Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя И Те Бок Денхвановича (ОГРНИП <***>, ИНН <***>; 680030, г. Хабаровск)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>; 680000, г. Хабаровск)

о взыскании 376 024,28 рублей

третье лицо: Товарищество собственников жилья «Вертикаль»,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности от 02.07.2015;

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 16.09.2015, ФИО1 (лично);

от третьего лица: ФИО4 по доверенности от 19.06.2015.

Индивидуальный предприниматель И Те Бок Денхванович обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании задолженности по переменной части арендной платы (коммунальные услуги) в размере 261 547 руб. 40 коп., пеней за просрочку внесения арендных платежей в размере 114 476 руб. 88 коп. за период с 11.02.2012 по 01.10.2015 по договору аренды нежилого помещения № 4/ЗМЮ от 24.12.2008.

Исковое заявление обосновано положениями статей 309, 330, 614 ГК РФ и мотивировано тем, что арендатор не исполнил надлежащим образом обязательства по внесению арендных платежей в виде расходов за коммунальные услуги.

Определением от 02.11.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Товарищество собственников жилья «Вертикаль» (далее – ТСЖ «Вертикаль»).

В предварительном судебном заседании судом приняты уточнения исковых требований, согласно которым истец, в связи с допущенными арифметическими ошибками при осуществлении расчета, просит взыскать с ответчика задолженность по переменной части арендной платы в размере 239 456,04 руб., пени в размере 106 136,51 руб.

В судебном заседании истцом заявлено об уточнении размера исковых требований в части пеней, начисленных с 11.02.2012 по 02.02.2016, в размере 120 917 руб. 66 коп.

Уточнение судом принято на основании ст. 49 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования с учетом принятого уточнения. Иск мотивирован ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению переменной части арендной платы в период действия договора аренды № № 4/ЗМЮ от 24.12.2008. О наличии задолженности истцу стало известно уже после расторжения договора. Представитель также пояснила, что счета на оплату коммунальных и эксплуатационных расходов передавались арендатору напрямую от ТСЖ «Вертикаль».

Ответчик и его представитель исковые требования не признали по основаниям, изложенным в отзыве. Не оспаривая расчет и размер предъявленной ко взысканию переменной части арендной платы, в возражениях указали на то, что им полностью исполнены обязательства по внесению платежей за пользование спорным помещением, что отражено сторонами в соглашении от 01.06.2014, которое, по их мнению, должно расцениваться как юридически значимый документ. С начислением истцом неустойки на сумму коммунальных платежей с 01.02.2012 также не согласны, поскольку при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, неустойка не начисляется. Ссылались на неполучение от арендодателя соответствующих счетов согласно пункту 3.2.2 договора аренды. Получение соответствующих счетов от ТСЖ «Вертикаль» и наличие договоренности о получении напрямую от ТСЖ счетов на оплату коммунальных услуг, минуя арендодателя, отрицали.

Представитель третьего лица поддержал позицию истца, пояснил, что счета на оплату коммунальных и эксплуатационных расходов, выставленные на имя арендодателя, передавались для оплаты нарочным арендатору, при этом указал об отсутствии подтверждающих документов о получении счетов ответчиком.

Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Между ИП И Те Бок Денхвановичем (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) 24 декабря 2008 года заключен договор аренды нежилого помещения № 4/ЗМЮ, в соответствии с которым арендатору передано во временное владение и пользование функциональное нежилое помещение № 1 (3,10-18, 121) площадью 182,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>. Помещение выделено на поэтажном плане, являющегося Приложением № 1 к договору.

Арендованное имущество передано Арендатору 24.12.2008, что подтверждается актом приема-передачи.

Согласно пункту 2.1 договор заключен сроком на 11 месяцев.

Данный договор не требовал государственной регистрации, является заключенным с момента подписания его сторонами.

По окончании срока действия договора аренды ответчик, при отсутствии возражений Арендодателя, продолжал использовать указанное выше недвижимое имущество в соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ, п. 2.2. договора.

Поскольку Арендатор продолжил пользоваться помещением после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений на то Арендодателя, то договор аренды № 4/ЗМЮ от 24.12.2008 в силу п.2 ст.621 ГК РФ возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.

Сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора аренды.

В соответствии с пунктом 3.1. размер арендной платы рассчитывается как сумма постоянной и переменной частей.

Постоянная арендная плата – денежные средства по ставке 880 руб. за 1 кв. м, которая включает в себя земельные и прочие платежи за исключением коммунальных (пункт 3.1.1).

Переменная арендная плата – денежные средства, включающие в себя возмещение эксплуатационных расходов в части содержания помещения, стоимости холодного и горячего водоснабжения, отопления, потребленной арендатором электроэнергии, расходов, связанных с оплатой абонентской платы за пользование услугами телефонной связи, а также при необходимости расходов по оплате междугородных и международных переговоров по городским телефонным линиям, предоставленным арендатору, в соответствии с выставленными коммунальными и прочими службами счетами, пропорционально арендуемой площади.

В соответствии с пунктом 3.2.1. постоянная арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 05 числа текущего арендного месяца.

Переменная арендная плата в силу положений пункта 3.2.2 договора оплачивается арендатором ежемесячно в соответствии со счетами-фактурами, выставленными арендодателю снабжающими организациями, копии которых предоставляются арендодателем арендатору вместе со счетом-фактурой, актом о фактически оказанных услугах в отчетном периоде и счетом на оплату, который арендатор оплачивает в течение 5 банковских дней с момента получения.

Пунктом 7.1. договора аренды предусмотрена ответственность Арендатора за просрочку внесения арендных платежей в виде пеней в размере 0,05% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Соглашением от 01.06.2014 договор аренды № 4/ЗМЮ от 24.12.2008г. расторгнут сторонами.

Помещение возвращено арендодателю 01.06.2014 по передаточному акту.

Из расчета истца следует, что арендатор оплату постоянной части арендной платы производил надлежащим образом, а в части переменной части арендной платы за ответчиком на дату расторжения договора образовалась задолженность в размере 239 456,04 руб., о наличии которой истцу стало известно от ТСЖ «Вертикаль».

В связи с наличием просрочки уплаты арендных платежей истцом на основании пункта 7.1. договора начислены пени в сумме 120 917 руб. 66 коп. за период с 11.02.2012 по 02.02.2016 в соответствии с уточненными расчетами.

В адрес ответчика истцом были направлены акт № Р76 от 31.05.2014 (ценное письмо с описью вложения от 23.07.2015), претензия от 27.08.2015 с требованием погасить в добровольном порядке образовавшуюся задолженность. Претензия с актами получена ответчиком 08.09.2015, что подтверждается сведениями с официального сайта Почты России.

Претензия оставлена без ответа и удовлетворения.

Поскольку ответчик в добровольном порядке не оплатил задолженность по арендным платежам (за коммунальные услуги), ИП И Те Бок Денхванович обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив доказательства, представленные в материалы дела, в их совокупности по правилам ст. 71 АПК РФ, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению в части.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд руководствуется следующим.

Сложившиеся между сторонами правоотношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ (Аренда).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (статьи 606 ГК РФ, 608 ГК РФ).

Договор аренды является видом сделки, и поэтому для его заключения необходимо наличие всех тех правовых предпосылок, которые согласно ГК РФ означают совершение действительной сделки, в частности соответствия сделки требованиям Закона.

В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 10 постановления Пленума ВАС РФ №35 от 06.06.2014 «О последствиях расторжения договора», если к моменту расторжения договора, исполняемого по частям, поставленные товары, выполненные работы, оказанные услуги и т.п. не были оплачены, то взыскание задолженности осуществляется согласно условиям договора положениям закона, регулирующим соответствующие обязательства. При этом сторона сохраняет право на взыскание долга на условиях, установленных договором или законом, регулирующим соответствующие договорные обязательства, а также права, возникшие из обеспечительных сделок, равно как и право требовать возмещения убытков и взыскания неустойки по день фактического исполнения обязательства (пункты 3 и 4 статьи 425 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 425 ГК РФ окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Материалами дела подтвержден факт пользования ответчиком помещением по договору аренды от 24.12.2008 № 4/ЗМЮ в период с 24.12.2008 по 01.06.2014. Договор аренды расторгнут по соглашению сторон 01.06.2014.

Условиями спорного договора именно на Арендатора возложена обязанность по возмещению коммунальных услуг (так называемая переменная арендная плата).

Судом установлено, что обязанность, предусмотренная разделом 3 договора, по внесению переменной части арендной платы за период с 01.02.2012 по 31.05.2015 ответчиком не исполнена, поскольку арендодателем не выставлялись счета на оплату.

При этом, ответчик не отрицал того обстоятельства, что в отсутствие выставленных счетов коммунальные услуги им не оплачивались.

Несмотря на отсутствие выставленных своевременно со стороны арендодателя счетов на оплату, задолженность за данный период в части коммунальных услуг имеет место быть, размер которой составляет 239 456 руб. 04 коп., которая на момент рассмотрения настоящего спора ответчиком не погашена.

Размер задолженности подтвержден соответствующими документами, в том числе со стороны ТСЖ «Вертикаль». При этом, истцом задолженность за коммунальные услуги за арендованное ответчиком помещение перед ТСЖ «Вертикаль» погашена.

С учетом изложенного, указанная задолженность подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании статей 309, 614 ГК РФ.

Возражений по расчету размера долга по переменной части арендной платы ответчиком не представлено.

Судом отклонены возражения ответчика, основанные на подписании сторонами соглашения о расторжении договора от 01.06.2014, в котором стороны определили отсутствие взаимных претензий друг к другу, а также указали на то, что предусмотренные договором денежные обязательства исполнены в полном объеме.

Данный документ не может быть признан доказательством отсутствия задолженности по переменной арендной плате.

Указывая на «юридическую значимость» этого документа, ответчик не обосновал, к какому из предусмотренных главой 26 ГК РФ виду прекращения обязательства он относит этот документ. Первичными документами подтверждается наличие долга по коммунальным платежам, оснований для прекращения соответствующих обязательств арендатора судом не установлено.

Поскольку доказательств отсутствия долга на дату рассмотрения настоящего спора по существу ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено, требования о взыскании долга размере 239 456 руб. 04 коп. по переменной части арендной платы подлежат удовлетворению.

В отношении требования о взыскании пеней за просрочку внесения переменной части арендной платы суд пришел к следующему.

Пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Статья 330 ГК РФ определяет неустойку (штраф, пени), как определённую законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязательства.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ» при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

За нарушение срока внесения арендной платы пунктом 7.1. договора аренды № 4/ЗМЮ от 24.12.2008 предусмотрена ответственность Арендатора в виде пеней от суммы задолженности за каждый день просрочки в размере 0,05%.

Истцом начислены пени на задолженность по переменной арендной плате, предусмотренные пунктом 7.1. договора аренды, в размере 120 917 руб. 66 коп. за период с 11.02.2012 по 02.02.2016.

Из буквального содержания положений пункта 3.2.2 договора следует, что основанием для оплаты переменной части арендной платы, составляющей коммунальные и эксплуатационные платежи, являются предоставляемые арендодателем арендатору счет-фактура, акт о фактически оказанных услугах в отчетном периоде и счет на оплату, которые подлежат оплате в течение 5 банковских дней с момента их получения.

Материалами дела и пояснениями самого истца подтверждается, что арендодатель в течение срока действия договора аренды не выставлял в адрес арендатора счета-фактуры и акты в отношении переменной части арендной платы.

По устным пояснениям истца и третьего лица, эти документы передавались представителями ТСЖ «Вертикаль» напрямую арендатору. Ответчик получение соответствующих счетов-фактур от третьего лица отрицал. Доказательств направления либо передачи данных счетов арендатору суду не представлено.

Не подтверждены также материалами дела и пояснения истца о том, что сторонами после подписания договора конклюдентными действиями был согласован иной порядок оплаты коммунальных и эксплуатационных платежей.

Представленная в материалы дела выписка по расчетному счету ТСЖ, свидетельствующая об осуществлении платежей в адрес указанного лица на основании выставленных ими актов и счетов, не принята судом во внимание, поскольку плательщиком в указанном документе значится иное лицо – ИП ФИО5

Договором аренды не предусмотрен порядок получения счетов на оплату коммунальных услуг арендатором от ТСЖ «Вертикаль». ТСЖ «Вертикаль» стороной спорного договора не являлось.

Из материалов дела также следует, что акты на оплату коммунальных расходов по договору направлены истцом ценным письмом согласно описи вложения от 23.07.2015. Повторно эти акты были приложены истцом к претензии от 27.08.2015, которая согласно данным официального сайта Почты России получена ответчиком 08.09.2015.

В силу пункта 1 статьи 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

По денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора (пункт 3 статьи 406 ГК РФ).

Поскольку судом установлен факт того, что Арендодатель не исполнял предусмотренную пунктом 3.2.2 договора обязанность по ежемесячному направлению ответчику счетов на оплату переменной части арендной платы, без получения которых Арендатор не имел возможности осуществить соответствующие платежи, то в силу названной нормы имеет место просрочка кредитора.

Материалами дела подтверждается, что соответствующие акты получены ответчиком 08.09.2015, поэтому с учетом установленного пунктом 3.2.2 договора срока оплаты (5 банковских дней с момента получения) пени за просрочку внесения переменной части арендной платы следует начислять с 16.09.2015.

Таким образом, за просрочку уплаты переменой части арендной платы с ответчика подлежат взысканию пени за период с 16.09.2015 по 02.02.2016 в размере 16 761 руб. 92 коп. (239 456 руб. 04 коп. х 0,05% х 140 дней), в остальной части требования о взыскании неустойки следует отказать.

Доводы ответчика о том, что после расторжения договора начисление неустойки не предусмотрено, судом отклонены как несостоятельные.

Неустойка за несвоевременное исполнение или неисполнение обязательства может быть взыскана и после расторжения договора, поскольку в силу ст. 408 ГК РФ только при совершении должником по договору всех действий, вытекающих из предусмотренных договором обязанности, эта обязанность прекращается исполнением.

Учитывая акцессорный характер неустойки по отношению к обязательству из договора, обязанность по уплате неустойки прекращается исполнением основного обязательства из договора, соответственно, неустойка подлежит исчислению до даты фактического исполнения обязательства по договору.

Само по себе прекращение действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Такой вывод следует из пункта 10 постановления Пленума ВАС РФ №35 от 06.06.2014 «О последствиях расторжения договора», в котором указано, что если к моменту расторжения договора, исполняемого по частям, поставленные товары, выполненные работы, оказанные услуги и т.п. не были оплачены, то взыскание задолженности осуществляется согласно условиям договора положениям закона, регулирующим соответствующие обязательства. При этом сторона сохраняет право на взыскание долга на условиях, установленных договором или законом, регулирующим соответствующие договорные обязательства, а также права, возникшие из обеспечительных сделок, равно как и право требовать возмещения убытков и взыскания неустойки по день фактического исполнения обязательства (пункты 3 и 4 статьи 425 ГК РФ).

Государственная пошлина на основании статьи 110 АПК РФ относится на истца и ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований.

При этом государственная пошлина в размере 312 руб. 53 коп. подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании статьи 333.40 НК РФ в связи с уменьшением размера исковых требований.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу индивидуального предпринимателя И Те Бок Денхвановича основной долг в размере 239 456 руб. 04 коп., неустойку за период с 16.09.2015 по 02.02.2016 в размере 16 761 руб. 92 коп., всего 256 217 руб. 96 коп., а также судебные расходы по государственной пошлине в размере 7 257 руб. 51 коп.

В остальной части иска отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю И Те Бок Денхвановичу из федерального бюджета государственную пошлину в размере 312 руб. 53 коп., перечисленную по платежному поручению № 9 от 01.10.2015.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья Н.Л.Коваленко