Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Вариант» (далее – ООО «Вариант») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к публичному акционерному обществу «МТС-Банк» (далее – ПАО «МТС-Банк») о взыскании убытков в виде стоимости восстановительного ремонта помещения, арендованного ответчиком по договору от 01.09.2007 в размере 1 952 570 руб., расходов по оплате услуг специалиста по определению стоимости восстановительного ремонта в размере 90 950 руб.

Иск обоснован положениями статей 15, 309, 393, 616, 655 ГК РФ и мотивирован тем, что ответчиком не исполнены обязательства по возврату нежилого помещения из аренды в надлежащем состоянии.

В судебном заседании представитель ООО «Вариант» поддержал заявленные требования, настаивал на их удовлетворении в полном объеме.

Представитель ответчика иск не признал, просил отказать в его удовлетворении. В обоснование своих возражений привел доводы о том, что перечисленные в акте возврата помещений недостатки не свидетельствуют об их неудовлетворительном техническом состоянии. Помещения переданы арендодателю с учетом их нормального износа и подлежат дальнейшей эксплуатации. ООО «Вариант» не представлены доказательства того, что ответчиком нарушены условия договора аренды от 01.09.2007, регламентированные пунктами 2.3. и 4.3. Кроме того, представитель ПАО «МТС-Банк» настаивал на том, что им, как арендатором произведены ремонтные работы арендуемых помещений, в подтверждение данного факта в материалы дела представлены соответствующие договоры подряда. Указал на некорректное отражение в заключении специалиста площади возвращенных из аренды помещений.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Из материалов дела следует, что 01.09.2007 ООО «Вариант» (арендодатель) и ОАО «Дальневосточный коммерческий банк «Далькомбанк» (правопредшественник ПАО «МТС-Банк») (арендатор) заключили договор аренды, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду функциональное встроенное нежилое помещение общей площадью 793 кв.м первого этажа здания, расположенного по адресу: <...>, для использования под служебное помещение Дополнительного офиса №2 Комсомольского-на-Амуре филиала ОАО «Далькомбанк».

По акту приема-передачи от 01.09.2007 помещение передано арендатору.

Срок действия договора определен его участниками с 01.09.2007 по 31.08.2012. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Дополнительным соглашением №2 от 09.07.2012 изменен срок аренды договора от 01.09.2017 с 01.09.2012 по 31.08.2017.

В связи с окончанием срока действия договора аренды сторонами договора 06.09.2017 осуществлены действия по возврату арендуемых помещений, о чем составлены акты приема-передачи нежилого помещения площадью 475,2 кв.м (помещение II, №3-21, 37-49, 54, 71) и площадью 317,8 кв.м (помещения №22-36, 65а, 66а, 67а, 68, 69). В акте возврата нежилого помещения площадью 475,2 кв.м указаны недостатки возвращаемого арендуемого помещения. Первый заместитель Председателя Правления ПАО «МТС-банк» ФИО2 подписал акт приема-передачи от 06.09.2017, указав на несогласие с перечисленными в нем недостатками, указал, что помещение передано арендодателю с учетом нормального износа, подлежит дальнейшей эксплуатации.

С целью определения стоимости восстановительного ремонта аредуемых помещений ООО «Вариант» заключило с ООО «Дальневосточная экспертиза и оценка» договор оказания услуг от 09.08.2017 №1097/17.

В соответствии с заключением специалиста от 31.09.2017 №1097/17 стоимость восстановительного ремонта части нежилого помещения (№3-21, 37-49, 54, 71), расположенного на первом этаже здания, расположенного по адресу: <...>, поврежденного в результате ненадлежащего содержания в процессе эксплуатации ПАО «МТС-Банк» по договору аренды помещений от 01.09.2007, составляет 1 952 570 руб. без учета стоимости ремонта светопрозрачных конструкций из ПВХ профиля и электромонтажных работ. При этом в основу указанного заключения положены данные, которые отражены в акте осмотра помещений от 05.09.2017, составленном специалистом ООО «Дальневосточная экспертиза и оценка» при участии представителей арендодателя и арендатора.

ООО «Вариант» оплатило услуги ООО «Дальневосточная экспертиза и оценка», оказанные последним в рамках исполнения договора от 09.08.2017 №1097/17, в размере 90 950 руб. (платежное поручение от 15.08.2017 №676).

В адрес ПАО «МТС-Банк» направлена претензия с требованием возместить стоимость восстановительного ремонта арендуемого помещения, которая получена ответчиком 16.01.2018, но оставлена последним без ответа и удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Вариант» в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2).

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности, как возмещение убытков, возможно при доказанности совокупности обстоятельств: факта причинения вреда и его размера; противоправности действий причинителя вреда; причинной связи между противоправными действиями и убытками; вины причинителя вреда.

При этом в случае причинения убытков в результате нарушения договорного обязательства (при доказанности факта нарушения обязательства) противоправность действий причинителя вреда и его вина предполагаются.

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1). Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 названного Кодекса (пункт 2 статьи 393 ГК РФ).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 АПК РФ).

Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

Пунктом 2.2.5. договора аренды от 01.09.2007 на ПАО «МТС-Банк» возложена обязанность производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендованных помещений, для поддержания их в состоянии, в котором они были переданы арендатору с учетом нормального износа.

Текущий ремонт арендованного объекта направлен на предупреждение преждевременного износа арендованных помещений и устранение возникающих повреждений и неисправностей, в том числе побелку, окраску.

В силу пункта 3 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 655 ГК РФ

При возврате помещений сторонами договора аренды от 01.09.2017 оформлен акт от 06.09.2017 (с визуальным осмотром помещений, с целью установления состояния возвращаемых помещений на основании акта осмотра от 05.09.2017, составленного специалистом ООО «Дальневосточная экспертиза и оценка»), в котором отражен перечень выявленных недостатков арендуемого помещения.

ПАО «МТС-Банк» в силу положений статьи 622 ГК РФ и условий договора аренды от 01.09.2007 при прекращении договора аренды обязано вернуть арендодателю арендуемое имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа. Ответчик данное обязательство не выполнил, объект возвращен с недостатками, повреждениями, чем нарушены права ООО «Вариант» как собственника имущества.

Доводы ПАО «МТС-Банк» о том, что перечисленные в акте возврата помещений недостатки не свидетельствуют об их неудовлетворительном техническом состоянии, судом признаны несостоятельными и не подтвержденными документально. При заключении договора и в момент принятия помещений в аренду недостатков в арендованном помещении не зафиксировано, у арендатора не имелось замечаний по техническому состоянию арендованного имущества.

Согласно заключению специалиста от 31.09.2017 №1097/17, акту осмотра от 05.09.2017 и акту возврата помещений от 06.09.2017 в возвращаемых помещениях имеются повреждения, вызванные его ненадлежащим содержанием и несанкционированным обустройством (демонтаж и устройство перегородок).

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по содержанию и ремонту арендуемых помещений в период действия договора аренды от 01.09.2017 ООО «Вариант» будет вынуждено нести расходы по восстановлению спорных помещений. Данные расходы в соответствии с пунктами 10 и 49 Постановления 6/8 Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 01 июля 1996 года входят в состав убытков, предусмотренных пунктом 2 статьи 15 ГК РФ, и подлежат взысканию в судебном порядке.

В обоснование размера заявленных требований о возмещении убытков истцом в материалы дела представлено заключение ООО «Дальневосточная экспертиза и оценка» от 31.09.2017 №1097/17, в соответствии с которым стоимость восстановительного ремонта части нежилого помещения (№3-21, 37-49, 54, 71), расположенного на первом этаже здания, расположенного по адресу: <...>, поврежденного в результате ненадлежащего содержания в процессе эксплуатации ПАО «МТС-Банк» по договору аренды помещений от 01.09.2007, составляет 1 952 570 руб. без учета стоимости ремонта светопрозрачных конструкций из ПВХ профиля и электромонтажных работ.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ заключение судебного эксперта, а также доказательства, представленные сторонами спора в материалы дела, на основании которых результат исследований экспертом зафиксирован в заключении, суд пришел к выводу о том, что оно отвечает принципу достоверности, использованные экспертом сведения, методики, подходы и существенные факторы сформировали достоверную стоимость ремонтных работ оцениваемого объекта недвижимости, с учетом установленных причин образований повреждений.

Доводы ответчика о неверном указании специалистом в заключении от 31.09.2017 №1097/17 площади исследуемых помещений приняты судом и признаны обоснованными, вместе с тем при детализации номеров помещений судом установлено их соответствие площади 475,2 кв.м.

Квалифицировать установленные актом приема-передачи от 06.09.2017 повреждения арендованного функционального нежилого помещения в качестве «нормального» или «естественного износа» не представляется возможным, поскольку разрушенные напольные плитки, повреждённые стены (отделка), потолочная плитка, сколы и отверстия в плитке от демонтажа оборудования, отслоение и обрушение штукатурного слоя до кирпичной кладки на стене, перепланировка - демонтаж кирпичной перегородки, механические повреждения подвесного потолка и др. повреждения, не являются следствием обычного хозяйственного использования нежилого помещения и требуют дополнительных затрат собственника для их устранения.

Заявленные расходы по проведению ремонта, стоимость которых определена специалистом в размере 1 952 570 руб. связаны с восстановлением помещения от повреждений, образовавшихся вследствие деятельности арендатора.

Таким образом, в материалах дела имеются доказательства о наличии причинно-следственной связи между нарушением обязательств со стороны ПАО «МТС-Банк» по договору аренды помещения и причиненными ООО «Вариант» убытками в размере 1 952 570 руб., что составляет стоимость восстановительного ремонта по устранению эксплуатационных повреждений нежилых помещений.

Довод ответчик о том, что в процессе эксплуатации помещения выполнялись ремонтные работы с заключением договоров подряда, как основание для отказа в иске, судом отклоняется, поскольку условиями пункта 2.2.5 договора аренды от 01.09.2017 на арендатора возложена обязанность по проведению текущего и капитального ремонта арендуемых помещений за свой счет. При этом судом принято во внимание то обстоятельство, что зафиксированные в акте при возврате помещения и в заключении специалиста повреждения возникли после проведения арендатором ремонтных работ в процессе эксплуатации помещений.

При таких обстоятельствах, требования истца заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

В силу статей 101, 106 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением в арбитражном суде относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

На основании указанной правовой нормы расходы истца по оплате услуг специалиста по составлению заключения о стоимости восстановительного ремонта спорных помещений в размере 90 950 руб. подлежат возложению на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Взыскать с публичного акционерного общества «МТС-Банк» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Вариант» (ОГРН <***>, ИНН <***>) убытки в виде стоимости восстановительного ремонта помещения в размере 1 952 570 руб., расходы по оплате услуг специалиста по определению стоимости восстановительного ремонта в размере 90 950 руб., расходы по государственной пошлине в размере 32 526 руб.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Вариант» (ОГРН <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 692 руб., уплаченную по платежному поручению от 02.02.2018 №934.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья М.Ю. Ульянова