Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Джабаровой Анжеллы Генриховны (ОГРНИП 305272409700105, ИНН 272420065438)

к индивидуальному предпринимателю Рахматулиной Ларисе Игоревне (ОГРНИП 310272231700016, ИНН 280100162932)

о взыскании 261 619 руб. 20 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца: Е.Ю. Пожиток, представитель по доверенности от 07.12.2016;

от ответчика: М.А. Маслеева, представитель по доверенности от 08.11.2016.

Индивидуальный предприниматель Джабарова Анжелла Генриховна (далее – ИП Джабарова А.Г., истец) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Рахматулиной Ларисе Игоревне (далее – ИП Рахматулина Л.И., ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период июль-октябрь 2016 года в размере 233 280 рублей, пеней в размере 28 339,20 руб. за период с 23.06.2016 по 19.10.2016 по краткосрочному договору аренды нежилых помещений № 8/3/2015 от 09 июля 2015 года.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования в соответствии с доводами, приведенными в исковом заявлении и в возражениях на отзыв, настаивала на их удовлетворении. Поддержала доводы, изложенные в возражениях на отзыв, указав, что срок действия договора аренды был определен сторонами до 31.05.2016. По истечении указанной даты арендатор продолжил использовать арендованное помещение, в связи с чем, в силу статьи 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Условиями договора предусмотрена возможность арендатора отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, уведомив арендодателя за три месяца. Заявление о расторжении договора поступило от арендатора 06.06.2016, значит Арендодатель считает договор аренды расторгнутым с 06.09.2016. При этом, досрочное освобождение помещения не является основанием для освобождения арендатора от внесения арендных платежей.

Ответчик и её представитель исковые требования не признали по основаниям, изложенным в отзыве, полагают, что отсутствует задолженность по арендной плате по спорному договору, а имеется переплата, поскольку арендодателем не учтен обеспечительный платеж за последний месяц аренды, арендатором арендная плата внесена по июнь 2016 года включительно и оплачена неустойка, начисленная Арендодателем. Срок действия договора истек 31.05.2016, по истечении срока действия договора аренды новый договор аренды между сторонами не заключался. После 31.05.2016 арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой принять арендуемое помещение, однако последний уклонялся от подписания документа и препятствовал вывозу имущества из арендуемого помещения.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ

Из материалов дела следует, что между ИП Джабаровой А.Г. (Арендодатель) и ИП Рахматулиной Л.И. (Арендатор) заключен краткосрочный договор аренды нежилых помещений № 8/3/2015 от 09 июля 2015 г.

Предметом договора являлось помещение № 27 площадью 55,8 кв.м, на третьем этаже в здании Торгового центра «Горизонт» по адресу: г. Хабаровск, ул. Большая, д. 88, кадастровый номер 27:23:0040686:242. Целевое назначение помещения – магазин «Армадио».

Помещение передано Арендатору по Акту приема-передачи от 09.07.2015 г.

Срок действия договора был установлен сторонами в пункте 8.2. договора – с момента его подписания до 31 мая 2016 г.

Договор заключен сроком менее одного года, в связи с чем не требовал государственной регистрации.

Согласно п. 2.1. договора аренды арендная плата состояла из двух частей: постоянной, исчисляемой по установленной договором ставке арендной платы, и переменной части, включающей оплату за электричество.

Ставка постоянной части арендной платы была определена п. 2.2. договора и составляла:

- первые три месяца с момента начала коммерческой деятельности (с 07.10.15 г. по 07.01.16 г.) -1 200 руб. за 1 кв. м арендуемой площади. Сумма оплаты в месяц составляла 66 960 руб.;

- последующие три месяца (с 08.01.16 г. по 08.04.16 г.) - 1 500 руб. за 1 кв. м арендуемой площади. Сумма оплаты в месяц составляла 83 700 руб.;

- все последующие месяцы по сроку договора (с 09.04.16 г.) - 2 000 руб. за 1 кв. м арендуемой площади. Сумма оплаты в месяц - 111 600 руб.

В соответствии со ст. 2.4.5. Договора постоянная часть арендной платы исчисляется с начала коммерческой деятельности Арендатора, но не позднее 90 календарных дней с момента подписания Договора аренды, т.е. 07.10.2015 г.

Согласно п. 2.4.1., постоянная часть арендной платы оплачивается арендатором авансом, Арендодатель обязан направлять счет Арендатору до 20 числа месяца, предшествующего оплачиваемому, в размере 100% от подлежащей уплате в текущем месяце суммы постоянной части арендной платы.

Оплата переменной части осуществлялась на основании показаний электросчетчика, (п. 2.4.3., 3.1.3.3. договора).

В соответствии с п. 2.4.2. и 2.4.3. оплата постоянной и переменной частей арендной платы должна производиться в течение 5 (пяти) дней с даты поступления Арендатору счета от Арендодателя.

Счет на оплату, согласно п. 2.4.1. договора, выставлялся по электронной почте на электронный адрес Арендатора, указанный в п. 10. Договора.

Однако, Арендатор не выполняла своевременно обязательства об оплате арендных платежей, Арендодатель письменно напоминал ей об этом, направлял ей претензию с расчетом неустойки.

12.02.2016 г. от ИП Рахматулиной Л.И. в адрес Арендодателя поступило уведомление о досрочном расторжении договора аренды № 8/3/2015 от 09.07.2015 г. по соглашению сторон с 12 марта 2016 г. и освобождении арендуемого помещения. В этом же уведомлении указывались причины, по которым невозможно продолжение арендных отношений, в частности, низкая проходимость покупателей, отсутствие рекламы торгового центра, и как следствие, - убыточность магазина.

Арендодатель в письме № 1702/03 от 17.02.2016 г. указал, что понимает сложность экономической ситуации и готов не взимать постоянную часть арендной платы за октябрь 2015 г. и пролонгировать арендную ставку в размере 1 200 руб. за 1 кв.м.

07.06.2016 ИП Джабаровой А.Г. получено от Арендатора уведомление от 06.06.2016 г., в котором указано, что срок действия договора аренды № 8\3\2015 от 09.07.2015 истек 31.05.2016, продление договорных отношений в представленной арендодателем редакции проекта договора не представляется возможным, в связи с чем Арендатор просил 09.06.2016 г. в 10-00 часов обеспечить явку представителя для подписания акта приема-передачи помещения. Также ИП Рахматулина Л.И. указала, что обеспечительный взнос может быть использован на погашение задолженности по арендной плате за май 2016.

В ответ Арендодатель за исх. № 0806/01 от 08.06.2016 г. сообщил, что поскольку срок действия договора аренды № 8/3/2015 от 09.06.15 г. истек 31 мая 2016 г., а Арендатор не заявил о желании прекратить его, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок и, в соответствии со ст. 610 ГК РФ уведомление о прекращении такого договора должно быть подано стороной за три месяца до даты прекращения договора. Таким образом, датой расторжения договора будет являться 06.09.2016 г.

09.06.2016 арендодатель явку представителя для принятия у арендатора арендованного помещения не обеспечил, ссылаясь на продление договорных отношений на неопределенный срок.

Арендатором предпринимались попытки вывоза имущества из арендованного помещения, которые пресекались охраной Торгового центра.

После того, как 21.06.2016 г. Арендатором была внесена арендная плата за май и июнь 2016 г. в сумме 134 000 руб. и оплачена начисленная неустойка в размере 29 167 руб.41 коп., последней предоставили возможность освободить арендуемое помещение, которое фактически освобождено ответчиком 23.06.2016, акт возврата подписан в одностороннем порядке, поскольку Арендодатель акт приема-передачи подписать отказалась, ссылаясь на продление договора аренды до 06.09.2016 г.

Арендодатель в письме за исх.2206/01 от 22.06.2016 г., адресованном ИП Рахматулиной Л.И., указал, что срок действия договора аренды истекает 06.09.2016 г., в связи с чем арендатор обязан продолжать оплачивать арендные платежи в соответствии с условиями договора аренды.

Письмом за исх. № 2908/02 от 29.08.16 г. Арендодатель пригласил Арендатора на подписание Акта приема-передачи арендованного помещения 06.09.2016 г. в 11.00 часов, а также уведомил его о наличии задолженности по арендным платежам и неустойке.

Арендатором указанное письмо оставлено без ответа и удовлетворения.

В связи с тем, что Арендатор в установленный истцом срок не подписала Акт приема-передачи арендованного помещения, Арендодатель направил в адрес ответчика письмо за исх. № 1910/02 от 19.10. 2016 г. об одностороннем отказе от договора с 15 октября 2016 г. и потребовал в 3-дневный срок погасить задолженность по арендным платежам и договорной неустойке.

Исходя из представленного арендодателем расчета, долг по арендным платежам за период с июля 2016 года по 15.10.2016 составляет 233 280 рублей; сумма неустойки за просрочку оплаты арендных платежей за период с 23.06.2016 г. по 19.10.2016 - 28 339 руб.20 коп.

Полагая, что договор аренды прекратил свое действие 15.10.2016, ссылаясь на наличие задолженности по договору, ИП Джабарова А.Г. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив доказательства, представленные в материалы дела, в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ст.ст. 606, 607, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество, в том числе здания или сооружения за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. По смыслу данной нормы при исполнении арендодателем обязанности по передаче арендатору помещения у последнего возникает встречное обязательство по внесению платы арендодателю за весь период использования объекта аренды.

Исходя из условий договора, в силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, между истцом и ответчиком возникли двухсторонние обязательства, вытекающие из договора аренды.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке и сроки, установленные договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу ч. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (п. 1,4 ст. 421ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

По смыслу приведенных норм, а также разъяснений, изложенных в п. 2, 4 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» стороны договора аренды вправе определить в договоре правило, отличное от предусмотренного п. 2 ст. 621 ГК РФ, при котором истечение срока договора приводит к прекращению обязательства между арендодателем и арендатором.

Как указывалось выше, договор аренды № 8\3\2015 от 09.07.2015 заключен сторонами на срок с 09.07.2015 (дата подписания договора) до 31.05.2016. Договор не содержит условия об автоматической пролонгации.

При этом, о своем нежелании продлять арендные отношения в отношении вышеуказанного помещения предприниматель Рахматулина Л.И. уведомляла арендодателя еще в февраля 2016 г.

В частности, письмом от 12.02.2016 г. ИП Рахматулина Л.И. предложила расторгнуть договор аренды по соглашению сторон и освободить арендуемое помещение. В этом же уведомлении указывались причины, по которым невозможно продолжение арендных отношений, в частности низкая проходимость покупателей, отсутствие рекламы торгового центра, и как следствие, - убыточность магазина.

Договор аренды № 8/3/2015 от 09.07.2015г. содержит возможность одностороннего отказа от договора аренды только со стороны Арендодателя (п.8.3 договора), в связи с чем Арендатор предложила расторгнуть договор по соглашению сторон в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 450 ГК РФ, и указала о готовности арендованное помещение освободить и передать по акту приема-передачи к 10 марта 2016 г.

Как до окончания срока действия договора аренды № 8/3/2015 от 09.07.2015г., так и после 31.05.2016 ИП Рахматулина Л.И. не имела намерений продлять арендные отношения с ИП Джабаровой А.Г.

Напротив, ею был нанят транспорт для вывоза имущества и помещение подготовлено к передаче, что подтверждается представленными со стороны арендатора транспортными накладными.

По состоянию на 09.06.2016 г. помещение было готово к передаче, торговое оборудование демонтировано. Однако представитель арендодателя для составления и подписания акта приема-передачи помещения не явился, со ссылкой на прекращении арендных отношений лишь 06.09.2016.

С учетом установленных обстоятельств, суд считает, что договор аренды № 8\3\2015 прекратил свое действие 31 мая 2016 г., с учетом пункта 8.2. Договора, возражений ИП Рахматулиной Л.И. против продления арендных отношений, о чем арендатор уведомляла арендодателя еще в феврале 2016 года. Кроме того, судом принят во внимание тот факт, что сторонами обсуждались вопрос о заключении договора аренды на новый срок и его условия. Материалами дела подтверждается и не оспаривалось стороной ответчика, что Арендодателем в адрес ИП Рахматулиной Л.И. направлялась редакция проекта договора аренды помещения на новый срок, с условиями которого арендатор не согласился.

Факт освобождения помещения арендатором не 31.05.2016, а в июне 2016 года не подтверждает доводы истца о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, а говорит лишь о применении в данном случае нормы статьи 622 ГК РФ.

ИП Джабарова А.Г., направив ответчику проект договора аренды на новый срок, возражала тем самым относительно продолжения арендных правоотношений на условиях ранее заключенного договора.

Договор аренды не считается возобновленным на неопределенный срок в случае фактического пользования арендатором объектом аренды в период урегулирования разногласий между сторонами по поводу содержания договора аренды, заключаемого на новый срок.

После 31.05.2016 г. между истцом и ответчиком договор аренды спорного нежилого помещения в виде двустороннего документа, подписанного обеими сторонами, не заключался.

Из представленной в материалы дела переписки, состоявшейся в период с 12.02.2016 г., следует, что воля сторон не была направлена на вступление в бессрочные арендные отношения недвижимого имущества. Арендатор еще в феврале выразил возражения против продления договора аренды. Истец, направив ответчику проект договора аренды нежилого помещения на новый срок, выразил свою волю, которая была направлена на заключение нового договора аренды, но не на сохранение существовавших ранее арендных правоотношений.

Для утверждения о том, что между сторонами сложились возобновленные на неопределенный срок арендные отношения по использованию недвижимого имущества, принадлежащего истцу, нет правовых оснований.

В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Спорный договор аренды прекратил свое действие 31.05.2016 г., то есть по окончании срока, на который он заключался, что согласуется с положениями указанной нормы права.

Доводы истца о необходимости считать договор аренды возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ) несостоятельны, поскольку ИП Рахматулина Л.И. до истечения срока его действия письменно уведомило арендодателя об отказе от продления договора аренды. При этом несвоевременный возврат ответчиком предмета аренды не влечет признание договора возобновленным на неопределенный срок.

При таких обстоятельствах, договор аренды № 8\3\2015 от 09.07.2015 не был возобновлен на неопределенный срок и с 31.05.2016 прекратил свое действие.

В соответствии с п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Арендатором арендная плата за май и июнь 2016 года перечислена. Оснований для начисления арендной платы за июль-октябрь 2016 года у истца не имелось, соответственно и не установлено просрочки по внесению платежей за указанный период, наличие которой бы давало основания к начислению неустойки по статье 330 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Доводы ответчика о том, что спорный договор аренды прекратил свое действие 15.10.2016, судом отклоняются как несостоятельные, противоречащие материалам дела.

Следует также отметить, что истцом неправомерно не учтен платеж в размере 66 960 рублей, внесенный арендатором на основании пункта 2.4.8. договора аренды. Суд принимает довод ответчика о том, что в счет погашения задолженности по арендной плате должна была быть зачтена сумма обеспечительного взноса.

В силу части 1 ст.381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж).

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Следует отметить, что использование обеспечительного платежа как способа обеспечения исполнения обязательства отличается от задатка (ст.380-381 ГК) тем, что этот платеж не может удерживаться контрагентом лица, нарушившего условия обеспечиваемого обязательства.

Содержание пунктов 2.4.8, 2.4.9 договора не позволяет сделать вывод о том, что предусмотренный сторонами обеспечительный взнос является задатком. Не предусматривают указанные пункты и каких-либо специальных действий сторон по использованию этого платежа в предусмотренных в них случаях.

Поэтому в силу указанных пунктов договора внесенный ответчиком обеспечительный взнос должен был быть зачтен арендодателем в счет последнего месяца аренды.

С учетом изложенного, в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.

В силу требований статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья Н.Л.Коваленко