Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в заседании суда дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Жилищная инициатива» (ОГРН <***>, ИНН <***>, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Оникс» (ОГРН <***>, ИНН <***>, <...>)

о взыскании 2 597 442,16 руб.

и встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Оникс» (ОГРН <***>, ИНН <***>, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Жилищная инициатива» (ОГРН <***>, ИНН <***>, <...>)

о признании договора управления многоквартирным домом незаключенным в отношении ООО «Оникс»

при участии в судебном заседании

от ООО «Жилищная инициатива»: ФИО1, доверенность №1 от 09.01.2020, ФИО2, доверенность от 10.08.2020 №15

от ООО «Оникс»: ФИО3, доверенность от 01.06.2020, ФИО4, доверенность от 03.02.2020

Общество с ограниченной ответственностью «Жилищная инициатива» (далее – ООО «Жилищная инициатива», Управляющая организация) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Оникс» (далее – ООО «Оникс», Общество) о взыскании задолженности по оплате за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома №51 по ул.Ленина в г.Хабаровске за период с 01.01.2015 по 31.08.2017 в размере 2 597 442,16 руб.

Истцом заявлено ходатайство об уточнении заявленных требований в части возмещения расходов на изготовление технического паспорта дома по ул.Ленина, 51 в г.Хабаровске, в размере 131 418,22 руб. Уточнение принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Определением от 06.02.2018 производство по настоящему делу приостановлено в связи с назначением судом строительно-технической экспертизы, проведение которой поручено АНО «Хабаровская лаборатория судебной и независимой экспертизы», эксперту ФИО5. В связи с поступлением в суд заключения эксперта от 18.05.2018 №190/3, определением от 24.05.2018 производство по делу возобновлено.

Определением от 05.06.2018 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Центрального районного суда г.Хабаровска по делу №2-4326/2018. По ходатайству истца с приложением копии решения Центрального районного суда и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда по делу №2-4326/2018 определением от 17.07.2019 производство по делу возобновлено.

Решением суда от 05.08.2019, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2019, с ООО «Оникс» в пользу ООО «Жилищная инициатива» взыскан долг в сумме 2 597 442,16 руб., в удовлетворении остальной части иска отказано. Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.12.2019 принятые по делу судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.

При новом рассмотрении спора определением от 16.06.2020 судом в силу статьи 132 АПК РФ принят встречный иск ООО «Оникс» к ООО «Жилищная инициатива» о признании договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу <...>, условия которого согласовывались общим собранием собственников помещений в МКД от 01.12.2008, от 22.11.2010, незаключенным в отношении ООО «Оникс».

В судебном заседании ООО «Жилищная инициатива» на требованиях по первоначальному иску настаивает, мотивируя их ненадлежащим исполнением ответчиком как собственником нежилых помещений, входящих в состав МКД, обязательств по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества МКД. В удовлетворении встречного иска просит отказать, ссылаясь на установление размера платы за услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, порядок его индексации решением собственников МКД, в признании недействительным которого ООО «Оникс» отказано решением Центрального районного суда г.Хабаровска от 13.11.2018 по делу №2-4326/2018. К требованиям по встречному иску просит суд применить срок исковой давности.

Представители ООО «Оникс» с иском не согласны, в возражениях ссылаются на то, что в состав жилого дома входят только встроенные помещения с кадастровыми номерами 27:23:0030214:1954 (подвал), 27:23:0030214:1958 (1 этаж), 27:23:0030214:1956 (2 этаж) общей площадью 168кв.м. Нежилое здание с кадастровым номером 27:23:003021414:1959 площадью 1 953,4кв.м является отдельно стоящим, самостоятельным объектом, расположенным на отдельном земельном участке, в связи с чем, требования о взыскании с Общества платы за содержание общего имущества дома, исходя из всей площади принадлежащих ООО «Оникс» объектов недвижимости, неправомерно. Кроме того, договором управления не согласован размер платы за содержание и ремонт общего имущества, в связи с чем взыскание платы на основании незаключенного договора необоснованно; истцом не представлены документы о перечне имущества, включенного в состав общедомового и подлежащего обслуживанию, доказательства оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома на заявленную сумму. Также ответчик указывает, что ООО «Жилищная инициатива» в течение всего заявленного периода и по настоящее время счета на оплату услуг не направлялись.

На требованиях по встречному иску ООО «Оникс» настаивает. Нормативно встречный иск обоснован положениями статей 162 Жилищного кодекса РФ, 432 ГК РФ. Основаниями, по которым ООО «Оникс» полагает договор управления МКД незаключенным, являются: доля ООО «Оникс» не учтена в составе общего имущества МКД при принятии решений собственниками помещений в МКД, в том числе о распределении размера содержания общего имущества; решениями собственников не согласованы условия о составе общего имущества дома, в отношении которого осуществляется обслуживание, о перечне работ и услуг (с расшифровкой стоимости и объема каждой услуги).

Судом ходатайство ООО «Оникс» о назначении повторной экспертизы отклонено, так как в материалах дела имеются следующие документы, которые подлежат оценке судом по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с иными доказательствами по делу: заключение эксперта от 18.05.2018 №190/3, заключение по рецензированию заключения эксперта №190/3, заключение о возможности раздела встроенно-пристроенных функциональных помещений и образовании отдельного здания от 11.03.2020. Перечисленные заключения эксперта, специалистов являются ясными, полными, объективными, определенными, содержат подробные описания проведенных исследований и сделанные выводы предельно ясны. Ходатайство ООО «Оникс» не содержит указание на наличие в заключении эксперта от 18.05.2018 №190/3 противоречий, неисследованных обстоятельств, как основание для назначения повторной экспертизы.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, с 25.11.2009 и в заявленный в иске период с 01.01.2015 по 31.08.2017 ООО «Оникс» являлся собственником нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> (выписки из ЕГРН от 28.12.2017, 12.12.2017):

- пом.-I(1-6, 10-14, 16-21, 23), 0(7-9, 15, 22), кадастровый номер 27:23:0030214:1591, площадью 759,3кв.м, подвал, цокольный этаж;

- пом.I(1-13), кадастровый номер 27:23:0030214:1597, площадью 740,9кв.м, этаж №1;

- пом.II(1-21), кадастровый номер 27:23:0030214:1598, площадью 621,2кв.м, этаж №2.

По заявлению ООО «Оникс» 19.06.2020, 23.06.2020, 21.07.2020, 27.08.2020 по результатам проведения государственных кадастровых работ, за ООО «Оникс» зарегистрировано право собственности на следующие объекты недвижимого имущества по адресу <...>(выписки из ЕГРН от 19.06.2020, 23.06.2020, 21.07.2020, 27.08.2020):

- нежилое помещение -I(11-14, 16), кадастровый номер 27:23:0030214:1954, площадью 50,7кв.м, подвал;

- нежилое помещение I(12), кадастровый номер 27:23:0030214:1958, площадью 61,8кв.м, этаж №1;

- нежилое помещение II(3-4,9-10,12-14,20-21), кадастровый номер 27:23:0030214:1956, площадью 55,5кв.м, этаж №2.

- нежилое здание, кадастровый номер 27:23:0030214:1959, площадью 1 953,4кв.м, этажность 3, в том числе подземный 1.

На основании договора управления многоквартирным домом №19 от 01.12.2008 ООО «Жилищная инициатива» является управляющей организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом по адресу <...> (далее – договор №19 от 01.12.2008).

Пунктом 4.2 договора на основании решения собственников, оформленного протоколом внеочередного общего собрания от 01.12.2008 определена плата за услуги по содержанию и ремонту общего имущества в МКД на момент заключения договора в соответствии с постановлением Мэра г. Хабаровска – 30,10 руб./кв.м в месяц, в том числе:

- стоимость услуг и работ по управлению МКД – 3,13 руб./кв.м (мес.);

- стоимость услуг, работ по содержанию общего имущества – 18,88 руб./кв.м (мес.);

- стоимость работ по ремонту – 8,09 руб./кв.м (мес.).

Решением, оформленным протоколом общего собрания от 22.11.2010, собственники помещений в МКД постановили (вопрос №4):

- индексировать действующий размер платы за содержание, ремонт и использование общего имущества МКД с 01 января каждого года, но не более показателя инфляции услуг ЖКХ, рассчитываемого Минэкономразвития РФ ежегодно;

- установить с 01.01.2011 плату за содержание и ремонт жилого помещения в размере 43,34 руб./кв.м: по содержанию – 30,65 руб./кв.м, по текущему ремонту – 6,59 руб./кв.м.

Решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 13.11.2018 по делу №2-4326/2018, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 19.06.2019, в удовлетворении иска ООО «Оникс» о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <...>, проведенного в форме заочного голосования от 22.11.2010, отказано. При этом, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что ООО «Оникс» не доказано, что нежилые помещения, которыми оно владеет, являются самостоятельным объектом недвижимости и не относятся к МКД; кворум при проведении спорного общего собрания имелся, голосование ООО «Оникс» не могло повлиять на его результаты, а необходимость несения расходов на содержание общего имущества МКД и его ремонт отнесено законом к обязательным платежам и не может расцениваться как убытки собственника помещений; ни один из собственников помещений МКД, извещенных ООО «Оникс» об обжаловании решения общего собрания, не реализовал свое право на участие в рассмотрении гражданского дела и не заявил о незаконности принятого 22.11.2010 решения общего собрания; пропущен срок на обращение в суд с заявленными требованиями.

Наличие задолженности по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества явилось основанием направления ООО «Жилищная инициатива» 30.08.2017 в адрес ООО «Оникс» претензии исх. №850/У от 28.08.2017 с требованием об оплате оказанных услуг. В ответе исх. №21/17 от 17.11.2017 ООО «Оникс» отклонило претензию. В связи с чем, Управляющая организация обратилась в суд с настоящим иском.

ООО «Оникс», ссылаясь на отсутствие в договоре №19 от 01.12.2008 согласования существенных условий о размере платы, перечне услуг и работ по содержанию общего имущества дома, определение данных существенных условий без учета площади помещений ООО «Оникс», обратилось в суд с встречным иском о признании данного договора управления незаключённым в отношении ООО «Оникс».

Удовлетворяя исковые требования ООО «Жилищная инициатива» о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества в части, арбитражный суд руководствуется следующим.

В соответствии со статьями 210, 249 ГК РФ, пунктом 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в абзаце 2 пункта 1 постановления Пленума от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», регулирование отношений собственников нежилых помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 Жилищного кодекса РФ.

На основании пункта 1 статьи 290 ГК РФ и пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно выпискам из ЕГРН от 19.06.2020, 23.06.2020, 21.07.2020, нежилые помещения общей площадью 168кв.м, принадлежащие ответчику, расположены в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером 27:23:0030214:181 – многоквартирный жилой дом по адресу <...>.

Как следует из материалов дела, в том числе технического паспорта жилого дома по состоянию на 09.01.2018, заключения эксперта от 18.05.2018 №190/3, нежилые помещения, принадлежащие ООО «Оникс» на праве собственности, относятся к встроенно-пристроенным помещениям, так как часть помещений ООО «Оникс» [-1(11-14,16); 1(12); 11(3,4,9,10,12-14,20,21)] располагается в габаритах жилого здания, а остальная, большая часть, - в объемах, вынесенных за пределы габаритов жилого здания более чем на 1,5м. При этом экспертом отмечено, что нежилые помещения ООО «Оникс» являются обособленными и изолированными, так как отграничены от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями, имеют отдельный вход и не используются для доступа в помещения жилого дома, в том числе, исследуемые нежилые помещения ООО «Оникс» не относятся к местам общего пользования собственников помещений в многоквартирном доме №51 по ул. Ленина в соответствии с техническим паспортом на дом.

В отношении инженерных сетей и оборудования в ходе исследования экспертом установлено следующее.

Канализационные сети встроенной части нежилых помещений ООО «Оникс» зависят от канализационных сетей жилого дома, а именно от выпуска, проходящего по подвалу -2 в канализационный колодец.

Тепловые сети нежилых помещений ООО «Оникс» имеют общий участок с общедомовыми сетями жилого дома, до места врезки в помещении №8 подвала -2; от места врезки сети ООО «Оникс» транзитом проходят по общедомовым помещениям №№8,3,2,1 подвала -2, то есть находятся в зависимости от общедомового имущества (подвала -2) всего дома. Подающая и обратная труба отопления, общая для теплосети ООО «Оникс» и помещений жилого дома, выходит из пом.№8 подвала -2 через наружную стену жилого здания и соединяется с городской тепловой сетью в наружной тепловой камере.

Холодное водоснабжение нежилых помещений ООО «Оникс» не имеют общих участков с сетями холодного водоснабжения всего жилого дома, проложено независимо от помещений жилого дома, но сброс холодной воды из системы предусмотрен в общедомовой канализационный лежак.Система горячего водоснабжения нежилого пристроенного здания находится в полной зависимости от системы горячего водоснабжения жилого дома, так как нагрев воды для нужд нежилого здания происходит в системе горячего водоснабжения жилого дома.

Электропитание, система вентиляции нежилых помещений ООО «Оникс» предусмотрены независимо (автономно) от электрической системы, вентиляции жилой части многоквартирного дома.

Исходя из указанной в заключении эксперта от 18.05.2018 №190/3 нумерации помещений, следует, что инженерные сети и оборудование, являющееся частью общего имущества дома и находящееся в зависимости от инженерных сетей дома, расположены именно во встроенных помещениях, принадлежащих ООО «Оникс».

Кроме того, у ООО «Оникс» заключены самостоятельные договоры с ресурсоснабжающими организациями, оформлены границы раздела балансовой принадлежности и установлены самостоятельные приборы учета потребления.

Согласно акту обследования инженерных систем многоквартирного дома по ул. Ленина, 51 от 13.06.2020 и акту наличия приборов учета коммунальных сетей в помещениях ООО «Оникс» от 14.08.2020, общедомовой прибор учета тепловой энергии, горячей воды не установлен, встроенно-пристроенные помещения ООО «Оникс» имеют отдельный прибор учета электрической энергии, тепловой узел, врезка тепловых сетей встроенно-пристроенных помещений «Оникс» произведена в тепловую трассу, находящуюся на обслуживании ООО «Жилищная инициатива» и относящуюся к общему имуществу многоквартирного дома.

Кроме того, из заключения о возможности раздела встроенно-пристроенных функциональных помещений и образовании отдельного здания от 11.03.2020 следует, что кадастровым инженером ФИО6 в результате обследования помещений визуально на месте и по документам установлено, что пристроенный к многоквартирному дому объем, состоящий из помещений ООО «Оникс», не обладает установленным Инструкцией «О проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», утв. Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 №37, признакам единства здания, а именно: не имеет общего с МКД назначения, имеет отдельный фундамент, деформационный шов между стенами МКД и пристроенным объемом, отдельную кровлю и наружные стены, отсутствует сообщение между МКД и пристроенным объемом помещений, отсутствуют общие лестничные клетки, совместные места общего пользования (в том числе, земельного участка).

Также, по сведениям Росреестра, многоквартирный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером27:23:0030214:153, в границы которого пристроенный объем из нежилых функциональных помещений, принадлежащих на праве собственности ООО «Оникс», не вошел. Земельный участок под МКД сформирован в соответствии с действующим законодательством и поставлен на кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимости, без пристройки, которую составляют нежилые функциональные помещения, принадлежащие на праве собственности ООО «Оникс».

В соответствии с заключением от 11.03.2020 ООО «Оникс» поставлены на кадастровый учет отдельно встроенные нежилые помещения -I(11-14, 16), I(12), II(3-4,9-10,12-14,20-21) общей площадью 168кв.м и нежилое здание общей площадью 1 953,4кв.м.

Таким образом, материалами дела подтверждается, и не оспаривается представителями ООО «Оникс», что нежилые встроенные помещения -I(11-14, 16), I(12), II(3-4,9-10,12-14,20-21) общей площадью 168кв.м, принадлежащие в заявленный в иске период ООО «Оникс», являются встроенными помещениями в жилом доме, не могут существовать отдельно от общедомового имущества МКД.

Одновременно из материалов дела, в том числе, заключений эксперта и специалистов следует, что пристройка не имеет общих с домом инженерных сетей и оборудования, с 27.08.2020 поставлена на кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимого имущества – отдельно стоящее нежилое здание, расположенное на земельном участке, не входящем в состав земельного участка под МКД.

В соответствии со статьей 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (пункты 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса РФ).

Обязанность граждан и организаций своевременно и в полном объеме вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги предусмотрена также пунктом 1 статьи 153 Жилищного кодекса РФ.

В связи с чем, независимо от наличия соответствующих договорных отношений на собственнике помещения лежит обязанность по осуществлению расходов по содержанию общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 №4910/10, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома.

В статье 44 ЖК РФ определено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В соответствии с пунктом 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Согласно статье 158 ЖК РФ собственник помещений в многоквартирном доме с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество обязан производить оплату за содержание общего имущества, которая определяется общим собранием собственников.

Исходя из положений Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, платежи за содержание, ремонт, техническое обслуживание дома являются структурной частью платы за содержание и ремонт занимаемых помещений в многоквартирном доме, плательщиками которой являются собственники помещений в многоквартирном доме (статья 154 ЖК РФ).

Техническое обслуживание - это комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем здания, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств, и целью технического обслуживания является нормальное функционирование здания и его устройств в течение установленного срока службы.

Текущий ремонт - это комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановление работоспособности) элементов оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей (Постановление Госстроя РФ от 27.09.03 года № 179 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилого фонда»).

Данное определение текущего ремонта содержится и в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ №491 от 19.08.2006 (далее – Правила №491).

Таким образом, услуги по техническому обслуживанию жилого дома, текущему ремонту, оказываемые управляющей компанией, в смысле статьи 779 ГК РФ являются деятельностью, а не совершением определенных действий, и данная деятельность является платной. При этом плата вносится собственниками помещений не за выполнение конкретной работы, а за осуществление деятельности по поддержанию в исправном состоянии элементов и конструкций здания и обеспечению их функционирования в целом.

Поскольку результатом деятельности по техническому обслуживанию здания является поддержание здания и его элементов в исправном состоянии, доказательством неисполнения управляющей компанией ее обязательств по оказанию данной услуги является установление фактов технической неисправности здания, его элементов и инженерных систем.

На основании указанных норм права, принимая во внимание, что собственником встроенных нежилых помещений в заявленный период является ООО «Оникс», что им не оспаривается, на нем, как собственнике помещения, лежит обязанность по осуществлению расходов по содержанию общего имущества пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество.

Поскольку выше судом из материалов дела установлено, что в состав многоквартирного дома входят только встроенные нежилые помещения, принадлежащие ООО «Оникс», расчет платы за услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества дома, должен осуществляться в соответствии с положениями части 1 статьи 37 ЖК РФ, пропорционально размеру площади встроенных помещений – 168кв.м.

Возражения ООО «Жилищная инициатива» относительно того, что постановка на кадастровый учет отдельно нежилых помещений и здания пристройки 27.08.2020 не могут влиять на расчет платы за заявленный период, судом отклонены на основании заключения кадастрового инженера от 11.03.2020, из которого следует, что возможность отдельной постановки на кадастровый учет встроенных помещений и пристройки, исходя из их технических характеристик, имелась и до внесения соответствующих изменений в кадастровый учет, а значит имелась и в заявленный в иске период, так как технические характеристики, расположение инженерных сетей, кровля, сообщение с помещениями МКД не изменялись с заявленного периода по настоящий момент.

Пунктом 31 Правил №491 определено, что размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

В соответствии с абзацем 2 пункта 29 Правил №491, с 1 января 2017 года в расходы за содержание помещения также включаются расходы на оплату холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг (за исключением случаев, когда стоимость таких коммунальных ресурсов в многоквартирном доме включается в состав платы за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с пунктом 40 Правил №491).

Решением общего собрания собственников помещений в МКД от 22.11.2010 плата за содержание и ремонт жилого помещения с 01.01.2011 установлена в размере 43,34 руб./кв.м, в том числе: по содержанию – 30,65 руб./кв.м, по текущему ремонту – 6,59 руб./кв.м, по капитальному ремонту – 6,10 руб./кв.м. Также Управляющей компании предоставлено право ежегодно индексировать действующий размер платы за содержание, ремонт и использование общего имущества МКД с 01 января каждого года, но не более показателя инфляции услуг ЖКХ, рассчитываемого Минэкономразвития РФ.

Вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 13.11.2018 по делу №2-4326/2018 в признании данного решения общего собрания собственников помещений в МКД недействительным ООО «Оникс» отказано. В связи с чем, оснований для признания необоснованным примененный Управляющей компанией в расчете иска тариф у суда не имеется. Суд признает правомерным расчет стоимости услуг по содержанию и обслуживанию общего имущества ООО «Жилищная инициатива», исходя из тарифа, утвержденного протоколом №4 от 22.11.2010.

ООО «Оникс» услуги Управляющей организации по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома, коммунальные услуги, потребляемые на содержание общего имущества дома, за период с 01.01.2015 по 31.08.2017 не оплачены.

Исходя из суммарной площади встроенных помещений, принадлежащих ООО «Оникс» на праве собственности – 168кв.м, и утвержденного протоколом №4 от 22.11.2010 тарифа на содержание и ремонт общего имущества дома, с учетом его индексации, за минусом стоимости услуг по уборке придомовой территории и вывозу ТБО, с учетом с 01.01.2017 стоимости коммунальных услуг, потребляемых на содержание общего имущества дома, плата за услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества дома за период с 01.01.2015 по 31.08.2017 подлежит расчету следующим образом.

- за 2015 год: 35,84 руб./кв.м (43,34 руб./кв.м тариф, утв. протоколом №4 от 22.11.2010 – 5 руб./кв.м минимальный размер взноса на кап.ремонт по постановлению Правительства Хабаровского края №450-пр от 20.12.2013, с учетом 4,5% индексации в соответствии с Федеральным законом РФ №349-ФЗ от 02.12.2013, – 1,24 руб./кв.м стоимость услуг по уборке придомовой территории – 2,99 руб./кв.м стоимость услуг по вывозу ТБО) * 168кв.м площадь встроенных помещений, и составляет 6 021,12 руб./мес., 72 253,44 руб. за год;

- за 2016 год: 37,59 руб./кв.м (41,87 руб./кв.м тариф, утв. протоколом №4 от 22.11.2010, с учетом 6,4% индексации в соответствии с Федеральным законом РФ №359-ФЗ от 14.12.2015, – 1,24 руб./кв.м стоимость услуг по уборке придомовой территории – 3,04 руб./кв.м стоимость услуг по вывозу ТБО) * 168кв.м площадь встроенных помещений, и составляет 6 315,12 руб./мес., 75 781,44 руб. за год;

- за 2017 год: 43,01 руб./кв.м в янв-апр., 42,69 в мае, 42,73 в июне, 42,89 в июле-авг. (43,54 руб./кв.м тариф, утв. протоколом №4 от 22.11.2010, с учетом 4,0% индексации в соответствии с Федеральным законом РФ №384-ФЗ от 01.12.2016, – 1,24 руб./кв.м стоимость услуг по уборке придомовой территории – 3,12 руб./кв.м стоимость услуг по вывозу ТБО + 3,83 в янв-апр., 3,51 в мае, 3,55 в июне, 3,71 в июле-авг.2017 ком.услуги, используемые на общедомовые нужды) * 168кв.м площадь встроенных помещений, и составляет 57 664,32 руб. за год (28 902,72 (7 225,68 * 4) + 7 171,92 + 7 178,64 + 14 411,04 (7 205,52 * 2)).

Общая стоимость услуг по содержанию и обслуживанию общего имущества за период с 01.01.2015 по 31.08.2017 составляет 205 699,20 руб., которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. В удовлетворении остальной части исковых требований следует отказать.

Доводы представителей ООО «Оникс» о несоответствии примененной в расчете стоимости услуг по вывозу ТБО, уборке придомовой территории отчетам управляющей компании за соответствующие периоды, размещенным на официальном сайте в установленном законом порядке, судом не приняты, поскольку по решению собственников МКД расчет стоимости данных услуг ведется по утвержденным нормативам, в то время как на сайте размещаются данные о фактических затратах за отчетный период.

В обоснование расчета исковых требований ООО «Жилищная инициатива» представлены расчеты стоимости услуг по уборке придомовой территории, по вывозу ТБО, расшифровка начислений за коммунальные услуги, используемые на общедомовые нужды, с приложением обосновывающих данные расчеты документов, приведены ссылки на нормативные акты, устанавливающие размер индексации.

Используемая в расчетах площадь жилых и нежилых помещений в доме, площадь общего имущества дома подтверждена техническим паспортом дома по состоянию на 2004 год.

Расчет в части примененного тарифа проверен судом, установлено его соответствие решению собственников помещений в МКД, оформленному протоколом №4 от 22.11.2010, а также представленным в материалам дела документам.

Обязанность собственника помещения в МКД нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме установлена законом, в связи с чем, ненаправление управляющей организацией в адрес ответчика счетов на оплату не является основанием для освобождения последнего от оплаты за содержание и ремонт общего имущества дома.

Доказательств ненадлежащего исполнения ООО «Жилищная инициатива» обязательств по техническому обслуживанию и содержанию многоквартирного дома по адресу <...>, в спорный период ООО «Оникс» в суд не представлено.

Таким образом, в силу указанных норм права, исковые требования ООО «Жилищная инициатива» о взыскании с ООО «Оникс» задолженности за содержание и ремонт общего имущества дома за период с 01.01.2015 по 31.08.2017 в размере 205 699,20 руб. подлежат удовлетворению. В удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества следует отказать.

В отношении требований ООО «Жилищная инициатива» о возмещении стоимости изготовления технического паспорта на дом в размере 131 418,22 руб. суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 24 и 26 Правил №491, сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом, которая включает в себя, в том числе документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества.

В соответствии с пунктом 27 Правил №491 ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.

При этом в силу пункта 1.5.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п.

ООО «Жилищная инициатива» в суд в обоснование требований представлен технический паспорт на многоквартирный жилой дом по адресу <...>, составленный по состоянию на 03.03.2004, а также технический паспорт дома с актуальной информацией, составленный по состоянию на 09.01.2018.

Своевременная корректировка и актуализация данных технического паспорта необходима, в том числе, для правильного исчисления размера платы за жилищно-коммунальные услуги, поскольку информация о площадях жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, указанная в техническом паспорте, используется при расчете размера платы за коммунальные услуги (письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 22.11.2012 N 29433-ВК/19 "О разъяснении по вопросу учета в расчете размера платы за коммунальные услуги значений общей площади всех помещений в многоквартирном доме").

Таким образом, из буквального толкования вышеназванных норм права следует, что актуализация технического паспорта МКД входит в лицензионные требования и является прямой обязанностью управляющей организации, в данном случае – ООО «Жилищная инициатива». В связи с чем, оснований для возложения на ответчика обязанности возместить стоимость понесенных управляющей организацией затрат на выполнение возложенных на нее законом обязанностей, не имеется.

Также не могут быть отнесены расходы, связанные с выполнением возложенных на истца законом обязанностей, к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, в соответствии со статьей 106 АПК РФ.

В отношении встречного иска ООО «Оникс», арбитражный суд приходит к следующему.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как указано в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.10.2012 №ВАС-12744/12 по делу №А41-10852/2011, договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Для заключения и расторжения такого договора нормами жилищного и гражданского законодательства предусмотрен специальный порядок, предусматривающий в том числе и законность выбора управляющей организации, осуществляемого общим собранием собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

На основании статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится выбор способа управления многоквартирным домом.

В силу статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

В соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

На основании части 3 статьи 161 ЖК РФ решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу части 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться одной управляющей организацией. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Судом установлено, что оспариваемый договор управления №19 от 01.12.2008 содержит все существенные условия, установленные частью 3 статьи 162 ЖК РФ:

- в пункте 1.3 договора определен состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, указан в акте технического состояния дома (Приложение №2 к договору);

- в пункте 1.4 указано, что перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества утвержден решением общего собрания (протокол от 01.12.2008 Приложение №3 к договору);

- пункты 4.1, 4.2 договора содержат порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, пункт 4.3 содержит размер платы за коммунальные услуги, пункт 4.7 - порядок внесения такой платы;

- пунктом 3.1.14 договора установлен порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме №51 по ул. Ленина г. Хабаровска (протокол от 22.11.2010) установлена фиксированная плата за оказание всех услуг по содержанию и текущему ремонту мест общего пользования в МКД (43,34 руб./кв.м.) без детализации и разбивки на каждый вид работ или услуг.

В рамках утвержденного собственниками фиксированного размера платы, управляющая организация выполняет все необходимые услуги и работы по ремонту и содержанию мест общего пользования в МКД, которые предусмотрены жилищным законодательством как обязательные для исполнения управляющей организацией.

Решению собственников помещений в МКД, оформленному протоколом от 22.11.2010 и утверждающему размер платы и индексацию судом дана оценка вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 13.11.2018 по делу №2-4326/2018 и апелляционным определением Хабаровского краевого суда от 19.06.2019 дело №33-4010/2019, в признании его недействительным судом отказано.

ООО «Жилищная инициатива» избрано в качестве управляющей организации на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома 01.08.2008, оформленным протоколом №4 от 22.11.2010, договор с собственниками помещений заключен 01.12.2008 с первым собственником помещения - администрацией г. Хабаровска (письмо Министерства регионального развития РФ №14314-РМ/07 от 20.12.2006).

Кроме того, суд исходит из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 7 информационного письма от 25.02.2014 №165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", о том, что при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ.

Следует также отметить, что согласно пункту 12Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 №22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности", Отсутствие письменного договора управления у собственника с управляющей организацией не освобождает его от внесения платы за содержание общего имущества (часть 3 статьи 30, часть 1 статьи 36, пункт 2 части 1 и пункт 1 части 2 статьи 154, часть 1 статьи 158, часть 1 статьи 162 ЖК РФ).

Требования гражданского законодательства об определении существенных условий договора установлены с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако, если сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. Следовательно, в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор - заключенным. (Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 N 1404/10 и от 08.02.2011 N 13970/10)

В данном случае, с даты заключения договора №19 от 01.12.2008 и по настоящий момент ООО «Жилищная инициатива» фактически осуществляет деятельность по управлению указанным многоквартирным домом (выполняются соответствующие работы, оказываются услуги по содержанию общего имущества), выданная лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными жилыми домами не аннулирована. Иного лица, исполняющего функции управляющей организации, собственники многоквартирного жилого дома №51 по ул.Ленина в г.Хабаровске не избирали.

При изложенных обстоятельствах, в том числе, учитывая согласование сторонами существенных условий договора №19 от 01.12.2008, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания договора управления незаключенным.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине относятся по первоначальному иску на стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, по встречному иску – на ООО «Оникс». Излишне уплаченная ООО «Жилищная инициатива» госпошлина в размере 657 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании статьи 333.40 НК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск общества с ограниченной ответственностью «Жилищная инициатива» удовлетворить в части.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Оникс» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Жилищная инициатива» задолженность за содержание и ремонт общего имущества в размере 205 699 руб. 20 коп., расходы по государственной пошлине в размере 2 849 руб. 93 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований, а также требований о взыскании расходов на изготовление технического паспорта в размере 131 418 руб. 22 коп. отказать.

Встречный иск оставить без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Жилищная инициатива» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 657 руб., оплаченную по платежному поручению №108 от 30.01.2018.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья О.В. Медведева