Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Регион» о расторжении договора № 18/2/2016 от 18.05.2016 субаренды помещения № 20 общей площадью 61, 4 кв. м, расположенного на втором этаже здания ТРЦ «Горизонт» по адресу: <...>, кадастровый номер 27:23:0040686:242, а также взыскании 528 028 руб. стоимости произведенных строительно-монтажных работ.

В судебном заседании судом в порядке статьи 49 АПК РФ приняты уточнения исковых требований в части требований неимущественного характера, в соответствии с которыми истец просил признать договор № 18/2/2016 от 18.05.2016 субаренды нежилого помещений № 20 расторгнутым с 01.12.2016.

Истец в судебном заседании уточненные требования поддержал. Иск в части неимущественных требований мотивирован односторонним отказом субарендатора от договора аренды № 18/2/2016 от 18.05.2016, право на который согласован в пункте 8.4. договора. В части требований имущественного характера истец сослался на проведение в субарендуемом помещении строительно-монтажных работ стоимостью 528 028 руб., которые являются, с одной стороны, неотделимыми улучшениями арендованного имущества, с другой стороны, убытками истца, связанными с неисполнением ответчиком обязанности по уведомлению субарендатора о наличии прав третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Нормативно иск обоснован положениями статей 450, 450.1, 619, 613, 623 ГК РФ.

Ответчик против удовлетворения требований возражал в соответствии с доводами отзыва. В возражениях указал на отсутствие в договоре субаренды условия об одностороннем отказе субарендатора от исполнения договора, в связи с чем полагает уведомление о расторжении договора не основанным на предусмотренных договором или законом основаниях. Пояснил, что считает договор расторгнутым с 18.01.2017 по инициативе арендатора. В отношении требований имущественного характера указал на то, что заявленная к взысканию сумма не является стоимостью неотделимых улучшений, так как в расчет истцом включены фактически расходы, понесенные субарендатором в связи с подготовкой помещения к осуществлению деятельности. Полагает, что все работы могут быть отделены без вреда для арендованного помещения. Также приведены доводы о том, что требование о взыскании стоимости строительно-монтажных работ не могут быть признаны убытками в связи с неисполнением обязанности по уведомлению субарендатора о правах третьих лиц, так как расторжение договора не связано с основаниями, указанными в статье 613 ГК РФ.

Представитель третьего лица поддержал позицию ответчика.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд

У С Т А Н О В И Л:

Между обществом с ограниченной ответственностью «Регион» (арендатор) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (субарендатор) 18.05.2016 заключен договор субаренды нежилых помещений № 16/2/2016, по условиям которого арендатор обязуется передать субарендатору во временное владение и пользование помещение № 20 площадью 61, 4 кв. м, расположенное на втором этаже в здании ТРЦ «Горизонт» по адресу: <...>, кадастровый номер: 27:23:0040686:242, а субарендатор обязуется принять помещение в аренду и выплачивать арендатору арендную плату в порядке на условиях, установленных договором. Целевое назначение помещения – магазин «Stilnyashka».

Согласно пункту 8.2 договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами и действует 11 месяцев. В случае, если ни одна из сторон, за два месяца до окончания договора субаренды, не заявит в письменном виде о своем желании расторгнуть договор или изменить его условия, срок действия договора субаренды продлевается на тот же срок и на тех же условиях.

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендная плата состоит из двух частей: постоянной части арендной платы, исчисляемой сторонами по установленной в пункте 2.2 ставке арендной платы, и переменной части арендной платы, включающей оплату коммунальных платежей (электричество). Содержание и эксплуатацию, а также текущий ремонт помещений субарендатор осуществляет за свой счет.

Согласно пункту 2.4 договора арендная плата исчисляется с даты передачи арендатору помещений в пользование по акту приема-передачи нежилых помещений до даты возврата помещений по соответствующему акту. При этом арендатору предоставляются арендные каникулы (постоянная часть арендной платы исчисляется по ставке 0 руб.) в период с даты подписания акта приема-передачи до 18 июня 2016 года.

На основании пункта 3.1.1 договора арендатор обязуется не позднее чем через 5 рабочих дней с даты подписания договора обеими сторонами передать арендатору помещение для осуществления отделки и монтажа оборудования.

Не позднее 01.06.2016 арендатор обязуется представить арендодателю дизайн-проект отделки помещения для согласования. До начала предпринимательской деятельности произвести отделку помещения, монтаж оборудования и рекламных вывесок, в соответствии с согласованными сторонами договора дизайн-проекта (пункт 3.2.15 договора).

Деятельность в соответствии с целевым назначением помещения должна быть начата не позднее 18 июня 2016 года, что предусмотрено пунктом 3.2.3 договора.

Помещение передано субарендатору по акту приема-передачи 18.05.2016.

Между ИП ФИО1 (заказчик) и ФИО5 (подрядчик) 02.05.2016 заключен договор подряда № 3, по условиям которого заказчик поручает, а подрядчик принимает обязательство своими силами выполнить ремонтно-строительные, отделочные работы на объекте, расположенном по адресу: <...> ТЦ «Горизонт», 2 этаж.

Срок проведения работ в соответствии с пунктами 2.1., 2.2. составляет с мая по июнь 2016 года.

Согласно пункту 3.1. цена работы включает в себя стоимость работ и иных расходов по ремонту объекта, в том числе стоимость расходных материалов и указана в смете.

В соответствии с актом выполненных работ № 1 от 29.06.2016 стоимость строительно-монтажных работ составила 360 791 руб. 10 коп. Сметная стоимость материалов по представленным в материалы дела материальным отчетам на 09.06.2016, 22.06.2016, на 29.06.2016 составила 96 515 руб. 58 коп.

Уведомлением от 20.10.2016 истец сообщил ответчику о намерении расторгнуть договор субаренды № 16/2/2016 и предложил принять арендованное имущество по акту приема-передачи до 05.11.2016.

Письмом от 21.10.2016 ООО «Регион» сообщило о том, что срок договора не истек, оснований для досрочного расторжения договора по инициативе субарендатора договором не предусмотрено, оснований для расторжения договора по соглашению сторон арендатор не усматривает.

Уведомлением от 14.11.2016 ИП ФИО1 сообщила ООО «Регион» о закрытии магазина с 14.11.2016, о демонтаже и вывозе оборудования в арендуемом помещении в период с 14.11.2016 по 16.11.2016 в связи с подготовкой к открытию нового магазина в арендуемом помещении.

Письмом № 2211/01 от 22.11.2016 ООО «Регион» указало на то, что срок аренды по договору истекает 11.04.2017, в связи с чем закрытие магазина субарендатором не освобождает его от исполнения обязательства по договору субаренды № 16/2/2016.

Уведомлением от 25.11.2016 субарендатор сообщил арендатору о расторжении договора субаренды с 01.12.2016 в порядке пункта 8.4 договора и статей 619, 450.1 ГК РФ и предложил принять арендуемое помещение по акту 30.11.2016. Кроме того, просил возвратить стоимость неотделимых улучшений арендуемого помещения в размере 680 186 руб.

Ответом исх. № 0212/01 от 02.12.2016 ООО «Регион» отказалось возместить стоимость неотделимых улучшений, пояснив, что все работы, произведенные истцом, являются текущим ремонтом, а также не согласилось с расторжением договора субаренды, указав, что договор может быть расторгнут только по соглашению сторон или в связи с прекращением срока его действия.

Не согласившись с позицией ответчика, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Учитывая представленные доказательства, суд признал иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 1 и статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Статья 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Истец просит признать договор субаренды № 16/2/2016 расторгнутым в связи с отказом от его исполнения субарендатором письмом от 25.11.2016. При этом истец полагает, что право на односторонний отказ от договора предусмотрено пунктом 8.4. договора субаренды.

Пунктом 8.4 договора предусмотрено, что в случае его досрочного расторжения по инициативе субарендатора обеспечительный взнос не возвращается.

В силу положений пункта 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального значения положений пункта 8.4 договора не следует, что в нем сторонами согласовано условие о праве субарендатора отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. Наличие такого права не следует из совокупности иных условий договора субаренды.

Расторжение договора в одностороннем порядке не тождественно расторжению договора по инициативе одной из сторон.

Досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон имеет иную правовую природу, которое может быть осуществлено по соглашению сторон либо по решению суда в предусмотренных законом или договором случаях (статьи 450, 452, 619, 620 ГК РФ).

В связи с изложенным доводы истца о согласовании сторонами в договоре права субарендатора на отказ от договора судом отклонены как основанные на ошибочном толковании норм права. Приведенные истцом примеры судебной практики имеют иные фактические основания, поэтому судом не приняты во внимание.

Поскольку право субарендатора на отказ от договора не предусмотрено ни условиями договора, ни положениями закона, то уведомление истца о расторжении договора от 25.11.2016 не может быть признано уведомлением, направленным в порядке статьи 450.1 и не порождает правовых последствий, указанных в пункте 2 статьи 450.1. Соответственно, иск в части требований неимущественного характера не подлежит удовлетворению.

В отношении требований имущественного характера суд пришел к следующему.

Требования о взыскании 528 028 руб. основаны истцом на осуществлении субарендатором ремонтных работ в арендуемом помещении, которые представляю собой неотделимые улучшения имущества, и подлежат возмещению.

В силу положений пункта 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Между тем, согласно положениям пунктов 2.1, 3.2.15 договора субаренды предусмотрена обязанность субарендатора осуществлять содержание, эксплуатацию и текущий ремонт помещения за свой счет, а также произвести отделку помещения до начала предпринимательской деятельности.

Данное условие, предусматривающее возложение на арендатора несение расходов по проведению в помещении отделочных работ, соответствует положениям пункта 2 статьи 623 ГК РФ и исключает возможность последующего взыскания этих затрат с арендодателя.

Также из пункта 3.1.1 договора аренды следует, что арендодатель передает помещения арендатору не позднее чем через 5 дней с даты подписания договора для осуществления отделки и монтажа оборудования.

Кроме того, определяя в пункте 2.2 размер арендной платы, стороны установили, что первые 3 месяца с даты подписания акта приема-передачи постоянная часть арендной платы уплачивается по ставке 1 000 руб. в месяц за 1 кв. м площади арендуемых помещений, следующие 3 месяца – по ставке 1 200 руб. в месяц за 1 кв. м арендуемых площадей, все последующие месяцы - по ставке 1 500 рублей в месяц за 1 кв. м.

Следовательно, условиями договора предусмотрено несение арендатором расходов на текущий ремонт арендуемого помещения, а также снижение размера арендных платежей на период первых шести месяцев аренды.

Улучшения арендованного помещения, явившиеся результатом работ по отделке помещения, выполнены в рамках текущего ремонта, проведение которого возложено договором на арендатора за его счет.

Кроме того, положения пункта 2 статьи 623 ГК РФ о наличии у арендатора права на взыскание после прекращения договора стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, в данном случае не применимы, так как условиями договора аренды предусмотрено иное, а именно – частичное освобождение арендатора от уплаты арендных платежей в согласованный сторонами период.

Следовательно, предъявленные к взысканию расходы на осуществление ремонтных работ в виде неотделимых улучшений арендованного имущества, не подлежат возмещению истцу.

Кроме того, истец одновременно с изложенным квалифицирует 528 028 руб. расходов на ремонт арендованного помещения в виде убытков субарендатора, связанных с неисполнением ответчиком обязанности по уведомлению истца о наличии прав третьих лиц на переданное в субаренду имущество.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками в том числе понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

В силу пункта 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Таким образом, для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать совершение ответчиком противоправных действий (вины), наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, наличие и размер убытков.

Статьёй 613 ГК РФ предусмотрено, что при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Ответчик неисполнение им данной обязанности не оспаривал.

Между тем, взыскание убытков в соответствии с данной нормой обусловлено расторжением договора по причине неисполнения арендодателем указанной в статьи 613 ГК РФ обязанности.

В данном случае расторжение договора субаренды по причине неисполнения ООО «Регион» предусмотренной статьёй 613 ГК РФ обязанности не осуществлено, в связи с чем суд счел недоказанным наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками в виде стоимости ремонтных работ в арендуемом помещении.

При изложенных обстоятельствах исковые требования имущественного характера также признаны судом необоснованными.

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине относятся на истца и оплачены им при подаче иска.

Руководствуясь статьями 167-171, 176, АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в Шестой арбитражный апелляционный суд, жалоба подается через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья А. А. Панина