Гражданский кодекс часть 1

ООО «Шамкир» (далее –– заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд к Администрации городского поселения город Амурск (далее –– администрация) с иском (после уточнения требований –– заявления в порядке гл.24 АПК) о признании незаконным отказа администрации в принятии решения о выкупе обществом арендованного имущества танцевальной площадки по адресу <...>, площадью 1345,7кв.м., кад.27-27-05/001/2011-687, а также о понуждении администрации устранить нарушения статей 3, 4 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее –– Закон №159-ФЗ) и выполнить все требования по приватизации заявителем арендованного имущества в соответствии с указанным законом (с учетом принятого судом в порядке ст.49 АПК последнего уточнения обществом заявленных требований).

Решением арбитражного суда от 11.11.2016г., оставленным в силе апелляционной инстанцией, заявление удовлетворено, отказ в выкупе указанного объекта признан незаконным, администрация понуждена к совершению указанных действий.

Постановлением АС ДВО от 03.05.2017г. судебные акты отменены. Кассационной инстанцией указано на необходимость дополнительного выяснения наличия либо отсутствия у спорного объекта свойств недвижимости. Иных оснований для отмены судебных актов в постановлении кассационной инстанции не приведено.

Производство по делу приостанавливалось на период с 19.06.2017г. до 28.07.2017г. для проведения судебной строительно-технической экспертизы.

В судебном заседании представитель общества требования поддержал в соответствии с доводами заявления, считает, что администрация создает незаконные препятствия в реализации обществом права на приватизацию арендуемого имущества, предоставленного Законом №159-ФЗ.

Представитель администрации возразила против требований согласно отзыву, ссылается на законность отказа администрации в выкупе арендуемого обществом имущества.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ

Как следует из материалов дела, общество, являясь субъектом малого предпринимательства, на основании распоряжения администрации №718 от 21.07.2008г., договора аренды объекта нежилого фонда городского поселения «Город Амурск» №65 от 21.07.2008г. с 01.06.2008г. (акт приема-передачи, п.1.2 договора) арендовал танцевальную площадку площадью 1369кв.м. по адресу г.Амурск, парковая зона.

В соответствии с распоряжением №1165 от 14.11.2011г., соглашением сторон от 14.11.2011г. признаки арендуемого имущества уточнены –– танцевальная площадка площадью 1345,7кв.м., расположенная по адресу <...>.

Как установлено заключением №05 экспертов ФИО3, руководителем ООО «Научно-производственный центр Архитектурно-строительного проектирования» (высшее техническое образование по специальности «Промышленное и гражданское строительство», к.э.н., стаж профессиональной деятельности в соответствующей сфере 11 лет) и ФИО4 (высшее техническое образование по специальности «Промышленное и гражданское строительство» диплом с отличием, профессиональное образование о экспертизе и оценке недвижимости, стаж экспертной деятельности в соответствующей сфере 17 лет), по конструктивной схеме объект выполнен в виде открытого сооружения со сплошным капитальным стеновым несущим и ограждающим контуром танцевальной площадки, крытых павильонов, стеновых выгородок открытой эстрады и опорных стен на участках входов в сооружение. Конструктивные элементы, их фактическое исполнение, сопряжение элементов между собой и техническое назначение в совокупности являются единым сооружением, представляющим собой объемную строительную систему, имеющую наземную и подземную части и составленную из несущих и ограждающих конструкций, смонтированных непосредственно по месту устройства, не являющихся сборно-разборными и не предназначенных для перемещения как в целом в виде сооружения, так и отдельными частями в виде конструктивных элементов.

Экспертами сделаны выводы о том, что объект является отдельно стоящим самостоятельным и самодостаточным, то есть не зависящим от каких-либо иных объектов или их комплексов, объектом с определенным проектным функциональным назначением. Объект не относится к элементам благоустройства муниципальной территории или многофункционального парка. Конструкция объекта не позволяет отделение его от земли и перемещение без причинения ему несоразмерного ущерба. Также экспертами установлено недопустимое снижение на момент исследования (лето 2017 года) эксплуатационных параметров безопасности конструктивной системы сооружения и необходимость реконструкции объекта для нормативной эксплуатации.

Первоначальный срок аренды согласно п.1.2 договора был установлен на период с 01.06.2008г. по 02.09.2008г. (сезонный).

На основании распоряжений администрации №423 от 18.06.2010г., №479 от 18.05.2011г., №1165 от 14.11.2011г., №557 от 30.05.2013г., №448 от 27.05.2014г., №619 от 26.05.2015г., №435 от 29.03.2016г. соглашениями сторон от 26.06.2009г., от 18.06.2010г., от 18.05.2011г., от 14.11.2011г., от 29.06.2012г., от 27.05.2014г., от 26.05.2015г., от 29.03.2016г. сроки аренды ежегодно продлевались с 03.09.2008г. по 30.08.2009г., с 31.08.2009г. по 29.08.2010г., с 29.08.2010г. по 27.08.2011г., с 27.08.2011г. по 27.07.2012г., с 27.07.2012г. по 27.06.2013г., с 27.06.2013г. по 27.05.2014г., с 27.05.2014г. по 27.04.2015г., с 27.04.2015г. по 27.03.2016г., с 27.03.2016г. по 27.02.2017г.

Разделом 3 договора (п.3.2.) установлена ставка аренды (первоначально 3353,20руб./мес., затем ежегодно повышавшаяся: в 2009 г. 5476,20руб./мес., в 2010 году 68405руб./мес., в 2011 году 7440,52руб./мес., в 2012 году 8074,20руб./мес., в 2013 году 10657,94руб./мес., в 2014 году 11788,30руб./мес., в 2015 году 13080,20руб./мес., в 2016 году 14533,56руб./мес.) и срок оплаты (первоначально до 1-го числа месяца, следующего за оплачиваемым, затем с 2009 года –– до 10-го числа оплачиваемого месяца).

01.04.2016г. общество обралось в администрацию с заявлением (вход. б/н от 01.04.2016г.) о приватизации танцевальной площадки в порядке Закона ст.159-ФЗ. При этом обществом отмечено, что объект нуждается в восстановлении, которая экономически целесообразна для общества только при его приватизации (с гарантией восстановления объекта в случае приватизации).

В ответе от 20.04.2016г. исх.№1-25-2060 администрация сообщила, что преимущественное право выкупа арендуемого имущества может быть реализовано только при включении объекта в прогнозный план приватизации на 2016-2018 годы.

Позднее (исх.№01-25-3037 от 15.06.2016г.), после обращения общества в прокуратуру, администрацией заявлено, что по состоянию на 01.05.2016г. за обществом числилась задолженность по арендной плате на сумму 641471,30руб. и были начислены пени за период с 01.06.2008г. по 01.05.2016г. на сумму 379182,94руб., всего 1020654,24руб.

Из представленного суду акта сверки (в редакции администрации) усматривается, что данная задолженность сформировалась за период с 01.06.2008г. по 01.05.2016г. исходя из ежемесячных платежей, начисленных по вышеуказанным ставкам арендной платы.

Истец в ходе рассмотрения дела ссылался на то, что вплоть до 29.06.2012г. он должен был оплачивать арендную плату исходя из сезонного характера использования арендуемого имущества, то есть только за три летних месяца в год (июнь-август). Подтверждает это расчетами арендной платы, приложенными к договору и последующими соглашениям к нему, согласно которым до 2012 года в расчетах отдельной строкой выделялась сумма арендной платы за 3 летних месяца. Следует отметить, что такой порядок оплаты аренды отражен и в справке администрации от 18.04.2016г. исх.№1-25-1996 об оплате аренды за 2015 год.

Из акта сверки в редакции администрации (с долгом 1020654,24руб.) усматривается, что, начиная с 2008 года, общество производило оплату аренды только за три летних месяца в год. Причем вплоть до обращения общества с заявлением о выкупе это не вызывало никаких возражений администрации.

Считая, что основания для начисления указанного долга незаконны, тем не менее общество п/п.№1719 от 22.06.2016г. оплатило администрации 1021439,24руб. (предполагая спор о взаиморасчетах разрешить позднее) и обратилось с повторным заявлением о выкупе танцевальной площадки (вх. б/н от 22.06.2016г.).

Ответом от 14.07.2016г. исх.№01-25-3593 администрация вновь отказала обществу в выкупе арендуемого имущества, на этот раз сославшись на начисленную на 01.07.2016г. задолженность по арендной плате с учетом пени на сумму 29542руб.

23.06.2016г. Советом депутатов городского поселения «Город Амурск» принято решение №223. Этим решением спорный объект, арендуемый обществом, включен в «Перечень муниципального имущества, используемого в целях предоставления во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства», утвержденный решением от 13.11.2008г. №432.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.

Суд считает уточненные требования подлежащими удовлетворению.

В илу части 1 ст.198 АПК организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемые решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ст.3 Закона №159-ФЗ субъекты малого предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 ст.4 Закона №159-ФЗ;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 ст.18 Федерального закона от 24.07.2007г. №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее –– Закон №209-ФЗ) перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого предпринимательства.

При этом в силу части 2 ст.9 Закона №159-ФЗ в действовавшей редакции указанный субъект малого предпринимательства, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 ст.18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 3 ст.9 Закона №159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно ст.4 Закона №159-ФЗ орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося муниципальной собственности в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных ст.3 Закона №159-ФЗ.

В силу части 2 ст.4 Закона №159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого предпринимательства, соответствующим установленным ст.3 Закона №159-ФЗ требованиям, копии указанного решения, предложение о заключении договора купли-продажи муниципального имущества и проект договора купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требование о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В силу п.1 части 8 ст.4 Закона №159-ФЗ субъекты среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Представленными суду техническим и кадастровым паспортом, заключением судебной экспертизы подтверждается, что спорный объект в силу ст.130 ГК соответствует критериям недвижимости и в отношении него применяется Закон №159-ФЗ.

В рассматриваемом случае первый ответ администрации (исх.№1-25-2060 от 20.04.2016г.) явно противоречил смыслу положений статей 3, 4 Закона №159-ФЗ, которые как раз предоставляли арендаторам, соответствующим предусмотренным условиям, право на приобретение имущества, не включенное в указанные перечни (на что прямо указано в представлении прокуратуры).

Согласно п.5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009г. №134 по смыслу ст.3 Закона №159-ФЗ и в соответствии со ст.10 ГК суд может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона №159-ФЗ органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектом малого предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было включено в утвержденный в соответствии с частью 4 ст.18 Закон №209-ФЗ перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Очевидно, что решение Совета депутатов городского поселения «Город Амурск» от 23.06.2016г. №223 о включении спорного объекта в указанный перечень, принятое после обращения общества с заявлением, является таким действием, относящимся к злоупотреблению правом (ст.10 ГК) и направленным на воспрепятствование обществу в реализации его прав на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии ст.12 ГК суд в рассматриваемом деле не применяет данный правовой акт как противоречащий закону.

Вторым мотивом отказа в предоставлении обществу права на приобретение арендуемого имущества (исх.№01-25-3037 от 15.06.2016г., от 14.07.2016г. исх.№01-25-3593) послужила задолженность общества по арендной плате, что также не может быть признано законным.

Как уже сказано, в расчетах арендной платы, прилагаемых ко всем соглашениям к договору аренды №65 вплоть до 2012 года, были определены только ежемесячные ставки арендной платы и ее общая сумма за летние месяцы. Общая сумма за все месяцы аренды имущества, с сентября по май, в этих расчетах не определялась.

Оценивая в соответствии со ст.431 ГК соответствующие условия договора №65 и соглашений к нему, суд учитывает и содержание справки о платежах за 2015 год, направленной администрацией обществу исх.№01-25-1996 от 18.04.2016г., и отсутствие в течение 6 лет каких-либо действий администрации как арендодателя по взысканию задолженности (при 3-годичном сроке исковой давности), расторжению договора. Следует отметить, что суммы задолженности заявителя на даты февраль 2009г., декабрь 2009г., февраль 2011г., октябрь 2014г., указанные в имеющихся в деле протоколах заседаний комиссии администрации по ликвидации недоимки по аренде (том дела 3, л.26-41), явно не соответствуют данным составленного ею же при возникновении конфликта (после подачи заявлений общества) акта сверки о состоянии расчетов сторон (том дела 1, л.168). Суммы в указанных протоколах на самом деле также подтверждают доводы о сезонном характере начисления аренды.

Данные обстоятельства свидетельствуют об обоснованности доводов заявителя о том, что с учетом особенностей арендуемого имущества, несмотря на круглогодичный срок действия договор №65 (с учетом соглашений к нему), до 2012г. период начисления арендной платы в год был ограничен тремя летними месяцами.

Соответственно, после оплаты заявителем п/п.№1719 22.06.2016г. суммы 1021439,24руб. у администрации явно не было оснований считать заявителя имеющим задолженность по арендной плате, в том числе и начисленной с 01.05.2016г. по 01.07.2016г.

К тому же, в соответствии с частью 2 ст.4 Закона №159-ФЗ и при наличии такой задолженности, учитывая оплату обществом 1021439,24руб., администрация должна была направить вместе с проектом договора купли-продажи и требование о доплате указанной суммы 29542руб. Явная незначительность данной суммы (по сравнению с оплаченной суммой) свидетельствует, что ссылка на нее является лишь формальным поводом для воспрепятствования обществу реализовать свое право на приобретение арендуемого имущества.

Доводы администрации о недостаточности установленного Законом №159-ФЗ срока аренды имущества противоречат материалам дела и носят явно надуманный характер.

Устранение нарушений статьи 3, 4 Закона №159-ФЗ, определяющих общие условия и требования при реализации заинтересованными лицами преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, означает в силу части 1 ст.16 АПК совершение администрацией действий по заявлению общества в порядке, установленном Законом №159-ФЗ, в том числе частью 3 ст.9 Закона №159-ФЗ (на это администрации указывалось еще в имеющемся в деле представлении прокурора от 24.05.2016г. №696ж-2016).

При таких обстоятельствах иск обоснован и подлежит удовлетворению.

В силу статей 101, 106 АПК расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь, относятся к подлежащим возмещению судебным расходам (судебным издержкам).

Согласно ст.110 АПК судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другой стороны.

Расходы истца на юридические услуги на заявленную сумму подтверждаются договором оказания юридических услуг от 03.08.2016г., на основании которого исполнитель ФИО5 по поручения истца осуществляет представительство во всех судебных инстанциях в связи с предоставлением преимущественного права выкупа имущества (п.1.1). Бесспорные доказательства того, что ФИО5 на момент рассмотрения дела является работником заявителя, суду не представлены.

Стоимость услуг определена п.3.1 договора, составляет 40000руб., оплата подтверждается расходным кассовым ордером №809 от 10.08.2016г. и распиской ФИО5 на сумму 40000руб.

В силу части 2 ст.110 АПК расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Согласно п.20 информационного письма ВАС РФ от 13.08.2004г. №82 при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.

Соразмерность разумному пределу расходов истца суд оценивает исходя из содержания материалов дела в соответствии со ставками оплаты, установленными Положением о минимальных ставках оплаты труда адвокатов некоммерческой организации «Хабаровская коллегия адвокатов» в Хабаровском крае, опубликованным на официальном сайте Хабаровской коллегии адвокатов Адвокатской палаты Хабаровского края (http://www.хабаровская-коллегия-адвокатов.рф).

Согласно данному Положению, плата за подготовку к ведению дела в арбитражных судах (изучение материалов дела, судебной практики, законодательства, выработка тактики действия) составляет не менее 30000руб., плата за участие в судебном заседании 1-й инстанции - 7000руб., 2-й инстанции –– 10000руб., кассационной инстанции –– 12000руб., плата за составление искового заявления, заявления об обеспечении иска, возражений на исковое заявление (отзыв), апелляционной жалобы - не менее 15000руб.

С учетом участия представителя в проведения 2-х судебных заседаний, подготовка к которым подразумевается, средней сложности дела, суд считает заявленную сумму судебных расходов на оплату юридических услуг соответствующей их разумному пределу.

В силу ст.110 АПК уплаченная истцом при подаче иска государственная пошлина на сумму 6000руб. подлежит взысканию в пользу истца с ответчика. Излишне уплаченная (в связи с уточнением предмета иска) государственная пошлина на сумму 18000руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Также с ответчика в пользу заявителя подлежат взысканию расходы на проведение судебной экспертизы на сумму 100000руб.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным отказ Администрации городского поселения «Город Амурск» Амурского муниципального района Хабаровского края (ОГРН <***>) в принятии решения о выкупе ООО «Шамкир» (ОГРН <***>) арендованного имущества танцевальной площадки по адресу <...>, площадью 1345,7кв.м., кад.27-27-05/001/2011-687.

Обязать Администрацию городского поселения «Город Амурск» Амурского муниципального района Хабаровского края (ОГРН <***>) устранить нарушения статей 3, 4 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и выполнить все требования по приватизации заявителем арендованного имущества в соответствии с указанным законом.

Взыскать с Администрации городского поселения «Город Амурск» Амурского муниципального района Хабаровского края (ОГРН <***>) в пользу ООО «Шамкир» (ОГРН <***>) расходы по оплате государственной пошлины на сумму 6000руб., а также расходы по оплате юридических услуг на сумму 40000руб. и на проведение судебной экспертизы на сумму 100000руб.

Возвратить ООО «Шамкир» (ОГРН <***>) из федерального бюджета уплаченную государственную пошлину на сумму 18000руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья А.В.Бутковский