Гражданский кодекс часть 1

ООО «Управляющая копания Империя» (далее –– истец, ООО УК «Империя», арендатор) обратилось к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее –– ответчик, ИП ФИО1, субарендатор) с иском о взыскании задолженности по субарендной плате за июнь-июль 2012г. на сумму 723710руб., задолженности за потребленную электроэнергию за апрель-май 2012г. на сумму 7853,76руб., а также процентов за просрочку внесения указанной субарендной платы на сумму 115431,75руб., начисленных за период с 03.06.2012г. по 28.11.2012г. (с учетом увеличения суммы иска), всего 846995,51руб.

В порядке ст.132 АПК для совместного рассмотрения с первоначальным иском судом принят встречный иск ИП ФИО1 к ООО УК «Империя» о признании договора субаренды №А-1-402 от 11.01.2012г. ничтожным и взыскании с общества в пользу ИП Сугатовой неосновательного обогащения на сумму 606055руб. и 29575руб. процентов.

В порядке ст.51 АПК к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено ООО «Хлебозавод №7» (далее –– третье лицо, ООО «Хлебозавод №7», арендодатель).

В судебном заседании представители истца и третьего лица поддержали исковые требования в соответствии с доводами искового заявления, возразили против встречного иска в соответствии с отзывами, считают договор субаренды действительным, доводы ответчика необоснованными, указывают на отсутствие доказательств освобождения ответчиком помещения в середине июня 2012г. Указали, что спорное помещение передано в пользование третьим лицам только 01.08.2012г.

Представитель ответчика возразил против первоначального иска согласно отзыву, поддержал встречный иск согласно встречному исковому заявлению. Ссылается на то, что на момент заключения договора субаренды между сторонами договор аренды между истцом и третьим лицом отсутствовал. Кроме того, в здании, в котором находилось используемое помещение, осуществлялась самовольная реконструкция с нарушением градостроительного законодательства, существующая планировка помещений в здании отличается того объекта, на который у третьего лица зарегистрировано право собственности, план используемого по договору помещения не соответствует кадастровому паспорту.

Также сослался на то, что фактически помещение было освобождено ИП ФИО1 15-го июня 2012г., в остальной период июня-июля 2012г. помещение было свободным. По утверждению представителя ответчик, при освобождении помещения в июне 2012г. в помещение уже въезжал другой субарендатор, ИП ФИО7.

Заслушав представителей сторон и третьего лица, исследовав материалы дела суд

УСТАНОВИЛ

Сторонами заключен договор субаренды №А1-402 от 11.01.2012г., согласно которому ответчику передана в пользование часть нежилого помещения в здании по адресу <...>, литер А, с внутренним учетным номером №402 площадью 380,9кв.м. с целью организации магазина напольных покрытий на срок с 11.01.2012г. по 31.12.2012г.

В подтверждение полномочий истца на сдачу указанного помещения в субаренду суду представлен заключенный между истцом и ООО «Хлебозавод №7» договор аренды от 11.01.2012г. №11-44/4, согласно которому спорное помещение передано истцу в аренду на срок с 11.01.2012г. до 31.12.2012г. с целью развития и эксплуатации регионального бизнес-центра путем сдачи помещений в субаренду. Также суду представлен акт приема-передачи помещения от 01.03.2012г. от ООО «Хлебозавод №7» к истцу.

В отзыве на иск ООО «Хлебозавод №7» утверждается, что арендодатель является собственником производственного административного 3-х этажного здания общей площадью 4798,7кв.м., литер А, А1-А5, расположенного по вышеуказанному адресу, в подтверждение чего представлена выписка из ЕГРП от 24.09.2012г. №01/150/2012-240, Свидетельство о регистрации права 27-АВ 237779, выданное 12.08.2008г. Также ООО «Хлебозавод №7 является собственником земельного участка с кадастровым №27:23:0040857:6 по указанному адресу для использования указанного здания.

Передача помещения №402 в субаренду ответчику произведена 06.04.2012г., что подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи. В акте установлено, что истец считается надлежащим образом выполнившим договор в части передачи имущества. К договору приложен согласованный сторонами план-схема помещения №402.

Согласно п.4.2 договора с момента передачи помещения у ответчика возникло обязательство по оплате за его использование. При этом возврат помещения производится при прекращении договора по акту приема-передачи, после чего ответчик передает истцу ключи от помещения.

Сумма ежемесячной субарендной платы установлена в размере 361855руб. (в апреле 2012г. –– 266630руб.), не включая потребленную электроэнергию, оплата производится в срок не позднее 3-го числа расчетного месяца. В случае просрочки оплаты за субаренду начисляется неустойка в размере 0,1% от суммы задолженности (пункты 5.1, 5.3, 5.4, 5.6). Оплата потребленной электроэнергии производится в срок до 3-го числа следующего за расчетным месяца (п.5.5).

Согласно п.5.3 договора в случае нарушения ответчиком существенных условий договора истец имеет право расторгнуть договор без предварительного предупреждения ответчика. Во всех остальных случаях стороны имеют право досрочно расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону в письменной форме не позднее, чем за 30 дней до расторжения (п.6.4). При этом изменения договора действительным при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон (п.7.2).

В апреле-мае 2012г. ответчиком были произведены платежи в пользу истца за субаренду и за монтаж баннера на общую сумму 606055руб. (что подтверждается материалам дела и не оспаривается сторонами), заявленные во встречном иске в качестве неосновательного обогащения истца. При этом представитель ответчика не оспаривал ни факт использования помещения №402 в апреле-мае 2012г, ни выполнение монтажа баннера.

22.05.2012г. ИП ФИО1 в адрес ООО «УК Империя» направлено письмо с предложением снизить субарендную плату в связи с убыточностью использования помещения. 22.11.2012г. исх.№84 ООО «УК «Империя» направлен ответ с отказом в снижении субарендной платы.

По утверждению представителя ответчика, после этого ответчик начал предпринимать меры по ликвидации своего магазина и освобождению помещения.

В подтверждение этого представлены электронное письмо директора магазина ФИО4 от 28.05.2012г. о начале ликвидации магазина (обеспеченное в порядке ст.102, 103 Основ законодательства РФ о нотариате), направленное на электронный адрес директора ООО «УК «Империя» ФИО5, заявления о расторжении договора услуг связи, об отказе от услуг рекламы, о демонтаже рекламного баннера.

Свидетелем ФИО6 даны показания о том, что из указанного помещения к середине июня 2012 года было вывезено имущество ответчика в помещение по иному адресу, при этом в освобожденном ответчиком помещении производилось размещение имущества третьих лиц.

На оплату субаренды за июнь-июль 2012г. ответчику выставлены счета №274 от 01.06.2012г. и №358 от 01.07.2012г., на оплату потребленной в апреле-мае 2012г. электроэнергии выставлены счета №310 от 01.06.2012г. и №298 от 27.04.2012г.

В связи с неоплатой данных счетов истцом в адрес ответчика направлена претензия от 15.07.2012г. исх.№112 о необходимости погасить задолженность и о расторжении договора субаренды с 01.08.2012г. в одностороннем порядке в связи с существенным нарушением договора.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.

Как уже сказано, предъявляя встречный иск, ответчик ссылается на то, что сдача помещения №402 в указанном здании в субаренду является незаконной. Кроме того, возражая против требований истца, ссылается на освобождение помещения 15.06.2012г., на уклонение истца от подписания акта приема-передачи (возврата) помещения.

Суд считает первоначальный иск подлежащим удовлетворению, в удовлетворении встречного иска отказывает.

Согласно ст.65 АПК каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 2 ст.9 АПК каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право предоставлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с предоставлением доказательств.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии со ст.71 АПК арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно ст.608 ГК право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Статус ООО «Хлебозавод №7» как арендодателя помещения №402 подтверждается вышеуказанным договором аренды с ООО «УК «Империя». При этом суд учитывает правовую позицию, сформулированную постановлением Президиума ВАС РФ от 06.03.2012г. №13898/11, согласно которой оспаривание арендатором вещного права арендодателя возможно тогда, когда этот арендатор сам заявляет о наличии у него вещного права на арендуемое имущество либо имеются доказательства наличия вещного права на арендуемое имущество третьих лиц. Таких доказательств ИП ФИО1 суду не представлено, представитель ответчика признал, что ответчик не претендует на здание по вышеуказанному адресу, поэтому суд исходит из наличия у ООО «Хлебозавод №7» права на сдачу имущества в аренду истцу.

Следует отметить, что в рамках дела о взыскании задолженности за пользование имуществом не может рассматриваться вопрос о законности реконструкции здания по ул.Некрасова, 44. Ответчик не относится к соответствующим надзорным органам, в настоящее время помещения в здании не занимает, то есть его законные права и интересы данными обстоятельствами не затрагиваются. В период же использования указанного помещения ИП ФИО1 никаких соответствующих требований арендатору не выдвигала, договор сторонами исполнялся, доводы о незаконной реконструкции возникли только при рассмотрении дела в суде.

Согласно части 3 ст.607, части 2 ст.615 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Материалами дела подтверждается согласование сторонами субарендуемого имущества, отсутствие соответствующих разногласий по этому поводу подтверждается его принятием ответчиком без возражений 06.04.2012г. и использованием в неоспариваемые ответчиком месяцы, апреле-мае 2012г.

Поэтому и доводы о неопределенности объекта аренды судом не принимаются. По этим же основаниям не могут быть приняты доводы о недостатках арендуемого имущества.

В ходе рассмотрения дела не были подтверждены и доводы о заключении договора аренды между ООО «Хлебозавод №7» и ООО УК «Империя» позднее указанной в нем даты. Какие-либо доказательства этого довода ответчиком суду не представлены, заявления либо ходатайства не подавались, ООО «Хлебозавод №7» в отзыве и в пояснениях представителя подтвердило заключение договора 11.01.2012г.

Следует также отметить, что при фактическом использовании ИП ФИО1 помещения №402 в апреле-мае 2012г. в любом случае она не является потерпевшей от неосновательного обогащения, поскольку в счет оплаты имела встречное предоставление.

Таким образом, оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

Первоначальный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Согласно ст.309 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу части 1 ст.614 ГК арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату).

Ответчиком не представлены суду бесспорные доказательства расторжения ответчиком договора субаренды до 01.08.2012г. и освобождения им помещения №402 до этой даты. В частности, суду не представлены ни составленный в соответствии с пунктами 6.4, 7.2 договора субаренды его письменный отказ от договора, ни составленный в соответствии с пунктом 4.2 договора субаренды акт приема-передачи (возврата) помещения 15.06.2012г.

Письмо от 22.05.2012г. и электронное уведомление о закрытии магазина таким отказом от договора не являются, что следует из их буквального содержания. К тому же электронное письмо не соответствует согласованной п.7.2 договора субаренды форме его прекращения. Отказ от рекламы, от услуг связи может рассматриваться только как косвенное подтверждение закрытия магазина, но не свидетельствует о полном прекращении субарендных отношений между сторонами.

Таким образом, договор субаренды суд считает расторгнутым только с 01.08.2012г.

Свидетель ФИО6 является работником ИП ФИО1, то есть заинтересованным лицом. Поэтому суд критически оценивает его показания, которые могли бы быть приняты только наряду с иными доказательствами по делу. К тому же сам по себе вывоз имущества из помещения не означает возврат этого помещения истцу в надлежащем состоянии, не препятствует его использованию ИП ФИО1 по какому-либо иному назначению.

Довод ответчика о том, что помещение с июня 2012г. использовалось третьим лицом ИП ФИО7, опровергается материалами дела. Суду представлен договор субаренды №А1-402 от 01.08.2012г. между истцом и ООО «Модено» (ген.директор ФИО7), согласно которому договор субаренды заключен с 01.08.2012г. по 20.07.2013г., передача помещения ООО «Модено» подтверждена актом приема-передачи от 01.08.2012г.

При этом судом учитываются разъяснения п.13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. №66, согласно которым досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

При таких обстоятельствах требования о взыскании задолженности по субаренде за июнь-июль 2012г. заявлены обоснованно.

Также обоснованны и требования о взыскании неустойки, расчет неустойки верен, заявления о ее несоразмерности согласно ст.333 ГК ответчиком суду не подавались.

На основании части 2 ст.615, части 2 ст.616 ГК подлежат удовлетворению и требования о взыскании задолженности за потребленную в апреле-мае 2012г. электроэнергию. Ответчиком в этой части требования не оспорены, возражения по размеру задолженности не представлены, факт использования помещения в данный период подтвержден материалами дела.

В соответствии со ст.110 АПК в связи с удовлетворением первоначального иска с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина на сумму 18253,58руб. Дополнительно в связи с увеличением суммы первоначального иска с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход федерального бюджета на сумму 1686,33руб. Государственная пошлина по встречному иску относится на ответчика, поскольку в его удовлетворении отказано.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Первоначальные исковые требования удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) в пользу ООО «Управляющая копания Империя» (ОГРНЮЛ 1092723011765) 731593,76руб. задолженности, 115431,75руб. пени, всего 846995,51руб., а также расходы по уплаченной государственной пошлине на сумму 18253,58руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину на сумму 1686,33руб.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья А.В.Бутковский