Гражданский кодекс часть 1

Истец обратился в суд с иском ответчику об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030309:49.

Разногласия возникли по пунктам 1.2; 2.2; 2.3; 2.5; 4.1; 4.2; 4.3; 5.1.

(уточненные требования, уточнения приняты судом в порядке ст. 49 АПК).

В судебном заседании представитель истца уточнила исковые требования – просила урегулировать разногласия по преамбуле договора, п. 1.2.; 2.2.; 2.3; 4.1; 4.2; 4.4; 5.1.

Представитель ответчика не возражала против принятия к рассмотрению разногласий по преамбуле договора (не были предметом досудебного урегулирования и не заявлены первоначально в иске).

Уточнения приняты судом в порядке ст. 49 АПК.

Представитель исковые требования поддержал в полном объеме, приведя доводы изложенные в исковом заявлении и дополнительных письменных пояснениях.

Представитель ответчика настаивала на своей редакции спорных пунктов.

Представитель третьего лица УФК в судебном заседании 25.12.2018 г. поддержал позицию истца.

Представители третьих лиц ФИО3 и ФИО4 отзывы не представили.

Содержание спорных положений договора и оценка доводам сторон дана в мотивировочной части решения.

Заслушав лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Выпиской из ЕГРН в отношении административного здания по адресу <...> подтверждается, что истец и третьи лица являются субъектами прав (оперативного управления и собственности) на доли в данном здании.

Как следует из материалов дела, ДМС в адрес лиц участвующих в деле направлен проект договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. В качестве арендаторов в договоре указаны истец и третьи лица как субъекты прав в отношении помещений в здании по адресу <...>.

Истца не устраивает ряд условий договора. Во внесудебном порядке стороны к соглашению в части спорных пунктов не пришли.

В связи с чем, на рассмотрение суда передан преддоговорной спор, возникший при заключении договора аренды земельного участка.

Согласно ст. 445 ГК, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

2. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ч.1 ст. 446 ГК, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Вид разрешенного использования земельного участка, указанный в проекте договора – для использования под административное здание.

В силу положений ст. 130 ГК, здания относятся к объектом недвижимого имущества.

Согласно ст. 552 ГК, 35 ЗК владелец объекта недвижимости приобретает право пользования земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования.

Т.е. для ответчика заключение договора является обязательным.

Следовательно, согласно нормам ст.445, 446 ГК, указанный преддоговорной спор может быть передан на разрешение суда.

При этом, наличие множественности лиц на стороне арендатора, в отношении которых законодатель предусмотрел различное правовое регулирование по ряду вопросов, не препятствует разрешению спора.

Согласно п.3 ст. 39.20 ЗК, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно п.6, 7 ст. 39.20 ЗК, любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

7. В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Таким образом, в рамках настоящего спора разрешается вопрос о пунктах договора, которые являются спорными для сторон дела и их редакция касается только истца и ответчика.

Условия договора с иными арендаторами могут быть согласованы арендодателем и арендаторами во внесудебном или судебном порядке в рамках рассмотрения иных споров.

Согласно ст. 445 ГК, для данного вида спора установлен обязательный досудебный порядок.

Ответчиком не оспаривается и подтверждается материалами дела (договор в редакции ответчика) факт соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Таким образом, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный законом.

Следовательно, спор подлежит рассмотрению по существу.

Порядок разрешения преддоговорных споров регламентирован ст. 421 ГК, в соответствии с которой, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Преамбула.

Положения преамбулы не были предметом досудебного урегулирования спора и первоначально не были указаны в иске.

Приняты к рассмотрению в отсутствие возражений ответчика в порядке ст. 49 АПК.

Суд находит данные требования подлежащими рассмотрению по существу, поскольку в преамбуле отсутствуют вопросы спорные по существу, затрагивающие права других арендаторов, речь идет только о нумерации арендаторов.

Оставление данного требования без рассмотрения по причине несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора не соответствует процессуальной цели досудебного порядка (возможность разрешения спора без обращения к суду).

Редакция ответчика: «От имени городского округа «Город Хабаровск» Департамент муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска, в лице первого заместителя директора департамента по земельным отношениям ФИО5, действующего на основании регламента Департамента, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и Управление Федеральной налоговой службы по Хабаровскому краю, в лице руководителя управления ФИО6, действующего на основании Положения, Управление Федерального казначейства по Хабаровскому краю, в лице руководителя управления ФИО7, действующего на основании Положения, ФИО3 и ФИО4, именуемые в дальнейшем «Арендаторы», с другой стороны, на основании заявления от 06.12.2017 № 12995, заключили настоящий договор о нижеследующем».

Редакция истца : «От имени городского

округа «Город Хабаровск» Департамент муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска, в лице первого заместителя директора департамента по земельным отношениям ФИО5, действующего на основании регламента Департамента, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и Управление Федеральной налоговой службы по Хабаровскому краю, в лице руководителя Управления ФИО6, действующего на основании Положения об Управлении Федеральной налоговой службы по Хабаровскому краю от 13.05.2015, именуемое в дальнейшем «Арендатор № 1», Управление Федерального казначейства по Хабаровскому краю, в лице руководителя управления ФИО7, действующего на основании Положения, именуемое в дальнейшем «Арендатор № 2», ФИО3, именуемая в дальнейшем «Арендатор № 3» и ФИО4, именуемая в дальнейшем «Арендатор № 4», с другой стороны, на основании заявления от 06.12.2017 № 12995, заключили настоящий договор о нижеследующем».

Содержание преамбулы нормативно не регламентировано ни императивными, ни диспозитивными нормами.

Согласно п.1 ст. 5 ГК, обычаем признается сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской или иной деятельности, не предусмотренное законодательством правило поведения, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе.

По обычаям делового оборота в случае множественности лиц на одной из сторон договора принята их нумерация. Это так же способствует удобству в регулировании отношений сторон со множественностью лиц в случае различного изложения тех или иных положений договора по отношению к конкретным лицам.

На основании изложенного суд находит необходимым принять преамбулу к договору в редакции истца.

Пункт 1.2. договора.

Редакция ответчика : «Срок действия условий
настоящего договора определяется с «____ »__________ 2017 г. по « » 2019г.».

Редакция истца п.1.2 выглядит следующим образом : «Срок действия условий настоящего договора для каждого Арендатора определяется с момента подписания передаточного акта в соответствии с п. 3.1.1 настоящего Договора каждым Арендатором и действует в течение 2 лет».

Стороны пояснили суду, что двухлетний срок действия договора не является спорным.

Истец обосновывает свою редакцию данного пункта договора ч.2 ст. 72 и ч.3 ст. 219 БК.

Согласно ч.2 ст. 72 БК, государственные (муниципальные) контракты заключаются в соответствии с планом-графиком закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных (муниципальных) нужд, сформированным и утвержденным в установленном законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд порядке, и оплачиваются в пределах лимитов бюджетных обязательств, за исключением случаев, установленных пунктом 3 настоящей статьи.

Согласно ч.3 ст. 219 БК, получатель бюджетных средств принимает бюджетные обязательства в пределах доведенных до него лимитов бюджетных обязательств.

Таким образом, нормы права, на которые ссылается истец, не подтверждают предлагаемую им редакцию.

Согласно ст. 190 ГК, установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Согласно п.1 ст. 432 ГК, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п.2 ст. 433 ГК, Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

По общему правилу (в порядке ст. 655 ГК) объекты аренды передаются на посредством подписания сторонами передаточного акта.

В силу положений ст. 606 ГК, обязательство по оплате пользования арендованным имуществом возникает с момента получения имущества в пользование.

Таким образом, привязка начала действия договора аренды к акту приема-передачи соответствует вышеуказанным нормам.

Вместе с тем, редакция, предложенная истцом, содержит указание «для каждого арендатора».

Согласно ч.2 ст. 44 АПК, истцами являются организации и граждане, предъявившие иск в защиту своих прав и законных интересов.

Т.е. истец не вправе требовать установления условий договора для других арендаторов.

На основании чего суд полагает необходимым дополнить п. 1.2. договора абзацем 2 в следующей редакции «Срок действия настоящего договора для арендатора № 1 составляет два года с даты подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка».

Вопросы о сроке действия договора для других арендаторов могут быть решены во внесудебном или судебном порядке.

Пункт 2.2.

Редакция ответчика : ««На момент заключения настоящего договора сумма арендной платы в год составляет: семьдесят восемь тысяч двести сорок четыре рубля 85 копеек».

Редакция истца п.2.2 выглядит следующим образом : «На момент

заключения настоящего договора сумма арендной платы в год составляет: семьдесят восемь тысяч двести сорок четыре рубля 85 копеек.

На момент заключения настоящего договора сумма арендной платы за 2 года для Арендатора № 1 составляет: 77 434 (семьдесят семь тысяч четыреста тридцать четыре) рубля 98 копеек. Цена договора для Арендатора № 1 является твердой и определяется на весь срок исполнения настоящего договора, за исключением случаев, установленных п. 2.3 и п. 5.1 настоящего договора»

Представитель истца пояснила суду, что наличие первого абзаца обусловлено тем, что оно предложено ДМС для всех арендаторов. Разбивка арендных платежей в зависимости от доли в собственности на здание указана в п. 2.1. договора.

При сравнении содержания пунктов 2.1 и 2.2 видно, что стороны не спорят о размере цены договора, которая устанавливается на 1 год (38 717 руб. 49 коп. х 2 = 77 434 руб.98 коп.).

Истец требует указать твердую цену договора на весь срок его действия – два года.

Согласно ст.1 ФЗ от 05.04.2013 г. № 44-ФЗ (далее по тексту ФЗ № 44), настоящий Федеральный закон регулирует отношения, направленные на обеспечение государственных и муниципальных нужд в целях повышения эффективности, результативности осуществления закупок товаров, работ, услуг, обеспечения гласности и прозрачности осуществления таких закупок, предотвращения коррупции и других злоупотреблений в сфере таких закупок, в части, касающейся:

3) заключения гражданско-правового договора, предметом которого являются поставка товара, выполнение работы, оказание услуги (в том числе приобретение недвижимого имущества или аренда имущества), от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, а также бюджетным учреждением, государственным, муниципальным унитарными предприятиями либо иным юридическим лицом в соответствии с частями 1, 2.1, 4 и 5 статьи 15 настоящего Федерального закона (далее - контракт);

4) особенностей исполнения контрактов;

Таким образом, правоотношения сторон договора помимо общих норм гражданского законодательства регулируются специальными нормами – ФЗ № 44.

Согласно ч.2 ст. 34 ФЗ № 44, при заключении контракта указывается, что цена контракта является твердой и определяется на весь срок исполнения контракта, а в случаях, установленных Правительством Российской Федерации, указываются ориентировочное значение цены контракта либо формула цены и максимальное значение цены контракта, установленные заказчиком в документации о закупке.

Постановлением Правительства РФ от 13.01.2014 г. № 19 утвержден Перечень случаев, в которых при заключении контракта в документации о закупке указываются формула цены и максимальное значение цены контракта.

Заключение контракта на аренду земли в данный Перечень не входит.

Следовательно, цена договора на весь период его действия должна быть указана в твердой денежной сумме.

Первое предложение п. 2.2. содержит общую стоимость размера арендной платы для всех арендаторов на первый год аренды, и не является спорным. Так же в данном процессе оно и не может быть спорным по основаниям, указанным выше.

На основании чего суд находит целесообразным дополнить п.2.2. абзацем 2 следующего содержания «На момент заключения настоящего договора сумма арендной платы за 2 года для Арендатора № 1 составляет: 77 434 (семьдесят семь тысяч четыреста тридцать четыре) рубля 98 копеек. Цена договора для Арендатора № 1 является твердой и определяется на весь срок исполнения настоящего договора, за исключением случаев, установленных п. 2.3 и п. 5.1 настоящего договора»

Пункт 2.3.

Редакция ответчика: «При изменении размера арендной платы за пользование земельным участком, а также при изменении методики расчета арендной платы, реквизитов по уплате арендной платы, в том числе кодов бюджетной классификации, Арендодатель письменно уведомляет арендатора в 10-дневный срок с момента вступления в силу нормативного акта, внесение соответствующих изменений в настоящий договор не требуется»

Редакция истца : «При изменении размера арендной платы за пользование земельным участком, а также при изменении методики расчета арендной платы, реквизитов по уплате арендной платы, в том числе кодов бюджетной классификации, Арендодатель письменно уведомляет арендатора в 10-дневный срок с момента вступления в силу нормативного акта. Указанные изменения для Арендатора № 1 вносятся в настоящий договор путем заключения дополнительного соглашения Арендодателем с Арендатором № 1 к настоящему договору в письменном виде».

Таким образом, стороны спорят по порядку изменения размера арендной платы.

Согласно п.1 ст. 424 ГК, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно ч. 3, 4 ст. 39.7 ЗК, Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В Обзоре судебной практики ВС РФ № 2 (2015), Распространяется ли действие Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582, на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена?

ОТВЕТ. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 (далее - Постановление Правительства РФ N 582) утверждены:

- Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

- Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила определения размера арендной платы).

В соответствии с п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, а также в силу действующих до 1 марта 2015 г. положений п. 3 ст. 65 ЗК РФ и п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие ЗК РФ) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

В силу данного разграничения компетенции органов государственной власти и местного самоуправления Правительство Российской Федерации уполномочено устанавливать порядок определения размера арендной платы лишь в отношении земель, находящихся в федеральной собственности.

Следовательно, утвержденные Постановлением Правительства РФ N 582 Правила определения размера арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.

Действие Правил определения размера арендной платы не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Вместе с тем, согласно ст.1 ФЗ от 05.04.2013 г. № 44-ФЗ, настоящий Федеральный закон регулирует отношения, направленные на обеспечение государственных и муниципальных нужд в целях повышения эффективности, результативности осуществления закупок товаров, работ, услуг, обеспечения гласности и прозрачности осуществления таких закупок, предотвращения коррупции и других злоупотреблений в сфере таких закупок, в части, касающейся:

Как было указано выше, правоотношения сторон по аренде земельного участка, где арендатором является бюджетное учреждение, попадает под регулирование указанного ФЗ.

В Определении ВС РФ от 03.03.2015 г. по делу № 305-ЭС14-4115 указано, что требования Закона о размещении заказов являются специальными по отношению к общим нормам Гражданского кодекса о договорах, в том числе договорах, заключаемых в обязательном порядке.

Согласно п.2 ст. 34 ФЗ, при заключении контракта указывается, что цена контракта является твердой и определяется на весь срок исполнения контракта, при заключении и исполнении контракта изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей и статьей 95 настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 95 ФЗ, изменение существенных условий контракта при его исполнении не допускается, за исключением их изменения по соглашению сторон в следующих случаях (среди прочих, не имеющих отношения к спорному пункту), 5) изменения в соответствии с законодательством Российской Федерации регулируемых цен (тарифов) на товары, работы, услуги;

Таким образом, законодатель установил возможность изменения существенных условий договора (а условие о порядке изменения арендной платы является существенным), только в случае изменения в соответствии с законодательством Российской Федерации регулируемых цен (тарифов) на товары, работы, услуги и по соглашению сторон.

Следовательно, предложенная истцом редакция пункта соответствует вышеуказанным нормам.

Вместе с тем, по причине наличия множественности лиц на стороне арендатора Суд находит дополнить п.2.3. абзацем 2, изложив его в редакции истца.

Соответственно, абзац 2 п.2.2. подлежит дополнению в части возможности изменения цены договора в случаях, установленных в абз.2 п. 2.3 настоящего договора.

Пункт 4.1.

Редакция ответчика «4.1. В случае не внесения Арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные настоящим договором, Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки».

Редакция истца: «4.1. В случае не внесения Арендаторами №№ 2, 3, 4 арендной платы в размере и сроки, установленные настоящим договором, Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

В случае просрочки исполнения Арендатором № 1 обязательств, предусмотренных Договором, а также в иных случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором № 1 обязательств, предусмотренных Договором, Арендодатель вправе потребовать уплаты неустоек (штрафов, пеней):

-пеня начисляется за каждый день просрочки исполнения обязательства, предусмотренного Договором, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного Договором срока исполнения обязательства. Такая пеня устанавливается Договором в размере одной трехсотой действующей на дату уплаты пеней ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от не уплаченной в срок суммы;

-штрафы начисляются за ненадлежащее исполнение Арендатором № 1 обязательств, предусмотренных Договором, за исключением просрочки исполнения обязательств, предусмотренных Договором. За каждый факт неисполнения Арендатором № 1 обязательств, предусмотренных Договором, за исключением просрочки исполнения обязательств, предусмотренных Договором, размер штрафа устанавливается в размере 1 ООО (одна тысяча) рублей.

Общая сумма начисленной неустойки (штрафов, пени) за ненадлежащее исполнение Арендатором № 1 обязательств, предусмотренных Договором, не может превышать цену Договора».

Согласно ст. 330 ГК, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 4, 5 ст. 34 ФЗ № 44, в контракт включается обязательное условие об ответственности заказчика и поставщика (подрядчика, исполнителя) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных контрактом.

5. В случае просрочки исполнения заказчиком обязательств, предусмотренных контрактом, а также в иных случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения заказчиком обязательств, предусмотренных контрактом, поставщик (подрядчик, исполнитель) вправе потребовать уплаты неустоек (штрафов, пеней). Пеня начисляется за каждый день просрочки исполнения обязательства, предусмотренного контрактом, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного контрактом срока исполнения обязательства. Такая пеня устанавливается контрактом в размере одной трехсотой действующей на дату уплаты пеней ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от не уплаченной в срок суммы. Штрафы начисляются за ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств, предусмотренных контрактом, за исключением просрочки исполнения обязательств, предусмотренных контрактом. Размер штрафа устанавливается контрактом в виде фиксированной суммы, определенной в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Во исполнение указанной нормы Постановлением Правительства РФ от 20.08.2017 г. № 1042 утверждены Правила определения размера штрафа, начисляемого в случае ненадлежащего исполнения заказчиком, неисполнения или ненадлежащего исполнения поставщиком (подрядчиком, исполнителем) обязательств, предусмотренных контрактом (за исключением просрочки исполнения обязательств заказчиком, поставщиком (подрядчиком, исполнителем), и размера пени, начисляемой за каждый день просрочки исполнения поставщиком (подрядчиком, исполнителем) обязательства, предусмотренного контрактом.

Согласно пп. «а» п. 9 Правил, за каждый факт неисполнения заказчиком обязательств, предусмотренных контрактом, за исключением просрочки исполнения обязательств, предусмотренных контрактом, размер штрафа устанавливается в виде фиксированной суммы, определяемой в следующем порядке:

а) 1000 рублей, если цена контракта не превышает 3 млн. рублей (включительно);

Следовательно, размеры штрафных санкций, указанные истцом, изложены в императивных нормах, регулирующих правоотношения сторон.

В силу положений п.4 ст. 421 ГК, данный пункт подлежит изложению в редакции предложенной истцом.

Первое предложение п. 4.1. в редакции предложенной истцом, касается иных арендаторов, которые не являются истцами по настоящему иску. Суд, на основании ч. 2 ст. 44, ст. 51, ч. 5 ст. 170 АПК, не полномочен принимать решение в отношении лиц, которые не являются сторонами спора.

Кроме того, это предложение так же может быть оспорено другими арендаторами.

На основании чего суд находит целесообразным дополнить п.4.1. абзацами 2 и 3 , изложив их в редакции истца.

Пункт 4.2.

Редакция ответчика «4.2. В случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных в пункте 3.2 настоящего договора, за исключением подпункта 3.2.5 в части, касающейся поддержания объекта в надлежащем и соответствующем санитарном состоянии, подпункта 3.2.7 в части касающейся соблюдения на арендуемом объекте требований санитарно-гигиенических и противопожарных правил. Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в 100-кратном размере минимальной оплаты труда, установленной действующим законодательством на момент взыскания».

Редакция истца «4.2. В случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных в пункте 3.2 настоящего договора, за исключением подпункта 3.2.5 в части, касающейся поддержания объекта в надлежащем и соответствующем санитарном состоянии, подпункта 3.2.7 в части касающейся соблюдения на арендуемом объекте требований санитарно-гигиенических и противопожарных правил, Арендаторы №№ 2, 3, 4 уплачивают Арендодателю штраф в 100-кратном размере минимальной оплаты труда, установленной действующим законодательством на момент взыскания.

За каждый факт неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендодателем обязательств, предусмотренных Договором, за исключением просрочки исполнения обязательств, предусмотренных Договором, размер штрафа устанавливается в виде фиксированной суммы, определяемой в следующем порядке: 10 процентов цены Договора в случае, если цена Договора не превышает 3 млн. рублей. На момент заключения настоящего Договора размер штрафа, рассчитанный по указанной формуле, составляет 7 743 (семь тысяч семьсот сорок три) рубля 50 копеек.

За каждый факт неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендодателем обязательства, предусмотренного Договором, которое не имеет стоимостного выражения, размер штрафа устанавливается в виде фиксированной суммы в размере 1 ООО (одна тысяча) рублей.

Пеня начисляется за каждый день просрочки исполнения Арендодателем обязательства, предусмотренного Договором, в размере одной трехсотой действующей на дату уплаты пени ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от цены Договора, уменьшенной на сумму, пропорциональную объему обязательств, предусмотренных Договором и фактически исполненных Арендодателем.

Общая сумма начисленной неустойки (штрафов, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение Арендодателем обязательств, предусмотренных Договором, не может превышать цену Договора».

Согласно п. 6, 7, 8 ст. 34 ФЗ № 44-ФЗ, в случае просрочки исполнения поставщиком (подрядчиком, исполнителем) обязательств (в том числе гарантийного обязательства), предусмотренных контрактом, а также в иных случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения поставщиком (подрядчиком, исполнителем) обязательств, предусмотренных контрактом, заказчик направляет поставщику (подрядчику, исполнителю) требование об уплате неустоек (штрафов, пеней).

7. Пеня начисляется за каждый день просрочки исполнения поставщиком (подрядчиком, исполнителем) обязательства, предусмотренного контрактом, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного контрактом срока исполнения обязательства, и устанавливается контрактом в размере, определенном в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, но не менее чем одна трехсотая действующей на дату уплаты пени ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от цены контракта, уменьшенной на сумму, пропорциональную объему обязательств, предусмотренных контрактом и фактически исполненных поставщиком (подрядчиком, исполнителем).

8. Штрафы начисляются за неисполнение или ненадлежащее исполнение поставщиком (подрядчиком, исполнителем) обязательств, предусмотренных контрактом, за исключением просрочки исполнения поставщиком (подрядчиком, исполнителем) обязательств (в том числе гарантийного обязательства), предусмотренных контрактом. Размер штрафа устанавливается контрактом в виде фиксированной суммы, определенной в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Согласно п.3 Правил, за каждый факт неисполнения или ненадлежащего исполнения поставщиком (подрядчиком, исполнителем) обязательств, предусмотренных контрактом, за исключением просрочки исполнения обязательств (в том числе гарантийного обязательства), предусмотренных контрактом, размер штрафа устанавливается в виде фиксированной суммы, определяемой в следующем порядке (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 4 - 8 настоящих Правил):

а) 10 процентов цены контракта (этапа) в случае, если цена контракта (этапа) не превышает 3 млн. рублей.

В данном случае цена контракта, установленная судом в п.2.2 договора – 77 434 руб. 98 коп. 10 % от этой суммы 7 743 руб. 50 коп.

Согласно п. 6 Правил, за каждый факт неисполнения или ненадлежащего исполнения поставщиком (подрядчиком, исполнителем) обязательства, предусмотренного контрактом, которое не имеет стоимостного выражения, размер штрафа устанавливается (при наличии в контракте таких обязательств) в виде фиксированной суммы, определяемой в следующем порядке:

а) 1000 рублей, если цена контракта не превышает 3 млн. рублей;

Согласно п.11 Правил, общая сумма начисленной неустойки (штрафов, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение поставщиком (подрядчиком, исполнителем) обязательств, предусмотренных контрактом, не может превышать цену контракта.

На основании изложенного суд принимает позицию истца.

Вместе с тем, в отношении иных арендаторов суд не полномочен принимать решение по указанным выше основаниям (первое предложение п. 4.2 в редакции предложенной истцом).

Поскольку второе и последующие предложения касаются ответственности арендодателя, суд находит целесообразным дополнить раздел 4 договора пунктом 4.2.1 изложив его в редакции истца и дополнив фразой, что положения п. 4.2.1 касаются арендатора 1.

Пункт 4.4

В редакции ответчика данный пункт отсутствует.

Редакция истца: «Арендатор № 1 и Арендодатель освобождаются от уплаты неустойки (штрафа, пени), если докажут, что неисполнение, просрочка или ненадлежащее исполнение обязательства, предусмотренного Договором, произошло вследствие непреодолимой силы или по вине другой Стороны».

Согласно п.3 ст. 401 ГК, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Согласно п. 9 ст. 34 ФЗ № 44, сторона освобождается от уплаты неустойки (штрафа, пени), если докажет, что неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, предусмотренного контрактом, произошло вследствие непреодолимой силы или по вине другой стороны.

Таким образом, положения пункта, который истец просит включить в договор, предусмотрены императивными нормами.

Следовательно, данный пункт подлежит включению в договор в редакции предложенной истцом.

Пункт 5.1.

Редакция ответчика «Изменение условий договора допускается по соглашению сторон, оформленному в письменном виде».

Редакция истца: «Изменение условий договора допускается по соглашению сторон, оформленному в письменном виде, за исключением случаев изменения существенных условий договора с Арендатором № 1. Изменение существенных условий договора с Арендатором № 1 при его исполнении не допускается, за исключением их изменения по соглашению сторон в следующих случаях:

- при снижении цены контракта без изменения предусмотренных контрактом количества товара, объема работы или услуги, качества поставляемого товара, выполняемой работы, оказываемой услуги и иных условий контракта;

-изменение в соответствии с законодательством Российской Федерации регулируемых цен (тарифов) на товары, работы, услуги;

-в случаях, предусмотренных пунктом 6 статьи 161 Бюджетного кодекса Российской Федерации, при уменьшении ранее доведенных до Арендатора как получателя бюджетных средств лимитов бюджетных обязательств. При этом Арендатор в ходе исполнения контракта обеспечивает согласование новых условий контракта, в том числе цены и (или) сроков исполнения, предусмотренных контрактом».

Согласно п.1 ст. 450 ГК, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.2 ст. 34 ФЗ № 44, при заключении и исполнении контракта изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей и статьей 95 настоящего Федерального закона.

Согласно п. 1-6 ст. 95 ФЗ № 44, изменение существенных условий контракта при его исполнении не допускается, за исключением их изменения по соглашению сторон в следующих случаях:

1) если возможность изменения условий контракта была предусмотрена документацией о закупке и контрактом, а в случае осуществления закупки у единственного поставщика (подрядчика, исполнителя) контрактом:

а) при снижении цены контракта без изменения предусмотренных контрактом количества товара, объема работы или услуги, качества поставляемого товара, выполняемой работы, оказываемой услуги и иных условий контракта;

б) если по предложению заказчика увеличиваются предусмотренные контрактом количество товара, объем работы или услуги не более чем на десять процентов или уменьшаются предусмотренные контрактом количество поставляемого товара, объем выполняемой работы или оказываемой услуги не более чем на десять процентов. При этом по соглашению сторон допускается изменение с учетом положений бюджетного законодательства Российской Федерации цены контракта пропорционально дополнительному количеству товара, дополнительному объему работы или услуги исходя из установленной в контракте цены единицы товара, работы или услуги, но не более чем на десять процентов цены контракта. При уменьшении предусмотренных контрактом количества товара, объема работы или услуги стороны контракта обязаны уменьшить цену контракта исходя из цены единицы товара, работы или услуги. Цена единицы дополнительно поставляемого товара или цена единицы товара при уменьшении предусмотренного контрактом количества поставляемого товара должна определяться как частное от деления первоначальной цены контракта на предусмотренное в контракте количество такого товара;

2) если цена заключенного для обеспечения федеральных нужд на срок не менее чем три года контракта составляет либо превышает размер цены, установленный Правительством Российской Федерации, и исполнение указанного контракта по независящим от сторон контракта обстоятельствам без изменения его условий невозможно, данные условия могут быть изменены на основании решения Правительства Российской Федерации;

3) если цена заключенного для обеспечения нужд субъекта Российской Федерации на срок не менее чем три года контракта составляет или превышает размер цены, установленный Правительством Российской Федерации, и исполнение указанного контракта по независящим от сторон контракта обстоятельствам без изменения его условий невозможно, данные условия могут быть изменены на основании решения высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации;

4) если цена заключенного для обеспечения муниципальных нужд на срок не менее одного года контракта составляет или превышает размер цены, установленный Правительством Российской Федерации, и исполнение указанного контракта по независящим от сторон контракта обстоятельствам без изменения его условий невозможно, указанные условия могут быть изменены на основании решения местной администрации;

5) изменение в соответствии с законодательством Российской Федерации регулируемых цен (тарифов) на товары, работы, услуги;

(в ред. Федерального закона от 28.12.2013 N 396-ФЗ)

6) в случаях, предусмотренных пунктом 6 статьи 161 Бюджетного кодекса Российской Федерации, при уменьшении ранее доведенных до государственного или муниципального заказчика как получателя бюджетных средств лимитов бюджетных обязательств. При этом государственный или муниципальный заказчик в ходе исполнения контракта обеспечивает согласование новых условий контракта, в том числе цены и (или) сроков исполнения контракта и (или) количества товара, объема работы или услуги, предусмотренных контрактом;

Подпункт «б» п.1, п.2, 3, 4 не имеют отношения к правоотношениям сторон.

Содержание остальных пунктов соответствует редакции, предложенной истцом.

Вместе с тем, в отношении иных арендаторов суд не полномочен принимать решение по указанным выше основаниям (первое предложение п. 5.1 в редакции предложенной истцом).

На сновании чего суд находит целесообразным дополнить п. 5.1. договора абзацем 2, изложив его в редакции истца.

Соответственно, абзац 2 п.2.2. подлежит дополнению в части возможности изменения цены договора в случаях, установленных абз.2 п. 5.1 настоящего договора.

Ссылка ответчика на необходимость применения условий договора в его редакции по причине того, что они установлены типовой редакцией договора, утвержденной распоряжением Мэра г. Хабаровска от 12.03.2015 г. № 30, не принимается судом в силу следующего.

Согласно п.1 ст. 2 ФЗ № 44, законодательство Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд (далее - законодательство Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок) основывается на положениях Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, Бюджетного кодекса Российской Федерации и состоит из настоящего Федерального закона и других федеральных законов, регулирующих отношения, указанные в части 1 статьи 1 настоящего Федерального закона. Нормы права, содержащиеся в других федеральных законах и регулирующие указанные отношения, должны соответствовать настоящему Федеральному закону.

Как было указано выше, в Определении ВС РФ от 03.03.2015 г. по делу № 305-ЭС14-4115 указано, что требования Закона о размещении заказов являются специальными по отношению к общим нормам Гражданского кодекса о договорах, в том числе договорах, заключаемых в обязательном порядке.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

Стороны от уплаты государственной пошлины освобождены на основании ст. 333.37 НК.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Принять в редакции арендатора № 1 следующие положения договора аренды 27:23:00303309:49 земельного участка с кадастровым № 27:23:00303309:49,

изложив их следующим образом :

- Преамбула «От имени городского округа «Город Хабаровск» Департамент муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска, в лице первого заместителя директора департамента по земельным отношениям ФИО5, действующего на основании регламента Департамента, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и Управление Федеральной налоговой службы по Хабаровскому краю, в лице руководителя Управления ФИО6, действующего на основании Положения об Управлении Федеральной налоговой службы по Хабаровскому краю от 13.05.2015, именуемое в дальнейшем «Арендатор № 1», Управление Федерального казначейства по Хабаровскому краю, в лице руководителя управления ФИО7, действующего на основании Положения, именуемое в дальнейшем «Арендатор № 2», ФИО3, именуемая в дальнейшем «Арендатор № 3» и ФИО4, именуемая в дальнейшем «Арендатор № 4», с другой стороны, на основании заявления от 06.12.2017 № 12995, заключили настоящий договор о нижеследующем».

- Дополнить п. 1.2. договора абзацем 2 в следующей редакции «Срок действия настоящего договора для арендатора № 1 составляет два года с даты подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка».

- Дополнить п.2.2. абзацем 2 следующего содержания «На момент заключения настоящего договора сумма арендной платы за 2 года для Арендатора № 1 составляет: 77 434 (семьдесят семь тысяч четыреста тридцать четыре) рубля 98 копеек. Цена договора для Арендатора № 1 является твердой и определяется на весь срок исполнения настоящего договора, за исключением случаев, установленных абз. 2 п. 2.3 и абз.2 п. 5.1 настоящего договора».

-Дополнить п.2.3. абзацем 2 следующего содержания «При изменении размера арендной платы за пользование земельным участком, а также при изменении методики расчета арендной платы, реквизитов по уплате арендной платы, в том числе кодов бюджетной классификации, Арендодатель письменно уведомляет арендатора в 10-дневный срок с момента вступления в силу нормативного акта. Указанные изменения для Арендатора № 1 вносятся в настоящий договор путем заключения дополнительного соглашения Арендодателем с Арендатором № 1 к настоящему договору в письменном виде».

- Дополнить п.4.1. абзацами 2 и 3 следующего содержания «В случае просрочки исполнения Арендатором № 1 обязательств, предусмотренных Договором, а также в иных случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором № 1 обязательств, предусмотренных Договором, Арендодатель вправе потребовать уплаты неустоек (штрафов, пеней):

Установить, что положения п. 4. 2 не распространяются на арендодателя №1.

Дополнить раздел 4 договора пунктом 4.2.1 следующего содержания «За каждый факт неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендодателем обязательств перед Арендатором №1, предусмотренных Договором, за исключением просрочки исполнения обязательств, предусмотренных Договором, размер штрафа устанавливается в виде фиксированной суммы, определяемой в следующем порядке: 10 процентов цены Договора в случае, если цена Договора не превышает 3 млн. рублей. На момент заключения настоящего Договора размер штрафа, рассчитанный по указанной формуле, составляет 7 743 (семь тысяч семьсот сорок три) рубля 50 копеек.

За каждый факт неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендодателем обязательства перед Арендатором №1, предусмотренного Договором, которое не имеет стоимостного выражения, размер штрафа устанавливается в виде фиксированной суммы в размере 1 ООО (одна тысяча) рублей.

Общая сумма начисленной неустойки (штрафов, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение Арендодателем обязательств перед Арендатором №1, предусмотренных Договором, не может превышать цену Договора».

Включить в договор п.4.4 следующего содержания ««Арендатор № 1 и Арендодатель освобождаются от уплаты неустойки (штрафа, пени), если докажут, что неисполнение, просрочка или ненадлежащее исполнение обязательства, предусмотренного Договором, произошло вследствие непреодолимой силы или по вине другой Стороны».

- Дополнить п. 5.1. договора абзацем 2 следующего содержания «Изменение существенных условий договора с Арендатором № 1 при его исполнении не допускается, за исключением их изменения по соглашению сторон в следующих случаях:

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья Е.А. Букина.