Гражданский кодекс часть 1

ИП Дайновская Л.А. обратилась в арбитражный суд с иском к ООО «Дракон» о взыскании 973 333 руб. задолженности по арендным платежам по договору от 25.03.2005г. за период с сентября 2007г. по сентябрь 2009г., 116 661 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, расторжении договора аренды нежилого помещения от 25.03.2005г.

В судебном заседании истец требования поддержал. Иск мотивирован тем, что истец с момента приобретения спорного помещения на торгах, уплаты денежной суммы и получения помещения по акту приема-передачи, являясь его законным владельцем, выступает арендодателем по договору аренды, заключенным ранее ответчиком с третьим лицом. В связи с указанным арендные платежи подлежат уплате истцу. Наличие долга по арендным платежам в сумме 973 333 руб. является основанием для расторжения договора.

Ответчик с иском не согласился. В возражениях указал на то, что право собственности истцом на спорное помещение не зарегистрировано, поэтому стороной по договору аренды от 25.03.2005 истец не является. Сослался на отсутствие у истца права требования арендных платежей и расторжения договора.

Третье лицо, уведомленное надлежащим образом, в судебное заседание не явилось. Согласно ранее представленным пояснениям иск считает необоснованным.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы представителей явившихся сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 07/007/2009-095 от 21.10.2009 Аблизов А.А. владеет на праве собственности нежилым помещением - столовой №1, общей площадью 1 129, 7 кв.м, расположенным по адресу: г. Советская Гавань, ул. Гончарова, лит.А.

Между ООО «Дракон» (арендатор) и ИП Аблизовым А.А. (арендодатель) 25.03.2005 заключен договор аренды части вышеуказанного помещения, общей площадью 327,4 кв. м, расположенное на первом этаже здания столовой № 1, инв. № 210, реестровый номер 164, литер А.

Помещения переданы арендатору 13.04.2005 по акту.

Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 25.03.2015 (п. 5 договора). Данный договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующим штампом в названном документе.

Согласно п.3.2 договора арендная плата вносится арендатором не позднее 20 числа следующего за оплачиваемым месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. Размер арендной платы устанавливается приложением к договору и может быть пересмотрен один раз в год (п.3.5 договора).

По результатам торгов, проведенных 10.09.2007 Специализированным государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации «Российский фонд федерального имущества» филиал в Приморском крае, нежилое здание – столовая №1, инв. № 210, этажность 2, площадью 1 123, 7 кв.м, расположенное по адресу: г. Советская Гавань, ул. Гончарова, д.1б, продано Дайновской Л.А., что подтверждается протоколом № 10 о результатах торгов по продаже арестованного имущества от 10.09.2007, справкой № 7211 от 28.09.2007, актом приема-передачи от 21.09.2007.

В связи с оспариванием гражданкой Аблизовой С. М. в судебном порядке сделки, заключенной по результатам указанных торгов, Советско-Гаванским городским судом Хабаровского края 09.10.07. приняты обеспечительные меры в виде запрета на осуществление регистрационных действий в отношении нежилого здания – столовой № 1, этажность 2, площадью 1 123, 7 кв.м, расположенное по адресу: г. Советская Гавань, ул. Гончарова. На основании указанного судебного акта регистрационная служба приостановила государственную регистрацию перехода права собственности Дайновской Л. А. на вышеуказанное помещение.

Из пояснений сторон следует, что переход права собственности до настоящего времени не зарегистрирован.

Истец, полагая, что с момента приобретения спорных помещений является их законным владельцем, обратился к ответчику с требованием об оплате арендных платежей за период с сентября 2007г. по сентябрь 2009г. и о расторжении договора аренды (письма от 24.09.09. и от 28.09.09.).

Письмом от 29.09.09. ответчик на требования истца ответил отказом, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском.

Учитывая представленные доказательства, суд признал иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежат его собственнику. Арендодателями также могут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Из указанной нормы права следует, что новый собственник становится правопреемником первоначального арендодателя по соответствующим правам и обязанностям, вытекающим из договора аренды.

Согласно ст. 233 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В ст. 551 ГК РФ указано, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. При этом исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Из указанных норм следует, что применительно к арендным отношениям покупатель объекта недвижимости, арендуемого третьим лицом, приобретает статус арендодателя (с соответствующими правомочиями) только после государственной регистрации перехода права собственности.

Судом установлено, что перехода права собственности на спорный объект к истцу не зарегистрирован. Следовательно, истец не приобрел в установленном законом порядке статус арендодателя по договору аренды от 25.03.2005, в связи с чем у него отсутствует право требования оплаты ему арендных платежей и, соответственно, расторжения договора.

Позиция истца основана на ошибочном толковании норм права и разъяснений Пленума ВАС РФ, данных в п. 14 постановления от 25.02.1998 № 8.

В силу ст.110 АПК РФ расходы по уплаченной государственной пошлине относятся на истца. При этом госпошлина в сумме 392 руб. 04 коп. подлежит возврату истцу из федерального бюджета как излишне оплаченная.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования оставить без удовлетворения.

Возвратить предпринимателю Дайновской Людмиле Анатольевне из федерального бюджета госпошлину в сумме 392 руб. 04 коп., перечисленную по платежной квитанции от 27.11.2009г.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения через Арбитражный суд Хабаровского края в Шестой арбитражный апелляционный суд и в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа.

Судья А.А.Панина