Гражданский кодекс часть 1

Закрытое акционерное общество «Сервер-Центр» (далее – общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением, в соответствии с требованием которого просило:

- признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее – Управление Росреестра) в государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 12.08.2011 № 01/058/2011-304;

- обязать Управление Росреестра зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество по адресу: <...>, пом. II(1-3, 5-12), III (1, 3-8).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Хабаровского края (далее – министерство).

В судебном заседании представитель общества заявленные требования поддержал.

Управление Росреестра представило письменный отзыв, в соответствии с которым не согласилось с заявленными требованиями.

Представитель этого лица в судебном заседании доводы, изложенные в отзыве, полностью поддержал.

Министерство представило письменный отзыв, в котором поддержало требования заявителя.

Представитель министерства в судебном заседании доводы, изложенные в отзыве, полностью поддержал.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 17.01.2012 до 15-00 час. 24.01.2012.

В ходе судебного разбирательства арбитражным судом первой инстанции установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 26.12.2005 между Министерством пищевой промышленности и потребительского рынка Хабаровского края (Застройщик) и ЗАО «Сервер-Центр» (Участник) подписан договор № 1-МП-СЦ участия в долевом строительстве.

В соответствии с названным договором Участник денежными средствами финансирует реконструкцию объекта долевого строительства пристройки к зданию, расположенному по адресу: <...>.

В силу пункта 2.2 договора, Участник приобретает в собственность после получения разрешения на ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию его часть общей площадью 388,94 кв.м. в том числе: второй этаж – план на отметке 3.300 проектной документации общей площадью 194,47 кв.м.; третий этаж – план на отметке 6.600 проектной документации общей площадью 194,47 кв.м.

Указанный договор согласован с Министерством имущественных отношений Хабаровского края.

В соответствии с договором от 28.12.2005 № 05-Б-08 на проектные работы по объекту: Пристройка к зданию управления хлебопродуктов по ул. Дзержинского в г. Хабаровске, заключенным между ЗАО «Сервер-Центр» и ООО «ГарД», последнее выполнило проектные работы по объекту долевого строительства.

16.05.2007 утверждено положительное заключение Главгосэкспертизы по Хабаровскому краю по рабочему проекту «Пристройка к зданию управления хлебопродуктов по ул. Дзержинского в г. Хабаровске».

Между Министерством пищевой промышленности и потребительского рынка Хабаровского края и ЗАО «Сервер-Центр» с одной стороны и ООО «Техстройпарк» с другой стороны 01.07.2006 заключен договор генерального подряда № 28/ХБР на выполнение строительно-монтажных работ в соответствии с которым подрядчик – ООО «Техстройпарк» принимает на себя генеральный подряд по строительству «Пристройки к зданию управления хлебопродуктов».

17.11.2006 между Министерством пищевой промышленности и потребительского рынка Хабаровского края и ЗАО «Сервер-Центр» с одной стороны и ООО «Строительная компания «Регион» заключен договор на выполнение функций Заказчика по объекту: «Пристройка к зданию управления хлебопродуктов по ул. Дзержинского в г. Хабаровске», предметом которого является выполнение ООО «СК «Регион» функций заказчика на объекте.

Разрешение на строительство пристройки площадью застройки 224,36 кв.м. выдано Министерством строительства Хабаровского края 16.07.2007 за № RU27301000-287.

В соответствии с заключением о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектов документации от 19.12.2008 № 2189-08, выданного Инспекцией государственного строительного надзора Правительства Хабаровского края, объект «Пристройка к зданию управления хлебопродуктов по ул. Дзержинского в г. Хабаровске» соответствует требованиям утвержденной проектной документации, строительных норм и правил, государственных стандартов, иных нормативных правовых актов.

30.12.2008 Министерством строительства Хабаровского края выдано разрешение № RU 27301000-123-08 на ввод объекта в эксплуатацию, в соответствии с которым разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства «Пристройка к зданию управления хлебопродуктов по ул. Дзержинского в г. Хабаровске» общей площадью 815 кв.м.

31.12.2008 между Застройщиком и Заказчиком заключено соглашение об исполнении договора 1-МП-СЦ от 26.12.2005 «Участия в долевом строительстве».

10.02.2009 между Министерством пищевой промышленности и потребительского рынка Хабаровского края и ЗАО «Сервер-Центр» заключено соглашение о разделении имущества.

В соответствии с пунктом 2 указанного соглашения стороны согласовали, что пристройка к административному зданию, расположенному по адресу: <...> подлежит разделу при государственной регистрации имущества следующим образом:

- в собственность Министерства переходит функциональное помещение I (1-10), 0 (1, 9-11), I(1-2, 5-31), II(13-24), IV (1-11), общей площадью 686,3 кв.м.;

- в собственность Участника переходит функциональное помещение: II(1-3, 5-12), III(1,3-8) общей площадью 311,5 кв.м.

На основании договора участия в долевом строительстве и соглашения от 10.02.2009 о разделении имущества, Министерством имущественных отношений Хабаровского края 07.12.2010 издано распоряжение № 1726 «О внесении изменений в Реестр краевого государственного имущества в отношении объекта недвижимости по ул. Дзержинского, 18 в г. Хабаровске».

В соответствии с указанным распоряжением в Реестр краевого государственного имущества внесены изменения и объект недвижимости – здание, расположенное по ул. Дзержинского, 18 в г. Хабаровске, общей площадью 325,4 кв.м., учтено как «Помещение № I (1-10), № 0 (1, 9-11), I(1-2, 5-31), II (13-24), IV(1-11)» общей площадью 686,3 кв.м., и названные помещения закреплены на праве оперативного управления за Министерством экономического развития и внешних связей.

07.04.2011 общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о регистрации права собственности на функциональное помещение: II(1-3, 5-12), III(1,3-8) общей площадью 311,5 кв.м. по адресу: <...>.

Решением, выраженным в письме от 12.08.2011 № 01/058/2011-304 регистрирующий орган отказал обществу в государственной регистрации права собственности на функциональные помещения.

При этом основанием для отказа послужили следующие обстоятельства: по мнению Управления Росреестра застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, тогда как в рассматриваемом случае, договор участия в долевом строительстве заключен до получения разрешения на строительство; существуют противоречия в представленных документах, а именно: согласно договору от 26.12.2005, договору на выполнение функций заказчика проводилась реконструкция пристройки, однако представленные разрешения на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию содержат сведения о строительстве объекта; не представлено документов, подтверждающих права Министерства ни на объект незавершённого строительства (пристройку), ни на здание, расположенное по ул. Дзержинского, 18 в г. Хабаровске; не представлено разрешение собственника на реконструкцию пристройки; не представлено документов, содержащих сведения о лица и источниках финансирования пристройки; не представлено документов, необходимых в соответствии со ст. 45 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», подтверждающих законность произведенной реконструкции объекта.

Не согласившись с этим решением регистрирующего органа, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

По мнению общества, право привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости только после получения разрешения на строительство ошибочно ассоциируется Управлением Росреестра с правом заключения договора участия в долевом строительстве. Фактически инвестирование строительных работ, то есть привлечение денежных средств участника долевого строительства начало осуществляться только после получения разрешения на строительство; указание в договоре на проведение реконструкции пристройки не имеет существенного противоречия с выданными в дальнейшем заказчику и застройщику разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию; независимо от того, у какого иинистерства находится в оперативном управлении какое-либо имущество, полномочия собственника осуществляет министерство имущественных отношений Хабаровского края, которое согласовало договор участия в долевом строительстве; действующим законодательством не предусмотрена обязанность заявителя представлять в регистрирующий орган сведения о лицах и источниках финансирования долевого строительства; в рамках договора об участии в долевом строительстве реконструкция здания памятника «Доходный дом Ф. А. Гоголева» не производилась, поэтому довод Управления Росреестра о непредставлении документов, необходимых в соответствии со ст. 45 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ является несостоятельным.

Рассмотрев доводы участвующих в деле лиц, выслушав их представителей, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В силу положений пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество (к которым в силу положений пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации, отнесено право хозяйственного ведения имуществом), ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Аналогичная норма содержится в статье 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации прав).

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации прав).

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона о государственной регистрации прав, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним включает правовую экспертизу документов и проверку законности сделки.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя (часть 1 статьи 16 Закона о государственной регистрации прав).

В силу пункта 2 статьи 16 Закона о государственной регистрации прав к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, за исключением случаев, если такие документы в соответствии со статьей 17 настоящего Федерального закона являются основаниями для государственной регистрации прав либо если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27 июля 2010 года № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» перечень документов. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает такие документы (сведения, содержащиеся в них) в соответствующих органах и организациях, если заявитель не представил их по собственной инициативе.

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации прав, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.

Документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации прав).

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Как следует из оспариваемого отказа, одним из оснований для отказа в государственной регистрации права собственности послужили выводы Управления Росреестра о нарушении требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ), а именно привлечение денежных средств застройщиком до получения в установленном порядке разрешения на строительство, а также отсутствие государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Как следует из материалов дела, договор № 1-МП-СЦ участия в долевом строительстве заключен 21.12.2005, тогда как соответствующее разрешение № RU 27301000-287 на строительство пристройки получено только 16.07.2007.

Довод Общества о том, что Управлением Росреестра необоснованно отождествляются понятия «заключение договора участия в долевом строительстве» и «привлечение денежных средств», судом во внимание не принимается.

Действительно, Федеральным законом № 214-ФЗ не установлен запрет на заключение договора участия в долевом строительстве до получения в установленном порядке разрешения на строительство.

Однако, как следует из платежных поручений, представленных обществом, фактически привлечение денежных средств начало осуществляться в 2006 году, то есть до получения в установленном порядке разрешения на строительство.

По мнению арбитражного суда первой инстанции, данное обстоятельство не может являться законным основанием для отказа в государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на спорные помещения, поскольку не изменяет правовую природу соответствующего договора.

Вместе с тем, в силу части 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Данная норма корреспондирует с частью 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, подтверждается материалами дела и не оспаривалось лицами, участвующими в деле, договор № 1-МП-СЦ участия в долевом строительстве от 26.12.2005 зарегистрирован не был.

Поскольку этот договор не был зарегистрирован в установленном порядке, то в силу положений пункта 3 статьи 433 ГК РФ и статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ является незаключенным.

Незаключенность указанного договора не дает права рассматривать его в качестве основания для возникновения у заявителя права собственности или иных прав и обязанностей в отношении спорного недвижимого имущества.

Доводы общества о наличии заключенного соглашения от 31.12.2008 об исполнении договора № 1-МП-СЦ от 26.12.2005 «Участия в долевом строительстве», а также соглашения о разделении имущества от 10.02.2009 судом отклоняются, поскольку основанием для заключения названных соглашений является договор № 1-МП-СЦ от 26.12.2005 «Участия в долевом строительстве», который, как указывалось выше, не порождает никаких прав и обязанностей в силу его незаключенности.

При таких обстоятельствах Управление Росреестра правомерно отказало обществу в регистрации права собственности на функциональное помещение II (1-3, 5-12), III (1,3-8) общей площадью 311,5 кв.м.

В этой связи не имеют правового значения выводы Управления Росреестра о непредставлении надлежащих документов, подтверждающих права Министерства пищевой промышленности и потребительского рынка как на объект незавершенного строительства (пристройку), так и на здание, расположенные по ул. Дзержинского, 18 в г. Хабаровске.

При этом следует отметить, что согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним здание по ул. Дзержинского, 18 является собственностью Хабаровского края, полномочия которого осуществляет Министерство имущественных отношений Хабаровского края.

Доказательств того, что объект незавершенного строительства (пристройка), а также здание, расположенные по ул. Дзержинского, 18 в г. Хабаровске, помимо Хабаровского края находятся также в собственности другого лица, Управлением Росреестра не представлено.

Также не могли служить основанием для отказа, как не обоснованные ссылками на нормы действующего законодательства, выводы Управления Росреестра о непредставлении обществом надлежащих документов, содержащих сведения о лицах и источниках финансирования реконструкции (строительства).

В данном случае Управлением Росреестра, при наличии договора от 01.09.2006 № СЦ/К-Инв.-1 инвестирования проекта реконструкции пристройки и дополнительного соглашения от 01.11.2007 к нему, не доказана необходимость представления документов, содержащих сведения о лицах и источниках финансирования реконструкции.

Кроме того, арбитражный суд первой инстанции считает несостоятельными выводы Управления Росреестра о непредставлении документов, необходимых в соответствии со статьёй 45 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», подтверждающих законность произведенной реконструкции объекта.

В данном случае, законность произведенных работ подтверждается положительным заключением Главгосэкспертизы по Хабаровскому краю № 97/18-07, утвержденным 16.05.2007, разрешением на строительство от 16.07.2007 и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2008.

Вместе с тем, эти выводы Управления Росреестра при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что договор № 1-МП-СЦ от 26.12.2005 «Участия в долевом строительстве», в установленном порядке не был зарегистрирован, а следовательно, считается не заключенным, не влияют на законность оспариваемого решения об отказе в государственной регистрации.

С учетом изложенного, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Государственная пошлина в сумме 2000 руб. за рассмотрение дела в суде в соответствии со статьёй 110 АПК РФ подлежит отнесению на общество и не взыскивается, поскольку уплачена заявителем в полном объеме при обращении в арбитражный суд. Излишне уплаченная по платежному поручению от 28.10.2011 № 2513 государственная пошлина в сумме 4 000 руб. подлежит возврату заявителю на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 170-176, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Хабаровского края

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных закрытым акционерным обществом «Сервер-Центр» требований – отказать.

Возвратить закрытому акционерному обществу «Сервер-Центр» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4 000 руб., излишне уплаченную по платёжному поручению от 28.10.2011 № 2513

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев с даты вступления решения в законную силу если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья Д. В. Леонов