Гражданский кодекс часть 1

Истец обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к ответчику о признании его преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого объекта недвижимости – функционального помещения 1 (28-32), площадью 73, 8 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Требования мотивирует тем, что является субъектом малого предпринимательства.

Указанное имущество находится у истца в аренде на основании договора аренды от 14.11.2006 г.

Истец является субъектом малого предпринимательства, имеющим преимущественное право на выкуп арендованного имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Ранее, с 1999 г. помещение находилось в аренде у ЗАО «Салон ФИО3».

Руководство обоих юридических лиц осуществляется одним руководителем.

Договор аренды по заявлению ЗАО был переоформлен на ООО.

Ответчиком принималась в качестве арендных платежей от ООО переплата ЗАО.

Ответчиком опубликовано объявление о проведении аукциона по продаже арендуемого истцом помещения.

Поскольку истец отвечает всем критериям, установленным ст.3 ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, отказ ответчика в реализации преимущественного права истца противоречит закону и разъяснениям, данным в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 г. № 134.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Суду пояснил, что не оспаривает того факта, что ООО не является правопреемником ЗАО в порядке норм ГК о реорганизации юридических лиц.

Но данные организации находятся под руководством одного лица.

ЗАО обращалось к ответчику с заявлением о переоформлении договора аренды на ООО.

На данное обращение был получен ответ, согласно которому ответчиком принято решение о переоформлении договора. Для чего рекомендовано расторгнуть договор аренды с ЗАО и снять обременение арендой в пользу ЗАО.

В связи с чем, истец полагает, что фактически при заключении договор аренды с ООО имел место перенайм, что свидетельствует о правопреемстве ООО по отношению к ЗАО.

Об этом так же свидетельствует то обстоятельство, что новый договор аренды должен был заключен по результатам аукциона, который в данном случае не проводился.

Следовательно, время аренды ЗАО должно засчитываться в общий срок аренды.

Представитель ответчика иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

Доводы отзыва кратко сводятся к тому, что истец не отвечает требованиям п.1 ст.3 ФЗ № 159-ФЗ. С прежним арендатором договор аренды расторгнут. С истцом заключен новый договор аренды. Отношения по перенайму отсутствуют. ООО не является правопреемником ЗАО. В 2006 г. государственное имущество подлежало сдаче в аренду без проведения конкурса по действовавшему в то время законодательству.

Факт того, что истец и ЗАО являются субъектами малого предпринимательства, ответчиком не оспаривается.

Третьим лицом отзыв на иск не представлен, что в силу положений ч.1 ст.156 АПК, не является препятствием к разрешению спора.

Заслушав представителей истца, ответчика, изучив материалы дела, суд полагает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 25.10.2011 г. право собственности на функциональное помещение по адресу <...> зарегистрировано за Хабаровским краем. Правоустанавливающим документом в свидетельстве указано Решение 6-й сессии Хабаровского краевого Совета от 10.10.1991 г.

Свидетельством о государственной регистрации права от 25.10.2011 г. подтверждается, что указанное помещение было закреплено на праве оперативного управления за ГУК «НПЦ».

Свидетельством о государственной регистрации права от 31.10.2012 г. подтверждается, что указанное помещение было закреплено на праве хозяйственного ведения за КГУП «Недвижимость».

В статье 4 ФЗ от 24.07.2007 г. № 209-ФЗ дается понятие субъектам малого предпринимательства.

Ответчиком не оспаривается факт того, что истец отвечает этим критериям.

Согласно ч.3 ст.70 АПК, признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств.

Материалами дела подтверждается, что сторонами с участием ГУК НПЦ 26.11.2006 г. был подписан договор аренды указанного имущества сроком действия с 01.10.2006 г. по 31.08.2007 г.

Данный договор содержит условие об объекте аренды, размере арендной платы, не требует государственной регистрации.

В силу положений ст.607, 651, 654 ГК, данный договор является заключенным.

Имущество передано истцу по акту приема-передачи от 01.10.2006 г.

В настоящее время договор считается заключенным на неопределенный срок (соглашение от 07.12.07 г.).

Соглашениями от 25.10.2011 г., 22.11.2012 г. стороны меняли условия договора в части характеристики предмета аренды, размера арендной платы, наименования арендодателя.

Таким образом, истец является субъектом малого предпринимательства, арендующим объект недвижимости, находящийся в государственной собственности, закрепленный на праве хозяйственного ведения.

Распоряжением МИО от 15.11.2012 г. № 1776 утверждены условия приватизации спорного объекта недвижимого имущества путем проведения аукциона. Проведение аукциона поручено КГКУ «Фонд имущества Хабаровского края».

В газете «Приамурские ведомости» № 128 (7578) от 19.11.2012 г. размещено объявление о проведении торгов.

Полагая, что действия МИО противоречат нормам ст.3 ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ и разъяснениям, данным в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 г. № 134, истец обратился с настоящим иском.

Согласно ст.3 ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Возражая против иска, ответчик ссылается на то обстоятельство, что арендуемое имущество находится во временном владении и пользовании истца непрерывно в течение менее двух лет до дня вступления в силу ФЗ в соответствии с договором аренды.

Согласно ч. 1 ст. 10 ФЗ, настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении десяти дней после дня его официального опубликования.

Согласно справке к ФЗ, данной в «Консультант Плюс», данный закон был официально опубликован в «Российской газете» № 158 от 25.07.2008 г.

10 дней со дня опубликования истекают 04.08.2008 г., т.е. ФЗ вступил в силу с 05.08.2008 г.

Договор с истцом, как было указано выше, заключен 26.11.06 г., действует с 01.10.2006 г.

Т.е. истец владеет спорным имуществом на праве аренды менее двух лет до дня вступления в силу ФЗ.

Из текста ст.3 ФЗ следует, что указанные в ней обстоятельства должны присутствовать в совокупности.

Отсутствие одного из них лишает лицо права преимущественного выкупа.

Истец полагает, что в срок владения спорным имуществом должно включаться владение прежнего арендатора – ЗАО, поскольку фактически имел место перенайм.

Президиум ВАС РФ в своем Информационном письме от 05.11.2009 г. № 134 (п.7) разъяснил судам, что определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Ответчиком не оспаривается факт того, что ЗАО так же является субъектом малого предпринимательства.

Как следует из выписки из ЕГРЮЛ в отношении истца, он не является правопреемником ЗАО в порядке реорганизации юридических лиц. Что им так же было подтверждено в судебном заседании.

Т.е. он не является универсальным правопреемником.

Согласно ч.2 ст.615 ГК, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Таким образом, перенайм представляет собой договор между арендатором (нанимателем) и новым арендатором (перенанимателем), согласованный арендодателем.

В материалах же дела имеется договор аренды с ЗАО от 01.11.1999 г. с дополнительными соглашениями к нему.

Представлено письмо ЗАО в МИО от 07.08.2006 г., согласно которому ЗАО просит переоформить договор аренды на ООО.

Представлено письмо МИО, согласно которому принято решение о переоформлении договора с ЗАО на ООО. Для оформления договора с ООО необходимо оформить соглашение о расторжении договора с ЗАО.

Таким образом, МИО согласовало переоформление договора аренды посредством расторжения прежнего договора аренды и заключения нового договора аренды.

14.11.2006 г. МИО, ГУК НПЦ и ЗАО было подписано соглашение о расторжении договора аренды с ЗАО с 01.10.2006 г. и заключен договор с ООО.

Имущество предано ООО по акту от ГУК НПЦ.

Таким образом, договор о перенайме между ЗАО и ООО, согласованный МИО, в материалы дела не представлен.

Согласно ч.3 ст.453 ГК, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Следовательно, обязательства МИО и ЗАО по договору с ЗАО прекратились с 01.10.2006 г.

Согласно ч.1, 2 ст.425 ГК, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Следовательно, договор от 26.11.2006 г. считается заключенным с этой даты, но его условия применяются к отношениям истца и ответчика с 01.10.2006 г.

Таким образом, это новый договор, по своей правовой природе являющийся договором аренды и не попадающий под понятие перенайма.

То обстоятельство, что ответчиком засчитывалась в счет арендных платежей ООО переплата ЗАО, не меняет сути дела.

Во-первых, гражданским законодательством предусмотрена возможность исполнения обязательства третьим лицом (ст.313 ГК).

Во-вторых, оплата одного лица за другое в данном случае не влияет на оценку договора, не меняет его правового содержания.

Доводы истца о необходимости проведения конкурса при заключении нового договора аренды не основаны на законе.

Статья 17.1 ФЗ «О защите конкуренции», требующая заключения договоров аренды государственного имущества по результатам конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров введена ФЗ от 30.06.2008 г. № 108-ФЗ.

Договор же заключался 14.11.2006 г.

При таких обстоятельствах правовые основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.

Ответчик ходатайствует об отмене обеспечительных мер, принятых опредлением суда от 27.11.2012 г. (запрет КГКУ «Фонд имущества Хабаровского края» осуществлять действия, связанные с подготовкой и проведением торгов по продаже нежилого функционального помещения, общей площадью 73, 8 кв. м, расположенного на первом этаже здания - объекта культурного наследия (памятник истории и культуры) федерального значения: «Городской дом», 1907-1909 гг. по адресу: г. Хабаровск, ул. Муравьева-Амурского, 17, пом. 1 (28-32).

Согласно ч.5 ст. 96 АПК, в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

Согласно ч.2 ст.168 АПК, при принятии решения арбитражный суд решает вопросы о сохранении действия мер по обеспечению иска или об отмене обеспечения иска.

Таким образом, процессуальное законодательство не содержит запрета по отмене обеспечительных мер до вступления в законную силу судебного акта, которым в исковых требованиях отказано.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Обеспечительные меры, примененные определением суда от 27.11.2012 г., отменить.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья Е.А. Букина. +