Гражданский кодекс часть 1

ТУ Росимущества в Хабаровском крае (далее –– Территориальное управление) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «ДВЯВЦ» (далее –– арендатор, ООО «ДВЯВЦ») о взыскании 406416,12руб. задолженности по аренде за период 16.02.2010г. по 01.09.2010г., 23470,53руб. процентов, начисленных на данную задолженность за период с 20.12.2010г. по 31.08.2011г., всего 429886,65руб.

Принятое судом в ходе рассмотрения дела изменение основания иска (взыскание неосновательного обогащения в связи с прекращением действия договора аренды с 16.02.2010г.) затем вновь изменено истцом на взыскание спорной суммы как задолженности по действовавшему в спорный период договору аренды.

В порядке ст.51 АПК к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ОАО «Дальгипроводхоз». Впоследствии, после первоначального изменения основания иска, ОАО «Дальгипроводхоз» в порядке ст.46 АПК с согласия Территориального управления привлечено к участию в деле в качестве соответчика с исключением из числа третьих лиц.

На основании ст.130 АПК для совместного рассмотрения с требованиями Территориального управления к ООО «ДВЯВЦ» и ОАО «Дальгипроводхоз» в рамках настоящего дела судом объединены в одно производство заявленные в рамках дела №А73-12624/2011 требования ООО «ДВЯВЦ» к ОАО «Дальгипроводхоз» о взыскании неосновательного обогащения на сумму 536390руб. в виде уплаченной за период после 16.02.2010г. арендной платы.

В судебном заседании представитель Территориального управления иск к ООО «ДВЯВЦ», ОАО «Дальгипроводхоз» поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ООО «ДВЯВЦ» признал, что считает договор аренды действовавшим после 16.02.2010г., однако уведомление о том, что получателем платежей с 16.02.2010г. является Территориальное управление, а не ОАО «Дальгипроводхоз», арендатор получил только в августе 2010г., когда арендные платежи были уже произведены в пользу ОАО «Дальгипроводхоз».

Также представитель ООО «ДВЯВЦ» поддержал требования к ОАО «Дальгипроводхоз» о взыскании неосновательного обогащения.

Представители ОАО «Дальгипроводхоз» также считают договор аренды действовавшим после 16.02.2010г., полагают, что ОАО «Дальпроводхоз» является надлежащим получателем арендных платежей и оснований для удовлетворения и иска Территориального управления, и ООО «ДВЯВЦ» не имеется. Также указывают на неправильный расчет суммы неосновательного обогащения ООО «ДВЯВЦ» в части февраля 2010г.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ

19.06.1996г. между Комитетом по управлению госимуществом Хабаровского края, осуществлявшем полномочия арендодателя федерального имущества на основании Указа Президента РФ от 14.10.1992г. №1230, заключен договор №57/329 аренды федерального имущества, согласно которому в аренду закрытому акционерному обществу «Дальневосточный международный торговый центр» (правопредшественник ответчика) сданы помещения пристройки, комнаты 101, 102, 103, холл 2-го этажа, комнаты 200-206, 224а общей площадью 2681,4кв.м. в здании по адресу <...>, для использования под ярмарочно-выставочный центр.

Срок аренды установлен с 01.07.1996г. по 01.07.2009г. (п.1.3). Материалами дела подтверждается согласование сторонами размера арендной платы.

В период действия договора состав и площадь арендуемых помещений, размер арендной платы, состав сторон договора неоднократно уточнялись.

В частности, соглашениями №1 от 30.10.1998г. №4 от 12.05.2000г. в связи с отказом от аренды части помещений уменьшен состав арендуемых помещений, арендуемая площадь, а также уточнен размер арендной платы (акты приема-передачи от 29.01.1997г., 23.11.1996г.).

20.09.2004г. в связи с созданием на основании приказа Министерства имущественных отношений РФ от 22.12.2003г. №607 Территориального управления Министерства имущественных отношений (впоследствии –– ТУ Росимущества по Хабаровскому краю, правопредшественника истца), созданием ФГУП «Дальгипроводхоз» и передачей арендуемого имущества в хозяйственное ведение ФГУП «Дальгипроводхоз» (Свидетельство о регистрации права 27 ХК №041613, выданное 08.05.2002г.), сторонами заключено соглашение №1 о внесении изменений в договор аренды №57/329.

В новой редакции изменен состав сторон договора: в качестве арендодателя указано ФГУП «Дальгидроводхоз». ТУ Минимущества РФ в силу соглашения от 20.09.2004г. участвовало в договоре как собственник арендуемого имущества. Также вновь уточнена площадь арендуемых помещений (оформлены соответствующие акты приема-передачи) и размер арендной платы.

Соглашениями №2 от 01.06.2006г., №2 от 20.12.2006г., №3 от 20.12.2006г. вновь уменьшен состав арендуемых помещений и размер арендной платы.

20.12.2006г. сторонами заключено соглашение №4, установившее новую редакцию договора аренды №57/329.

Следует отметить, что срок договора аренды соглашением №4 не изменен (с 01.07.1996г. по 01.07.2009г., –– п.2 соглашения).

Помимо очередного уточнения арендуемых помещений и их площади, размера арендной платы, новой редакцией договора №57/329 установлено, что оплата аренды производится ежеквартально до 10-го числа первого месяца оплачиваемого квартала, по письменному уведомлению арендодателя может вноситься ежемесячно, не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца (п.5.2).

Согласно п.12.1 соглашения №4 переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором.

Соглашениями №№5, 6 от 03.05.2007г., №№7, 8 от 15.06.2007г., №№9, 10 от 10.10.2007г. в связи с поэтапным освобождением ответчиком помещений вновь уточнялся состав арендуемых помещений и размер арендной платы.

29.12.2007г. заключено последнее соглашение №11 к договору аренды №57/329, согласно которому с 01.08.2007г. площадь арендуемых ответчиком помещений составляет 1126,90кв.м., размер арендной платы в зависимости от занимаемых помещений определяется на основании отчета от 20.07.2007г. №232/11 об определении рыночной ставки арендной платы независимого оценщика ООО «Агентство ХЭО».

16.02.2010г. ФГУП «Дальгипроводхоз» как юридическое лицо прекратило деятельность в связи с его приватизацией как имущественного комплекса и созданием ОАО «Дальгипроводхоз».

Как следует из представленных Территориальным управлением, подтверждаемых иными материалами дела и не оспоренных соответчиками сведений об используемых ООО «ДВЯВЦ» после 16.02.2010г. помещениях в здании по ул.Серышева, 60, данным соответчиком по состоянию на указанную дату использовались помещения цоколя 124-125, 128-131, 135-136, 138 общей площадью 235,3кв.м. и помещения 1-го этажа 39, часть 54, 58-61 общей площадью 178,1кв.м.

При этом в соответствии с распоряжением Территориального управления от 10.07.2009г. №1188 «Об условиях приватизации ФГУП «Дальгипроводхоз» в состав приватизированного и включенного в уставной капитал ОАО «Дальгипроводхоз» имущества данные помещения не вошли.

На основании распоряжения Территориального управления от 10.07.2009г. №1191 данные помещения переданы в оперативное управление Управлению судебного департамента в Хабаровском крае, соответствующее право зарегистрировано за Управлением судебного департамента 02.09.2010г., о чем выдано Свидетельство 27-АВ №416210.

При этом в спорный период с 16.02.2010г. по 01.09.2010г. ООО «ДВЯВЦ» производило поэтапную передачу вышеуказанных спорных помещений ОАО «Дальгипроводхоз» (осуществлявшему содержание и обеспечивающих эксплуатацию спорных помещений) для последующей передачи Управлению судебного департамента, что подтверждается актами приема-передачи помещений от 01.03.2010г., от 01.05.2010г., от 01.07.2010г. и от 01.09.2010г.

Считая договор аренды в спорный период действовавшим вплоть до завершения передачи (возврата) арендуемых помещений, Территориальное управление обратилось в суд с настоящим иском о взыскании арендной платы. Расчет задолженности по аренде произведен на основании определенных вышеуказанным отчетом от 20.07.2007г. №232/11 рыночных ставок арендной платы за 1кв.м., общая сумма за спорный период с учетом уменьшения арендуемой площади составляет 406416,11кв.м.

Предварительно в адрес ООО «ДВЯВЦ» Территориальным управлением направлялась претензия от 01.12.2010г. исх.№19551.1-08, оставленная ответчиком без исполнения.

Возражая против исковых требований, ООО «ДВЯВЦ» ссылается на то, что в спорный период, руководствуясь уведомлением Территориального управления от 17.01.2008г. исх.№02/38, на основании выставлявшихся ОАО «Дальгипроводхоз» счетов производил оплату аренды в пользу ОАО «Дальгипроводхоз».

Данные доводы подтверждены актами сверки между ООО «ДВЯВЦ» и ОАО «Дальгипроводхоз» по состоянию на 07.10.2010г., на 05.10.2010г. и на 16.02.2010г., платежными поручениями №196 от 06.10.2010г. на сумму 26903,30руб., №192 от 27.09.2010г. на сумму 408908,89руб., №136 от 05.07.2010г. на сумму 100000руб., №107 от 17.05.2010г. на сумму 69487,57руб., №89 от 30.04.2010г. на сумму 80000руб., №55 от 23.03.2010г. на сумму 80000руб., №72 от 12.04.2010г. на сумму 80000руб., №45 от 10.03.2010г. на сумму 100000руб., №23 от 11.02.2010г. на сумму 20000руб., №20 от 10.02.2010г. на сумму 130000руб., а также счетами №76 от 01.02.2010г., №104 от 21.04.2010г., №247 от 21.04.2010г., №335 от 04.05.2010г., №424 от 26.05.2010г.

Следует отметить, что данными платежами и погашалась задолженность ООО «ДВЯВЦ», сложившаяся до 16.02.2010г. (согласно акта сверки расчетов по состоянию на 16.02.2010г. на сумму 408908,89руб.), и производилась плата за пользование помещениями в спорный период. Ссылки в платежных поручениях на назначение платежей в счет оплаты только не спорных периодов являются частично ошибочными. Данное обстоятельство не оспаривается ОАО «Дальгипроводхоз».

Уведомление Территориального управления о том, что с 16.02.2010г. оплата аренды должна была производиться на счет УФК Территориального управления (исх.№11464.1-08 от 08.07.2010г.) получено ООО «ДВЯВЦ» только 20.07.2010г., о чем имеется соответствующая отметка.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «ДВЯВЦ» в суд к ОАО «Дальгипровохоз» с требованиями о взыскании неосновательного обогащения на сумму 536390руб., объединенными в рамках настоящего дела для совместного рассмотрения с требованиями Территориального управления к ООО «ДВЯВЦ».

Возражая против требований ООО «ДВЯВЦ», ОАО «Дальгипроводхоз» считает, что с 16.02.2010г. до возврата всех арендовавшихся помещений оно имело право на получение арендной платы как организация, обеспечивавшая содержание данного имущества.

Суд отказывает в иске Территориального управления к ОАО «Дальгипроводхоз», привлеченному в качестве соответчика после первоначального изменения Территориальным управлением основания иска на бездоговорное (неосновательное) использование имущества о взыскании арендной платы, поскольку по повторно измененному основанию иска (взыскание задолженности по договору аренды) ОАО «Дальгипроводхоз» не является надлежащим ответчиком.

Иск Территориального управления к ООО «ДВЯВЦ» суд считает подлежащим удовлетворению полностью, иск ООО «ДВЯВЦ» к ОАО «Дальгипроводхоз» –– подлежащим удовлетворению частично.

Спорный договор аренды недвижимости №57/329 является долгосрочным, однако заключен 19.06.1996г., до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее –– Закон о госрегистрации).

В соответствии с абзацем вторым ст.6 Федерального закона от 26.01.1996г. №15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» до ведения в действие Закона о госрегистрации применялся действующий порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом, который на территории Хабаровского края не предусматривал обязательной государственной регистрации долгосрочных договоров аренды.

Из чего следует, что отсутствие государственной регистрации договора аренды №57/329 не влечет признания его незаключенным (часть 2 ст.651 ГК), данный договор заключен.

Все последующие вышеперечисленные соглашения к договору №57/329 не устанавливают новых сроков аренды (в том числе в соглашении №4 от 20.12.2006г. имеется только ссылка на первоначальный срок аренды), поэтому также считаются заключенными.

Согласно части 1 ст.617 ГК переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При этом постановлением Президиума ВАС РФ от 15.02.2011г. №11408/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой, вступая в арендные отношения с государственным муниципальным учреждением, или унитарным предприятием, за которым арендуемое имущество было закреплено на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, арендатор вправе рассчитывать на сохранение за ним права аренды, как и в случае установления арендных отношений с иным юридическим лицом, основанном на частном капитале.

Следует отметить, что соглашением №4 от 20.12.2006г., установившим новую редакцию договора аренды №57/329, предусмотрен ряд правомочий Территориального управления как собственника арендуемого имущества, фактически приравнивающих его статус к статусу арендодателя (пункты 5.3, 9.1.2, 9.1.3, 9.1.8, 9.1.12, 9.2.7 –– 9.2.13, 10.2.12, 11.2 –– 11.7).

С учетом данных обстоятельств, суд считает, что договор аренды №57/329 после приватизации ФГУП «Дальгипроводхоз», несмотря на невключение арендуемого имущества в уставной капитал ОАО «Дальгипроводхоз», не прекратил свое действие на основании ст.419 ГК (прекращение деятельности ФГУП «Дальгипроводхоз»), а продолжал действовать вплоть до возврата арендатором используемых помещений.

При этом с 16.02.2010г. по 01.09.2010г. арендодателем по договору №57/329 выступало Территориальное управление, представляющее федерального собственника спорного имущества.

Судом не принимается довод о том, что ОАО «Дальгипроводхоз» имело право на получение арендной платы, как противоречащий ст.608 ГК. Суду не представлены соглашения сторон о правопреемстве по договору №57/329 между ФГУП «Дальгипроводхоз» и ОАО «Дальгипроводхоз», о соответствующем изменении состава лиц на стороне арендодателя. Согласие Территориального управления на наделение ОАО «Дальгипроводхоз» полномочиями арендодателя по договору аренды также не подтверждается ни материалами дела, ни пояснениями представителей.

В соответствии со ст.309 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно части 1 ст.614 ГК арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Материалами дела подтверждается, что в спорный период ООО «ДВЯВЦ» данные обязательства по отношению к Территориальному управлению не исполнялись. Расчет истца верен, ответчиком не оспорен.

Также являются обоснованными и подлежат удовлетворению требования Территориального управления о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в период с 20.12.2010г. по 31.08.2011г. на сумму 23470,53руб. Заявленная сумма процентов за 253 дня по ставке 8,25% не превышает расчетную сумму, ответчиком расчет не оспорен.

В данный период ООО «ДВЯВЦ» уже располагало информацией о том, что арендные платежи должны были перечисляться Территориальному управлению, а не ОАО «Дальгипроводхоз», что подтверждается и вышеуказанным уведомлением Территориального управления, и письмом ООО «ДВЯВЦ» исх.№1 от 01.03.2011г. в адрес ОАО «Дальгипроводхоз» на возврат последним неосновательно полученных денежных средств. Поэтому основания для освобождения ООО «ДВЯВЦ» от ответственности за неисполнение денежных обязательств отсутствуют.

В то же время обоснованными являются и требования ООО «ДВЯВЦ» к ОАО «Дальгипроводхоз».

В соответствии с частью 1 ст.1102 ГК лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно части 2 ст.1105 ГК лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Материалами дела подтверждается, что ОАО «Дальгипроводхоз», не обладая правами на арендную плату по договору №57/329, в спорный период необоснованно выставляло ООО «ДВЯВЦ» счета на ее оплату и получало соответствующие денежные средства.

Письменными пояснениями ОАО «Дальгипроводхоз» признана переплата ООО «ДВЯВЦ» (сверх начислений за период до 16.02.2010г.) на сумму 377794,79руб.

Однако, из сопоставления данных вышеуказанных актов сверок между ООО «ДВЯВЦ» и ОАО «Дальгипроводхоз», общих сумм перечисленных вышеуказанными платежными поручениями средств, пояснений представителей сторон, данных Территориального управления о начисленной арендной плате следует, что излишне уплаченная ООО «ДВЯВЦ» сумма, отнесенная на период с 16.02.2010г. по 01.09.2010г., составляет 474213,85руб. (ОАО «Дальгипроводхоз» завышались ежемесячные начисления аренды).

В данной части иск ООО «ДВЯВЦ» подлежит удовлетворению.

В части платежей, отнесенных в счет пользования арендуемым имуществом в период с 01.02.2010г. по 15.02.2010г. на сумму 62176,15руб., суд в удовлетворении иска ООО «ДВЯВЦ» отказывает.

В актах сверки начисление за февраль не было учтено, что представителем ООО «ДВЯВЦ» не оспаривается.

При этом на основании ст.11 Федерального закона от 21.12.2001г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» согласно передаточному акту подлежащего приватизации имущественного комплекса ФГУП «Дальгипроводхоз» в пользу ОАО «Дальгипроводхоз» переданы правомочия ФГУП «Дальгипроводхоз» на получение арендной платы по спорному договору №57/329 до 16.02.2010г., до прекращения деятельности ФГУП «Дальгипроводхоз».

Это следует из п.17 подраздела «прочие кредиторы» по состоянию на 31.10.2007г. раздела 14.3 «Кредиторская задолженность» передаточного акта. Включение сведений о договоре №57/329 в данный раздел передаточного акта обусловлено тем, что по состоянию на 31.10.2007г. у ООО «ДВЯВЦ» имелась незначительная переплата.

Соответственно суд считает, что в части платежей на сумму 62176,15руб., отнесенных ОАО «Дальгипроводхоз» на погашение начислений по аренде за февраль (с 1-го по 15-е), денежные средства получены ОАО «Дальгипроводхоз» обоснованно.

Согласно ст.110 АПК государственная пошлина на сумму 11597,73руб. по иску Территориального управления подлежит взысканию с ООО «ДВЯВЦ» в доход федерального бюджета.

Уплаченная ООО «ДВЯВЦ» государственная пошлина по его иску к ОАО «Дальгипроводхоз» на сумму 12484,27руб. (пропорционально удовлетворенным требованиям) подлежит взысканию в пользу ООО «ДВЯВЦ» с ОАО «Дальгипроводхоз». В остальной части уплаченная ООО «ДВЯВЦ» государственная пошлина подлежит отнесению на него.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Иск ТУ Росимущества в Хабаровском крае к ООО «ДВЯВЦ» удовлетворить полностью.

Взыскать с ООО «ДВЯВЦ» (ОГРНЮЛ 1042700196208) в пользу ТУ Росимущества в Хабаровском крае (ОГРНЮЛ 1092721008005) в доход федерального бюджета 406416,12руб. задолженности, 23470,53руб. процентов, всего 429886,65руб.

Взыскать с ООО «ДВЯВЦ» (ОГРНЮЛ 1042700196208) в доход федерального бюджета государственную пошлину на сумму 11597,73руб.

В иске ТУ Росимущества в Хабаровском крае к ОАО «Дальгипроводхоз» отказать.

Иск ООО «ДВЯВЦ» к ОАО «Дальгипроводхоз» удовлетворить частично.

Взыскать с ОАО «Дальгипроводхоз» (ОГРНЮЛ 1102722001194) в пользу ООО «ДВЯВЦ» (ОГРНЮЛ 1042700196208) 474213,85руб. неосновательного обогащения, а также расходы по уплаченной государственной пошлине на сумму 12484,27руб.

В остальной части в иске ООО «ДВЯВЦ» к ОАО «Дальгипроводхоз» отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения через Арбитражный суд Хабаровского края в Шестой арбитражный апелляционный суд.

Судья А.ФИО5