Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Краевого государственного бюджетного образовательного учреждения «Комсомольский-на-Амуре строительный колледж» к ООО «Гостиница «Людмила» о взыскании задолженности по договорам об оказании услуг,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании задолженности по договорам об оказании услуг, штрафных санкций за просрочку внесения платежей в виде пени и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Требования мотивирует наличием договоров и ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств.

В судебном заседании представитель истца отказалась от исковых требований в части взыскания штрафных санкций, уточнила сумму основного долга – 396 779 руб. 47 коп.

Уточнения приняты судом в порядке ст. 59 АПК.

Уточненные исковые требования поддержала в полном объеме.

Суду пояснила, что задолженность в сумме 134 124 руб. 40 коп. приходится на помещение, арендуемое ответчиком под салон. Период долга – 2010 – 2011 г.

Задолженность в сумме 262 655 руб. 08 коп. приходится на помещение, арендованное ответчиком под гостиницу. Период долга 2010 г.-22.08.2011 г. (дата фактического освобождения данного помещения).

В отношении этого же помещения пояснила суду, что расчет задолженности сделан с учетом сальдо (в пользу истца) в сумме 182 953 руб. 97 коп. за предыдущие периоды по предыдущим договорам, в силу длительности правоотношений сторон, конкретно указать период ее образования невозможно.

В отношении доводов ответчика о неправомерном включении в расчет затрат истца на эксплуатационные и административные расходы пояснила суду, что истец является краевым учреждением, владеющим имуществом на праве оперативного управления.

На основании Постановления Главы администрации Хабаровского края от 17.09.2001 г. № 404 истец обязан производить данные начисления.

В отношении доводов ответчика о неправомерном включения в расчет эксплуатационных расходов затрат на уборку территории, вывоз мусора, дезинфекцию, противопожарные мероприятия пояснила суду, что несмотря на возможное заключение ответчиком отдельных договоров на оказание данных услуг, истец, являясь владельцем всего здания общежития, должен осуществлять расходы на содержание всего здания, обойти при этом помещения, арендуемые ответчиком на 1 и 4 –м этажах невозможно.

Ответчику начисляются расходы истца по содержанию всего здания, исходя из арендуемых им площадей.

В отношении доводов ответчика о неправомерном включении в расчет НДС пояснила суду, что истец обязан к расчету стоимости услуг вместе с НДС, как того требуют нормы НК.

В отношении доводов ответчика о том, что расчет стоимости коммунальных услуг следует производить исходя из 31 руб. 16 коп. пояснила суду, что стоимость услуг обусловлена договорами – 34 руб. 82 коп., исходя из тарифов, утвержденных для ЭСО.

Истцу выставляются счета на все здание, ответчик обязан к оплате этих услуг, исходя из арендуемых площадей.

В отношении доводов ответчика о том, что помещение гостиницы освобождено им с начала августа 2011 г. пояснила суду, что фактическая дата освобождения помещения 22.08.2011 г. подтверждается актом, кроме того она установлена судебными актами по делу № А73-15816/2011.

Представитель ответчика иск не признал, пояснив, что долг у ответчика перед истцом отсутствует, имеется даже переплата в сумме, указанной ответчиком в актах сверки.

Пояснил, что наличие сальдо в сумме 182 953 руб. 97 коп. за предыдущие периоды по предыдущим договорам им не оспаривается. Оплаты, фактически произведенные ответчиком, учтены истцом в расчете иска.

Вместе с тем, истцом неправомерно включены в расчет НДС (ответчик не является плательщиком НДС), его затраты на эксплуатационные и административные расходы.

Ответчик сам осуществляет обслуживание арендуемых им помещений – имеются договоры на противопожарное, дезинфекционное обслуживание, вывоз мусора. Ответчик имеет в своем штате персонал, осуществляющий техническое обслуживание арендуемых им помещений.

Истцом не доказан факт оказания данных услуг. Кроме того, ответчик полагает, что не должен оплачивать расходы истца на канцелярские товары и заработную плату его работников, включенные в эти расходы.

Так же ответчик полагает, что он должен был оплачивать стоимость коммунальных услуг, исходя из 31 руб. 16 коп. за 1 кв.м., как это указано в расчете, переданном ответчику в судебном заседании.

Не согласен с начислениями за помещение, используемое под гостиницу, до 22.08.2011 г., т.к. фактически освободил данное помещение в конце июля, акт приема-передачи с его стороны подписан 15.08.2011 г.

Заслушав представителей сторон, суд полагает исковые требования, подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из свидетельств о государственной регистрации прав, истец является субъектом права оперативного управления здания общежития общей площадью 4 638,1 кв. м., расположенного по адресу: <...>, здание принадлежит Хабаровскому краю на праве собственности.

17.04.2008 г.. истцом (арендодатель), ответчиком (арендатор), МИО (собственник) был заключен договор № 8966 аренды помещения площадью 58, 8 кв.м. (под салон), 30.04.2008 г. – договор № 8983 площадью 456, 3 кв.м. (под гостиницу) в указанном здании. Срок действия – бессрочный.

Согласно п. 3.2.3 договоров, арендатор обязан в пятидневный срок заключить с арендодателем договор о порядке и условиях предоставления коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг.

Данные договоры сторонами заключались и ранее, что ими не оспаривается.

В основу иска положены договоры в отношении каждого из помещений.

При этом истцом представлены договоры от 01.01.2010 и от 01.01.2011 г.

Договоры от 01.01.2010 г. подписаны обеими сторонами.

Согласно условиям договоров, истец принимает на себя обязанности по обеспечению арендуемых ответчиком помещений, а арендатор обязуется ежемесячно оплачивать коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги.

Договорами обусловлены виды коммунальных услуг, размеры ежемесячных платежей, поставленные в зависимость от арендуемой площади.

Таким образом, указанные договоры являются заключенными.

Договоры от 2011 г. подписаны только со стороны истца, т.е. в силу положений ст. 432, 433 ГК, являются незаключенными.

В силу положений п.5.1 договоров от 2010 г., срок их действия до 31.12.2010 г.

Согласно п.5.2. договоров от 2010 г., если одной из сторон до окончания срока действия договора внесено предложение заключения нового договора, то отношения сторон нового договора регулируются ранее заключенным договором.

Таким образом, отношения сторон за заявленный период регулируются договорами от 2010 г.

Тарифы по всем видам услуг в договорах 2010 г. и в проекте 2011 г. совпадают.

Как было указано выше, размер платежей рассчитывается пропорционально арендуемой площади.

В отношении помещения, арендуемого ответчиком под гостиницу, в договоре 2010 г. указана площадь – 441, 1 кв.м., в проекте 2011 г. – 441, 9 кв.м.

Расчет за 2011 г. произведен исходя из площади 441, 9 кв.м.

Как было указано выше, стороны при отсутствии нового договора должны руководствоваться условиями ранее заключенного договора.

Вместе с тем, как следует из дополнительного соглашения к договору № 8983, основная площадь помещения, арендуемого под гостиницу – 441, 9 кв.м. (условие действует с 01.01.08 г.)

Эта же площадь фигурирует и в соглашении о расторжении данного договора, и в акте приема-передачи (возврата) помещения.

Эта площадь не оспаривалась ответчиком. Доводы о необходимости расчета, исходя из площади 441, 1 кв.м. ответчиком не приводились.

Из акта сверки, представленного сторонами в судебное заседание, следует, что ответчик производит начисления по коммунальным платежам, исходя из площади 441, 9 кв.м . (31 руб. 16 ком. (ставка за 1 кв.м., которая должна применяться при расчете коммунальных услуг, по мнению ответчика) * 441, 9 кв.м = 13 769 руб.(сумма, которая подлежит начислению за коммунальные платежи, указанная ответчиком в актах сверки).

Согласно п.4 Постановления Главы администрации Хабаровского края от 17.09.2001 г. № 404, расчет стоимости эксплуатационных услуг по содержанию нежилых помещений (зданий, сооружений) представляется пользователю в расчете на один квадратный метр полезной площади используемого нежилого помещения.

На основании изложенного, руководствуясь ч 3. ст.438 ГК, разъяснениями Информационного письма Президиума ВАС от 05.05.1997 г. № 14, Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.96 г. № 6/8, суд приходит к выводу о том, что ответчик акцептовал для расчета на 2011 г. площадь 441, 9 кв.м.

Кроме того, как было указано выше, размер площади 441, 9 кв.м. не оспаривался ответчиком.

Согласно ч.3.1 ст. 70 АПК, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно ст. 309 ГК, п.1 ст. 425 ГК, стороны обязаны к исполнению договорных обязательств.

Суммы фактических оплат не оспариваются ответчиком и учтены истцом в расчете исковых требований.

Разница между начисленными суммами и суммами оплат составляет сумму долга.

В силу положений ст. 309, ч.1 ст. 425, 779, 781 ГК, требования истца о взыскании долга законны, обоснованы и подлежат удовлетворению.

Доводы истца в отношении отсутствия обязанности оплаты эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов не принимаются судом по следующим основаниям.

Как было указано выше, здание общежитие является собственностью Хабаровского края, передано в оперативное управление истца.

Постановлением Главы администрации края от 17.09.2001 г. № 404 утверждена Методика расчета платежей за эксплуатационные услуги по содержанию используемых нежилых помещений (зданий, сооружений), относящихся к объектам государственной собственности на территории Хабаровского края.

Согласно п.2 Постановления, настоящая Методика подлежит применению при использовании нежилых помещений совместно несколькими балансодержателями, владеющими зданием (частью здания) на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления, либо третьими лицами на основании договоров аренды, безвозмездного пользования или иных гражданско-правовых договоров.

Согласно п.4 раздела 1 Методики, под понятием "владелец" в настоящей Методике подразумевается организация, владеющая зданием (частью здания) на правах собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления или на иных законных основаниях, по договору с органом, осуществляющим полномочия собственника, обеспечивающая его содержание и эксплуатацию, несущая в связи с этим необходимые затраты и оказывающая соответствующие услуги, подлежащие компенсации пользователем.

Истец попадает под понятие «владельца», данное в этой методике.

Согласно положениям Методики, расходы владельца по содержанию недвижимого имущества, переданного в его оперативное управление, подлежат возмещению пользователями помещений.

В эти расходы, согласно положениям Методики, входят помимо коммунальных платежей, иные эксплуатационные услуги, в том числе, противопожарные мероприятия, дезинфекция, очистка прилегающих территорий, улиц и пр.

Так же предусмотрены и административно-хозяйственные расходы.

Согласно п.3 Постановления, на возмещение этих затрат стороны заключают договоры.

Фактические расходы истца подтверждаются договорами, актами выполненных работ, выставленными счетами.

Обязанность по возмещению этих расходов обусловлена договорами, которые подписаны ответчиком без возражений.

В связи с чем, доводы ответчика о необоснованном включении в расчет исковых требований указанных затрат необоснован.

Наличие самостоятельных договоров с организациями, осуществляющими обслуживание помещение арендатора по вывозу мусора, оказанию противопожарных услуг и пр., не меняют положения вещей.

Ответчик арендует помещения в здании, принадлежащем истцу на праве оперативного управления.

В силу положений ст. 210 ГК, договора о закреплении имущества на праве оперативного управления, истец обязан к содержанию всего здания.

Принимая во внимание, что помещения, арендуемые ответчиком, являются частью здания, истец несет расходы и на содержание этих помещений – различные ремонтные работы сетей, кровли, мест общего пользования, уборка прилегающей территории и пр.

Несостоятельны и доводы ответчика о необоснованном включении в административно-хозяйственные расходы расходов истца на канцелярские товары и заработную плату его работников.

Указанные расходы предусмотрены вышеназванной Методикой.

В отношении доводов ответчика о необоснованном включении в стоимость услуг НДС суд приходит к следующему.

Договорами обусловлены цены на услуги с учетом НДС.

Согласно ст. 143 НК, налогоплательщиками налога на добавленную стоимость признаются организации, индивидуальные предприниматели.

Согласно ст. 146 НК, объектом налогообложения признаются следующие операции : реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации…

Согласно ст.148 НК, в целях настоящей главы местом реализации работ (услуг) признается территория Российской Федерации, если работы (услуги) связаны непосредственно с недвижимым имуществом (за исключением воздушных, морских судов и судов внутреннего плавания, а также космических объектов), находящимся на территории Российской Федерации. К таким работам (услугам), в частности, относятся строительные, монтажные, строительно-монтажные, ремонтные, реставрационные работы, работы по озеленению, услуги по аренде;

Т.е. услуги, которые оказываются истцом, попадают под объекты налогообложения НДС.

Нормы НК содержат положения о порядке освобождения от уплаты НДС, указывают документы, подтверждающие этот факт.

Ответчик, указывая на то обстоятельство, что он не является плательщиком НДС, доказательств этому не представляет.

Кроме того, согласно ст. 169 НК, включение в стоимость услуги НДС в платежных документах является для покупателя основанием для получения налогового вычета.

В отношении доводов ответчика о необоснованном расчете исковых требований по гостинице до 22.08.2011 г. (ссылается на освобождение данного помещения с конца июля 2011 г.)

Как следует из определения суда по делу № А73-15816/2011 (спор по освобождению указанных помещений), истец отказался от иска в части требований по помещению, арендуемому под гостиницу, т.к. данное помещение было добровольно ответчиком по акту от 22.08.2011 г. Ответчик подтвердил данный факт в судебном заседании при рассмотрении вышеуказанного спора.

Производство по делу в данной части прекращено определением суда от 20.02.2012 г.

В силу положений ч.2 ст. 69 АПК, обстоятельства, установленные определением, имеют преюдициальное значение при разрешении настоящего спора.

В отношении доводов ответчика о необходимости расчета коммунальных услуг исходя из размера 31 руб. 16 коп. за 1 кв.м., а не 34 руб. 82 коп., как считает истец, суд приходит к следующему.

В расчет коммунальных услуг включены теплоснабжение, горячее и холодное водоснабжение.

Тарифы для ЭСО утверждаются полномочными органами в установленном законом порядке.

Соответственно, истцу ЭСО выставляются счета, согласно данным тарифам.

Согласно п.3 Методики, затраты по оплате коммунальных услуг предъявляются к возмещению пользователем в пределах установленных тарифов и в порядке, установленном для оплаты данных видов услуг.

Расчет стоимости коммунальных услуг, потребляемых ответчиком, как следует из условий договоров, произведен исходя из занимаемых им площадей.

Договоры подписаны ответчиком без возражений, без наличия преддоговорных споров, в установленном законом порядке им не оспорены и не признаны недействительными.

При таких обстоятельствах исковые требования законны, обоснованы и подлежат удовлетворению.

В силу положений ч.1 ст. 110 АПК, с ответчика надлежит взыскать в пользу истца понесенные последним судебные расходы по оплате государственной пошлины.

Так же суд находит необходимым возвратить истцу из бюджета излишне оплаченную государственную пошлину на основании ст. 333.40 НК.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО «Гостиница Людмила» (ОГРН <***>) в пользу иску Краевого государственного бюджетного образовательного учреждения «Комсомольский-на-Амуре строительный колледж» (ОГРН <***>) в счет задолженности по договорам 396 779 руб. 47 коп., в счет судебных расходов 10 395 руб. 59 коп. всего – 407 175 руб. 06 коп.

Выдать Краевому государственному бюджетному образовательному учреждению «Комсомольский-на-Амуре строительный колледж» (ОГРН <***>) справку на возврат из федерального бюджета государственной пошлины в сумме 7 168 руб. 77 коп., оплаченной платежным поручением № 1948389 от 05.12.2011 г.

Решение может быть обжаловано в Шестой арбитражный месячный срок, начиная с даты изготовления мотивированного решения.

Изготовление мотивированного решения отложено на срок, не превышающий 5-ти дней (п.2 ст. 176 АПК).

Судья Букина Е.А.