Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «СамСтрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>; место нахождения: 680509, <...> км. на северо-восток от с. Ильинка)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>; место нахождения: 680000, <...>)

о признании незаконным отказа № 27/074/200/2015-3668-3714 от 24.03.2015 в снятии обременений по объекту строительства и обязании аннулировать регистрационные записи

третье лицо – ФИО1

при участии в судебном заседании:

от ООО «СамСтрой» – представители не явились;

от Управления Росреестра по Хабаровскому краю – Пак В.С. представитель по доверенности от 22.12.2014 № 37;

от третьего лица – лично ФИО1

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью «СамСтрой» (далее - заявитель, Общество, ООО «СамСтрой») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее – Управление Росреестра по Хабаровскому краю), в соответствии с уточнением от 25.05.2015 к которому просит:

- признать незаконным отказ № 27/074/200/2015-3668-3714 от 24.03.2015 от снятия обременений на объекте долевого строительства «Многоквартирные жилые дома, здания смешанного использования, подземный гараж по ул. Тихоокеанской в Кировском районе города Хабаровска. Дом № 2»,

- обязать аннулировать регистрационные записи (договоров долевого участия с прежним собственником – ООО ФСК «Мыс»), а именно:

1. № 27-27-01/095/2007-737 от 15.01.2008 в отношении ФИО2,

2. № 27-27-01/108/2007-211 от 15.01.2008 в отношении ФИО3,

3. № 27-27-01/014/2008-152 от 25.01.2008 в отношении ФИО4,

4. № 27-27-01/014/2008-151 от 30.01.2008 в отношении ФИО4,

5. № 27-27-01/009/2008-380 от 04.02.2008 в отношении ФИО5,

6. № 27-27-01/009/2008/403 от 04.02.2008 в отношении ФИО6,

7. № 27-27-01/016/2008-078 от 04.02.2008 в отношении ФИО7,

8. № 27-27-01/016/2008-079 от 04.02.2008 в отношении ФИО7,

9. № 27-27-01/008/2008-771 от 21.02.2008 в отношении ФИО8,

10. № 27-27-01/011/2008-833 от 28.02.2008 в отношении ФИО9,

11. № 27-27-01/014/2008-473 от 11.03.2008 в отношении ФИО10,

12. № 27-27-01/014/2008-474 от 11.03.2008 в отношении ФИО10,

13. № 27-27-041/016/2008-488 от 21.03.2008 в отношении ФИО11,

14. № 27-27-01/016/2008-574 о 24.03.2008 в отношении ФИО12,

15. № 27-27-01/017/2008-649 от 31.03.2008 в отношении ФИО13,

16. № 27-27-01/039/2008-002 от 31.03.2008 в отношении ФИО14,

17. № 27-27-01/041/2008-544 от 28.04.2008 в отношении ФИО15,

18. № 27-27-01/041/2008-545 от 28.04.2008 в отношении ФИО16,

19. № 27-27-01/048/2008-358 от 13.05.2008 в отношении ФИО17,

20. № 27-27-01/067/2008-017 от 30.06.2008 в отношении ФИО18,

21. № 27-27-01/064/2008-241 от 08.07.2008 в отношении Казарян Гора Вачиковича,

22. № 27-27-01/062/2008-680 от 09.07.2008 в отношении ФИО19,

23. № 27-27-01/062/2008-724 от 17.07.2008 в отношении ФИО20,

24. № 27-27-01/075/2008-831 от 18.08.2008 в отношении ФИО21,

25. № 27-27-01/088//2008-273 от 05.09.2008 в отношении ФИО22,

26. №27-27-01/038/2009-278 от 25.03.2009 в отношении ФИО23,

27. № 27-27-01/038/2009-277 от 25.03.2009 в отношении ФИО23,

28. № 27-27-01/043/2009-998 от 10.06.2009 в отношении ФИО24,

29. № 27-27-01/067/2010-437 от 24.05.20010 в отношении ФИО25,

30. № 27-27-01/095/2007-626 от 14.10.2010 в отношении ФИО26,

31. № 27-27-01/097/2009-117 от 14.10.2010 в отношении ФИО26,

32. № 27-27-01/095/2007-625 от 28.02.2011 отношении ФИО26,

33. № 27-27-01/150/2010-239 от 07.12.2010 в отношении ФИО27,

34. № 27-27-01/043/2009-475 от 27.04.2011 в отношении ФИО23,

35. № 27-274-01/039/2009-614 от 28.04.2011 в отношении ФИО28,

36. № 27-27-01/086/2008-523 от 25.01.2012 в отношении ФИО29,

37. № 27-27-01/037/2008-193 от 15.02.2013 в отношении ФИО30.

Определением от 08.04.2015 заявление ООО «СамСтрой» принято к производству судьи Луговой И.М. Делу присвоен номер А73-3911/2015.

В связи с назначением судьи Луговой И.М. судьей Арбитражного суда Дальневосточного округа, определением от 03.06.2015 произведена замена судьи Луговой И.М. на судью Леонова Д.В.

Определением от 04.06.2015 дело принято к производству судьи Леонова Д.В.

Определением от 06.08.2015 по делу № А73-3911/2015 Арбитражного суда Хабаровского края в отдельное производство выделено требование ООО «СамСтрой» о признании незаконным отказа № 27/074/200/2015-3668-3714 от 24.03.2015 в снятии обременений на объекте долевого строительства «Многоквартирные жилые дома, здания смешанного использования, подземный гараж по ул. Тихоокеанской в Кировском районе города Хабаровска. Дом № 2» и обязании аннулирования регистрационных записей (договоров долевого участия с прежним собственником – ООО ФСК «Мыс») в части следующих записей о регистрации договоров долевого участия в строительстве нежилых помещений:

- № 27-27-01/016/2008-078 от 04.02.2008 и № 27-27-01/016/2008-079 от 04.02.2008 в отношении ФИО7.

Делу по выделенному требованию присвоен номер А73-11115/2015.

Определением от 09.09.2015 по делу № А73-11115/2015 в порядке процессуального правопреемства произведена замена третьего лица – ФИО7 на ФИО1

Общество, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.

Управление Росреестра по Хабаровскому краю, согласно представленному отзыву, поддержанному в судебном заседании его представителем, с заявленными требованиями не согласилось.

Третье лицо в судебном заседании поддержало позицию Управления Росреестра по Хабаровскому краю.

В ходе судебного разбирательства арбитражным судом установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между Обществом с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания «Мыс» и Обществом с ограниченной ответственностью «СамСтрой» на основании Протокола о результатах продажи в электронной форме посредством публичного предложения с конкурсными условиями имущества должника от 20.06.2014 заключен договор от 01.07.2014 купли-продажи доли в праве на объект незавершенного строительства с учетом наличия обременений в виде требований о передаче жилых помещений участникам долевого строительства.

В соответствии с указанным договором, ООО «ФСК Мыс» (продавец) передает, а ООО «СамСтрой» (покупатель) принимает в собственность недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ООО «ФСК Мыс», находящееся в залоге у участников долевого строительства и иных залоговых кредиторов на основании договоров долевого участия в строительстве на объект незавершенного строительства: назначение нежилое, площадь застройки 1 273,5 кв.м., степень готовности 63%, инв. № 31440, литер А, кадастровый номер 27-27-01/117/2011-273, расположенный по адресу: <...> расположенный на земельном участке площадью 33 540,73 кв.м. с кадастровым номером 27:23:00000:0391.

Определением от 20.10.2014 по делу № А73-14698/2009 Арбитражного суда Хабаровского края конкурсное производство в отношении ООО ФСК «Мыс» завершено на основании статьи 149 Закона о банкротстве и в единый государственный реестр юридических лиц 04.12.2014 внесена запись (ГРН 2142722061392) о государственной регистрации прекращения деятельности ООО ФСК «Мыс» в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

Из выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ООО «СамСтрой» было установлено, что в отношении недвижимого имущества, приобретенного последним по договору от 01.07.2014, имеются обременения в виде договоров долевого участия в строительстве, о чем в ЕГРП внесены, в том числе следующие регистрационные записи в отношении участника долевого строительства ФИО7:

- запись № 27-27-01/016/2008-078 от 04.02.2008 о регистрации договора долевого участия в строительстве объекта – подземная гараж стоянка, площадью 18 кв.м., предварительный номер машино-место 15, находящееся в объекте недвижимости: многоквартирный жилой дом, здания смешанного использования, подземный гараж по ул. Тихоокеанской, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 27:23:000000:0391;

- запись № 27-27-01/016/2008-079 от 04.02.2008 о регистрации договора долевого участия в строительстве объекта – подземная гараж стоянка, площадью 18 кв.м., предварительный номер машино-место 14, находящееся в объекте недвижимости: многоквартирный жилой дом, здания смешанного использования, подземный гараж по ул. Тихоокеанской, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 27:23:000000:0391.

Полагая, что имеются основания для исключения из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним указанных регистрационных записей, ООО «СамСтрой» 11.02.2015 обратилось в Управление Росреестра по Хабаровскому краю с заявлениями о государственной регистрации прекращения обременения права в отношении вышеуказанных объектов долевого участия в строительстве.

Решением, выраженным в письме от 24.03.2015 № 27/074/200/2015-3668-3714 Управлением Росреестра по Хабаровскому краю отказано в государственной регистрации прекращения обременения.

При этом, Управление Росреестра по Хабаровскому краю исходило из того, что прекращение договоров долевого участия в строительстве только на основании заявлений застройщика действующим законодательством не предусмотрено.

Не согласившись с этим решением регистрирующего органа, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В обоснование заявленных требований Общество указывает, что в настоящее время оно является собственником спорного объекта недвижимости и у него отсутствуют какие-либо договорные отношения с участниками долевого строительства по обязательствам ООО ФСК «Мыс»; в отношении ООО ФСК «Мыс» завершено конкурсное производство, а, следовательно, в соответствии с Законом о банкротстве все требования, в том числе по передаче объектов долевого строительства участникам долевого строительства, считаются погашенными.

Рассмотрев доводы участвующих в деле лиц, выслушав представителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьями 200 и 201 АПК РФ предусмотрено, что ненормативный акт, решение, действия (бездействие) государственного органа могут быть признаны арбитражным судом незаконными при доказанности одновременно двух условий: несоответствия оспариваемого решения, действия (бездействия) закону и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Частью 1 статьи 4 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Указанный договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Из материалов дела следует, что между ООО ФСК «Мыс» и ФИО7 28.01.2008 заключены договоры № 26 и № 26 участия в долевом строительстве объекта недвижимости, которые зарегистрированы в ЕГРП – регистрационные записи № 27-27-01/016/2008-078 и № 27-27-01/016/2008-079 от 04.02.2008.

В свою очередь, в отношении застройщика – ООО ФСК «Мыс» определением суда от 20.10.2014 по делу № А73-14698/2009 завершено конкурсное производство.

Согласно указанному определению все предусмотренные Законом о банкротстве мероприятия по проведению конкурсного производства завершены, все имущество должника реализовано; денежные средства, полученные от реализации имущества должника, направлены на погашение текущей задолженности и гашение задолженности перед кредиторами; иные активы у должника отсутствуют.

В соответствии с пунктом 9 статьи 142 Закона о банкротстве требования кредиторов не удовлетворенные в ходе конкурсного производства по причине недостаточности имущества должника считаются погашенными. Погашенными считаются также требования кредиторов, не признанные конкурсным управляющим, если кредитор не обращался в арбитражный суд или такие требования признаны арбитражным судом необоснованными.

Таким образом, соответствующие требования участников долевого строительства о передаче объектов долевого строительства, не удовлетворенные в ходе конкурсного производства, в связи с завершением конкурсного производства застройщика, считаются погашенными.

Именно этими обстоятельствами заявитель обосновывает свои требования о признании незаконным решения Управления Росреестра по Хабаровскому краю.

Вместе с тем, как разъяснено в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке и поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с пунктом 53 указанного Постановления Пленума, ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В данном случае, Обществом в порядке главы 24 АПК РФ оспаривается ненормативный правовой акт – решение Управления Росреестра по Хабаровскому краю об отказе в государственной регистрации прекращения обременения. При этом заявитель ссылается на прекращение соответствующего обременения, т.е. в рассматриваемом случае имеется спор о праве.

Однако, согласно правовой позиции, изложенной в пункте 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

При таких обстоятельствах из существа спора, суд приходит к выводу, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты права.

Следовательно, требования ООО «СамСтрой» удовлетворению не подлежат.

Вопрос о государственной пошлине судом не рассматривается, поскольку он разрешен в рамках дела № А73-3911/2015.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 200-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных Обществом с ограниченной ответственностью «СамСтрой» требований, отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья Д.В. Леонов