Гражданский кодекс часть 1

Департамент муниципальной собственности администрации г.Хабаровска (далее –– истец, арендодатель) обратился с иском к ООО «Водэко» (далее –– ответчик, арендатор) о взыскании 149622,49руб. задолженности по арендной плате за период с 10.08.2004г. по 01.10.2008г., 38988руб. пени за период по 01.10.2008г., всего 181610,69руб.

В порядке ст.49 АПК судом принято уточнение заявленных требований: истец просит взыскать с ответчика 165715,46руб. задолженности по арендной плате за период с 10.12.2003г. по 10.02.2009г., а также пени на сумму 47673,64руб. за период с 10.12.2003г. по 13.02.2009г., всего 213389,10руб.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержала в соответствии с доводами искового заявления.

Представители общества против удовлетворения заявленных требований возразили, заявили о применении срока исковой давности в части требований, заявленных за период до 10.11.2005г., кроме того, сослались на неправильное исчисление арендной платы исходя из ее ставки по 33 подзоне земельных участков, тогда как должна применяться ставка по зоне 33п.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ

Как следует из материалов дела, 02.03.2000г. между сторонами заключен договор аренды №298 земельного участка согласно выкопировке из генплана города и плана земельного участка, расположенного по адресу <...>, общей площадью 1396,10кв.м для использования под находящееся в собственности арендатора складское помещение.

Срок действия договора установлен со 02.03.2000г. по 01.03.2005г., зарегистрирован в УФРС 17.04.2000г.

Согласно п.5.4. договора, если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок. В этом случае каждая из сторон имеет право в любое время оказаться от исполнения договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

Разделом 2 договора аренды установлено, что арендная плата вносится до 10-го числа текущего месяца в установленном постановлением Мэра города Хабаровска размере. Размер арендной платы исчисляется в соответствии с постановлением Мэра города Хабаровска и рассчитывается по формуле: 1396,1кв.м (площадь з/уч.) х 0,89 (размер арендной платы за 1кв.м. для зоны 151) х К1 х К2, что составляет 1242,53руб./мес.

В соответствии с п.2.3 при изменении размера арендной платы за пользование земельным участком в соответствии с постановлением Мэра города Хабаровска арендатор письменно уведомляет арендатора в 10-дневный срок с момента вступления в силу постановления, внесение изменений в договор аренды не требуется.

Пунктом п.4.1 договора предусмотрена уплата пени арендатором в случае нарушения сроков внесения арендной платы в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка России за каждый день просрочки.

18.06.2001г. сторонами подписано соглашение к договору аренды №298, согласно которому размер арендной платы исчисляется по формуле: 1396,1кв.м. (площ.зем/уч.) х 5руб./1кв.м. (базовый размер для исчисления ар/пл. за год для зоны 33 ) х К, что составило 6890,50руб./мес.

Данное соглашение не зарегистрировано в УФРС.

Тем не менее, в соответствии с решением Арбитражного суда Хабаровского края от 16.08.2004г. по делу №А73-3198/2004-27, оставленным в силе апелляционной и кассационной инстанциями, соглашение об изменении условий договора от 18.06.2001г. расценено судом как уведомление ответчика о повышении размера арендной платы. При этом судом сделан вывод о неправомерности доводов арендатора о завышении арендной платы за период пользования земельным участком до 24.07.2004г., которые не нашли документального подтверждения. Судом установлено, что уведомления о повышении размера арендной платы направлялись арендатору, что им не оспаривается. Все расчеты выполнены в соответствии с действующим законодательством за соответствующий период. На этом основании требования истца о взыскании арендной платы и пени удовлетворены за период по состоянию на 24.07.2004г.

Истцом представлены уведомления с доказательствами их направления арендатору в соответствии с п.2.3 договора начиная с 08.12.2005г. об увеличении размера ежемесячной арендной платы на основании решения Хабаровской городской Думы от 28.03.2000г. №415 «Об утверждении Положения «О порядке регулирования арендных отношений, предметом которых являются земельные участки, расположенные на территории города Хабаровска» и в связи с постановлением Мэра города Хабаровска от 16.11.2005г. №1801 «Об утверждении базовых размеров арендной платы за земельные участки на 2006 год» (исх. №10300/15.1-05 от 08.12.2005г.), постановлением Мэра города Хабаровска от 13.11.2006г. №1397 «Об утверждении базовых размеров арендной платы за земельные участки на 2007 год» (исх. №12285/15.1-05 от 01.12.2006г.), постановлением Мэра города Хабаровска от 13.11.2007г. №1747 «Об утверждении базовых размеров арендной платы за земельные участки на 2008 год» (исх. №12555/21-05 от 26.11.2007г.).

В адрес ответчика направлена претензия от 08.09.2008г. №10243/21-05 о необходимости погашения задолженности по арендной плате и пени.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.

Суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению частично.

В соответствии со ст.309 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Согласно части 1 ст.614 ГК арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В то же время, в соответствии со статьями 196, 199 ГК общий срок исковой давности устанавливается в три года. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Исходя из установленного спорным договором аренды срока уплаты ежемесячных арендных платежей, срок исковой давности истек в отношении задолженности и пеней, заявленных за период до октября 2005г. Соответственно, в данной части заявленных требований суд отказывает.

В то же время, трехлетний срок исковой давности не истек в отношении требований о взыскании задолженности за период, начиная с ноября 2005г. (по сроку уплаты 10-го ноября 2005г.). Размер соответствующей задолженности составил 127053,92руб., пеней –– 26680,90руб.

В данной части заявленных требований суд исходит из следующего.

Условием п.5.4. договора аренды предусмотрено, что по истечении первоначального срока действия он считается продленным на тех же условиях на тот же срок. Как уже сказано, спорный договор №298 является долгосрочным. По истечении первоначального срока действия договора аренды №298 ответчик осуществляет пользование земельным участком, но сторонами не произведена государственная регистрация заключения договора №298 на новый пятилетний срок.

Вместе с тем, в соответствии с частью 2 ст.621 ГК если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610 ГК).

Правовая норма части 2 ст.621 ГК является императивной. Поскольку рассматриваемый долгосрочный договор аренды по истечении первоначального срока на новый срок не заключен (отсутствует соответствующая государственная регистрация), наличие вышеуказанного договорного условия не исключает применение данной нормы к спорным отношениям.

Таким образом, по мнению суда, действие спорного договора аренды по истечении пятилетнего срока (с 02.03.2005г.) не может считаться прекращенным, а в соответствии с частью 2 ст.621 ГК считается возобновленным на неопределенный срок.

Доводы ответчика о неправильном исчислении истцом размера арендной платы (необходимость применения базовых ставок для земельных участков, расположенных подзоне 33п –– «земли промышленности, транспорта, энергетики, связи и прочих производственного назначения») судом не принимаются.

В соответствии с п.2 ст.69 АПК обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как уже сказано, при рассмотрении дела №А73-3198/2007-27 по требованиям о взыскании задолженности по спорному договору по аренде за период до 24.07.2004г. судом сделан вывод о правомерности исчисления истцом арендной платы. Кроме того, сделан также вывод о согласовании сторонами изменения арендной платы и порядка ее расчета подписанием соглашения от 18.06.2001г. (в котором имеется указание на применение базовой ставки арендной платы для зоны 33, а не зоны 33п).

Истцом даны пояснения о том, что первоначально на основании решения Хабаровской городской Думы от 28.03.2000г. №413 «Об утверждении границ оценочных зон города Хабаровска и коэффициентов дифференциации к средней ставке земельного налога по этим зонам» спорный земельный участок попал в границы оценочной зоны 33 (подзона 33п «земли промышленности, транспорта, энергетики, связи и прочих производственного назначения»), в связи с чем расчет арендной платы в период с 01.04.2000г. по 31.03.2001г. производился исходя из соответствующей базовой ставки для подзоны 33п.

Однако поскольку отнесение земельного участка к зоне с коэффициентом дифференциации «п» (и применение соответствующей базовой ставки арендной платы) в соответствии с примечаниями к приложению №3 решения Хабаровской городской Думы №413 может применяться только в случае осуществления на земельном участке производственной застройки всех типов, в связи с введением в действие постановления Мэра города Хабаровска от 30.03.2001г. №269 «Об утверждении базовых размеров арендной платы за земельные участки», начиная с 01.04.2001г. исчисление арендной платы произведено исходя из базовых ставок, установленных для зоны 33 вышеуказанными постановлениями Мэра города Хабаровска.

Как уже сказано, обо всех изменениях ставок арендной платы ответчик был уведомлен. А поскольку, начиная со 02.03.2005г., спорный договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, государственная регистрация этих изменений, начиная со 02.03.2005г. (в том числе начиная с ноября 2005г.), уже не требовалась.

Не принимая рассматриваемый довод ответчика, суд также исходит из отсутствия доказательств наличия на спорном земельном участке объектов производственной застройки. В соответствии с техническим паспортом на спорном земельном участке расположен склад. Хранение на данном складе готовой продукции ответчика, наличие расположенных вблизи объекта ж/д путей необщего пользования, используемых для вывоза готовой продукции покупателям само по себе не является основанием для того, чтобы отнести данный объект к объектам производственной застройки (производственным базам, заводам и прочим соответствующим объектам).

Материалами дела подтверждено, что платежи, произведенные ответчиком п/п. №120 от 27.12.2004г. на сумму 26525,90руб. и п/п. №121 от 27.12.2004г. на сумму 29178,49руб., направлены на погашение задолженности ответчика по арендной плате, взысканной решением суда по делу №А73-3198/2004-27, поэтому доводы ответчика о том, что эти платежи должны быть учтены при расчете спорной задолженности судом не принимаются. Поэтому в данной части доводы ответчика судом также не принимаются.

Таким образом, требования истца о взыскании задолженности за период с 10.11.2005г. по 13.02.2009г. на сумму 127053,92руб., пеней за тот же период на сумму 26680,90руб., всего на сумму 153734,82руб., заявлены обоснованно, подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.110 АПК государственная пошлина на сумму 4574,70руб. (пропорционально размеру удовлетворенных требований) подлежит взысканию в пользу истца с ответчика.

В соответствии со ст.33.40 НК излишне уплаченная государственная пошлина на сумму 1680,54руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

В остальной части в соответствии со ст.110 АПК уплаченная государственная пошлина относится на истца (в части отказа в удовлетворении заявленных требований).

Руководствуясь ст.167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Водэко» в пользу Департамента муниципальной собственности администрации г.Хабаровска 127053,92руб. задолженности, 26680,90руб. пени, всего 153734,82руб., а также расходы по уплаченной государственной пошлине на сумму 4574,70руб.

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

Возвратить Департаменту муниципальной собственности администрации г.Хабаровска из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину на сумму 1680,54руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения через Арбитражный суд Хабаровского края в Шестой арбитражный апелляционный суд и в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа.

Судья А.В.Бутковский