Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в заседании суда дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края

к ООО «ЧЕРМЕТ»

о взыскании 3018794,54руб., расторжении договора, понуждении освободить участок

при участии

от истца: ФИО1 дов. от 09.10.2017г.

от ответчика: ФИО2 дов. от 27.07.2017г.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края (далее –– истец, арендодатель) обратился в арбитражный суд к ООО «ЧЕРМЕТ» (далее –– ответчик, арендатор) с иском о взыскании 3018794,54руб., в том числе 532466,42руб. задолженности за период с 05.11.2010г. по 21.02.2017г., 2487328,12руб. пени за период с 15.02.2011г. по 21.02.2017г., а также о расторжении заключенного сторонами договора аренды от 15.02.2011г. №108/11 и о понуждении возвратить земельный участок площадью 21000кв.м. с кад.№27:17:402501:39, расположенный в районе с.Петропавловка Хабаровского района Хабаровского края, предоставленный арендатору для эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса «Металлург» (категория земель –– земли особо охраняемых территорий и объектов).

В ходе рассмотрения дела представитель истца иск поддерживала по изложенным в исковом заявлении основаниям, просит расторгнуть договор и освободить участок в связи с нарушением арендатором обязательств по уплате аренды. При этом не смогла пояснить, почему при принятии постановления Администрации Хабаровского муниципального района от 27.12.2011г. №2969 «Об установлении на 2012 год значений коэффициентов к арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского муниципального района» (далее –– постановление №2969) значение коэффициента по виду разрешенного использования и зонированию территории К_вздля земель рекреационного назначения, примененное при расчете арендной платы за 2012 год для договора №108/11, составило 0,0521, что превышает предельный уровень, установленный пунктом 2.2 «Положения о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края», утвержденного постановлением Правительства Хабаровского края от 30.12.2009г. №411-пр в редакции постановления Правительства Хабаровского края от 06.12.2011г. №406-пр (далее –– Положение №411-пр). Также в основании иска ссылается на неиспользование арендатором участка по целевому назначению.

Представитель ответчика возражала против иска согласно отзыву, ссылалась на то, что спор между сторонами возник в связи с применением истцом при расчете арендной платы за 2012 год в соответствии с постановлением №2969 указанной величины коэффициента К_вз, явно превышающей предельный уровень данного коэффициента, допустимый согласно Положению №411-пр.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ

На основании заключенного сторонами договора аренды земель охраняемых территорий и объектов от 15.02.2011г. №108/11 ответчику в аренду на срок с 13.10.2010г. по 13.10.2035г. предоставлен земельный участок площадью 21000кв.м. с кад.№27:17:402501:39, расположенный в районе с.Петропавловка Хабаровского района Хабаровского края, для эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса «Металлург» (категория земель –– земли особо охраняемых территорий и объектов).

Пунктом 3.1 договора в соответствии с положением №411-пр в соответствующей редакции, согласован размер арендной платы за часть 2010, 2011 годы –– 27077,92руб. за период с 13.10.2010г. по 31.12.2010г. и 22928,22руб. за 2011г.

При этом расчет указанных ставок произведен в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса российской Федерации», Положением №411-пр, а также постановлением Правительства Хабаровского края от 16.08.2010г. №220-пр «Об установлении на 2011 год значений коэффициентов к арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края» (далее –– постановление №220-пр).

В частности, при расчете годовой ставки на 2011 год 22928,22руб. по установленной положением №411-пр формуле (Sзем.уч. х К_взх УПКС) применен установленный постановлением №220-пр коэффициент по виду разрешенного использования и зонированию территории К_вз,равный 0,0186.

Согласно п.3.2 договора арендная плата вносится с равномерной разбивкой по месяцам до 5-го числа следующего за оплачиваемым месяца. За просрочку оплаты аренды начисляются пени по ставке 0,3% (п.5.2).

В силу п.3.4 договора оплата арендной платы производится в соответствии с расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора. В первый год использования участка расчет арендной платы предъявляется арендатору при подписании акта приема-передачи. В последующие годы расчет арендной платы производится арендатором самостоятельно с учетом установленного в соответствии с действующим законодательством индекса-дефлятора.

Согласно п.4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании его способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

Из материалов дела следует, что в течение срока действия договора спор между сторонами возник при перерасчете арендной платы на 2012 год.

Согласно пунктам 2.1, 2.2 Положения №411-пр в действовавшей в 2012 году редакции размер арендной платы определяется по вышеуказанной формуле.

При этом в силу п.2.2 Положения №411-пр значения коэффициента Квз с учетом дифференциации по градостроительным или оценочным зонам, видам деятельности и отдельным городским и сельским поселениям устанавливаются органами местного самоуправления.

Но значения данных коэффициентов на 2012 год не могут превышать действующих значений, установленных нормативными правовыми актами Правительства Хабаровского края на 2011 год, более чем на коэффициент-дефлятор, соответствующий индексу потребительских цен в Хабаровском крае, равный 1,065, и максимальных значений, указанных в значениях коэффициентов (Квз) по виду разрешенного использования и зонированию территории для расчета арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, утвержденных постановлением Правительства Хабаровского края от 30 декабря 2009 г. №411-пр (согласно ст.98 ЗК Положением №411-пр определено максимальное значение Квз дл земель рекреационного назначения 0,322).

Следует отметить, что впоследствии в п.2.2 Положения №411-пр вносились соответствующие изменения (постановления Правительства Хабаровского края от 25.07.2012г. №250-пр, от 17.07.2014г. №232-пр,), аналогично ограничивающие увеличение значения Квз на каждый последующий год по отношению к соответствующему значению в предыдущий год (коэффициент-дефлятор для расчета Квз на 2013 год 1,055, для 2014 года 1,056). Затем постановлением от 31.03.2015г. №57-пр установлено, что размер годовой арендной платы за 2015 год, определенный с применением понижающих коэффициентов, установленных соответствующими органами местного самоуправления, не может превышать размер годовой арендной платы за 2014 год, увеличенный на инфляционный индекс 2015 года в размере 1,055 (абзац третий п.2.5 Положения №411-пр), а постановлением от 20.06.2016г. №187-пр установлено, что размер годовой арендной платы на 2016 год, определенный с применением понижающих коэффициентов, установленных соответствующими органами местного самоуправления, не может превышать размер годовой арендной платы за 2015 год, увеличенный на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на 2016 год (абзац четвертый п.2.5 Положения №411-пр). Постановлением от 07.02.2017г. №24-п в Положение №411-пр введен пункт 2.5[5], согласно которому размер годовой арендной платы на очередной финансовый год, определенный с применением понижающих коэффициентов, предусмотренных абзацами первым и вторым пункта 2.5, пунктами 2.5[1] - 2.5[4] настоящего раздела, не может превышать размер годовой арендной платы за предшествующий финансовый год, увеличенный на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на последующий финансовый год.

В соответствии с Положением №411-пр принято постановление №2969, которым на 2012 год в том числе установлен Квз для земель рекреационного назначения 0,0521.

Данное значение коэффициента Квз применено арендодателем при расчете арендной платы для арендатора в 2012 году. Сумма арендной платы за 2012 год по расчетам арендодателя составила 122539,20руб. (при кадастровой стоимости, утвержденной постановлением Правительства Хабаровского края от 26.05.2011г. №155-пр; 2352000руб./кв.м. х 0,0521).

Однако данное значение коэффициента Квз почти в три раза превышало величину Квз, применявшуюся при расчете аренды по договору №108/11 в 2011 году (0,0186), и превышало уровень, определенный п.2.2 Положения №411-пр (Квз в 2012 году не выше Квз в 2011 году, увеличенного на коэффициент-дефлятор 1,065).

Поэтому арендатор производил расчет арендной платы в 2011 году исходя из значения Квз на 2011 год, увеличенного на индекс потребительских цен 1,065 (0,0186 х 1,065=0,0198). Сумма арендной платы по расчетам арендатора на 2012 год составила только 46569,60руб. (2352000руб. х 0,0198).

Впоследствии, с 2013 по 2017 годы, арендодатель производил расчеты арендной платы, используя коэффициенты Квз, определенные согласно п.2.1 Положения №411-пр администрацией Хабаровского муниципального района уже с применением ограничения ежегодного увеличения Квз на индекс-дефлятор (п.2.2, затем п.2.5 Положения №411-пр), но от завышенного в 2012 году Квз, что по существу пропорционально также приводило к завышению Квз, определенных с учетом указанных индексов в период с 2012 по 2017 годы.

В частности, это постановления Администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края от 24.12.2012г. №3730 (Квз для ответчика в 2013 году 0,0600, годовая арендная плата 141120руб.), от 23.12.2013г. №3857 (Квз для ответчика в 2014 году 0,0631, годовая арендная плата 148411,20руб.), от 23.12.2014г. №4216 (Квз для ответчика в 2015 году 0,0666, годовая арендная плата 156643,20руб.), от 25.12.2015г. №2433 (Квз для ответчика в 2016 году 0,0733, годовая арендная плата 172401,60руб.), от 21.12.2016г. №1671 (Квз для ответчика в 2017 году 0,0767, годовая арендная плата 180398,40руб.).

Арендатор же, руководствуясь ограничением увеличения Квз, установленным указанными правилами Положения №411-пр, начиная с 2012 года рассчитывал значения Квз исходя из коэффициентов-дефляторов (затем индексов уровня инфляции), определяя Квз как 0,0209 на 2013 год (0,0198 х 1,055), 0,0220 на 2014 год (0,0209 х 1,056), коэффициент инфляции 0,0232 на 2015 год (0,0209 х 1,055), уровень инфляции 5,8% согласно части 1 ст.1 Федерального закона от 14.12.2015г. №3599-ФЗ «О федеральном бюджете на 2016 год», уровень инфляции 3,8% согласно части 1 ст.1 Федерального закона от 19.12.2016г. №415-ФЗ «О федеральном бюджете на 2017 год».

Соответственно сумма годовой арендной платы в 2013 году во расчету арендатора составила 49,156,80руб. на 2013 год, 51744 на 2014 год, 54566,40руб. на 2015 год, 57731,25руб. на 2016 год, 59925,04руб. на 2017 год.

Из материалов следует, что начиная с 2013 года арендатор направлял арендодателю письма о проведении перерасчета арендной платы исходя из указанных ограничений ее увеличения, установленных Положением №411-пр (от 25.09.2013г. №9, от 10.09.2015г. б/н), в ответ на которые арендодатель указывал оплачивать арендную плату в соответствии с его расчетами.

При этом оплата аренды в заявленный истцом период производилась арендатором исходя из рассчитанных им ставок арендной платы, разница которых по сравнению с расчетами арендодателя и представляет собой заявленную истцом задолженность, а также повлекла начисление основной части суммы заявленной пени.

Произведенные арендатором платежи подтверждены платежными документами, выписками по счетам, факты платежей арендодателем не оспариваются, учтены им в расчетах. При произведенном арендатором перерасчете пени по использованным им ставкам сумма задолженности отсутствует (переплата 1108,07руб.), пени составляет 4706,23руб., расчет арифметически верен, истцом не оспорен.

Ссылаясь на наличие задолженности на заявленную сумму и начисленной пени, истец обратился к ответчику с претензией от 20.02.2017г. исх.№01-21/740 с требованием оплатить задолженность и пени, а также с предложением в добровольном порядке расторгнуть договор в связи с неисполнением обязанностей по оплате аренды (иных оснований для расторжения договора в претензии арендодателем не заявлено). Неисполнение претензии послужило основанием для обращения истца в суд.

Суд считает иск подлежащим удовлетворению только в части требования о взыскании пени на сумму 4706,23руб., в остальной части в иске отказывает.

В соответствии со ст.309 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно части 1 ст.614 ГК арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Вместе с тем в силу части 1 ст.424 ГК в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу п.19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011г. №73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

До 01.03.2015г. согласно п.10 ст.3 Федерального закона №137-ФЗ от 25.10.2005г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в прежней редакции, а начиная с 01.03.2015г. согласно п.2 части 3 ст.39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Ставки арендной платы по договору №108/11 являются регулируемыми, то есть определяемыми в соответствии с действующими в соответствующий период принятыми согласно указанному федеральному законодательству региональными правовыми актами, определяющими порядок внесения и размеры арендной платы.

Как уже сказано, на территории Хабаровского края порядок определения размера арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в спорный период устанавливался Положением №411-пр.

В соответствии со ст.12 ГК защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

Очевидно, что постановление №2969, а также постановления Администрации Хабаровского муниципального района от 24.12.2012г. №3730, от 23.12.2013г. №3857, от 23.12.2014г. №4216, от 25.12.2015г. №2433, от 21.12.2016г. №1671 в части установления К_вз с нарушением правила Положения №411-пр о недопустимости ежегодного увеличения этого коэффициента с превышением коэффициента-дефлятора (индекса инфляции и пр.) не соответствуют Положению №411-пр, следовательно, не соответствуют федеральному законодательству.

В указанной части перечисленные местные правовые акты нарушают и принцип предсказуемости расчета арендной платы, установленный абзацем третьим «Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или в муниципальной собственности», утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009г. №582.

Соответственно, согласно ст.12 ГК при расчете арендной платы по договору №108/11 не могут применяться коэффициенты К_вз, установленные перечисленными местными правовыми актами, а применяются вышеуказанные правила Положения №411-пр, ограничивающие увеличение значения К_взпоследующего года в зависимости от значения К_взпредыдущего года, увеличенного на коэффициент-дефлятор (коэффициент индексации и пр.).

Соответственно судом принимается расчет начислений по арендной плате арендатора, расчет верен, истцом не оспорен. Сальдо на конец расчетного периода по данному расчету составляет 1108,07руб. переплаты, что исключает удовлетворение иска о взыскании основного долга.

При перерасчете пени исходя из начислений по аренде, соответствующих Положению №411-пр, ее сумма за заявленный период составляет 4706,23руб. В данной части иск удовлетворяется, в остальном основания для удовлетворения иска о взыскании пени отсутствуют.

Суд отклоняет заявление ответчика о снижении суммы пени согласно ст.333 ГК ввиду ее явной незначительности и очевидной недоказанности ее несоразмерности для ответчика либо явного превышения разумных величин пени при просрочке исполнения обязательств по уплате аренды.

В связи с выводами суда об отсутствии задолженности ответчика по аренде, явной незначительности допущенных просрочек по уплате аренды, согласно пунктам 28-30 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. №66, части 2 ст.450, ст.619 ГК отсутствуют основания и для расторжения по этому основанию в судебном порядке договора аренды №101/11, а также, поскольку договор аренды №108/11 действует до 2035г., отсутствуют основания и для принудительного освобождения арендатором земельного участка по рассмотренному судом основанию.

Таким образом, иск удовлетворяется только в части взыскания 4706,23руб. пени, в остальной части основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Согласно ст.110 АПК с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина на сумму 2000руб.

Руководствуясь статьями 150, 167-170, 176, 184-188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «ЧЕРМЕТ» (ОГРН <***>) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края (ОГРН <***>) в доход местного бюджета 4706,23руб. пени.

Взыскать с ООО «ЧЕРМЕТ» (ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину на сумму 2000руб.

В остальной части в иске отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья А.В.Бутковский