Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Хабаровская краевая страховая компания» (далее – ООО «ХКСК») о передаче государственного недвижимого имущества – функциональное (встроенное) нежилое помещение № I(1-8) в здании по адресу <...>, в безвозмездное пользование, обязании ответчика освободить занимаемое помещение.

В судебном заседании истец на заявленных требованиях настаивает, мотивируя их ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору в части выполнения обязанностей по поддержанию имущества в исправном состоянии, его содержанию, в том числе указанные в охранном обязательстве № 217 от 20.10.1997 и акте № 123/17.09.1997 к нему, что в силу абзаца 3 части 1 статьи 698 ГК РФ является основанием для досрочного расторжения судом договора безвозмездного пользования по инициативе ссудодателя.

Ответчик с иском не согласен, в возражениях указывает, что основания для досрочного расторжения договора отсутствуют, так как ответчиком проводится текущий ремонт помещения, заключены и исполняются надлежащим образом договоры со сторонними организациями на обслуживание и отпуск коммунальных услуг, устранение трещины в кирпичной кладке фасада невозможно, в тоже время состояние помещения за период пользования не ухудшилось. Также ответчик указывает, что охранное обязательство является самостоятельным, неисполнение ответчиком обязанностей по нему не может выступать основанием для расторжения договора с истцом. Считает, что спорный договор по своей правовой природе является возмездной сделкой, поскольку стоимость права пользования в течение 20 лет оценена в договоре и внесена в качестве вклада в уставный капитал общества, в связи с чем отношения сторон по договору подлежат оценке в соответствии с положениями главы 34 ГК РФ об аренде.

В судебном заседании 12.02.2014 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялись перерывы до 19.02.2014 и до 26.02.2014.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд

У С Т А Н О В И Л:

15.10.1997 между Комитетом по управлению государственным имуществом Хабаровского края (далее – Комитет) и ООО «Хабаровская краевая страховая компания «АмурПолис» (правопреемник - ООО «ХКСК», Общество) заключен договор № 1005 о передаче государственного недвижимого имущества – являющееся памятником истории и культуры здание, расположенное в <...>, в безвозмездное пользование сроком на 20 лет (далее – договор № 1005).

Право пользования зданием в течение 20 лет стороны оценили в один миллиард шестьсот миллионов рублей.

Согласно пунктам 4, 5 договора № 1005 Общество наделяется полномочиями по владению и пользованию переданным ему имуществом в соответствии с назначением, целями деятельности Общества, действующим законодательством и настоящим договором, а также осуществляет полномочия балансодержателя, в том числе при сдаче его в аренду (исключительно по решению Комитета).

Пунктом 6 на Общество возложена обязанность обеспечить сохранность и исправность переданного ему имущества, включая осуществление текущего и капитального ремонта, а также надлежащую его эксплуатацию, содержание и обслуживание.

В особых условиях (пункт 12.2 договора № 1005) указано, что в случае, когда передаваемое недвижимое имущество отнесено к памятникам истории, культуры или архитектуры, Общество обязано подписать с Научно-производственным центром по охране и использованию памятников истории и культуры охранное обязательство.

Во исполнение обязательств по договору № 1005 ООО «Хабаровская краевая страховая компания «АмурПолис» и НЦП по ОПИК 20.10.1997 подписано охранное обязательство № 217 по недвижимым памятникам истории и культуры. Приложением к охранному обязательств выступает Акт № 123/17.09.1997 технического состояния памятника истории и культуры и определения плана работ по памятнику и благоустройству его территории.

Из материалов дела, пояснений представителей сторон следует, что ответчик в рамках договора № 1005 с момента его заключения по настоящее время пользуется функциональным (встроенным) нежилым помещением № I(1-8) в здании по адресу <...>, для размещения офиса, осуществляя деятельность по проведению текущего ремонта внутри помещения, неся затраты по содержанию помещения, в том числе коммунальным услугам.

01.07.2011 между КГКУ «Фонд имущества Хабаровского края» (Продавец) и ИП ФИО1 (Покупатель) по итогам открытого аукциона заключен договор № 1123 купли-продажи функционального (встроенного) помещения № I(1-8), этаж 1, назначение: нежилое, общая площадь 137,10кв.м, в здании – объекте культурного наследия (памятнике архитектуры) краевого значения: «Дом жилой Е.И. Михайлова», 1907-1909гг., расположенного по адресу <...>. На основании договора купли-продажи № 1123 от 01.07.2011 в установленном законом порядке зарегистрирован переход права собственности на указанное помещение к покупателю Бондарю А.О., выдано свидетельство от 25.07.2011 серии 27-АВ № 569888.

В пункте 1.2. договора купли-продажи № 1123 от 01.07.2011 указано на наличие обременения продаваемого имущества:

- обязанность покупателя заключить одновременно с договором купли-продажи охранное обязательство с органом исполнительной власти Хабаровского края, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия;

- функциональное помещение находится в пользовании на основании договора № 1005, заключенного на срок до 01 ноября 2017 года.

В соответствии с указанным условием ФИО1 и Министерством культуры Хабаровского края подписано охранное обязательство № 333 от 01.07.2011 с приложением Акта № 914 от 30.06.2011 технического состояния памятника истории и культуры и определения плана работ по памятнику и благоустройству его территории.

12.04.2012 ИП ФИО1 направил в адрес ООО «ХКСК» уведомление о смене собственника помещения, находящегося в пользовании последнего, и о необходимости перезаключения договора № 1005 в связи с изменением наименования общества в соответствии с пунктом 12.3 договора.

После получения ответа Министерства культуры Хабаровского края об отсутствии выданных разрешений на проведение работ по сохранению здания-памятника ООО «ХКСК «АмурПолис» (письмо от 10.06.2013 № 06.00.27-2631), ИП ФИО1 направил в адрес ответчика предложение о расторжении договора № 1005 и освобождении помещения со ссылкой на пункт 6 договора и положения статьи 698 ГК РФ.

Отказ ответчика от досрочного расторжения договора № 1005 и освобождения помещения (письмо от 31.05.2013) послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд руководствуется следующим.

В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из материалов дела, распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Хабаровского края от 18.08.1997 № 214 в качестве вклада в уставный капитал «Страховой компании «АмурПолис» передано право пользования сроком на двадцать лет находящимся в государственной собственности зданием, расположенным по ул. Пушкина, 18 в г. Хабаровске. Одновременно Управлению по управлению госимуществом указано оформить со страховой компанией «Амурполис» договор безвозмездного пользования указанным зданием в недельный срок после регистрации изменений в учредительных документах компании.

Комитет в соответствии с распоряжением № 412 от 18.08.1997 выступил одним из учредителей (участников) общества.

Вносимый Комитетом вклад в уставный капитал в виде права пользования на срок 20 лет оценен сторонами в договоре № 1005 в размере 1 600 000 тыс. рублей.

Таким образом, вкладом Комитета в уставный капитал общества явилось право пользования нежилым помещением, расположенным по адресу: <...>, сроком на 20 лет, с сохранением права государственной собственности на это помещение.

На основании учредительных документов, распоряжения № 214 от 18.08.1997 между Комитетом и обществом подписан договор № 1005.

В связи с чем, договор № 1005 не может быть отнесен судом к договору безвозмездного пользования (ссуды), предусмотренному нормами главы 36 ГК РФ.

Договор ссуды является безвозмездным договором, по договору ссуды имущество передается в пользование безвозмездно, безвозмездность передачи имущества является существенным признаком данного договора (статья 689 ГК РФ).

Между тем отношения между обществом и его учредителем по передаче имущества в качестве вклада в уставный капитал общества строятся на возмездной основе, не являются ни отношениями дарения, ни отношениями ссуды (вывод о возмездности рассматриваемых отношений получил отражение в пункт 37 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ, высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В силу положений статьи 15 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" право пользования имуществом вносится в уставный капитал общества на определенный срок, указанное право прекращается с истечением срока.

Рассматриваемым договором имущество не было предоставлено в безвозмездное пользование обществу. Посредством заключения спорного договора один из учредителей общества – Комитет оплатил свой вклад в уставный капитал общества.

Таким образом, из анализа условий договора № 1005 и сложившихся между сторонами по договору отношений по возмездному пользованию ответчиком государственным (в последующем приватизируемым) имуществом суд приходит к выводу, что отношения сторон по договору № 1005 регулируются главой 34 ГК РФ – общие положения об аренде (параграф 1) и специальные нормы по аренде зданий и сооружений (параграф 4).

В соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В тоже время согласно пункту 2 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Закона (то есть с 31.01.1998).

Договор № 1005 заключен 15.10.1997.

Статьей 6 названного Закона предусмотрено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.

В соответствии со статьей 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Учитывая изложенное, суд признает договор № 1005 заключенным, действующим на момент судебного разбирательства, с учетом смены арендодателя – собственника имущества, переданного в пользование ответчику.

При подаче искового заявления истец исходил из безвозмездного характера договора № 1005, и в связи с чем в качестве правового основания заявленных требований указывал абзац 3 части 1 статьи 698 ГК РФ. Суд, установив обстоятельства возмездности спорного договора, пришел к выводу о том, что к отношениям сторон по договору № 1005 подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ. При этом, судом учтено, что в соответствии с положениями АПК РФ истец вправе при обращении в суд указывать на подлежащие применению по его мнению нормы права. Однако, в соответствии со статьями 6, 65 АПК РФ арбитражный суд не связан правовыми доводами лиц, участвующих в деле. В данном случае, исходя из предмета заявленных исковых требований, имеющихся в материалах дела документов, суд в силу статей 6, 65 АПК РФ самостоятельно определил подлежащие применению нормы права, не меняя заявленное истцом основание расторжения договора – неисполнение ответчиком обязательств по договору в части проведения капитального ремонта помещения.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях предусмотренных договором. При этом требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении.

В силу пункта 4 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки, в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Пунктом 6 договора № 1005 на Общество возложена обязанность обеспечить сохранность и исправность переданного ему имущества, включая осуществление текущего и капитального ремонта, а также надлежащую его эксплуатацию, содержание и обслуживание.

При этом, учитывая, что предметом договора № 1005 является нежилое помещение – памятник архитектуры, пользование которым осуществляется физическими и юридическими лицами с обязательным соблюдением требованием, предусмотренных Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

Актом технического состояния № 123/17.09.1997, являющимся приложением к охранному обязательству № 217 от 20.10.1997, зафиксировано выявленное в ходе обследования состояние здания-памятника архитектуры: стены имеют существенные трещины, идущие от верха проемов на всех фасадах, самая заметная трещина проходит от замковой части арочного портала главного входа. Лицевая кладка во многих местах повреждена как за счет механических разрушений, так и в результате выветривания. На боковом и дворцовом фасадах заложены с изменением размеров и формы отдельные проемы. В целом кладка нуждается в ремонте и реставрации.

В связи с чем, данным актом предусмотрено, что арендатор-пользователь должен выполнить следующие виды работ: обследовать состояние стен и фундаментов в местах прохождения трещин (срок выполнения 1998 год), выполнить реставрацию кирпичной кладки фасадов. При этом, в примечании указано, что производство работ разрешается только в соответствии с согласованной документацией, по письменному разрешению и под наблюдением архитектурного надзора.

Как следует из письма Министерства культуры Хабаровского края от 10.06.2013 № 06.00.27-2631, и не отрицается ответчиком, последним капитальный ремонт помещения, переданного в пользование, в соответствии с договором № 1005, охранным обязательством № 217 и актом № 123/17.09.1997 в течение всего периода пользования с получением соответствующих разрешений и согласований в Министерстве культуры Хабаровского края не производился.

В связи с чем, в акте № 914 от 30.06.2011 при обследовании технического состояния памятника указано:

- фундаменты: по наружным стенам проходят трещины, являющиеся следствием осадочных деформаций стен фундамента. Требуется обследование состояния бутовой кладки фундамента в местах прохождения трещин.

- Стены имеют существенные трещины, идущие от верха проемов на всех фасадах, самая заметная трещина проходит от замковой части арочного портала главного входа. Состояние стен фасадов неудовлетворительное. Под оконными проемами на карнизных полках имеются участки пустошовки, повреждения кирпичной кладки. Необходимо обследование. В целом, кладка фасадов требует ремонта и реставрации.

- крыша: покрытие проржавело, повсеместно отшелушивание окрасочного слоя. Огнезащита стропильной системы не выполнялась. Состояние водосточных труб неудовлетворительное: отсутствует нижнее колено на вод/трубах бокового и дворового фасадов, трубы из черной стали проржавели, имеются вмятины, деформация воронок. Необходимо выполнить ремонт водосточных труб. На надкровельных кирпичных столбиках с пирамидальным завершением, отсутствуют металлические колпаки. Фрагментально наблюдаются темные пятка, грибок на кирпичных столбиках.

Таким образом, из актов № 123/17.09.1997 и № 914 следует, что капитальный ремонт помещения в течение периода действия договора № 1005 пользователем не производился, что ухудшило состояние здания, являющегося памятником архитектуры.

Доводы ответчика об обязанности истца с момента приобретения права собственности на спорное помещение производить капитальный ремонт помещения не имеют правового значения для разрешения настоящего спора, предметом которого является исполнение ответчиком обязательств по договору № 1005 как основание для его расторжения.

Представленные ответчиком в суд документы о проведении текущего ремонта внутри помещения, заключении договоров и оплате коммунальных услуг не могут выступать доказательствами исполнения ООО «ХКСК» капитального ремонта помещения. Доводы ответчика о невозможности устранения значительных трещин стен фундамента не подтверждены документально, поскольку комплексного обследования здания не проводилось, научно-проектная документация (дефектная ведомость) отсутствует.

Поскольку обязанность ООО «ХКСК» по выполнению капитального ремонта переданного в пользование имущества установлена договором № 1005, нарушение данного условия подтверждается материалами дела, имеются основания для расторжения договора № 1005 в силу подпункта 4 пункта 1 статьи 619 ГК РФ.

Возражения ответчика о том, что невыполнение ответчиком предусмотренных охранным обязательством работ не может выступать основанием для расторжения договора № 1005, не приняты судом, поскольку в данном случае перечисленные в охранном обязательстве и акте необходимые для проведения работы являются конкретизацией капитального ремонта, учитывая, что спорное имущество относится к памятникам архитектуры, а основанием расторжения договора выступает неисполнение ответчиком предусмотренной договором обязанности по проведению капитального ремонта.

Истец направлял в адрес ООО «ХКСК» предложение о расторжении договора № 1005 и освобождении помещения, ответчик от расторжения договора отказался, ссылаясь на обязанность собственника проводить капитальный ремонт. Указанное свидетельствует о соблюдении истцом порядка расторжения договора, предусмотренного статьями 452, 619 ГК РФ.

Из положений статьи 622 ГК РФ следует, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

С учетом изложенного, арбитражный суд признает иск о расторжении договора № 1005 и освобождении ответчиком полученного по договору функциональное (встроенное) нежилое помещение № I(1-8) в здании по адресу <...>, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Государственная пошлина на основании статьи 110 АПК РФ возлагается на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить. Договор № 1005 от 15.10.1997 о передаче государственного недвижимого имущества в безвозмездное пользование ООО «Хабаровская страховая компания «АмурПолис» расторгнуть.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Хабаровская краевая страховая компания» освободить функциональное (встроенное) нежилое помещение № I(1-8) в здании по адресу <...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Хабаровская краевая страховая компания» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 расходы по государственной пошлине в размере 8 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья О.В. Медведева