Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в заседании суда дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Галиас-ДВ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 680007, г,Хабаровск, <...>)

к Министерству строительства Хабаровского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 680000. Г.Хабаровск, ул.Муравьева-Амурского, 32)

третье лицо – краевое государственное казенное учреждение «Государственный жилищный фонд края»

о взыскании 200 034, 20 рублей

При участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1 действующего по доверенности от 17.11.2014г; ФИО2, действующей по доверенности № 5 от 12.01.2015г

от ответчика – ФИО3, действующего по доверенности № 17 от 07.07.2015г;

от третьего лица – ФИО4, действующего по доверенности № 01-28/4 от 26.01.2015г;

В судебном заседании были объявлены перерывы с 02 по 10 июля 2015г, с 10 по 14 июля 2015года.

УСТАНОВИЛ: Общество с ограниченной ответственностью «Галиас-ДВ» обратилось в арбитражный суд с иском к министерству строительства Хабаровского края о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг и содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома по пер. Байкальскому, 5 в г.Хабаровске в сумме 288 709, 43 рублей. При этом, период задолженности был определен истцом изначально в части квартир 2,52,57,62,67,72,82,90,186,188,191,193,196,198,201,203,206,208,216,221,238,243, 248,253,258,261,263 (27 квартир) с 21.11.2013г по 28.02.2014г, в части квартир № 50,55,60,65,70,236,241,246,251,256 (10 квартир) с 01.11.2013г по 28.02.2014года.

В ходе судебного разбирательства истец неоднократно уточнял исковые требования.

На основании истребованных судом в порядке статьи 66 АПК РФ сведений о государственной регистрации права собственности Хабаровского края на спорные жилые помещения, истец уточнил исковые требования и просил взыскать с Министерства строительства Хабаровского края 200 034, 20 рублей, в том числе за коммунальные услуги (отопление) в части 10 квартир с 01.11.2013г по 22.01.2014года в сумме 26 473, 37 рублей, в части 27 квартир с 21.11.2013г по 13.02.2014г в сумме 78 001,94 рублей, за содержание и ремонт общего имущества за аналогичный период – 78 005 рублей 30 коп, за обслуживание домофона в сумме 17 553 рублей 59 коп.

Судом уточнение иска принято.

Определением от 29.12.2014г к участию в деле в качестве третьего лица, привлечено краевое государственное учреждение «Государственный жилищный фонд Хабаровского края».

В судебном заседании представители истца поддержали исковые требования в полном объеме.

Ответчик и представитель третьего лица исковые требования не признали. Указали, что Министерство строительства Хабаровского края не является надлежащим ответчиком по делу. Полагают, что с 23.01.2014г управление МКД по пер.Байкальскому 5 осуществляла иная управляющая организация – ООО «УК «Восход», следовательно ввиду неправильного определения периода задолженности из суммы иска надлежит исключить 18 003, 62 рублей по отоплению, 16 185,42 рублей по содержанию общего имущества. Возражали в части включения в сумму иска расходов на текущий ремонт, ввиду ввода объекта в эксплуатацию в сентябре 2013года, возражали в части начисления услуги по обслуживанию домофона в отсутствие правовых оснований.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, судом установлено следующее.

18.12.2012г между Министерством строительства Хабаровского края (государственным заказчиком) и ОАО «Управление инвестиционных программ города Хабаровска» (застройщиком) были заключены государственные контракты № 33, 36, по условиям которых застройщик обязался в предусмотренный контрактами срок своими силами или с привлечением других лиц построить в многоквартирном жилом доме (далее – МКД) объект долевого строительства – 10 и 27 однокомнатных квартир для граждан, уволенных с военной службы, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную контрактом цену и принять объект долевого строительства (37 однокомнатных квартир для граждан, уволенных с военной службы, в многоквартирном доме общей площадью каждая из квартир от 36 до 45 кв.м. включительно) при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию построенного МКД.

Пунктом 4.2.2 контрактов предусмотрена обязанность участника долевого строительства после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию МКД, в котором расположены объекты долевого строительства, принять от застройщика объекты долевого строительства 37 однокомнатных квартир по передаточному акту.

По предъявлению эксплуатирующими организациями счетов за оказание коммунальных услуг после передачи застройщиком объекта долевого строительства, оплатить все расходы по коммунальным и другим эксплуатационным услугам (п.4.2.3 контракта).

27.09.2013г застройщику – ОАО «Управление инвестиционных программ города Хабаровска» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства – жилого дома по пер. Байкальскому в г. Хабаровске.

30.09.2013г между истцом (исполнителем) и ОАО «Управление инвестиционных программ города Хабаровска» (заказчиком) был заключен договор № 182 управления многоквартирным домом, в соответствии с условиями которого застройщик передает, а исполнитель принимает и осуществляет на условиях настоящего договора функции по управлению МКД, наименование объекта «Жилой дом по пер. Байкальскому г.Хабаровске, земельный участок с кадастровым номером 27:23:0000000:1294, находится по адресу: пер.Байкальский – ул.им.Морозова П.Л – ул.Кубяка, в том числе, по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД; по заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями в целях предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в МКД и пользующихся помещениями в этом доме лицам; по осуществлению иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности в порядке и на условиях, установленных настоящим договором.

Функции по управлению МКД считаются переданными исполнителю с момента получения им по акту приема-передачи технической и иной документации на МКД.

Разделом 2 договора установлены обязательства исполнителя по договору управления.

Разделом 4 определен размер и порядок внесения платы по договору.

Так, в соответствии с п.4.1 управляющая компания осуществляет функции по управлению МКД, а также обеспечивает предоставление работ и услуг за счет платы, вносимой собственниками жилых и нежилых помещений за коммунальные услуги, а также за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД.

Размер платы за электроэнергию, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление определяются исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии исходя из норматива потребления коммунальных услуг, установленных органами местного самоуправления городского округа «Город Хабаровск».

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги определяется на основании постановления администрации города Хабаровска от 28.04.2012г № 1711.

Приложением № 1 стороны согласовали состав общего имущества МКД, приложением № 2 - перечень услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, приложением № 3 – перечень коммунальных услуг.

31.10.2013г постановлением администрации города Хабаровска № 4276 вышеназванному объекту строительства был присвоен адрес: дом № 5 по пер. Байкальскому в г.Хабаровске.

01.11.2013г между государственным заказчиком, участником долевого строительства - - Министерством строительства Хабаровского края и застройщиком – ОАО «Управление инвестиционных программ города Хабаровска» был подписан акт приема-передачи квартир №№ 50,55,60,65,70,236,211,246,251,256, в соответствии с которым вышеперечисленные квартиры были переданы участнику долевого строительства – ответчику.

21.11.2013г аналогичный акт между сторонами был подписан в отношении квартир №№: 2,52,57,62,67,72,82,90,186,188,191,193,196,198,201,203,206,208,216,221,238,243, 248,253,258,261,263.

Приложением к актам стороны подписали акты о показаниях приборов учета квартир, в том числе по горячему водоснабжению, отоплению, холодному водоснабжению, электроэнергии.

Истец осуществлял управление спорным МКД, в том числе оказывал услуги по содержанию и ремонту помещений общего имущества, коммунальные услуги.

В период с даты передачи 10 квартир (50,55,60,65,70,236,211,246,251,256) ответчику по акту от 01.11.2013г по 22.01.2014года (23.01.2014г зарегистрировано право собственности Хабаровского края), а также с даты передачи 27 квартир (2,52,57,62,67,72,82,90,186,188,191,193,196,198,201,203,206,208,216,221,238,243, 248,253,258,261,263) по акту от 21.11.2013г по 13.02.2014г (14.02.2014г зарегистрировано право собственности Хабаровского края) у ответчика возникла обязанность перед управляющей организацией ООО «Галиас-ДВ» по оплате услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД и оплате коммунальных платежей (отопление) в сумме 200 034, 20 рублей, в том числе за коммунальные услуги (отопление) в части 10 квартир с 01.11.2013г по 22.01.2014года в сумме 26 473, 37 рублей, в части 27 квартир с 21.11.2013г по 13.02.2014г в сумме 78 001,94 рублей, за содержание и ремонт общего имущества за аналогичный период – 78 005 рублей 30 коп, за обслуживание домофона в сумме 17 553 рублей 59 коп.

Суд полагает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, включая издержки по его содержанию и сохранению.

На основании статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

По правилам пунктов 1, 2, 3 статьи 158 Жилищного кодекса собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства (общее имущество в многоквартирном доме).

Согласно пункту 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Таким образом, собственник помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.

Как следует из материалов дела, приложением к договору управления МКД, руководителем управляющей организации были установлены тарифы на техническое обслуживание жилья (0,82 рубля за 1 кв.м), управленческие е расходы (10,95 рублей за 1 кв.м.), на ремонт и эксплуатацию лифтов (1,38 рублей за 1 кв.м), санитарную уборку придомовой территории и МОП (3,95 рублей за 1 кв.м.), вывоз ТБО (3,39 рублей за 1 кв.м.), текущий ремонт жилья (0,24 рубля за 1 кв.м.). Всего за содержание и ремонт жилья определен тариф в размере 20, 73 рублей за 1 кв.м. Установленный тариф не превышает размер тарифа на содержание и ремонт для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений в домах, все помещения в которых находятся в муниципальной или государственной собственности (без НДС), утвержденного постановлением администрации город Хабаровска от 26.06.2012г № 2714, который составляет 27, 36 рублей без НДС.

Расчет задолженности произведен истцом за спорный период на основании установленных тарифов за каждый вид деятельности с учетом площади принадлежащего ответчику помещения.

Начальный период начислений правомерно определен истцом с 01.11.2013, 21.11.2013г - с даты подписания актов приема-передачи спорных помещений от застройщика к участнику долевого строительства – ответчику.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Следовательно, после приемки результата строительства бремя его содержания обязано нести Министерство строительства Хабаровского края.

Обязанность по несению указанных расходов на основании Жилищного кодекса Российской Федерации сохраняется до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке.

В судебном заседании установлено, что с 23.01.2014г, с 14.02.2014г за спорными жилыми помещениями зарегистрировано право собственности Хабаровского края.

При таких обстоятельствах, суд признает обязанным ответчика по оплате расходов по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД в части спорных квартир, коммунальной услуги по отоплению на общую сумму 200 034, 20 рублей.

Ответчик, третье лицо оспаривают факт включения в расчет иска период с 24.01.2014 по 13.02.2014г, полагая, что с 23.01.2014г управление спорного МКД осуществляла иная управляющая организация – ООО «УК «Восход». В подтверждение данного обстоятельства представили решение Управления ФАС по Хабаровскому краю № 6 от 29.01.2014г, которым жалоба ООО «Галиас-ДВ» на действия конкурсной комиссии администрации города Хабаровска в части отклонения его заявки при проведении открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления МКД по пер.Байкальскому, 5, признана необоснованной. Ввиду того, что победителем конкурса признано ООО «УК «Восход» (протокол от 23.01.2014г), с указанной даты, как полагают стороны, управление МКД осуществляет не истец, а ООО «УК «Восход».

Вместе с тем, данное утверждение ошибочно. В силу п.14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ до заключения договора управления МКД между лицом, указанным в п. 6 части 2 статьи 153 настоящего кодекса (лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи) и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению МКД, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством РФ, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления МКД не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию МКД.

Из материалов дела следует, что третьим лицом 05.11.2014 совместно с ООО «УК «Восход» было подписано дополнительное соглашение № 7 к договору управления МКД, часть жилых помещений в котором находятся государственной собственности от 29.02.2012г (дополнительным соглашением от 05.11.2014г в действующий с 29.02.2012г договор включены квартиры, расположенные по пер.Байкальскому,5). При этом в п.4 соглашения указано, что оно действует с даты государственной регистрации права собственности Хабаровского края на указанные в перечне квартиры до передачи последних про договорам социального найма в пользование гражданам и актам приема-передачи жилых помещений в собственность граждан.

Таким образом, период задолженности определен истцом верно.

Ответчик оспаривал также включение в размер задолженности расходы за установку и обслуживание домофона в сумме 17 553. 59 рублей ввиду того, что указанные расходы не являются обязательными, а ответчик не давал согласия на установку домофона.

Судом данные возражения не принимаются.

Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД.

В судебном заседании установлено, домофон был установлен 25.11.2013г на основании договора, заключенного 24.10.2013г истцом с ИП ФИО5 Стоимость установки составила 174135 рублей. Исходя из общего количества квартир – 382, стоимость монтажа для одной квартиры составила 445 рублей, стоимость обслуживания домофона в месяц для каждой квартиры – 35 рублей. Обслуживание домофона осуществляется на основании договора, заключенного с ИП ФИО5 01.12.2013года. Несмотря не то, что работы по установке и обслуживанию не отнесены договором управления к работам по содержанию общего имущества МКД. данные работы были осуществлены, замечаний, а также претензий о демонтаже домофона ни от ответчика, ни от иных собственников помещений заявлено не было. Кроме этого, суд полагает, что установка домофона в только построенный объект капитального строительства свидетельствует не только о добросовестности истца, стремившегося к созданию более комфортных условий проживания граждан¸ но и его попытке обеспечить должную сохранность общего имущества МКД.

Суд полагает требования в данной части подлежащими удовлетворению.

В части включения в сумму иска платы за текущий ремонт помещений возражения ответчика подлежат отклонению, поскольку плата за текущий ремонт является составляющей платы за жилое помещение. Тариф за текущий ремонт жилья установлен приложением к договору управления. Следовательно, является правомерным, как в силу договора управления, так и в силу закона (ст,153,154 Жилищного кодекса Российской Федерации) обязанность собственника оплатить соответствую услугу. Не предоставление документов, подтверждающих объем и выполнение работ в данной части не освобождает собственника от несения расходов по содержанию и текущему ремонту общего имущества согласно требованиям ст. 249 Гражданского кодекса РФ.

При изложенном, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы истца по оплате госпошлины подлежат отнесению на ответчика в силу статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Взыскать с Министерства строительства Хабаровского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «Галиас-ДВ» долг в сумме 200 034 рубля 20 коп. и расходы по уплате госпошлины в сумме 7 000 рублей.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Галиас-ДВ» из федерального бюджета госпошлину в сумме 2 774 рубля, уплаченную по платежному поручению № 55 от 14.11.2014года.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья Ж.А. Усенко