Гражданский кодекс часть 1

установил: Открытое акционерное общество «Центр инновационных технологий города Хабаровска» обратилось к Обществу с ограниченной ответственностью «Нарцисс» с иском о взыскании штрафа за самовольную перепланировку объекта, расторжении договора аренды недвижимого имущества № 66-12 от 26.10.95г. и освобождении предмета аренды.

Суд в порядке статьи 51 АПК РФ привлек в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Муниципальное унитарное предприятие «Служба заказчика по жилищно-коммунальному хозяйству» и Муниципальное предприятие управление домами «Остон».

Истец на иске настаивает, ссылаясь на нарушение условий договора, запрещающих арендатору производить перепланировку и переоборудование объекта без разрешения собственника, что привело к изменению площади объекта. Кроме того, ответчик передал часть помещений в субаренду без разрешения арендодателя. Такие нарушения является основанием для взыскания с ответчика штрафа, расторжения договора аренды и соответственного освобождения помещения.

Ответчик с иском не согласен, так как реконструкция помещения утверждена Управлением ЖКХ администрации города Хабаровска и балансодержателем, он лишь инвестировал строительные работы.

Суд, проанализировав позиции сторон в совокупности с материалами дела и нормами права, подлежащими применению при рассмотрении настоящего иска, считает его необоснованным.

Как следует из материалов дела, 26.10.95г. Комитет по управлению имуществом г. Хабаровска (от имени собственника), МПУД «Остон» (балансодержатель) и ТОО «Нарцисс» (арендатор, правопреемник ООО «Нарцисс») заключили договор № 66-12 на аренду недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Хабаровска. Предметом аренды является пристроенное одноэтажное кирпичное помещение площадью 347,1 кв.м., расположенное в доме 58 по улице Руднева в городе Хабаровске, для использования под парикмахерскую. Срок действия договора установлен с 26.10.95г. по 25.11.08г. Затем по соглашению от 01.01.97г. в договор внесены изменения касающиеся площади помещения (на 338,1 кв.м.). Далее 01.09.00г. стороны (Департамент муниципальной собственности, МПУД «Остон», ООО «Нарцисс») изменили договор по сроку действия (с 26.10.95г. по 04.02.10г.) и размеров оплаты аренды. Так за пользование объектом арендатор уплачивает арендную плату в виде затрат на улучшение объекта на сумму 863 374 руб., согласно сметной стоимости затрат, являющейся приложением № 1 к настоящему соглашению, в сроки установленные планом-графиком проведения работ, являющимся приложением № 2. Имеется согласованная в октябре 1999г. Начальником ЖКХ г. Хабаровска, начальником МУПД «Остон» проектно-сметная документация на капитальный ремонт, реконструкцию системы канализации, холодного и горячего водоснабжения, отопления и мягкой кровли парикмахерской ООО «Нарцисс», расположенной по улице Руднева,58, на сумму 863 374 руб. По плану-графику ООО «Нарцисс» работы начаты в 2000г. и завершаются в июле 2009г.

19.07.01г. ДМС г. Хабаровска, МУП «Служба заказчика по ЖКУ № 6» - балансодержатель (правопреемник МУП по ЖКУ»), ООО «Нарцисс» вновь оформляют соглашение об изменении договора аренды, при этом срок действия договора установлен по 19.11.08г. По пункту 3.1 соглашения арендатор уплачивает арендную плату в виде возложения на него затрат на улучшение арендованного объекта на сумму 863 374 руб., согласно сметной стоимости по приложению № 1 и в сроки установленные планом-графиком (приложение № 2).

С декабря 2005г. право на спорный объект принадлежит истцу. По его утверждению, ответчик произвел реконструкцию объекта, в результате чего изменилась площадь с 335,2 кв.м. на 330 кв.м., однако разрешения на данные работы собственник не давал, в связи с чем, подан настоящий иск.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из следующего.

Договор аренды помещения № 66-12 от 26.10.95г. заключен сторонами в соответствии с положениями статьей 606, 607, 650 ГК РФ.

Арендная плата установлена согласно пункту 5 статьи 614 ГК РФ в виде возложения на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества.

По техническому паспорту, изготовленному в 2003г., помещение представляло собой (19-43,94-101), а в 2007г.г. - (19-26, 28-43, 94-105), т.е. изменилось в нем количество изолированных комнат. Следовательно, имеет место быть реконструкция функционального помещения.

Однако в 1999г. реконструкция и капитальный ремонт спорного помещения утверждены самим собственником, так, в объектной смете указаны общестроительные работы по реконструкции помещения на сумму 863 374 руб.

Вместе с тем, в соглашениях к договору аренды за 2000г. и 2001г., собственник не установил срок, в пределах которого производится улучшение арендуемого имущества. Согласно статье 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Какая-либо документация относительно производства улучшения арендованного имущества в МУП «Служба заказчика по ЖКУ» и МПУД «Остон» отсутствует и суду не представлена.

Утверждение истца о нарушении статьи 622 ГК РФ, предусматривающей обязанность арендатора по прекращению договора вернуть имущество в том состоянии, в котором его получил, противоречит условиям договора. Так, по договору и соглашениям к нему арендная плата производится в виде затрат на улучшение арендного объекта, согласно сметной стоимости и графику. Такие условия аренды предложены были Департаментом муниципальной собственности города Хабаровска. Следовательно, с его стороны имелось разрешение на изменение объекта в соответствии с проектной, объектной и локальной сметами.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку истец не доказал факта самовольной реконструкции и перепланировки объекта аренды, а также сдачи помещения в субаренду, то оснований для расторжения договора и освобождении помещения не имеется.

Государственная пошлина взыскивается с истца с учетом её фактической оплаты.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л

В иске ОАО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» к ООО «Нарцисс» о взыскании 10 000 руб., расторжении договора аренды и освобождении помещения отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в апелляционном порядке и в двухмесячный срок после вступления его в законную силу в кассационном порядке путем направления кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через арбитражный суд Хабаровского края.

Судья Малиновская Л.В.