоит в договорных отношениях с ТСЖ «Кировский», у ООО «Восток Сервис» заключен договор непосредственно с собственниками помещений многоквартирного дома.

Утверждения истца о действительности договора № 3 на оказание услуг по управлению многоквартирным домом, подписанного 27.12.2010 г. между ТСЖ «Кировский» и ООО УК «Комфорт Плюс», суд нашел несостоятельными ввиду следующего.

Согласно ч.9 ст.162 ЖК РФ управление многоквартирным домом, в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений раздела 6 ЖК РФ.

В соответствии со ст.148 ЖК РФ в обязанности правления товарищества собственников жилья входит соблюдение действующего законодательства и требований Устава.

В силу ст.149 ЖК РФ председатель правления ТСЖ совершает сделки в соответствии с законодательством и уставом, которые не требуют обязательного одобрения общим собранием членов товарищества.

Пунктом 2.1. раздела 2 Устава ТСЖ «Кировский» предусмотрено следующее: «Услуги по содержанию общего имущества – услуги, предоставляемые управляющей или обслуживающими организациями … Услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме предоставляются в соответствии с требованиями собственников помещений, установленными ими на общем собрании таких собственников».

В соответствии с п.13.5.17. Устава ТСЖ «Кировский» в обязанности правления товарищества входит разработка и внесение на утверждение общего собрания членов товарищества перечней работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, перечней дополнительных работ.

Ст.162 ЖК РФ определено, что перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества относится к существенным условиям договора.

Из положений Устава ТСЖ «Кировский» следует, что перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества утверждается общим собранием собственников помещений.

Факт необходимости утверждения общим собранием собственников дома перечня работ по содержанию и ремонту общего имущества дома вытекает из п.17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, из которого следует, что собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Истцом в материалы дела представлен протокол № 1 общего собрания собственников жилых и нежилых помещений в доме № 29 по ул.Яшина, проведенного в форме заочного голосования, от 01.12.2010 г., из содержания которого следует, что в повестку включены вопросы по выбору свособа управления; утверждения устава ТСЖ; выбора правления ТСЖ; утверждения размера платы за работы (услуги) по управлению, содержанию, ремонту общего имущества в доме. Вопрос по утверждению перечня работ по содержанию и ремонту общего имущества дома в повестку дня включен не был.

Таким образом, договор № 3 от 27.12.2010 между ТСЖ «Кировский» и ООО УК «Комфорт Плюс» заключен с нарушением норм действующего законодательства, поскольку председатель правления ТСЖ «Кировский» не вправе был заключать договор без утверждения его существенных условий общим собранием собственников многоквартирного дома.

В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно постановлению Пленума ВАС РФ от 14.05.1998 г. № 9 «О некоторых вопросах применения ст.174 Гражданского кодекса РФ» при реализации органами юридических лиц полномочий на совершение сделок, когда орган юридического лица действовал с превышением полномочий, установленных законом, следует руководствоваться ст.168 ГК РФ.

Поскольку председатель правления ТСЖ «Кировский» заключил договор № 3 от 27.12.2010 г. с ООО УК «Комфорт Плюс», самостоятельно определив перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества дома, при отсутствии решения общего собрания собственников об утверждении такого перечня, как это предписано законом и уставом, то указанная сделка совершена с превышением полномочий органа юридического лица, установленных законом, что, в силу ст.168 ГК РФ, влечет ее недействительность. Соответственно, договор № 3 от 27.12.2010 не порождает каких-либо правовых последствий.

Собственниками помещений многоквартирного дома 29 по ул.Яшина в г.Хабаровске решением собрания от 20.04.2011 г. определен способ управления – непосредственное, на основании решения общего собрания собственников заключен договор № 28 от 25.04.2011 г. с ООО «Восток Сервис», существенные условия данного договора утверждены общим собранием собственников. Указанный договор с ответчиком является действующим. На основании действующего и заключенного в установленном порядке договора ответчик исполняет свои обязательства по оказанию услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме № 29 по улице Яшина г.Хабаровска.

Решение общего собрания собственников помещений об изменении способа управления (непосредственное управление) с более поздней датой в материалы дела истцом не представлено.

С учетом изложенного, суд не нашел оснований для удовлетворения исковых требований ООО УК «Комфорт Плюс» в полном объеме.

На основании ст.110 АПК РФ в связи с отказом в иске государственная пошлина относится на истца. При этом учитывается, что истцу при обращении в суд предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Комфорт Плюс» (ОГРН <***>) в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 8 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья Н.Л.Коваленко