Гражданский кодекс часть 1

Сущность спора:Министерство имущественных отношений Хабаровского края (далее –– истец, арендодатель) обратилось с иском к ООО «Эгида» (далее –– ответчик, арендатор) о взыскании вышеуказанной суммы, в том числе задолженность по арендной плате на сумму 470941,24руб. за период с 15.09.2006г. по 30.11.2007г., 204127,07руб. пени за период с 1011.2006г. по 20.11.2007г.

К участию в деле в порядке ст.51 АПК в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено государственное учреждение «Краевой молодежный социальный медико-педагогический центр» (далее –– учреждение, балансодержатель).

В порядке ст.49 АПК судом принято уточнение заявленных требований в связи с неверным указанием в расчетах рыночной стоимости квадратного метра арендованной площади: истец просит взыскать 632075,13руб. задолженности по арендной плате за период с 15.09.2006г. по 25.12.2007г., 384775,96руб. пени за период с 10.11.2006г. по 16.04.2008г. Общая сумма требований 1016851,09руб.

Представитель истца уточненные требования поддержал в соответствии с доводами искового заявления.

Представители ответчика, третьего лица в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения уведомлены надлежащим образом. В порядке ст.156 АПК дело рассмотрено в отсутствие указанных представителей.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд установил.

В соответствии с договором аренды от 25.10.2006г. №8673 арендатору передано в аренду нежилое здание по адресу <...>, общей площадью 1106,40кв.м., являющееся собственностью Хабаровского края, для использования под производство и офис.

Срок договора установлен со 15.09.2006г. по 15.08.2007г.

В соответствии с разделом 2 договора арендная плата устанавливается в форме авансовых платежей в размере 38990,67руб. с НДС (33042,94руб. без НДС) до представления отчета об оценке. Сумма авансовых платежей подлежит перерасчету после представления отчета об оценке с момента начала действия договора.

Оплата аренды производится за каждый месяц вперед до 10-го числа оплачиваемого месяца.

Согласно п.2.4.договора за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляются пени в размере 0,2% от суммы задолженности.

В силу п.2.5 договора размер арендной платы подлежит перерасчету арендодателем или владельцем в случае централизованного изменения цен, тарифов рыночной стоимости, вида деятельности арендатора (в рамках целей использования арендуемых помещений), и в других случаях, предусмотренных законодательными и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, Хабаровского края и настоящим договором, влияющих на величину арендной платы или предусматривающих изменение порядка исчисления арендной платы. Арендатор обязан принять новый порядок к исполнению без его дополнительного письменного оформления сторонами.

Перерасчет арендной платы осуществляется с месяца, в котором возникли основания для перерасчета и является обязательным для оплаты арендатором.

Согласно п 3.2.10 договора арендатор обязуется по окончании срока действия договора или при его досрочном расторжении не позднее, чем в пятидневный срок, освободить занимаемые помещения и передать их по акту владельцу (третьему лицу).

Арендованный объект площадью передан арендатору по акту от 15.09.2006г.

В соответствии с оглашением от 16.08.2007г. к договору аренды срок его действия продлен с 16.08.2007г. до момента его продажи.

При этом в ходе исполнения договора аренды истец в соответствии с разделом 2 договора аренды изменял размер арендной платы:

1)с 01.01.2007г. в связи с применением рыночной стоимости 1кв.м. арендуемых площадей 4560руб./кв.м., в том числе за предыдущий период (п.2.1 договора) –– 37666,82руб. без НДС.;

2) с 16.03.2007г. в связи с внесением изменений в постановление Губернатора Хабаровского края от 30.12.2005г. №266 –– 30604,29руб. без НДС.

12.04.2007г. в адрес ответчика была направлена претензия с требованием погашения сложившейся на тот момент задолженности по аренде и пени, в ответ на которую ответчик направлял график погашения платежей.

В материалах дела имеется письмо ответчика с уведомлением о переезде на другой почтовый адрес до 25.12.2007г. с просьбой принять меры по организации приема-сдачи здания. Однако в нарушение п.3.2.10 договора акт приема-передачи спорного объекта сторонами не составлен.

В ходе судебного разбирательства заявленные требования были истцом увеличены на вышеуказанную сумму в связи с выявлением ошибки при расчете размера арендной платы, основанном на применении рыночной стоимости квадратного метра арендованной площади: вместо 4560руб./кв.м. должен был применяться 5630руб./кв.м. (отчет об оценке ООО «Дальневосточное агентство оценки имущества» от 16.02.2007г.).

Об изменении арендной платы, подлежащей уплате за спорный период, ответчик уведомлен путем направления письма от 16.04.2008г. №1-11/2685.

По указанию суда истцом произведен перерасчет пеней с учетом моментов возникновения оснований для перерасчета задолженности по арендной плате (в том числе момента выявления ошибки).

Поскольку вышеуказанные суммы арендатором уплачены не были, арендодатель обратился в суд.

На сумму задолженности по арендной плате истцом начислены пени исходя из ставки 0,2% за каждый день просрочки на вышеуказанную сумму за вышеуказанный период.

Суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению частично.

В соответствии со ст.309 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требования законов и иных правовых актов.

Согласно части 1 ст.614 ГК порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с частью 2 ст.610 ГК при заключении договора аренды на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца, если договором либо законом не предусмотрено иное. Согласно п.5.3 договора он считается расторгнутым в одностороннем порядке по истечении 30-ти дней со момента уведомления другой стороны.

Вместе с тем, в уведомлении ответчика от 07.12.2007г. указано только на переезд на новый почтовый адрес и необходимости принять меры по приему-передаче арендованного объекта, о расторжении договора аренды ответчиком не упоминается. В нарушение ст.622 ГК, п.3.2.10 договора аренды арендатором не приняты меры по составлению акта приема-передачи арендованного имущества. В судебные заседания арендатор не являлся, отзыв не представил.

При таких обстоятельствах суд не может считать договор аренды расторгнутым в одностороннем порядке (хотя по утверждению третьего лица помещение фактически освобождено 25.12.2007г.) и исходит из обоснованности требований истца в части увеличения 16.04.2008г. размера арендной платы за спорный период в связи с выявленной ошибкой и начисления пеней по 16.04.2008г.

Судом принимается расчет истца, в котором соответствующее доначисление арендной платы произведено с 16.04.2008г., пени на сумму 16.04.2008г. (перерасчет в связи с ошибкой) не начислены. Расчет произведен правильно.

Сумма пеней составила 349843,98руб. Требования в данной части подлежат удовлетворению. В остальной части в требованиях о взыскании пеней должно быть отказано.

В соответствии со ст.110 АПК государственная пошлина подлежит распределению между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям: 16319,19руб. подлежит взысканию в пользу истца с ответчика, в остальной части государственная пошлина относится на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Эгида» в пользу Министерства имущественных отношений Хабаровского края в доход краевого бюджета 632075,13руб. основного долга, 349843,98руб. неустойки, всего 981919,11руб., а также государственную пошлину на сумму 16319,19руб.

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения через Арбитражный суд Хабаровского края в Шестой арбитражный апелляционный суд и в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа.

Судья А.В.Бутковский