Гражданский кодекс часть 1

ООО «Волта» обратилось в арбитражный суд Хабаровского края с иском к Администрации города Комсомольска-на-Амуре о взыскании 745 358 руб. 50 коп. неосновательного обогащения, возникшего в результате оплаты неверно определенной выкупной стоимости земельного участка по договору купли-продажи № 285 от 15.12.2008, а также процентов за пользование чужими денежными средствами 70 579 руб. 32 коп. за период с 22.01.2009 по 22.02.2010.

В ходе судебного рассмотрения представитель истца требования поддержал, указав на ничтожность п. 2.1 договора купли-продажи в части превышения выкупной цены (387 489 руб. 55 коп.), действовавшей на дату совершения сделки - 13.02.2009. Указал, что цена должна быть определена исходя из кадастровой выписки земельного участка от 02.03.2009 № 2722/201/09-0596.

Ответчик иск не признал, поскольку сделка заключена в период действия нормативно-правовых актов, устанавливающих кадастровую стоимость земельного участка в размере 45 313 921 руб. 96 коп. (выписка из государственного земельного кадастра № 22-2/07-2582 от 13.12.2007).

Как следует из материалов дела, на основании распоряжений администрации города № 657-ра от 04.03.2008, № 3235-ра от 29.10.2008 между Администрацией города Комсомольска-на-Амуре (продавец) и ООО «Волта» (покупатель) 15.12.2008 заключен договор купли-продажи земельного участка № 285.

Согласно п. 1.1 договора продавец обязался передать, а покупатель принять в собственность и оплатить по цене, согласованной в договоре, участок из земель населенных пунктов, находящихся в государственной собственности площадью 27 212, 3 кв. м, с кадастровым номером 27:22: 01 05 01:0009, расположенный по адресу: <...>.

Цена участка согласована в размере 1 132 848 руб. 05 коп.

Расчет стоимости данного земельного участка произведен продавцом в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земли.

Платежными поручениями № 206 от 12.12.2008, № 215 от 22.12.2008, № 233 от 29.12.2008, № 227 от 29.12.2008, № 230 от 29.12.2008 № 2 от 11.01.2009, № 7 от 16.01.2009 истец оплатил 1 132 848 руб. 05 коп.

На основании вышеуказанного договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.02.2009 произведена государственная регистрация права собственности ООО «Волта» на земельный участок.

По мнению истца, договор купли-продажи считается заключенным с момента регистрации сделки. Поскольку регистрация проведена в феврале 2009, при действии измененной кадастровой стоимости земельного участка, то к оплате в силу закона подлежала сумма 387 489 руб. 55 коп. В связи с тем, что денежные средства 745 358 руб. 50 коп. получены ответчиком без установленных законом основаниям, а п. 2.1 договора является недействительным в части превышения выкупной цены, излишне полученные средства подлежат взысканию с ответчика как неосновательное обогащение с начислением процентов за пользование чужими денежными средствами.

Суд, заслушав пояснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, считает иск не подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество неосновательное обогащение).

Таким образом, иск о взыскании суммы неосновательного обогащения подлежит удовлетворению, если будут доказаны: факт получения (сбережения) имущества ответчиком; отсутствия для этого должного основания; а также то, что неосновательное обогащение произошло за счет истца.

Как следует из материалов дела денежная сумма 745 358 руб. 50 коп. перечислена истцом в адрес ответчика в качестве платы за земельный участок по договору.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора в силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ, в том числе и размер цены, определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЗК РФ юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

В соответствии с п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 1 января 2012 года осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе коммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения. При приобретении указанными лицами участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости.

Согласно пункту 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 1 января 2012 года лица, не указанные в пункте 1 настоящей статьи и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации.

Судом установлено, что цена выкупа земельного участка определена в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ, Федеральным законом от 24.07.2007 № 121-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской федерации в части уточнений условий и порядка приобретения прав на участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности», постановлением Губернатора Хабаровского края от 04.03.2003 № 68 «Об утверждении кадастровой стоимости земель поселений Хабаровского края» и Постановлением Правительства Хабаровского края от 30.10.2007 № 2210-пр «Об установлении цены выкупа земельных участков при продаже их собственникам объектов недвижимости».

Между тем, истец считает, что стоимость спорного земельного участка должна рассчитываться в соответствии с Постановлением Правительства Хабаровского края от 25.11.2008 № 273-пр. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Хабаровском крае» (далее –Постановление № 273-пр).

Позицию истца суд оценивает как ошибочную по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 554 - 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а также цена этого имущества.

Заключение договоров купли-продажи земельных участков регулируется § 7 "Продажа недвижимости" главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 434, 550 ГК РФ)

В соответствии общей для всех видов недвижимости норме ст. 551 ГК обязательной регистрации подлежит переход права к покупателю.

Государственная регистрация сделок с недвижимостью согласно требованиям статей 164 и 131 ГК РФ осуществляется только в случаях, установленных законом.

Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи земельных участков. Следовательно, данные сделки считаются заключенными с момента подписания.

Таким образом, спорный договор считается заключенным с момента согласования сторонами существенных условий, а поскольку таковые согласованы при его подписании, является состоявшейся сделкой с 15.12.2008.

Постановление № 273-пр вступило в законную силу с 01.01.2009.

В соответствии со ст. 4 ГК РФ - акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Поскольку Постановление № 273-пр стало обязательным к применению после подписания сторонами договора купли-продажи, а документ не содержит прямого указания о распространении действия на отношения сторон, возникшие до 01.01.2009, утверждение истца о необходимости расчета выкупной цены в соответствии с названным правовым актом не состоятельны.

Суд не установил оснований для признания договора купли-продажи недействительного как в целом, так и в части. При таких обстоятельствах, отсутствуют основания для удовлетворения заявленных исковых требований как в части взыскания неосновательного обогащения, так и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Расходы по уплате государственной пошлины в порядке ст. 110 АПК РФ отнесены на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с ООО «Волта» в доход федерального бюджета государственную пошлину 19 318 руб. 76 коп.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после принятия решения в Шестой апелляционный арбитражный суд; по вступлении решения в законную силу в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья Е.Н. Захаренко