Гражданский кодекс часть 1

о признании недействительным отказа в государственной регистрации договора аренды и обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области вернуть ООО «Терра» государственную пошлину за государственную регистрацию договора аренды

при участии в судебном заседании: от заявителя ЗАО «Астери» - ФИО1 дов. от 19.01.09, ФИО2 дов. от 11.01.09; ООО «Терра» - директор ФИО3 (приказ № 1 от 21.08.08) ; от ответчика – ФИО4 от 19.12.08.

Закрытое акционерное общество «Астери», общество с ограниченной ответственностью «Терра» (далее ЗАО «Астери», ООО «Терра», заявители) обратились в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области (далее регистрационная служба) о признании недействительным договора аренды с правом выкупа, заключенного между ООО «Терра» и ЗАО «Астери» 04.10.2008, земельного участка общей площадью 5256,6 кв.м. с кадастровым номером 27:23 02 02 04:0069, расположенного по адресу: <...> обязании регистрационной службы вернуть ООО «Терра» государственную пошлину за государственную регистрацию договора аренды с правом выкупа.

В судебном заседании представители заявителей настаивают на заявленном требовании, считают, что в регистрационную службу представлены все необходимые документы для регистрации договора аренды.

Кроме того, представителем ЗАО «Астери» заявлено об уточнении предмета заявленных требований, просит признать отказ недействительным и обязать регистрационную службу произвести регистрацию договора аренды.

Представитель регистрационной службы выразил несогласие с доводами заявителей, поскольку на регистрацию были представлены документы, свидетельствующие об отчуждении земельного участка без находящихся на нем зданий, что противоречит положениям ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд

УСТАНОВИЛ:

08 октября 2008 заявители обратились в регистрационную службу с заявлением о государственной регистрации договора аренды с правом выкупа от 04.10.2008 на земельный участок общей площадью 5256,6 кв.м. с кадастровым номером 27:23 02 02 04:0069, расположенный по адресу: <...>

21 октября 2008 регистрационной службой отказано заявителю в государственной регистрации договора аренды.

Отказывая в государственной регистрации на основании абзацев 4,10 пункта 1 статьи 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), регистрирующая служба исходила из того, что заявителями на регистрацию были представлены документы, свидетельствующие об отчуждении земельного участка без находящихся на нем зданий, что противоречит положениям ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а также не представлены документы, необходимые для государственной регистрации права, а именно учредительный договор ООО «Терра».

Считая отказ в государственной регистрации права, незаконным и нарушающим права и законные интересы ЗАО «Астери», ООО «Терра», последние обратились с настоящим заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с п. 1 ст. 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие переход прав на недвижимое имущество и представленные на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно пункту 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Из представленного на государственную регистрацию договора аренды с последующим выкупом земельного участка следует, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Поскольку данный договор содержит элементы различных договоров (смешанный договор), то к отношениям сторон применяются в соответствующих частях правила о договорах купли-продажи и аренды.

Согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на вышеуказанном земельном участке расположены нежилые здания: баня (лит.А), склад (лит.Б), склад (лит.В), зарегистрированные за ЗАО «Астери» на праве собственности.

Таким образом, в данном случае допущено отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, принадлежащих одному лицу, что является нарушением земельного законодательства.

Доводы заявителей о неправомерности отказа регистрационной службой в регистрации договора аренды в связи с непредставлением учредительного договора ООО «Терра» являются правомерными, поскольку в соответствии со ст. 19 Закона о регистрации государственная регистрация приостанавливается государственным регистратором в случае непредставления документов необходимых для государственной регистрации прав.

Однако поскольку основным доводом для отказа в регистрации явился факт несоответствия договора аренды с последующим выкупом требованиям Земельного кодекса Российской Федерации, то суд принимает за основу признания отказа в государственной регистрации договора аренды обоснованным именно данное обстоятельство.

При таких обстоятельствах не подлежит удовлетворению требование заявителей об обязании регистрационной службы произвести государственную регистрацию договора аренды с последующим выкупом.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Заявление закрытого акционерного общества «Астери», общества с ограниченной ответственностью «Терра» оставить без удовлетворения.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев с даты вступления решения в законную силу. Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанции через арбитражный суд, принявший решение – Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья А.Ю. Сецко