Гражданский кодекс часть 1

к обществу с ограниченной ответственностью «Топ-капитал» (ОРГН 1132722004557, ИНН <***>, 680000, <...>), обществу с ограниченной ответственностью «Аркатика» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680000, <...>)

о расторжении договора, о взыскании 2 767 629 руб. 93 коп.

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Аркатика» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680000, <...>)

к закрытому акционерному обществу «Шафран» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680000, <...>)

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Топ-капитал», индивидуальный предприниматель ФИО1

о взыскании 368 862 руб. 79 коп.

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Топ-капитал»

к закрытому акционерному обществу «Шафран»

о взыскании 1 493 035 руб.

при участии

от истца: ФИО2, генерального директора по решению от 07.11.2013, ФИО3 по доверенности от 10.10.2014

от ответчиков:

ООО «Топ-капитал» - ФИО4 по доверенности от 30.10.2015 (до перерыва), К. С. Штельмы по доверенности от 23.07.2015 (после перерыва),

ООО «Аркатика» - ФИО5 по доверенности от 01.09.2015

от третьего лица ИП ФИО6 – не явились

Закрытое акционерное общество «Шафран» (далее – ЗАО «Шафран») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Топ-капитал» (далее – ООО «Топ-капитал»), обществу с ограниченной ответственностью «Аркатика» (далее – ООО «Аркатика») о расторжении договора аренды нежилого административного здания № 001 от 01.10.2013, о взыскании с ООО «Топ-капитал» задолженности по арендной плате и коммунальным платежам в размере 1 122 819 руб. 03 коп., о взыскании солидарно с ООО «Топ-капитал», ООО «Аркатика» убытков в размере стоимости котлов отопления 180 977 руб. и расходов на приведение объекта аренды в первоначальное состояние 1 468 973 руб.

Определением от 07.10.2015 судом в порядке статьи 49 АПК РФ приняты уточнения иска, согласно которым истец просит взыскать задолженность по арендным и коммунальным платежам в сумме 1 122 719 руб. 30 коп. В остальной части требования оставлены без изменения.

Определением от 17.11.2015 судом в порядке статьи 49 АПК РФ приняты уточнения иска, согласно которым истец просил взыскать с ООО «Аркатика» ущерб в размере стоимости котлов отопления 175 938 руб. 40 коп. Остальные требования оставлены без изменения.

Этим же определением судом на основании статьи 132 АПК РФ принят встречный иск ООО «Аркатика» к ЗАО «Шафран» о взыскании 368 862 руб. 79 коп. убытков, связанных с удержанием истцом с спорном помещении имущества, которые складываются из 320 000 руб. уплаченного штрафа и 48 862 руб. 79 коп. стоимости утраченного товара.

Определением от 16.12.2015 судом на основании статьи 132 АПК РФ принят встречный иск ООО «Топ-капитал» к ЗАО «Шафран» о взыскании убытков в сумме 1 493 035 руб., составляющих стоимость работ по ремонту помещений.

Истец в судебном заседании уточнил, что ущерб в размере стоимости котлов отопления в сумме 175 938 руб. 40 коп. просит взыскать солидарно с ООО «Аркатика» и ООО «Топ-капитал». Уточнения судом приняты на основании статьи 49 АПК РФ.

Уточненные исковые требования истец поддержал в соответствии с доводами иска. Иск мотивирован ненадлежащим исполнением ООО «Топ-капитал» обязательств по оплате арендной платы и возмещению коммунальных услуг по договору аренды от 01.10.2013, освобождением объекта аренды до расторжения договора. Требования о причинении убытков в сумме 1 468 973 руб., составляющих стоимость восстановительного ремонта, обоснованы неисполнением обязанности по возврату помещения в первоначальном состоянии. Требования о взыскании 175 938 руб. 40 коп. убытков, составляющих стоимость котлов отопления, мотивированы виновными действиями ответчиков, в результате которых произошел пожар в арендованном помещении и повреждено указанное имущество. При этом требования о взыскании убытков предъявлены к ответчикам в солидарном порядке, так как, по мнению истца, вред его имуществу причинен ответчиками совместно. Договор субаренды, заключенный между ООО «Топ-капитал» и ООО «Аркатика» истец оценивает как мнимый, поскольку последующее поведение сторон свидетельствует о том, что имело место формальное исполнение сделки без намерения приобретать соответствующие правовые последствия.

Ответчик ООО «Топ-капитал» с иском не согласен по основаниям отзыва. В возражениях указал на то, что письмами от 17.05.2015, от 22.05.2015, направленными в адрес истца, был согласен на расторжение договора аренды № 100 от 01.10.2013. Считает, что по состоянию на 31.05.2015 задолженности перед истцом по арендной плате у него не имеется с учетом обеспечительного платежа в сумме 515 520 руб. Ссылаясь на отсутствие у него возможности с 24.05.2015 пользоваться помещением, ответчик полагает требования о взыскании арендной платы за июнь и июль неправомерными. По этой же причине указал на отсутствие у него возможности собственными силами привести объект аренды в первоначальное состояние. Сослался также на то, что истцом завышен расчет затрат, необходимых для приведения помещения в первоначальное состояние. Привел доводы о том, что повреждение котлов отопления не могло быть результатом произошедшего осенью 2014 года пожара, поскольку весь отопительный сезон котлы работали и были в исправном состоянии.

Ответчик ООО «Аркатика» с иском не согласен по основаниям отзыва. Считает себя ненадлежащим ответчиком в связи с тем, что договор аренды с истцом заключен у ООО «Топ-Капитал», которых связывают обязательственные отношения. Указал, что ремонтные работы в арендованном помещении произведены ООО «Топ-капитал».

ООО «Аркатика» встречный иск поддержало. Требования мотивированы незаконным удержанием истцом имущества, которое арендовано ООО «Аркатика» у ФИО1, а также имущества самого ответчика, в результате чего истцу по встречному иску причинены убытки в виде стоимости испорченной алкогольной продукции (48 862 руб. 79 коп.) и уплаты штрафа за невозврат арендованного имущества (320 000 руб.). Нормативно иск обоснован положениями статьи 15 ГК РФ.

ЗАО «Шафран» с заявленными требованиями по встречному иску не согласен по основаниям, указанным в отзыве. В возражениях указал на правомерность действий по удержанию имущества и непредставлением истцу в течение всего периода наличия спора доказательств принадлежности этого имущества кому-либо. Сослался на наличие сомнений в отношении реальности исполнения представленного в обоснование требований договора аренды, заключенного с ФИО1 Считает, что представленное решение третейского суда не может быть признано надлежащим доказательством. Привел доводы о том, что в соответствии с актом приема-передачи, подписанным между ООО «Топ-капитал» и ООО «Аркатика» в рамках договора субаренды, помещение возвращено 16.05.2015, тогда как инвентаризационная опись датирована 25.05.2015.

Ответчик ООО «Топ-капитал» встречный иск поддержал в полном объеме. Иск мотивирован тем, что в результате одностороннего расторжения договора аренды (лишения возможности пользоваться арендованным помещением) арендатору причинены убытки в виде стоимости произведенной и согласованной с арендодателем перепланировки на сумму 1 493 035 руб., которая, по мнению ответчика, является улучшением арендованного имущества. Нормативно иск обоснован положениями стаей, 15, 623 ГК РФ.

Истец со встречными требованиями ООО «Топ-капитал» также не согласен по основаниям отзыва. В возражениях указал на недоказанность факта нарушения прав арендатора со стороны арендодателя, отсутствие причинно-следственной связи между действиями ЗАО «Шафран» и убытками ответчика. Кроме того, полагает, что работы, произведенные арендатором, нельзя считать улучшением имущества арендодателя, так как они проведены исключительно в интересах ООО «Топ-капитал» с учетом положений договора аренды о необходимости приведения арендованного помещения в первоначальное состояние. Дополнительно приведены доводы об недоказанности размера убытков допустимыми и относимыми доказательствами.

Треть лицо ФИО1, уведомленная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась. Представила письменные пояснения, в которых подтвердила факт заключения с ООО «Аркатика» договора аренды имущества (мебели), невозможность получения своего имущества после расторжения договора и факт уплаты ей штрафа в размере 320 000 руб.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между ЗАО «Шафран» (арендодатель) и ООО «Топ-капитал» (арендатор) 01.10.2013 заключен договор аренды нежилого административного здания № 001.

По условиям договора арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование нежилое административное двухэтажное здание, литер Б, общей площадью 429,60 кв. м, расположенное по адресу: <...>, а арендатор обязуется своевременно выплачивать арендную плату и выполнять иные условия договора.

Согласно пункту 1.5. договора объект аренды предназначен для использования под размещение ресторана или кафе.

Срок договора определен в пункте 1.6. и составляет 5 лет с момента передачи имущества по акту. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Арендованное здание передано арендатору по акту № 1 от 01.10.2013, в котором описано техническое состояние помещений, сделан вывод о том, что здание не требует капитального ремонта, пригодно и соответствует требованиям о его эксплуатации.

Размер арендной паты согласно пункту 2.2.3 согласован сторонами в размере 515 520 руб. в месяц без НДС (исходя из 1 200 руб. за 1 кв. м).

По соглашения сторон размер арендной платы на период с января по май 2015 года снижен до 400 000 руб. в месяц (письмо ООО «Топ-капитал» от 27.02.2015, письмо ЗАО «Шафран» № 1 от 05.03.2015).

В силу пункта 2.3. арендная плата выплачивается ежемесячно в порядке предоплаты до 25 числа текущего календарного месяца за следующий за ним расчетный месяц.

Пунктом 2.4. договора установлена обязанность арендатора в течение 10 банковский дней с момента передачи объекта аренды по акту перечислить арендодателю денежные средства в размере арендной платы за один месяц аренды. Данные денежные средства засчитываются арендодателем в счет арендной платы за последний месяц аренды.

Из положений пункта 2.7 договора следует, что в состав арендной платы не включены стоимость охраны объекта аренды, междугородних и международных переговоры, интернета, оплата потребленной электроэнергии (по счетчику), теплоснабжения (бойлер в отопительный сезон), уборка объекта аренды, водоснабжение и канализация. Эти услуги организуются и оплачиваются арендатором самостоятельно, за исключением телефонных переговоров и электроэнергии, расходы по которым возмещаются арендодателю на основании выставленного счета (пункт 2.8).

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендатора производить за свой счет, своими силами неотделимые улучшения объекта аренды, в том числе перепланировку и ремонт, по проекту, согласованному с арендодателем (в письменной форме). Проект перепланировки и ремонта должен соответствовать всем строительным нормам и правилам, нормам противопожарной защиты, санитарным и иным обязательным нормам и правилам. Замена электропроводки для нужд арендатора на объекте аренды производится силами и средствами арендатора.

Арендатор имеет право сдавать объект аренды в субаренду только с письменного согласия арендодателя (пункт 4.1.2).

К обязанности арендатора пунктом 4.2.7 договора отнесена передача объекта аренды по акту приема-передачи при прекращении действия договора по любому основанию. Объект аренды и земельный участок передается в первоначальном состоянии, в котором они были приняты арендатором в аренду. С согласия арендодателя объект аренды передаются со всеми произведенными в них изменениями и улучшениями. В случае, если арендодатель не согласен принять объект аренды с произведенными изменениями и улучшениями, арендатор обязуется своими силами и средствами привести объект аренды в первоначальное состояние в течение 14 календарных дней с момента прекращения действия договора, либо с согласия арендодателя возместить последнему расходы на проведение таких работ.

Пунктом 6.3. договора установлено право арендодателя досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае просрочки платежей по пунктам 2.3, 2.4, 2.8 на срок более 10 дней; неоднократного (2 и более раз) нарушения арендатором иных (кроме указанных) условий договора либо в случае их неустранения по указанию арендодателя, о которых арендатор предупрежден в письменной форме; причинение арендатором значительного ущерба объекту аренды; невыполнения арендатором условий пункта 2.4. договора.

На основании письма арендатора ЗАО «Шафран» согласована перепланировка части переданного в аренду здания в соответствии с представленной схемой.

Письмом от 05.03.2013 № 49 арендодатель дал арендатору согласие на заключение договоров субаренды здания (отдельных его помещений) с ООО «Аркатика» и ИП ФИО7.

Между ООО «Топ-капитал» (арендатор) и ООО «Аркатика» (субарендатор) 01.01.2014 заключен договор субаренды, по условиям которого субарендатору в субаренду передается административное двухэтажное здание, литер Б, общей площадью 429,60 кв. м, расположенное по адресу: <...>, доля использования под ресторан или кафе сроком по 01.09.2018.

Договор субаренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует соответствующий штамп на документе.

Помещение передано в субаренду по акту от 01.01.2014.

Письмом от 15.05.2015 арендодатель сообщил арендатору о наличии задолженности по арендной плате и иным платежам по договору аренды, известил о том, что если задолженность не будет полностью устранена до 25.05.2015, то ЗАО «Шафран» будет вынуждено расторгнуть договор в одностороннем порядке. Данное письмо арендодатель просил считать официальным уведомлением о расторжении договора аренды № 001 от 01.10.2013 в одностороннем порядке. Письмо получена арендатором 15.05.2015, о чем имеется отметка на документе.

Письмом от 17.05.2015 арендатор выразил свое согласие на расторжение договора с момента получения уведомления. Для подписания соглашения о расторжении договора просил явиться 28.05.2015 и поставил в известность о расторжении договора субаренды с 16.05.2015. Письмо направлено службой DHL 22.05.2015 и получено ЗАО «Шафран» 25.05.2015.

В письме № 3 от 20.05.2015 арендодатель сообщил об уточнении своих намерений, изложенных в письме от 15.05.2015, согласно которому просил считать письмо от 15.05.2015 № 2 в качестве претензии о необходимости исполнения арендатором обязательств в срок до 25.05.2015. Сообщил, что считает условия договора действующими до момента получения от арендатора письменных предложений о досрочном расторжении договора с учетом положений пункта 4.2.7 о приведении объекта в первоначальное состояние.

В ответ на указанное письмо ООО «Топ-капитал» просил считать договор расторгнутым с учетом получения от арендодателя официального уведомления о расторжении договора и направления ответного письма арендатора с согласием на расторжение договора. Письмо получено арендодателем 26.05.2015.

ЗАО «Шафран», получив письмо арендатора от 17.05.2015, сообщило ООО «Топ-капитал», что соглашение о расторжении договора будет подписано только после получения от арендатора письменного уведомления о расторжении договора и урегулирования вопроса по возврату арендованного имущества с учетом положений пункта 4.2.7 договора.

Из материалов дела также следует, что ООО «Топ-капитал» после получения от арендодателя уведомления от 15.05.2015, подписало с субарендатором соглашение о расторжении договора субаренды от 16.05.2015 и приняло его по акту от ООО «Аркатика».

Из материалов дела также следует, что 24.05.2015 в арендованном здании без предупреждения арендодателя начали производить демонтаж системы видеонаблюдения, кондиционирования, вели подготовительные работы для демонтажа системы вентиляции, внутренней отделки здания.

Арендодатель, выявив указанные действия, приостановил указанные работы и прекратил доступ в помещение.

По факту осуществления ООО «Аркатика» действий по демонтажу оборудования и внутренней отделки здания, а также по факту осуществления ЗАО «Шафран» действий по недопуску сотрудников арендатора и арендодателя в спорное здание поданы заявления в полицию.

Имущество, находящееся в спорном здании, находится на ответственном хранении генерального директора ЗАО «Шафран» ФИО2

Последующая переписка сторон (собственника, арендатора и субарендатора) сводилась к требованиям о предоставлении доступа в помещение работникам ООО «Аркатика» для вывоза имущества, просьбами ЗАО «Шафран» подтвердить права на соответствующее имущество, а также подписать соглашение о расторжении договора и решить вопрос по возврату здания.

С целью определения стоимости восстановительного ремонта объекта аренды в первоначальное состояние истцом заказан локально-сметный расчет в ООО «Ремонтно-строительной компании «Монолит-ДВ». Из пояснительной записки к расчету следует, что при расчете инженер-сметчик исходил из текущего состояния здания, определенного по результатам визуального осмотра 17.06.2015, и первоначального состояния, указанного в акту № 1 от 01.10.2013 с учетом приложений к акту с фотографиями. В соответствии с представленным локально-сметным расчетом расходы на приведение здания в первоначальное состояние составят 1 468 973 руб.

Ссылаясь на то, что соглашение о расторжении договора сторонами не подписано, ООО «Топ-капитал» обязанность по оплате арендной платы не исполняет, а также на причинение собственнику имущества убытков в виде стоимости восстановительного ремонта здания, а также стоимости котлов отопления, подлежащих замене, истец обратился с иском в арбитражный суд.

Ответчик ООО «Топ-капитал», ссылаясь на осуществление в арендованном здании ремонтных работ и согласованной с истцом перепланировки стоимостью 1 493 035 руб., которые считает улучшениями арендованного имущества, обратился со встречным иском.

Ответчик ООО «Аркатика» также обратился со встречным иском, указывая на неправомерное удержание истцом имущества, в связи с чем ему причинены убытки в виде испорченной алкогольной продукции на сумму 48 862 руб. 79 коп. и в виде штрафа в размере 320 000 руб., оплаченного третьему лицу ФИО1 в виду невозврата арендованного е неё имущества, которое удерживается ЗАО «Шафран».

Оценив доказательства по делу по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает иск подлежащим удовлетворению частично, встречные иски не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 2 статьи 310 ГК РФ)

В соответствии со статьёй 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьёй 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Срок договора аренды № 001 от 01.10.2013 составляет пять лет.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 451,1 ГК РФ).

Пунктом 6.3 договора предусмотрено право арендодателя досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, в том числе в случае просрочки арендных и иных платежей на срок более 10 дней, а также неоднократного (2 и более раз) нарушения арендатором иных условий договора.

Из анализа условий главы 6 договора следует, что положениями пункта 6.3. договора предусмотрены не условия для судебного расторжения договора по инициативе арендодателя (статья 619 ГК РФ), а именно право расторжения договора в одностороннем порядке, что предполагает внесудебное расторжение договора и по смыслу соответствует праву на отказ от договора (статья 450.1 ГК РФ). В этой связи доводы истца о том, что условиями договора предусмотрена возможность расторжения договора только по соглашению сторон или через суд, признаны судом ошибочными.

Письмом от 15.05.2015 арендодатель поставил арендатора в известность о наличии задолженности, которую необходимо оплатить до 25.05.2015 и сообщил о расторжении договора по указанным основаниям в одностороннем порядке. При этом просил считать это письмо официальным уведомлением об одностороннем расторжении договора.

Материалами дела подтверждается, и не оспаривается сторонами, что в мае 2015 года у арендатора имелась задолженность по арендным платежам за апрель 2015 года в размере 150 000 руб. и по коммунальным платежам за март и апрель 2015 года в сумме 24 965 руб. 57 коп., а также имела место просрочка арендного платежа за май, принимая во внимание авансовую систему оплаты. Следовательно, уведомление об одностороннем расторжении договора признано судом правомерным.

По состоянию на 25.05.2015 задолженность арендатором не погашена.

Более того, письмом от 17.05.2015, полученным арендодателем 25.05.2015, арендатор выразил согласие на расторжение договора.

При таких обстоятельствах суд счел договор расторгнутым с 25.05.2015.

Направленные истцом письма об уточнении намерений арендодателя в данном случае не имеют правового значения, так как основаны на ошибочном толковании условий договора.

Принимая во внимание изложенное, требование истца о расторжении договора аренды № 001 от 01.10.2013 не подлежит удовлетворению.

Поскольку требования о взыскании арендной платы основаны на обстоятельствах неисполнения ответчиком соответствующей обязанности в рамках действия договора, а суд не имеет права самостоятельно изменять фактические основания иска (так как требования о взыскании долга по арендным платежам после расторжения договора имеет другой предмет доказывания) то размер подлежащей взысканию арендной платы должен быть определен по состоянию на 25.05.2015.

Таким образом, размер подлежащей взысканию арендной платы составит 14 259 руб. 67 коп. (1840 руб. 16 коп. - электроэнергия март + 23 125 руб. 41 коп. электроэнергия и водоснабжение апрель + 150 000 арендная плата апрель + 32 233 руб. 46 коп. электроэнергия, водоснабжение, вывоз мусора май + 322 580 руб. 64 коп. арендная плата за 25 дней мая – 515 520 авансовый платеж по пункту 2.4. договора = 14 259 руб. 67 коп.), в остальной части арендных платежей следует отказать.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками в том числе понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

В силу пункта 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Таким образом, для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать совершение ответчиком противоправных действий (вины), наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, наличие и размер убытков.

Пунктом 4.2.7 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора при прекращении действия договора передать объект аренды в первоначальном состоянии, в котором они были приняты в аренду. Передача объекта аренды с произведенными в них изменениями и улучшениями допускается только с согласия арендодателя. Такого согласия ЗАО «Шафран» не дало. При этом редакция данного пункта договора предоставляет возможность провести такие работы самостоятельно арендодателем, возложив на арендатора обязанность по возмещению соответствующих расходов.

Доводы ответчика ООО «Топ-капитал» о том, что условия данного пункта не соответствует смыслу договора в целом, поскольку в договоре сразу было определено целевое назначение под ресторан или кафе, поэтому в первоначальное положение, по его мнению, подлежит привести только те помещения, согласие на перепланировку которых не было получено, судом отклонены как необоснованные, учитывая длительность срока действия договора и предусмотренное пунктом 6.3.3 преимущественное право арендатора на покупку объекта аренды.

Материалами дела подтверждается, что арендатор, настаивая на том, что договор аренды расторгнут сторонами, доказательств приведения его в первоначальное состояние на момент расторжения договора не представил, в связи с чем суд счел установленным факт нарушения с его стороны предусмотренного пунктом 4.2.7 обязательства. Доводы о невозможности исполнения указанной обязанности в настоящее время ввиду недопуска в арендованные помещения со стороны арендодателя, не имеют значения, поскольку доказательств согласия истца на передачу помещений без приведения их в первоначальное состояние не представлено и арендодатель по договору имеет право осуществить эти работы самостоятельно с возмещением их стоимости за счет арендатора.

Стоимость восстановительных работ в сумме 1 468 973 руб. определена на основании локального сметного расчета, подготовленного ООО «Ромонтно-строительной компанией «Монолит-ДВ» на основании текущего состояния здания, определенного по результатам визуального осмотра 17.06.2015, и первоначального состояния, указанного в акте № 1 от 01.10.2013 с учетом приложений к нему с фотографиями.

Доказательств недостоверности представленного истцом расчета ответчиками в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.

Приложенный ответчиком ООО «Топ-капитал» контррасчет не может быть принят во внимание судом, поскольку он сделан исходя из приведения в первоначальное состояние не всего здания, а только помещений, не подвергшихся изменениям и перепланировке. Кроме того, суду не представлено документов, свидетельствующих о том, на основании каких документов или осмотров составлен этот расчет.

При изложенном требования истца о взыскании убытков, связанных с приведением объекта аренды в первоначальное состояние в размере 1 468 973 руб., признаны судом обоснованными.

Требования о взыскании убытков в сумме 175 938 руб. 40 коп. в размере стоимости новых двух котлов отопления (электрокотел ZotaLux-36 и котел дизельный KITURAMIKSO-100) основаны истцом на приведение их в неисправное состояние при экономической нецелесообразности проведения ремонта в результате произошедшего в переданном в аренду здании пожара.

Из акта о пожаре от 11.06.2014 и технического заключения эксперта № 186/2014 от 08.07.2014 следует, что причиной пожара в здании по ул. Дикопольцева, 47, стало воспламенение газо-воздушной смеси пропана с воздухом. Источником зажигания мог явиться как открытый огонь конфорки газовой плиты, так и механические искры при контакте газового ключа с металлическими поверхностями при смене газового баллона, а также искры электротехнического происхождения при эксплуатации электрических приборов.

В обоснование необходимости приобретения новых котлов истец сослался на заключение специалиста ООО «Интехпроект» от 06.10.2015.

Между тем, из материалов дела следует, что после произошедшего летом 2014 года пожара в арендованном здании котлы проработал весь отопительный сезон 2014-2015 года. Согласно представленному ответчиком акту ремонта оборудования от 19.03.2015 котел KITURAMIKSO-100 по результатам диагностики признан находящимся в рабочем состоянии, неисправен пульт управления ввиду его повреждения. В соответствии со счетом № П-НМ004472 от 15.09.2015 стоимость нового блока управления составляет 14 300 руб. Из акта № 234 от 21.04.2015, подготовленного ООО «Стройэлектромонтажсервис ДВ регион», следует, что котел ZotaLux-36 исправен и готов к эксплуатации.

Представленное истцом заключение специалиста сделано по результатам осмотра котлов и системы отопления в октябре 2015 года (то есть по истечении 4 месяцев после прекращения использования помещения арендатором и субарендатором) и не содержит прямых выводов о том, что выявленные в результате осмотра неисправности связаны именно с произошедшим в здании пожаром. Кроме того, состояние котла KITURAMIKSO-100 оценено как удовлетворительное.

Оценив указанные документы, суд пришел к выводу о том, что истец не доказал, как факт полной неисправности котлов по состоянию на дату расторжения договора аренды, так и причинно-следственную связь неисправности котлов с произошедшим пожаром.

При этом учитывая, что актом ремонта оборудования от 19.03.2015 подтверждена неисправность пульта управления котла KITURAMIKSO-100, суд счел подлежащими взысканию убытки в размере 14 300 руб., составляющих стоимость неисправной части указанного котла.

Истец просит взыскать убытки с ответчиков солидарно, ссылаясь на совместное их причинение истцу и мнимость договора субаренды.

Согласно статье 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

Между ЗАО «Шафран» и ООО «Топ-капитал» 01.10.2013 заключен договор аренды здания, которое впоследствии по договору от 01.01.2014 передано в субаренду ООО «Аркатика».

Доводы истца о мнимости договора субаренды судом отклонены.

Мнимой в силу положений статьи 170 ГК РФ считается сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Материалами дела, наоборот, подтверждается фактическое исполнение со стороны ООО «Топ-капитал» и ООО «Аркатика» договора субаренды от 01.01.2014, а именно: фактическое использование помещений субарендатором, регистрация договора субаренды, проведение оплаты по договору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Таким образом, закон не устанавливает солидарной обязанности арендатора и субарендатора по обязательствам перед арендодателем. Соглашение сторон, устанавливающее такую солидарную обязанность, суду также не представлено.

Указание истца на положение пункта 2 статьи 322 ГК РФ, определяющего, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, иным правовым актом или условием обязательства не предусмотрено иное, судом признано несостоятельным, так как в обязательстве по договору аренды не имеется нескольких должников. ООО «Аркатика» не связано обязательствами с ЗАО «Шафран».

Положения статьи 1064 ГК РФ об обязанностях причинителя вреда, на которую ссылается истец, в данном случае неприменимы, поскольку между истцом и ответчиком имеют место обязательственные отношения из договора аренды и убытки связаны с ненадлежащим исполнением обязательства арендатором.

Таким образом, доводы истца о солидарной обязанности ответчиков признаны судом необоснованными, в связи с чем в иске к ООО «Аркатика» следует отказать.

В отношении встречного иска ООО «Топ-капитал» суд пришел к следующему.

Истец по встречному иску обосновывает требования о взыскании убытков произведенными с согласия арендодателя ремонтными работами, в результате которых произошло улучшение арендованного имущества, а также неправомерными действиями истца по прекращению доступа в арендованное помещение.

Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пунктом 4.2.7 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора при прекращении договора аренды возвратить арендованное помещение в первоначальном состоянии, что исключает получение арендодателем возврат этих помещений с учетом произведенных арендатором работ и соответственно, не предполагает возмещение арендатору стоимости этих работ.

Доводы ответчика о том, что к невозможности использования помещения с целью получения прибыли, на что рассчитывал арендатор при заключении договора, привели противоправные действия истца, опровергаются материалами дела.

Расторжение договора в одностороннем порядке со стороны истца признано судом правомерным ввиду наличия задолженности арендатора по арендной плате и коммунальным услугам. Более того, из переписки между истцом и ответчиком следует, что арендатор был согласен на досрочное расторжение договора, сразу по получении соответствующего уведомления от истца расторгнул договор субаренды с ООО «Аркатика» и начал предпринимать меры к вывозу своего имущества.

Таким образом, ООО «Топ-капитал» не доказал наличие на его стороне убытков, связанных с противоправными действиями истца, в связи с чем его встречный иск не может быть удовлетворен.

В отношении встречного иска ООО «Аркатика» суд пришел к следующим выводам.

В обоснование размера убытков истец по встречному иску представил инвентаризационную опись остатков алкогольной продукции № 11 от 25.05.2015. Кроме того, представлен договора аренды имущества от 01.01.2014, заключенный между ООО «Аркатика» (арендатор) и ФИО1 (собственник), по условиям которого в аренду передается имущество согласно приложению № 1; уведомление о расторжении договора от 19.05.2015, претензия о выплате штрафа за невозврат имущества от 26.05.2015, платежные поручения № 384 от 26.05.2015 и № 400 от 16.06.2015 на общую сумму 320 000 руб. с указанием на перечисление штрафных санкций по договору.

Возникновение убытков истец по данному встречному иску обосновывает противоправными действиями истца по удержанию имущества, как принадлежащего ООО «Аркатика» (алкогольная продукция), так и принадлежащего ФИО1, переданного в аренду ООО «Аркатика».

Перечисленное в договоре имущество находилось в спорном здании в связи с его использованием ООО «Аркатика» на правах субаренды.

Договор субаренды соглашением сторон от 16.05.2015 расторгнут, актом приема-передачи от указанной даты субарендатор возвратил, а арендатор принял предмет субаренды по акту без претензий. В этой связи доводы о нахождении в спорном здании какого-либо имущества, принадлежащего субарендатору, правомерно поставлены собственником здания под соменение.

Как уже установлено судом, 24.05.2015 собственник здания ЗАО «Шафран» приостановил действия работников ООО «Аркатика» по демонтажу системы видеонаблюдения, кондиционирования, вели подготовительные работы для демонтажа системы вентиляции, внутренней отделки здания. Эти обстоятельства подтверждаются объяснениями работников ООО «Аркатика» ФИО8 и ФИО9, отобранных дознавателем ОД ОП № 5 УМВД по г. Хабаровску при проведении проверки по заявлению о самоуправстве.

Согласно статье 14 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может прибегнуть к его самозащите, соответствующей способу и характеру нарушения. При этом из разъяснений, изложенных в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" возможность самозащиты не исключает права такого лица воспользоваться иными способами защиты, предусмотренными статьёй 12 ГК РФ, в том числе в судебном порядке.

Действия собственника по предотвращению демонтажа внутренних систем и отделки здания, принимая во внимание, что осуществляющие демонтаж люди не являлись работниками ООО «Топ-капитал», расценены судом как осуществление самозащиты.

Имущество, находящееся в спорном здании, удерживается ЗАО «Шафран» до настоящего времени в обеспечение исполнения арендатором свих обязательств по договору аренды.

Положениями статьи 359 ГК РФ предусмотрено, что кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

Поскольку судом установлено наличие у арендатора долга по арендным платежам и причинение убытков, действия собственника по удержанию имущества, находящегося в спорном здании, признаны судом правомерными. Доказательств того, что собственнику имущества были предъявлены документы, свидетельствующие о принадлежности какого-то имущества иным, кроме арендатора, лицам, суду не представлено. При изложенном суд счел недоказанным наличие противоправных действий ЗАО «Шафран», находящихся в причинно-следственной связи с убытками ООО «Аркатика».

Кроме того, правоотношения по удержанию имущества возникли в рамках исполнения договора аренды, стороной которого ООО «Аркатика» не является. Суд считает, что в данном случае в отношении вопроса о взыскании убытков, связанных с невозможностью вывоза имущества, которое находилось у истца по встречному иску на правах субаренды, обязанным перед ООО «Аркатика» является арендатор ООО «Топ-капитал». В этой связи ЗАО «Шафран» признан судом ненадлежащим ответчиком».

Более того, суд посчитал недоказанным факт удержания в спорном здании алкогольной продукции, поскольку представленная инвентаризационная опись № 11 составлена в одностороннем порядке 25.05.2015, когда по пояснениям самих ответчиков доступ в здание уже был прекращен. Наличие алкогольной продукции в спорном здании не следует и из описи имущества, указанной в протоколе осмотра места происшествия от 29.05.2015.

Таким образом, оснований для удовлетворения встречных требований ООО «Аркатика» не имеется.

Расходы по государственной пошлине по иску согласно статье 110 АПК РФ относятся на ответчика ООО «Топ-капитал» пропорционально размеру удовлетворённых требований имущественного характера исходя из уточненной суммы иска. Госпошлина по встречным искам относится на истцов по встречным искам. При этом излишне оплаченная сторонами государственная пошлина подлежит возврату им из федерального бюджета на основании статьи 333.40 НК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Топ-капитал» в пользу закрытого акционерного общества «Шафран» 14 259 руб. 67 коп. долга по арендной плате, 1 483 273 руб. убытков, всего 1 497 532 руб. 67 коп., а также 19 924 руб. расходов по государственной пошлине, в остальной части имущественных требований отказать.

Требования о расторжении договора аренды № 01 от 10.10.2013 оставить без удовлетворения.

В иске к обществу с ограниченной ответственностью «Аркатика» отказать.

Возвратить закрытому акционерному обществу «Шафран» из федерального бюджета 26 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению № 165 от 29.07.2015.

Встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Аркатика» к закрытому акционерному обществу «Шафран» оставить без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Аркатика» из федерального бюджета 23 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению № 430 от 16.11.2015.

Встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Топ-капитал» к закрытому акционерному обществу «Шафран» оставить без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Топ-капитал» из федерального бюджета 170 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению № 76 от 10.12.2015.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в Шестой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья А. А. Панина