Гражданский кодекс часть 1

ООО «Клён» обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» о признании недействительным договора аренды № 174/07 от 01.04.2007.

Определением суда от 12.11.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено МУП г. Хабаровска «Тепловые сети».

Истец на требованиях настаивал.

Ответчик иск не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Третье лицо подтвердило нахождение теплотрассы в хозяйственном ведении предприятия, однако указало на отсутствие соответствующих документов, в том числе, распорядительного акта собственника о закреплении имущества.

Как следует из материалов дела, ОАО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (арендодатель) владеет на праве собственности нежилыми помещениями -I(4-10) площадью 79,0 кв.м. и -I(1-3) площадью 53,2 кв.м., расположенными по адресу: <...>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права сер. 27АБ № 069049 от 31.10.2005 и сер. 27АБ № 069043 от 02.11.2005 соответственно.

Указанное имущество на основании договора № 174/07 от 10.04.2007, зарегистрированного в установленном законом порядке, передано в аренду ООО «Клён» (арендатор) с целью размещения центра досуга и отдыха.

Истец, полагая, что названный договор является недействительным в силу ничтожности, обратился с настоящим иском в суд, ссылаясь на следующее:

- истец в нарушении ст. 36 ЖК РФ распорядился помещением, являющимся техническим подвалом жилого дома, без согласия собственников квартир дома;

- теплотрасса, проходящая по подвалу дома и принадлежащая на праве хозяйственного ведения МУП г. Хабаровска «Тепловые сети», без согласия последнего передана в аренду;

- использование помещение для целей, указанных в договоре, недопустимо в виду ограниченного теплового режима.

Суд, заслушав пояснения представителей сторон и третьего лица, изучив доказательства по делу, считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со ст. 2 и 6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Исходя из смысла вышеуказанных норм права, с учетом положений ст. 12 ГК РФ, в судебном порядке могут быть оспорены правоустанавливающие документы (основания регистрации), по которым право собственности зарегистрировано за конкретным лицом.

До настоящего времени Постановление мэра г. Хабаровска № 856 от 23.06.2004 и передаточные акты от 01.12.2004, явившиеся основаниями к регистрации прав собственности ОАО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» на спорные объекты, не оспорены и не признаны недействительными. Не признано недействительным и зарегистрированное право лица на имущество.

Соответственно, истец как лицо, осуществляющее права собственника, вправе был самостоятельно распорядиться указанными выше помещениями, передав их в аренду, не получая при этом согласия собственников жилых помещений многоквартирного дома.

Пунктом 1 ст. 290 ГК РФ установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В п. 1 ст. 36 ЖК РФ указано, что собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения, не являющиеся частями квартиры и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации.

Оценив имеющиеся в материалы дела документы, суд пришел к выводу о том, что помещения ОАО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» не отвечают вышеуказанным признакам общего имущества ни по своему целевому назначению, ни по функциональной принадлежности.

Действительно, в спорных помещениях расположены трубы теплотрассы, однако доказательств того, что они оснащены запорной и регулирующей арматурой, в них находится механическое либо иное оборудование (узлы коммуникаций), обслуживающее более одного помещения, ООО «Клен» не представлено.

При таких обстоятельствах является необоснованным довод заявителя о том, что помещения ОАО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» являются техническими. Само по себе прохождение через них труб (отопления либо водоснабжения, согласно схеме инженерных коммуникаций) функциональное назначение объектов как технических не подтверждает.

Более того, в силу ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимо имущество и сделок с ним» индивидуализация объекта недвижимости для регистрации проводится посредством технического учета (инвентаризации); назначение помещения определяется на основании документов технического учета. Согласно указанным выше свидетельствам о государственной регистрации прав ОАО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» помещения -I(4-10) и -I(1-3) являются по своему функциональному назначению «нежилыми».

Таким образом, истец в соответствии со ст. 65 АПК РФ не доказал, во-первых, функционального предназначения спорных помещений для обслуживания дома, во-вторых, факт возникновения на них общей долевой собственности домовладельцев и, в-третьих, необходимость получения согласия всех сособственников жилых помещений в многоквартирном доме на заключение спорного договора.

Ссылка ООО «Клён» на то, что трубы теплотрассы, проходящие по подвалу дома, принадлежат на праве хозяйственного ведения МУП г. Хабаровска «Тепловые сети», следовательно, при заключении договора аренды необходимо было также и согласие третьего лица, является несостоятельной, поскольку истцу в аренду переданы не трубы (тепловые сети), а нежилые помещения.

Невозможность использования помещений по назначению, указанному в договоре, также не является основанием для применения ст. 168 ГК РФ и признания сделки недействительной, поскольку влечет иные последствия, предусмотренные в частности ст. 612 ГК РФ.

Кроме того, судом принято во внимание, что спорный договор оценивался судом ранее при разрешении спора о взыскании с истца задолженности по арендной плате (дело А73-2618/2009) и признан состоятельным. В связи с чем, названный судебный акт в силу ст. 69 АПК РФ и Постановления Пленума ВАС РФ № 57 от 23.07.2009, имеет преюдициальное значение для разрешения настоящего спора.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о недоказанности заявленных ООО «Клён» требований, соответственно, иск удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины в порядке ст. 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после принятия решения в Шестой апелляционный арбитражный суд; по вступлении решения в законную силу в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья Е. Н. Захаренко