Гражданский кодекс часть 1

Сущность спора: Некоммерческая организация «Фонд жилищного строительства администрации города Хабаровска» (далее по тексту некоммерческая организация) обратилась в суд с заявлением о признании незаконным и отмене предписания Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Хабаровскому краю (далее по тексту Управление Роспотребнадзора) от 16.11.2007г., которым предписано в срок до 31.12.2007г. привести договоры, заключаемые с потребителями, в соответствие с законодательством Российской Федерации.

В дальнейшем заявитель уточнил свои требования, оформив их в соответствии со ст.198, 199 АПК РФ.

В судебном заседании представитель Некоммерческой организации поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении и уточнении к нему.

Представитель ответчика в судебном заседании не признал заявленные требования по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.

В ходе рассмотрения дела судом объявлялся перерыв с 11.02.2008г. до 15.02.2008г.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

На основании обращения гражданина ФИО3 Управлением Роспотребнадзора проведены мероприятия по контролю за соблюдением законодательства в сфере защиты прав потребителей Некоммерческой организацией «Фонд жилищного строительства администрации города Хабаровска», а именно, осуществлена проверка договора участия в долевом строительстве от 14.07.2007г. № 3/34, заключенного между Некоммерческой организацией и гражданами ФИО3 и ФИО4

По результатам проверки был составлен акт от 19.10.2007г., в котором отражены выявленные нарушения. В ходе проверки было установлено, что некоммерческой организацией при заключении названного договора были нарушены ст.ст.10, 16 Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», ст.ст. 4, 5, 6, 8 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

С целью устранения выявленных нарушений Некоммерческой организации выдано предписание, которым предписано в срок до 31.12.2007г. привести договоры, заключаемые с потребителями, в соответствие с законодательством Российской Федерации.

Заявитель не согласен с названным предписанием и обжаловал его в судебном порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 23 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции.

При этом пунктом 6 части 5 названного Закона установлено, что контролирующий орган вправе направлять застройщикам предписания об устранении нарушений настоящего Федерального закона, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов уполномоченного органа и устанавливать сроки устранения таких нарушений.

В сфере защиты прав потребителей такими государственными полномочиями наделена Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителя и благополучия человека, что подтверждается разделом 5 Положения о Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004г. № 322.

На территории Хабаровского края такие полномочия делегированы Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Хабаровскому краю (раздел 8 Положения об Управлении федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Хабаровскому краю, утвержденного приказом Роспотребнадзора № 265 от 16.08.2006г.)

К ним, в частности, относятся:

- надзор и контроль за соблюдением законодательства Российской Федерации в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения и защиты прав потребителей (п.8.1);

- государственный контроль и надзор за соблюдением законов и нормативных правовых актов Российской Федерации, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей (п.8.4);

- проверка соблюдения изготовителями (исполнителями, продавцами, уполномоченными организациями или уполномоченными индивидуальными предпринимателями, импортерами) обязательных требований законов и нормативных правовых актов Российской Федерации, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей, а также обязательных требований к товарам (работам, услугам) (п.8.4.1);

- выдача в пределах полномочий, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предписания изготовителям (исполнителям, продавцам, уполномоченным организациям или уполномоченным индивидуальным предпринимателям, импортерам) о прекращении нарушений прав потребителей, о необходимости соблюдения обязательных требований (п.8.4.2).

Таким образом, суд приходит к выводу, что оспариваемое предписание выдано Управлением Роспотребнадзора в пределах предоставленных ему полномочий.

В акте проверки от 19.10.2007г. договора № 3/34 отражены следующие нарушения законодательства:

В пункте 2.1.1 договора цена договора не определена, указана как предварительная, что является нарушением п.3 ст.4, ст.5 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту Закон «Об участии в долевом строительстве»), ст.10 Закона РФ «О защите прав потребителей» (далее по тексту Закон «О защите прав потребителей»).

Также пунктом 3.2 договора предусмотрено в одностороннем порядке изменение цены договора, стоимости одного квадратного метра площади объекта долевого строительства, изменяющейся в соответствии с таблицей 2, что является нарушением ст.452 ГК РФ, п.2 ст.5 Закона «Об участии в долевом строительстве». Также установлено, что в пункте 3.2 договора отсутствует информация и не определены условия, в связи с чем происходит изменение стоимости одного квадратного метра согласно приложению № 2 к договору. В договоре отсутствует информация об экономической обоснованности изменения стоимости одного квадратного метра.

При исследовании в судебном заседании договора № 3/34 от 14.07.2007г. судом установлено:

Пунктом 2.1 Договора установлено, что Участники (ФИО3 и ФИО4) перечисляют денежные средства на строительство объекта долевого строительства на расчетный счет Застройщика (Некоммерческая организация) в соответствии с графиком финансирования (приложение № 2 к настоящему договору), либо вносит наличными денежными средствами в кассу Застройщика.

Графиком финансирования (приложение № 2) предусмотрен порядок внесения платежей – ежемесячные платежи, начиная с июля 2007 года по сентябрь 2008 года, также указана оплачиваемая площадь в квадратных метрах.

Предварительная цена договора составляет 2 335 900 руб., в том числе стоимость услуг Застройщика по организационно-техническому обеспечению строительства, составляющих 4% от суммы взноса. При увеличении стоимости строительства объекта недвижимого имущества общий размер цены договора изменяется в порядке, установленном настоящим договором. Участники вносят денежные средств в соответствии с графиком финансирования (п.2.1.1 Договора).

Стоимость одного квадратного метра расчетной площади на момент заключения договора составляет 47 000 руб. (п.2.1.2 Договора).

Окончательный размер Цены договора может быть изменен в связи с уточнением площади объекта долевого строительства, подлежащего передаче Участникам. Данное правило применяется в случае если отличие фактической величины площади объекта долевого строительства составило более чем 3 процента от площади объекта долевого строительства, указанной в п.1.2 договора (п.2.1.3 Договора).

Условия и порядок изменения цены договора установлены разделом 3 Договора.

Так цена Договора после его заключения по соглашению сторон может быть изменена не чаще, чем один раз в квартал по одному из оснований, изложенных в этом пункте (п.3.1).

Стоимость одного квадратного метра площади Объекта долевого строительства изменяется в соответствии с Таблицей № 2 приложения № 2 к настоящему договору (п.3.2).

Управление Роспотребнадзора считает, что пункт 2.1.1 Договора, в котором цена договора определена как предварительная, не соответствует п.3 ст.4, ст.5 Закона «Об участии в долевом строительства», статье 10 Закона «О защите прав потребителей» согласно которым договор должен содержать твердую цену, подлежащую к уплате Участником долевого строительства.

Также считает, что пунктом 2.1.1, а также пунктом 3.2 Договора предусмотрена возможность изменения цены договора и стоимости одного квадратного метра в одностороннем порядке, что является нарушением ст.452 ГК РФ, предписывающей соглашение об изменении договора совершать в той же форме, что и договор, а также нарушением п.2 ст.5 Закона «Об участии в долевом строительстве», в котором указано, что цена договора может быть изменена после его заключения по соглашению сторон, если договором предусмотрена возможность изменения цены, случаи и условия и ее изменения.

Кроме того, Управление Роспотребнадзора считает, что в договоре отсутствует информация об экономической обоснованности изменения стоимости одного квадратного метра.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора.

Анализируя оспоренные пункты договора с учетом положений ст.431 ГК РФ, суд приходит к следующему выводу.

Цена договора определена сторонами и составляет 2 335 990 руб. (п.2.1.1). При этом стоимость одного квадратного метра расчетной площади (по условиям п.1.2 договора это ориентировочно 49,7 кв.м.) на момент заключения договора составляет 47 000 руб. (47 000 х 49,7 = 2 335 990 руб.).

Указанная цена является предварительной и может быть изменена по соглашению сторон не чаще, чем один раз в квартал при наличии хотя бы одного из следующих оснований: увеличение стоимости строительных материалов; увеличение размера коммунальных платежей; увеличение стоимости энергоносителей; изменение налогового законодательства; внесение изменений и дополнений в проектную документацию; корректировка площади Объекта долевого строительства (п. 2.1.1, п.3.1)

При заключении дополнительного соглашения стоимость одного квадратного метра площади объекта долевого строительства изменится в соответствии с Таблицей 2 приложения № 2 к Договору (п.3.2).

Застройщик имеет право по соглашению сторон пересматривать установленный в п.2.1.1 размер цены договора в соответствии с разделом 3 настоящего договора (п.4.1.1 Договора).

То есть договором предусмотрено, что цена договора может быть изменена только после заключения дополнительного соглашения, при этом она будет изменяться в соответствии с графиком изменения цены 1 кв.м. площади квартиры, изложенным в Таблице № 2.

Названные пункты договора № 3/34 не противоречат положениям ст.4, 5 Закона «Об участии в долевом строительстве» и ст.10, 16 закона «О защите прав потребителей».

Суд не принимает ссылку Управления Роспотребнадзора на нарушение закона в части указания в договоре цены как предварительной и на возможность изменения цены в одностороннем порядке.

В соответствии с п.9 ст.4 Закона «Об участии в долевом строительстве» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным Законом.

Статьей 5 названного Закона установлено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (п.1).

Пункт 2 ст.4 Закона предусматривает возможность по соглашению сторон изменить цену договора после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Как указывалось ранее, договор № 3/34 предусматривает возможность изменения цены договора только путем заключения дополнительного соглашения. При этом в пунктах 2.1.3 и 3.1 Договора установлены случаи и условия изменения этой цены, а в п.3.2 Договора – порядок и размер увеличения цены одного квадратного метра.

Указание в договоре на цену договора как предварительную, не имеет существенного значения, поскольку цена, указанная в договоре № 3/34 - 2 335 900 руб. – является твердой до тех пор, пока сторонами не будет заключено дополнительное соглашение об ее изменении.

Закон «Об участии в долевом строительстве» не содержит запрета на указание цены договора как предварительной, более того, устанавливает правило о возможном изменении цены договора путем заключения дополнительного соглашения в случае, если это обусловлено самим договором.

Также не принимается во внимание довод Управления Роспотребнадзора о том, что в пункте 3.2 договора № 3/34 отсутствует информация и не определены условия, в связи с чем происходит изменение стоимости одного квадратного метра, а также отсутствует информация об экономической обоснованности изменения стоимости одного квадратного метра.

Применяя правило, установленное ст.431 ГК РФ, пункт 3.2 Договора, предусматривающий условия изменения цены (таблица № 2), следует рассматривать с учетом положений пункта 3.1 Договора, предусматривающего случаи изменения цены договора.

То есть в договоре № 3/34 предусмотрены случаи и условия изменения цены договора, что соответствует п.2 ст.5 Закона «Об участии в долевом строительстве».

Законом «Об участии в долевом строительстве» не предусмотрена обязанность застройщика при заключении договора представлять информацию об экономической обоснованности изменения стоимости одного квадратного метра.

Не предусмотрена такая обязанность и законом «О защите прав потребителей».

Предоставление такой информации по требованию Участника имело бы значение не при заключении договора, а при заключении дополнительного соглашения об изменении цены договора и изменении стоимости одного квадратного метра Объекта строительства.

Таким образом, суд считает, что названные пункты Договора № 3/34 соответствуют положениям Закона «Об участии в долевом строительстве» и Закона «О защите прав потребителей».

Незаконными в данном случае являются не условия Договора, а действия Некоммерческой организации, выразившиеся в незаконном взимании с Участников, в данном случае граждан ФИО3 и ФИО4, сумм сверх установленных договором № 3/34, без заключения дополнительного соглашения, что подтверждается представленными квитанциями об оплате в общей сумме 2 349 151,60 руб. (по договору это 2 335 900 руб.), а также показаниями свидетеля ФИО4, допрошенного в судебном заседании. Некоммерческой организацией не были заключены такие дополнительные соглашения в порядке, установленном договором № 3/34.

Однако, названные действия Застройщика не были предметом проверки, проведенной Управлением Роспотребнадзора в октябре 2007 года, не нашли отражение в акте проверки от 19.10.2007г., и на них не имеется указания в оспариваемом Предписании, а поэтому судом не рассматриваются.

Далее в акте проверки от 19.10.2007г. имеются указания на то, что пункт 4.2.4 договора № 3/34 предусматривает в случае увеличения (изменения) сроков окончания строительства, направление Участнику долевого строительства соответствующего уведомления об изменении сроков строительства без заключения дополнительного соглашения с Участником, также договором не оговорены сроки направления уведомления об изменениях в нарушение ст.ст.450, 452 ГК РФ, а также пункта 3 ст.6 Закона «Об участии в долевом строительстве», который обязывает обосновать изменение сроков строительства, а также данные изменения подлежат обязательному заключению дополнительного соглашения сторон.

В пункт 5.2.5 договора включено условие, ущемляющее права потребителей, а именно, в указанном пункте предусмотрено и вменяется в обязанность Участнику долевого строительства подписать передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства в сроки, установленные настоящим договором, что, по мнению Управления Роспотребнадзора, является нарушением п.5 ст.8 Закона «Об участии в долевом строительстве». Данное обязательство лишает права Участника долевого строительства при наличии несоответствия объекта долевого строительства требованиям, указанным в п.1 ст.7 названного закона, отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных п.2 ст.7 Федерального Закона, что является нарушением ст.16 Закона «О защите прав потребителей».

При исследовании Договора № 3/34 судом установлено:

Пунктом 4.2.3 установлено, что Застройщик обязан передать Участникам объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, проектной документации, а также иным требованиям, не позднее срока, установленного Договором.

Уведомить участников в случае увеличения срока строительства объекта недвижимости (п.4.2.4).

В течение десяти дней с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать это разрешение или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации права собственности Участников на объект долевого строительства (п.4.2.5 Договора).

Направить сообщение Участникам о завершении строительства объекта недвижимости в соответствии с договором и готовности объекта долевого строительства к передаче (п.4.2.6 Договора).

Участники вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения Застройщиком обязанности по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства (п.5.1.1 Договора).

Участники обязаны при получении сообщения Застройщика о завершении строительства объекта долевого строительства приступить к его принятию в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (п.5.2.4 Договора).

Подписать в установленные настоящим договором сроки передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (п.5.2.5 Договора).

Объект долевого строительства подлежит передаче участнику долевого строительства в срок, предусмотренный договором (п.6.1 Договора).

Срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию – ноябрь 2008 года (п.6.2 Договора).

Передача объекта долевого строительства Застройщиком и принятие его Участником осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту в течение двух месяцев после получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (п.6.3 Договора).

Анализируя приведенные положения Договора с учетом правила, установленного ст.431 ГК РФ, суд приходит к следующему выводу.

Срок передачи объекта долевого строительства Участникам устанавливается следующим образом:

Срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию – ноябрь 2008г. (п.6.2). С учетом положений ч.3 ст.192 и ст.193 ГК РФ этот срок истекает 01 декабря 2008 года.

Передача Объекта Застройщиком и принятие его Участником осуществляется в течение двух месяцев после получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (п.6.3). С учетом положений ч.3 ст.192 и ст.193 ГК РФ этот срок истекает 02 февраля 2009 года.

Пунктом 5.2.5 Договора предусмотрена обязанность Участников подписать передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства в течение двух месяцев после получения Застройщиком разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, то есть в период с 02.12.2008г. по 02.02.2009г.

При этом Участники в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения Застройщиком обязанности по передаче Объекта долевого строительство в предусмотренный договором срок, а равно в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства (п.5.1.1).

В соответствии с п.1 ст. 8 Закона «Об участии в долевом строительстве» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (п.3 ст.8 Закона).

Пунктом 4 ст.8 Закона установлены правила направления участнику долевого строительства сообщения о завершении строительства и предупреждения участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства. При этом участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок, или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Анализируя оспоренный пункт Договора с учетом приведенных положений Закона «Об участии в долевом строительстве», суд приходит к выводу, что Договор в оспоренной части не противоречит ст.8 названного Закона.

Пункт 5.2.5 Договора не лишает права Участников долевого строительства отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных п.2 ст.7 Закона «Об участии в долевом строительстве», поскольку такое право предусмотрено пунктом 5.1.1 Договора.

Кроме того, такое право участников долевого строительства предусмотрено п.5 ст.8 Закона «Об участии в долевом строительстве», а Договор не содержит положений, запрещающих Участникам отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства в случае нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных п.2 ст.7 названного Закона.

Таким образом, пункт 5.2.5. Договора не противоречит ст.16 Закона «О защите прав потребителей», предусматривающей признание договора недействительным в случае включения условий, ущемляющих права потребителя по сравнению с правилами, установленными законом или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.

Пунктом 4.2.4 Договора установлена обязанность Застройщика уведомить участников в случае увеличения срока строительства объекта недвижимости.

Управление Роспотребнадзора считает, что названный пункт предусматривает возможность изменения сроков строительства без заключения дополнительного соглашения с Участником, также договором не оговорены сроки направления уведомления об изменениях, что является нарушением ст.450, ст. 452 ГК РФ, а также пункта 3 ст.6 Закона «Об участии в долевом строительстве», обязывающего обосновать изменение сроков строительства.

Статья 450 ГК РФ устанавливает основания изменения и расторжения договора по взаимному соглашению сторон, а также в судебном порядке, и не содержит правило о сроке направления уведомления о расторжении или изменении договора.

Статья 452 ГК РФ устанавливает порядок изменения и расторжения договора, при этом ч.1 устанавливает, что соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное, а часть 2 устанавливает правило о направлении требований об изменении или расторжении договора в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Таким образом, и статья 452 ГК РФ не содержит правило о сроке направления уведомления о расторжении или изменении договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 6 Закона «Об участии в долевом строительстве» в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Пунктом 4.2.4 Договора установлена обязанность Застройщика уведомить Участников в случае увеличения срока строительства объекта недвижимости, что соответствует пункту 3 статьи 6 Закона «Об участии в долевом строительстве».

В названный пункт договора не включены слова «не позднее, чем за два месяца до истечения срока, предусмотренного договором» и «и направить участнику долевого строительства предложение об изменении договора», как это изложено в п.3. ст.6 Закона «Об участии в долевом строительстве».

Однако, Управлением Роспотребнадзора при вынесении предписания не учтено, что статья 16 Закона «О защите прав потребителей» запрещает устанавливать условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами российской Федерации в области защиты прав потребителей.

Пункт 4.2.4 Договора не запрещает изменять срок договора путем заключения дополнительного соглашения.

Обязанность Застройщика не позднее чем за два месяца до истечения предусмотренного договором срока направить участнику долевого строительства предложение об изменении условий договора в случае изменения сроков строительства, установлена пунктом 3 ст.6 Закона «Об участии в долевом строительстве», и не включение такого условия в договор не отменяет обязанности застройщика, предусмотренной законом.

Сам по себе факт направления уведомления об увеличении срока строительства объекта без внесения изменений в договор в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом Российской Федерации, не изменяет срока передачи объекта долевого строительства, установленного договором, а, следовательно, не исключает и ответственности застройщика, предусмотренной пунктом 2 ст.6 Закона «Об участии в долевом строительстве», в виде уплаты неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, а в случаях, если участником долевого строительства является гражданин, размер неустойки уплачивается в двойном размере.

Часть 4 статьи 4 Закона «Об участии в долевом строительстве» устанавливает, что договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документации застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (часть 5 ст.4 Закона).

Представленный на проверку Управлению Роспотребнадзора договор № 3/34 от 14.07.2007г. соответствует всем условиям, названным в части 4 ст.4, а также в оспоренной части соответствует иным положениям Закона «Об участии в долевом строительстве», а также положениям Закона «О защите прав потребителей».

Суд не принимает во внимание довод представителя Управления Роспотребнадзора о том, что участник долевого строительства – гражданин - в соответствии с Законом «О защите прав потребителей» предполагается не знающим о нормах действующего законодательства в области долевого строительства, а, значит, ему должна быть предоставлена соответствующая информация.

Пункт 2 ст.12 Закона «О защите прав потребителей» устанавливает, что при рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, причиненных недостоверной или недостаточной полной информацией о товаре (работе, услуге), необходимо исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о свойствах и характеристиках товара (работы, услуги).

Закон не предусматривает необходимость предположения о том, что у потребителя отсутствуют специальные познания о нормах действующего законодательства в области защиты прав потребителей.

Законом «О защите прав потребителей» установлена обязанность продавца (исполнителя, изготовителя) предъявить потребителю следующую информацию:

- об изготовителе (исполнителе, продавце) (статья 9);

- о товарах (работах, услугах) (статья 10);

- о режиме работы продавца (исполнителя) (статья 11).

В свою очередь Законом «Об участии в долевом строительстве» участнику долевого строительства должна быть предоставлена информация:

- о застройщике (статья 20);

- о проекте строительства (статья 21).

Ни закон «О защите прав потребителей», ни Закон «Об участии в долевом строительстве» не устанавливает обязанность Застройщика в заключаемые с участниками долевого строительства договоры включать информацию о нормах действующего законодательства в области защиты прав потребителей.

Таким образом, договор № 3/34 от 14.07.2007г. в оспоренной Управлением Роспотребнадзор части соответствует требованиям Закона «О защите прав потребителей» и Закона «Об участии в долевом строительстве». Управлением Роспотребнадзора не представлено суду доказательств иных нарушений, допущенных Некоммерческой организацией в области защиты прав потребителей и долевого участия в строительстве.

Оспариваемое предписание не соответствует названным выше нормам законодательства и обязывает совершить Некоммерческую организацию действия, не предусмотренные Законом.

Заявленные требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Однако при этом суд не принимает во внимание довод заявителя на нарушение Управлением Роспотребнадзора ст.1.5 КоАП РФ, выразившееся в выдаче Предписания до установления вины Организации в совершении правонарушения, предусмотренного ч.2 ст.14.8 КоАП РФ.

Статья 1.5 КоАП РФ закрепляет принцип презумпции невиновности – лицо, в отношении которого ведется производство по делу об административном правонарушении, считается невиновным, пока его вина не будет доказана в порядке, предусмотренном этим же Кодексом.

Статьей 23 Закона «Об участии в долевом строительстве» предоставлено уполномоченному контролирующему органу право направлять застройщикам предписания об устранении выявленных нарушений настоящего Федерального закона и иных нормативных правовых актов, и устанавливать сроки устранения таких нарушений.

При этом направление таких предписаний не обусловлено обязательным привлечением застройщика к административной ответственности за нарушение законодательства в области защиты прав потребителей и участия в долевом строительстве.

Предписание об устранении выявленных нарушений не относится ни к одному из видов административного наказания, предусмотренных Кодексом об административных правонарушениях.

Государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в пользу заявителя.

Руководствуясь ст. ст. 167-170, 201 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным предписание Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Хабаровскому краю от 16.11.2007г.

Взыскать с Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Хабаровскому краю, ОГРН <***>, ИНН <***> в пользу Некоммерческой организации «Фонд жилищного строительства Администрации города Хабаровска» государственную пошлину в сумме 2000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Шестой апелляционный суд и в двухмесячный срок после вступления его в законную силу в кассационном порядке путем направления кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через арбитражный суд Хабаровского края.

Судья В.А.Шапошникова