Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: МУП «Служба заказчика по ЖКУ», Муниципальное предприятие «Управление домами «Остон», Департамент муниципальной собственности администрации г.Хабаровска, Хабаровское КГУП технической инвентаризации и оценки имущества

о расторжении договора, освобождении нежилого помещения и взыскании 10 000 руб.

В заседании приняли участие:

от истца ФИО1 по доверенности от 17.12.2007 №7206/02-02, ФИО2 по доверенности от 17.12.2007 №7205/02-02,

от ответчика ФИО3 по доверенности от 14.11.2008,

третьи лица ФИО4 по доверенности №14078/02-08 от 29.12.2008, ФИО5 по доверенности от 11.01.2009 №02

Сущность спора: Открытое акционерное общество «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (далее- ОАО «ЦИТ») обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Нарцисс» (далее- ООО «Нарцисс») о расторжении договора аренды, освобождении нежилого помещения и о взыскании штрафа в размере 10 000 руб.

Третьими лицами привлечены МУП «Служба заказчика по ЖКУ», Муниципальное предприятие «Управление домами «Остон», Департамент муниципальной собственности администрации г.Хабаровска (далее- ДМС), Хабаровское КГУП технической инвентаризации и оценки имущества (далее- ХКГУПТИ).

Решением от 26.03.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 09.06.2008 в удовлетворении исковых требований было полностью отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда ДВО от 04.09.2008 судебные акты отменены и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении, в связи с истечением срока договора аренды и отказом истца и его возобновлении на новый срок, истец от иска в части расторжения договора аренды отказался.

Стороны о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежаще. Представители Муниципального предприятия «Управление домами «Остон» в судебное заседание не явились. На основании ч.3 ст. 156 АПК РФ дело рассматривается в его отсутствие.

В судебном заседании представители истца исковые требования в измененном виде полностью поддержали, поскольку ответчик самоуправно произвел перепланировку занимаемых помещений, сдавал часть помещений в субаренду и за это обязан внести штраф на основании п.4.2 договора. Занимая помещения после прекращения договора аренды 19.11.2008, обязан освободить эти помещения.

Представитель ответчика иск полностью не признал, поскольку при перепланировке помещений являлся лишь инвестором. Работы и их вид были согласованы с балансодержателем. Работы проведены задолго до передачи объекта истцу. Помещения в субаренду не сдавались. Кроме того, он является ненадлежащим ответчиком, т.к. иск заявлен об освобождении помещений по ул.Руднева, 58, о он занимает помещение по ул.Руднева, 58а. Истец не имеет отношения к предмету спора, а оплата производилась в связи с письмом арендодателя.

Представитель ДМС находит исковые требования подлежащими удовлетворению, поскольку предмет аренды передан в собственность истца. Причину расхождения адресов объяснить не смогла.

Представитель КГУП технической инвентаризации и оценки имущества, привлеченный третьим лицом по делу, пояснила, что объект недвижимости «салон парикмахерская, магазин» зарегистрирован по ул.Руднева, 58. Данных о регистрации такого объекта по ул.Руднева, 58а не имеется.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, арбитражный суд находит установленным следующее.

При этом в силу п.15 ч.2 ст. 289 АПК РФ арбитражный суд учитывает выводы кассационной инстанции по обстоятельствам дела и о причинах отмены ранее вынесенных судебных актов.

Судом, как это было установлено и ранее, установлено, что 26.10.1995 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Хабаровска (арендодатель) и ТОО «Нарцисс» (арендатор) был заключен договор аренды №66-12, срок которого, с учетом соглашений от 01.09.2000 и от 19.07.2001, был предусмотрен по 19.11.2008.

По данному договору во временное пользование арендатору было передано нежилое помещение, площадью 347,1 кв.м по ул.Руднева, 58 в г.Хабаровске для использования под парикмахерскую.

Дополнительными соглашениями к договору стороны предусмотрели, что арендная плата в размере 863 374 руб вносится путем несения затрат на улучшение объекта аренды согласно сметной стоимости затрат в сроки, установленные планом-графиком выполнения работ (приложения 1 и 2 к соглашению).

Кроме того, пунктами 2.2.4 и 2.2.9 договора стороны установили, что арендатор не имеет права на перепланировку и переоборудование объекта без письменного разрешения арендодателя и балансодержателя, а также передавать арендованные помещения в субаренду без согласия арендодателя.

За нарушение этих условий пунктом 4.2 договора была установлена уплата арендатором штрафа в 100-кратном размере минимального размера оплаты труда, установленного законом на момент взыскания.

В связи с приватизацией объекта недвижимости с декабря 2005 собственником объекта стал истец. Он же стал и арендодателем по договору аренды. При этом при регистрации объекта и изготовлении технического паспорта было установлено, что площадь объекта недвижимости составляет 335,2 кв.м (техпаспорт на 18.11.2003).

После смены собственника стороны каких-либо изменений в договор аренды №66-12 не вносили. На основании письма прежнего арендодателя арендатор стал вносить арендную плату новому собственнику.

При технической инвентаризации объекта аренды в 2007 было установлено, что фактическая площадь функционального помещения I (19-26, 28-43, 94-105) стала составлять 330,0 кв.м, против 335,2 кв.м в 2003.

Истцом проведена проверка использования помещений и актами отражено, что произведена перепланировка без его письменного разрешения и комнаты №19, №29, №25 и №26 сданы в субаренду.

В связи с отказом ответчика удовлетворить требования истца о выплате штрафа и устранении нарушений истец обратился с настоящими исковыми требованиями.

Из представленных сторонами материалов следует, что в 1999 по согласованию между ООО «Нарцисс», МПУД «Остон» и ЖКХ г.Хабаровска была разработана и утверждена проектно-сметная документация на капитальный ремонт, реконструкцию системы канализации, холодного и горячего водоснабжения, отопления и мягкой кровли парикмахерской ООО «Нарцисс», расположенной по ул.Руднева, 58. Этой документацией, помимо работ, названных в заголовке, предусматривалось выполнение общестроительных работ по реконструкции помещений. Сметная документация была утверждена в сумме 863 274 руб.

В связи с необходимостью выполнения вышеуказанных работ Соглашением от 01.09.2000 стороны внесли изменения в договор аренды №66-12 от 26.10.1995 и указали, «срок аренды определяется с 26.10.1995 по 04.02.2010», п.3.1 читать в следующей редакции: за пользование объектом Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в виде возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного объекта на сумму 863 374 руб согласно сметной стоимости затрат, являющейся приложением №1 к настоящему соглашению, в сроки, установленные планом-графиком проведения работ, являющимся приложением 2 к настоящему соглашению.

Соглашением от 19.07.2001 срок действия договора определен с 26.10.1995 по 19.11.2008.

После смены арендодателя акты о приемке выполненных работ и иная документация об исполнении договора ответчиком направлялась истцу. С учетом объема выполненных работ и фактической оплатой арендной платы стороны определили расчеты по договору. Нарушений условий договора в части оплаты со стороны ответчика не имелось.

Актами истца от 10.05.2007, 05.07.2007, 12.10.2007, 07.12.2007 отражено, что ответчик произвел перепланировку и сдает помещения в субаренду без письменного согласия истца. В этих актах отражено, что нежилое помещение находится по ул.Руднева, 58а.

Между тем, согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Содержание вышеуказанных актов не может с достоверностью свидетельствовать об указанных в них обстоятельствах, поскольку касаются объекта по ул.Руднева, 58а, опровергаются ответчиком и не соответствуют данным утвержденной проектно-сметной документации. Кроме того, акты о фактически выполненных и принятых работах направлялись истцу для проведения расчетов по арендной плате.

О наличии перепланировки в 2005-2007 без согласия арендодателя и балансодержателя не свидетельствует и технический паспорт от 2007, поскольку регистрация была на основании технического паспорта от 2003г.

Таким образом, согласованное переустройство и перепланировка помещений ответчиком после передачи объекта истцу им не доказано.

Не представлено доказательств и о наличии договоров субаренды с иными лицами.

В связи с этим оснований для взыскания штрафа не имеется.

Договором №66-12 с дополнительным соглашением стороны установили срок договора с 26.10.1995 по 19.11.2008. Письмами от 04.08.2008 №3691/03-04 и от 20.10.2008 №4790/03-04 истец отказался от продления договора аренды и предлагал после 19.11.2008 освободить занимаемые помещения.

Ст.622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды истек 19.11.2008, о чем ответчик был надлежаще извещен, но занимаемый объект не освободил, поэтому требование об освобождении помещений являются обоснованным. При этом суд исходит из помещений ст.131, ст.223 ГК РФ о том, что право собственности на объекты недвижимости возникает с момента такой регистрации. Свидетельством от 12.12.2005 зарегистрировано право собственности истца на объект площадью 335, 2 кв.м. Договором с соглашением от 19.07.2001 в аренду ответчику передан объект площадью 338,1 кв.м. В техническом паспорте от 20.08.2007 отражена площадь 330 кв.м. Все эти сведения касаются одного и того же объекта- функционального помещения по ул.Руднева, 58.

В связи с этим ответчик подлежит выселению из объекта, право на которое зарегистрировано в установленном порядке.

Доводы ответчика о том, что ему передан объект по ул.Руднева, 58а, что по данному адресу проводилась приватизация организации, осуществлялась переписка, что допущены нарушения в части присвоения инвентаризационных номеров и т.п. практически не имеют существенного значения по данному спору, поскольку независимо от позиций сторон, речь идет об одном и том же объекте, который в соответствии с данными государственной регистрации находится по ул.Руднева, 58. Не возникало об этом споров со стороны ответчика и ранее, когда он исполнял договор с арендодателем в лице истца по данному делу.

В связи с прекращением договора аренды и отказом истца от иска в этой части производство по делу в этой части подлежит прекращению.

Руководствуясь ст. ст. 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Производство по иску о расторжении договора аренды прекратить в связи с отказом от иска.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Нарцисс» освободить занимаемые нежилые помещения по ул.Руднева, 58 в г.Хабаровске, общей площадью по свидетельству о регистрации права от 12.12.2005 335,2 кв.м и передать их по акту приема-передачи Открытому акционерному обществу «Центр инновационных технологий города Хабаровска».

В удовлетворении иска о взыскании 10 000 руб отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Нарцисс» в пользу Открытого акционерного общества «Центр инновационных технологий города Хабаровска» расходы по госпошлине в размере 2 000 руб.

Возвратить Открытому акционерному обществу «Центр инновационных технологий города Хабаровска» из федерального бюджета госпошлину в сумме 2 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию арбитражного суда Хабаровского края в месячный срок со дня принятия.

Судья В.Д.Ким