Гражданский кодекс часть 1

ООО МОЦ «Аквамед» (далее –– истец, покупатель) обратился в арбитражный суд к Департаменту муниципальной собственности администрации г.Хабаровска (далее - ответчик, продавец) с иском о взыскании 784031,94руб. убытков в виде необоснованно внесенных арендных платежей за период с 26.01.2015г. по 19.05.2016г.

В ходе рассмотрения дела представитель истца поддерживал исковые требования в соответствии с доводами искового заявления, дополнений к нему. Ссылается на уклонение ответчика от заключения договора купли-продажи (выкупа арендуемого истцом имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее –– Закон №159-ФЗ)) на обязательных для ответчика условиях.

Представитель ответчика иск не признала по основаниям, изложенным в отзыве, дополнениях к нему, ссылается на то, что задержка заключения договора связана с неправомерными возражениями самого истца по условиям договора купли-продажи и рассмотрением арбитражными судами преддоговорного спора.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 24.10.2016г. по 31.10.2016г.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ

Как установлено судебными актами по делам арбитражного суда №А73-145842014, №А73-3306/3015 истец на основании договора аренды №19/11 от 09.03.2011г. являлся арендатором муниципального объекта нежилого фонда 755/1000 доли в здании площадью 376,8кв.м. в виде комнат I(2-9, 13-16) на первом этаже площадью 141,9кв.м. и комнат II(1-10) на втором этаже площадью 142,5кв.м. общей площадью 284,4кв.м., расположенном по адресу <...>.

В ответ на поданное в соответствии со ст.3 Закона №159-ФЗ 23.07.2014г. заявление о приобретении в собственность указанного объекта ответчик подтвердил наличие преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, но указал на то, что здание на момент подачи заявления является центральным распределительным пунктом, и реализация Закона №159-ФЗ в отношении арендуемого объекта возможна только при изменении назначения этого объекта.

Судебными актами по делу №А73-14584/2014 установлена законность действий ответчика по изменению статуса объекта. В результате выкупаемый объект получил инвентарно-техническое обозначение как нежилое функциональное помещение I(2-9, 13-16), II(1-10) площадью 284,4кв.м.

03.12.2014г. ответчиком в адрес истца направлен проект договора купли-продажи вышеуказанного объекта.

В связи с тем, что стороны не достигли соглашения по ряду условий выкупа арендуемого истцом объекта (пункты 1.2, 2.3.3, 2.3.5, 2.3.7, 2.3.10-2.3.13 согласно протоколу согласования разногласий к проекту договора), последний обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании соответствующих разногласий.

Разногласия касались величины стоимости выкупаемого имущества, порядка применения рассрочки оплаты стоимости и начисления процентов за рассрочку, а также уменьшения стоимости выкупаемого имущества на величину затрат истца на неотделимые улучшения имущества и порядка оплаты имущества с учетом этого уменьшения.

Решением арбитражного суда по делу №А73-3306/3015, оставленным в силе постановлением апелляционной инстанции от 06.10.2015г., иск удовлетворен частично, ответчик понужден заключить договор на определенных судом условиях.

В соответствии с частью 1 ст.446 ГК судом спорные условия договора купли-продажи определены частично в редакции, предлагавшейся истцом (п.2.3.3, 2.3.7), частично –– ответчиком (п.1.2). Так, разногласия по стоимости имущества разрешены в пользу ответчика, по уменьшению этой стоимости на величину неотделимых улучшений и применению рассрочки, начислению процентов при рассрочке –– в пользу истца. А по порядку применения рассрочки, определению суммы периодических платежей судом условия договора определены в собственной редакции с учетом вышеуказанных выводов и действующего законодательства (п.2.3.5, 2.310).

После вынесения постановления судом апелляционной инстанции стороны продолжали обжаловать судебные акты в АС ДВО, истцом подавалась кассационная жалоба в Верховный Суд РФ. В результате обжалования судебные акты не отменены и не изменены вышестоящими инстанциями.

При этом, после вынесения постановления апелляционной инстанции от 06.10.2015г., вопреки части 1 ст.180, части 1 ст.182 АПК ответчик не исполнял решение суда вплоть до вынесения АС ДВО постановления от 26.01.2016г. об отказе в удовлетворении кассационных жалоб.

Только после этого, 20.02.2016г., ответчиком сопроводительным письмом от 20.02.2016г. исх.№05-09/1606 в адрес истца направлен проект дополнительного соглашения к договору купли-продажи. Однако, проект только частично соответствовал решению суда, поскольку не содержал условий пунктов 2.3.3 и 2.3.7, принятых в редакции истца.

Направленный 06.04.2016г. исх.№05-09/3260 проект договора купли-продажи также в части редакции условия п.2.3.3 не соответствовал решению суда.

Истец указывал ответчику на несоответствие направляемых проектов решению суда, и только 29.04.2016г. исх.№05-09/4249 ответчиком направлен истцу проект договора купли-продажи, соответствующий решению суда.

04.07.2016г. произведена регистрация права собственности истца на объект в ЕГРП.

Между тем, материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что вплоть до 18.05.2016г. (дата сдачи документов на регистрацию договора и перехода права собственности), истец продолжал оплачивать установленную договором аренды №19/11 арендную плату. Ее общая сумма в период с 27.01.2015г. по 18.05.2016г. составила 784031,94руб., что подтверждается банковскими выписками, расчетом истца.

Считая, что уплата арендной платы в указанный период является следствием незаконного бездействия ответчика, не совершившего в соответствии с Законом №159-ФЗ необходимых действий по заключению с истцом договора купли-продажи, истец обратился к ответчику с претензией, а затем в суд, расценивая сумму внесенной арендной платы как свои убытки.

Суд считает иск подлежащим удовлетворению частично.

Согласно части 1 ст.15 ГК лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб, часть 2 ст.15 ГК).

Для установления обязанности лица возместить убытки необходимо установить состав гражданского правонарушения, то есть противоправные виновные действия лица, причинившие вред потерпевшему.

В соответствии со ст.3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Как установлено судами по делу №А73-14584/2014, действия ответчика по совершению действий, связанных с выделением отчуждаемого объекта, с его оценкой, являются законными.

В силу части 2 ст.4 Закона №159-ФЗ заключение договора выкупа в рассматриваемом случае является обязательным для ответчика.

Согласно части 2 ст.445 ГК в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу части 1 ст.446 ГК в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст.445 ГК условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как установлено судами по делу №А73-3306/3015, в споре по поводу условий договора купли-продажи незаконно действовал не только ответчик в части вышеуказанных условий, но и, в части вопроса о стоимости выкупаемого имущества, истец.

Поскольку в силу части 1 ст.432, ст.555 ГК цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, при разногласиях сторон по ее величине договор купли-продажи в любом случае не мог быть заключен вплоть до определения цены судом.

Соответственно, в период до 06.10.2015г., момента, когда решение суда по делу №А73-3306/2015 вступило в законную силу, основания считать ответчика допустившим бездействие, повлекшее затягивание выкупа имущества и вынужденное несение истцом расходов по оплате аренды, у суда отсутствуют.

В то же время, в период с 07.04.2015г., после вступления в законную силу решения суда, обязывающего ответчика заключить договор на определенных судом условиях, ответчик, не направлявший истцу проект договора на этих условиях, уже не исполнял решение суда.

В силу ст.16 АПК вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Неисполнение судебных актов, а также невыполнение требований арбитражных судов влечет за собой ответственность, установленную Арбитражным процессуальным кодексом РФ и другими федеральными законами.

В период с 07.10.2015г. по 29.04.2016г. ответчик незаконно не исполнял решение суда, вступившее в законную силу.

В силу часта 3 ст.16 АПК обязательность судебных актов не лишает лиц, не участвовавших в деле, возможности обратиться в арбитражный суд за защитой нарушенных этими актами их прав и законных интересов путем обжалования указанных актов.

Но обжалование обеими сторонами судебных актов в АС ДВО не снимало с ответчика обязанности их исполнять, тем более, что кассационной инстанцией их исполнение не было приостановлено (в удовлетворении соответствующего ходатайства ответчику было отказано).

Как уже сказано, и после вынесения кассационной инстанцией постановления от 26.01.2016г. ответчик надлежащим образом исполнил решение суда только 29.04.2016г., путем направления истцу 29.04.2016г. проекта договора купли-продажи, соответствующего вынесенному судебному решению. До этого направлявшиеся истцу дополнительное соглашение и проект договора купли-продажи явно не соответствовали вынесенному решению суда.

После 29.04.2016г. у суда также отсутствуют основания считать незаконными действия (бездействие) ответчика, связанные с выкупом истцом объекта недвижимости. Сроки дальнейшей реализации процедуры перехода к истцу права на объект (подписание договора, сдача необходимого пакета документа в регистрирующий орган и регистрация перехода права в ЕГРИП) зависели от действий самого истца, а не ответчика, доказательства обратного суду не представлены.

Таким образом, заявленный иск обоснован только в части оплаты аренды в период с 07.10.2015г. по 29.04.2016г., в период когда ответчик незаконно не совершил необходимых действий, предусмотренных ст.16 АПК, частью 2 ст.4 Закона №159-ФЗ, решением суда по делу №А73-3306/2015, и не направил истцу проект договора купли-продажи с условиями, определенными судом.

В результате этого бездействия в указанный период истец вынужден был уплачивать арендную плату по договору аренды.

В случае же надлежащего исполнения ответчиком судебных актов по делу №А73-3306/2015, заключения договора купли-продажи на определенных судом условиях и регистрации перехода права собственности в более ранние сроки, такая обязанность у истца отсутствовала бы.

Судом не могут быть приняты доводы ответчика о том, что судебные акты по делу №А73-3306/2015 обжаловал и истец. Как уже сказано, обжалование имеющих законную силу судебных актов не отменяет их обязательности, а исполнение их до пересмотра может быть только приостановлено вышестоящими инстанциями, чего в настоящем случае не было. Суду не представлены доказательства создания истцом каких-либо препятствий в том, чтобы ему был направлен проект договора купли-продажи на условиях, определенных судом, доказательства уклонения истца от их подписания.

На основании изложенного суд считает установленным юридический состав гражданско-правового нарушения, допущенного в рассматриваемый период ответчиком. Незаконным бездействием ответчика, невиновность которого в силу части 2 ст.401 ГК не доказана, ответчику причинены убытки в виде уплаченной арендной платы.

Сумма убытков в указанный период составляет 337518,59руб.

При исследовании вопроса об уменьшении данной суммы на сумму налога на имущество судом установлено, что истец применяет упрощенную систему налогообложения, что в силу ст.346.11 НК освобождает налогоплательщика от уплаты налога на имущество (суду представлены соответствующие налоговые декларации истца). Доводы ответчика о том, что спорный объект относится к недвижимому имуществу, в отношении которого применяются исключения из указанного общего правила (то есть он должен облагаться налогом на имущество и при УСН), судом не могут быть приняты. Во-первых, суду не представлены доказательства данных доводов. Во-вторых, в силу статей 31, 32 НК полномочиями по контролю соблюдения налогоплательщиками законодательства о налогах и сборах, в том числе по проведению налоговых проверок наделены налоговые органы, а не арбитражный суд, тем более рассматривающий гражданское дело.

В вышеуказанной части по изложенным основаниям иск удовлетворяется, в остальной части суд в иске отказывает.

Согласно ст.110 АПК расходы истца по уплате государственной пошлины на сумму 9750,37руб. подлежат взысканию в его пользу с ответчика (в части удовлетворенных требований), в остальной части относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с Департамента муниципальной собственности администрации г.Хабаровска (ОГРН <***>) в пользу ООО МОЦ «Аквамед» (ОГРН <***>) 337518,59руб. неосновательного обогащения, а также расходы по уплате государственной пошлины на сумму 9750,37руб.

В остальной части в иске отказать.

Возвратить ООО МОЦ «Аквамед» (ОГРН <***>) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину на сумму 1259,37руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья А.ФИО2