Гражданский кодекс часть 1

ООО «Дарьял-ДВ» (далее –– истец, арендатор) обратилось в арбитражный суд к КГУП «Недвижимость», КГКУ «Краевой имущественный комплекс» (далее соответственно –– ответчики, КГУП «Недвижимость», КГКУ «КИК») с иском о взыскании стоимости выполненных работ по капитальному ремонту арендуемого объекта «Яхт Клуб» на общую сумму 23980080руб.

В порядке ст.51 АПК к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены Правительство Хабаровского края, Министерство имущественных отношений Хабаровского края (далее соответственно –– третьи лица, Правительство края, Минимущество края).

В ходе рассмотрения дела представитель истца иск поддержал по изложенным в исковом заявлении основаниям, ссылается на заключение дополнительного соглашения №2 к договору аренды, которым предусмотрена возможность исполнения обязательства по уплате аренды в форме зачета затрат арендатора на капитальный ремонт арендуемого объекта. Считает надлежащим ответчиком правообладателя арендуемого объекта в настоящее время КГКУ «КИК», в оперативному управлении которого объект находится в настоящее время.

Представители ответчиков и третьих лиц возразили против иска согласно отзывам, ссылаются на ничтожность дополнительного соглашения №2 к договору аренды как заключенного с нарушением антимонопольного законодательства без проведения конкурса.

Заслушав представителей сторон, третьих лиц, исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и КГУП "Недвижимость" (Арендодатель) заключен договор №1508/9695 от 03.10.2015 о передаче в аренду недвижимого имущества "Яхт-клуба", общей площадью 315,0 кв.м., основной площадью 192 кв.м., закрепленного за ответчиком на праве хозяйственного ведения и расположенного по адресу: г. Хабаровск, Амурский бульвар, стадион им.Ленина, сроком с 03.08.2015 на 18 лет (далее - Договор аренды, Объект соответственно).

Договор аренды заключен по результатам аукциона, документация на который утверждена приказом КГУП «Недвижимость» от 22.06.2015г. №101.

Согласно пункту 7.1.6 аукционной документации при заключении и исполнении договора (аренды) изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

Кроме того, приложением №2 к аукционной документации утверждены условия договора аренды государственного имущества, согласно п.3.3.12 которого к обязанностям арендатора относится осуществление за свой счет текущего и капитального ремонта помещений, с письменного согласия арендодателя. Порядок проведения капитального ремонта помещений (но не порядок зачета стоимости ремонта в счет арендной платы) оформляется дополнительным соглашением к договору.

Срок действия договора с 03.08.2015г. на 18 лет (п.1.3).

Согласно п. 1.2. Договора аренды состав передаваемых в аренду помещений определяется в акте приема-передачи, в котором определяется фактическое состояние передаваемых помещений.

В соответствии с п.3.3.12 Договора аренды Арендатор обязан осуществить за свой счёт текущий и капитальный ремонт помещений, с письменного согласия Арендодателя. Порядок проведения капитального ремонта помещений оформляется дополнительным соглашением к Договору аренды.

Сторонами не оспаривается, что арендуемый объект на момент заключения договора аренды и передачи его в пользование истцу имел недостатки, требующие проведения капитального ремонта, что отражено в отчете ООО «Е.Осетров и Партнеры» о результатах обследования №48/2015 и в заключении от 25.10.2017г. КГБУ «Единая государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий Хабаровского края» о техническом состоянии объекта, а также в акте приема-передачи Объекта от 03.08.2015, о которых истцу было достоверно известно.

При этом истцом возражений или замечаний относительно данных недостатков при заключении Договора аренды не заявлялись. Следовательно, истец осознавал необходимость проведения ремонтных работ в целях восстановления эксплуатационных свойств Объекта, о чем также свидетельствуют условия пункта 3.3.12 Договора аренды, прямо предусматривающие обязанность арендатора производить капитальный ремонт за свой счет.

В разделе 6 Договора аренда стороны предусмотрели право Арендатора на возмещение стоимости капитального ремонта и иных неотделимых улучшений помещений объекта в случае досрочного расторжения Договора аренды.

Согласно п.6.4 договора в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя расходы, понесенные арендатором на произведенную реконструкцию, капитальный ремонт и неотделимые улучшения помещений возмещаются на основании письменного обращения арендатора при предоставлении подтверждающих документов, в том числе при предоставлении положительного заключения о достоверности сметной стоимости произведенного капитального ремонта и (или) иных неотделимых улучшений помещения, в сумме пропорциональной сроку аренды оставшегося до окончания действия договора, установленного п.1.3 договора.

Исключение из данного условия составляют случаи досрочного расторжения договора аренды по инициативе Арендатора (п.6.5), а также по инициативе Арендодателя (п.6.3) согласно п.5.2 договора аренды. В указанных случаях расходы на капитальный ремонт арендатору не возмещаются.

В частности, согласно п.5.2 договора аренды он досрочно расторгается в одностороннем внесудебном порядке (односторонний отказ) в соответствии со ст.450.1 ГК по решению арендодателя в случае нарушения Арендатором сроков внесения арендной платы более чем на 30 дней или более чем двух раз подряд в течение года (п.5.2.1.). О расторжении договора в одностороннем порядке арендодатель уведомляет арендатора. Договор считается расторгнутым в течение 30 дней с момента уведомления стороны (п.5.3), расторжение договора не освобождает арендатора уплаты аренды и пени (п.5.5).

Дополнительно в обоснование своих требований к КГКУ «КИК» истец ссылается на заключенное сторонами дополнительное соглашение №2 от 06.03.2018г., согласно которому денежные средства, потраченные Арендатором на проведение капитального ремонта недвижимого имущества "Яхт-клуб", расположенного по адресу: г. Хабаровск, стадион им.Ленина, возмещаются Арендодателем (п. 3).

Согласно пунктам 3, 4, 5 допсоглашения возмещение денежных средств Арендатору производится в виде зачета в счет текущих и будущих платежей арендной платы, иных платежей по Договору аренды на основании проектно-сметной документации на проведение капитального ремонта арендуемого объекта, актов выполненных работ и/или иных документов, подтверждающих проведенные ремонтные работы, платежных документов, подтверждающих оплату выполненных работ, а также при наличии положительного заключения о достоверности определения сметной стоимости капитального ремонта.

В силу п.7 допсоглашения оно вступает в силу со дня его подписания и распространяется на отношения, возникшие с 16.11.2015г.

В подтверждение производства за счет истца работ по капитальному ремонту суду представлены договор субподряда №01 от 16.11.2015г. с ООО «Оптсервис», сводный сметный расчет стоимости строительства и локальные сметные расчеты, а также акты приемки выполненных работ по форме КС-2, справка о стоимости выполненных работ и затрат №1 от 17.12.2015г. и счет-фактура №376 от 17.12.2015г.

Полагая, что при указанных обстоятельствах понесенные затраты на капитальный ремонт арендуемого объекта подлежат возмещению арендодателем, истец обратился к КГУП «Недвижимость» с претензией вх.№1299 от 08.07.2019г.

Письмом от 25.7.2019г. исх.№1141 БР77274 КГУП «Недвижимость» возразило против удовлетворения претензии, сославшись на то, что ввиду нарушения обязанностей истца по уплате аренды договор аренды досрочно расторгнут в соответствии с пунктами 3.1.4, 5.2.1 договора с 15.04.2019г. Соответственно, в силу пункта 6.3 договора аренды затраты арендатора на капремонт не подлежат возмещению.

Следует отметить, что решениями Арбитражного суда Хабаровского края по делам №№ А73-17082/2016, А73-18423/2017, А73-20255/2018, А73-11761/2019, А73-22233/2019 с арендатора в пользу КГУП «Недвижимость» взысканы арендные платежи по договору аренды №1508/9695 за период вплоть до 30.06.2019г.

Вопреки содержанию допсоглашения №2 в ходе рассмотрения указанных дел арендатор не заявлял никаких доводов о погашении долгов по арендной плате путем зачета своих затрат на капитальный ремонт. Кроме того, в деле №А73-11761/2019 арбитражным судом указано на направление КГУП «Недвижимость» уведомления от 13.03.2019г. исх.№419 об одностороннем расторжении договора, полученное арендатором 15.03.2019г., а также сделан вывод о том, что договор аренды расторгнут 15.04.2019г.

При этом с 19.07.2019г. на основании распоряжений Минимущества края от 28.06.2019г. №1145 в соответствии с выпиской из ЕГРП от 19.07.2019г. обладателем права оперативного управления на объект является КГУП «КИК».

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.

Суд считает иск не подлежащим удовлетворению.

Согласно ст. 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу ч. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

В соответствии с ч. 1 ст. 616 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Как следует из п. 3.3.2 Договора аренды, стороны согласовали отличное от общего правила, установленного в ч. 1 ст. 616 Гражданского кодекса РФ, условие, в соответствии с которым обязанность произвести за свой счет капитальный ремонт возложена на Арендатора.

В соответствии с положениями ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

При таких обстоятельствах, учитывая, что заявленные требования истца не основаны на неисполнении ответчиком обязательств по капитальному ремонту, предусмотренные частью 1 ст. 616 ГК права арендатора на предъявление требований к арендодателю не возникли.

Согласно ч. 2 ст. 623 Гражданского кодекса РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Как отмечено выше, договором аренды предусмотрено право арендатора на возмещение затрат на капитальный ремонт в случае расторжения договора по инициативе арендодателя, но только в случае, если такое расторжение произведено не в связи с существенными нарушениями обязательств по уплате аренды (п.6.3).

Материалами дела, обстоятельствами, установленными судом по делу №А73-11761/2019, по иным перечисленным выше арбитражным делам, а также позицией КГКУ «КИК» (применительно ст.617 ГК получившего права арендодателя по договору) в настоящем деле и в деле Арбитражного суда Хабаровского края №А73-21222/2019 подтверждается, что договор аренды №1508/9695 расторгнут КГУП «Недвижимость» в одностороннем порядке 15.04.2019г. в связи с существенными нарушениями обязательств арендатора по уплате аренды (п.5.2.1).

В силу части 1 ст.450.1 ГК предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (часть 2 ст.450.1 ГК).

Судом не могут быть приняты доводы представителя КГУП «Недвижимость» о продолжении арендных отношений в связи с заключением дополнительного соглашения от 24.09.2019г., использованием объекта и начислением арендных платежей.

Представителем КГКУ «КИК» даны пояснения о том, что заключение указанного дополнительного соглашения произведено в целях подтверждения статуса КГКУ «КИК» в арендных отношениях, вытекающих из договора, в отсутствие информации о ранее заявленном отказе правопредшественника КГУП «Недвижимость», в процессе оформления данного допсоглашения КГКУ «КИК» арендатору направлено дополнительное уведомление о расторжении договора от 05.09.2019г. исх.№1571 в одностороннем порядке по п.5.2.4 договора (в связи с необходимостью размещения государственных органов власти, государственных предприятий и учреждений).

Поэтому волеизъявление арендодателя на продолжение арендных отношений после 15.04.2019г. отсутствует.

Начисление же арендной платы и использование помещения арендатором при наличии возражений арендодателя не свидетельствуют о продолжении действия договора.

При таких обстоятельствах арендные отношения сторон прекращены односторонни отказом арендодателя от договора согласно ст.450.1 ГК с 15.04.2019г. и основания для возмещения стоимости затрат на капитальный ремонт согласно п.6.3, 6.4 договора отсутствуют.

Отсутствуют основания и для возмещения стоимости затрат арендатора на капремонт и на основании условий дополнительного соглашения №2 от 06.03.2018г.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ стороны свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Статьей 422 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) установлено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлен только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В соответствии с ч. 5 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения названных договоров и перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом.

Приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 № 67 утверждены Правила проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса (далее -Правила).

Согласно пунктам 98, 150 Правил такой договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса (аукциона), с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе (аукционе) и в конкурсной (аукционной) документации.

В соответствии с п/п.16 п.114 Правил документация об аукционе, помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

В силу ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 115 Правил к документации об аукционе должен быть приложен проект договора, который является неотъемлемой частью документации об аукционе.

Из системного толкования указанных норм следует, что договоры на передачу права владения и пользования, то есть, в том числе, права аренды государственного имущества, заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в аукционе и в аукционной документации, при этом последующее изменение данных условий не допускается.

Как следует из преамбулы, п. 2.1 Договора аренды, указанный договор заключен с истцом по итогам аукциона, проведенного в соответствии с установленными Правилами.

В соответствии с п. 2.1 Договора аренды арендная плата по указанному договору взымается в размере, определенном по результатам торгов: протокол рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе от 14.07.2015 № 2, при подписании Договора аренды составляет 157 520 руб. 24 коп в месяц, с учетом НДС.

Оплата аренды производится за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца (п. 2.2 Договора аренды).

Вопреки данным условиям, рассматриваемое дополнительное соглашение № 2 предусматривает возмещение денежных средств, потраченных Арендатором на капитальный ремонт Объекта, в виде зачета в счет текущих и будущих платежей арендной платы по Договору аренды.

В силу части 1 ст.614 ГК порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно части 2 ст.614 ГК арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде в том числе возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (подпункт 5).

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

То есть, зачет понесенных затрат арендатора на капитальный ремонт в счет арендной платы допускается положениями ст.614 ГК, но если это не противоречит закону.

Однако результате заключенного дополнительного соглашения №2 изменились правоотношения сторон, которые, исходя из части 1 ст.422 ГК должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ, разъясняя указанную норму в п. 1 Постановления от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", указал, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции"), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Таким образом, особенности предоставления государственного имущества в пользование хозяйствующему субъекту, предусматривающие публичную, открытую и конкурентную процедуру передачи права пользования таким имуществом, предусматривает запрет последующего изменения условий его использования сторонами договора, заключенного по результатам аукциона.

При таких обстоятельствах, Дополнительное соглашение № 2 в отношении условий пользования государственным имуществом, на новых условиях, не предусмотренных аукционной документацией, являются ничтожной сделкой (ст. 168 Гражданского кодекса РФ), поскольку заключено в нарушение требований, предусмотренных ст. 448 Гражданского кодекса РФ, ст. 17.1 Федерального закона о защите конкуренции.

Приведенный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в определении от 25.02.2016 № 301-ЭС15-13990 Верховного Суда РФ.

В силу ч. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

То обстоятельство, что стороны не заявляли требований о признании сделки ничтожной, не имеет правового значения, так как в силу ч. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ ничтожная сделка недействительна независимо от такого признания судом.

В силу норм ст. 168 Гражданского кодекса РФ, дополнительное соглашение №2 от 18.03.2018г. не порождает правовых последствий для сторон с момента заключения.

В то же время судом не могут быть приняты доводы ответчиков и третьих лиц о ничтожности дополнительного соглашения №2 от 18.03.2018г. ввиду его несогласования собственником имущества КГУП «Недвижимость».

В силу части 2 ст.295 ГК, части 2 ст.18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", п.9 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г., ст.173.1 ГК в редакции Федерального закона №100-ФЗ от 07.05.2013г. по данному основания сделки являются оспоримыми. Поскольку доказательства оспаривания дополнительного соглашения №2 по данному основанию не представлены, с точки зрения отсутствия согласования собственника оно не является ничтожным.

Однако, как установлено, судом дополнительное соглашение №2 ничтожно ввиду противоречия антимонопольному законодательству.

При таких обстоятельствах какие-либо установленные законом либо соответствующим закону соглашением сторон основания для возмещения истцу стоимости произведенных затрат на капитальный ремонт арендуемого объекта отсутствуют.

Согласно ст.110 АПК с учетом предоставления истцу отсрочки по уплате государственной пошлины государственная пошлина на сумму 142900руб. относится на истца.

Руководствуясь статями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Взыскать с ООО «Дарьял-ДВ» (ОГРН 1032700320894) в доход федерального бюджета государственную пошлину на сумму 142900руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объёме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев с даты вступления решения в законную силу, если решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья А.В.Бутковский