Гражданский кодекс часть 1

заявление конкурсного управляющего Общества с ограниченной ответственностью «Рент» ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680014, <...> Октября, д. 162, лит. 1Е, оф. 4)

к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Хабаровскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680030, <...>)

третье лицо: Акционерное общество «Дальневосточный банк» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680000, <...>)

третье лицо: ФИО2 (г. Комсомольск-на-Амуре)

о признании незаконными и отмене решения и предписания по делу № 027/10/18.1-1524/2021 от 25.11.2021

при участии в судебном заседании:

от конкурсного управляющего ООО «Рент» ФИО1 – лично по паспорту;

от Хабаровского УФАС России – ФИО3 по дов. № 4/4004 от 16.04.2021, диплом;

от АО «Дальневосточный банк» – ФИО4 по дов. № 11/21-362 от 01.09.2021, диплом;

от ФИО2 – ФИО5 по нот.дов. № 27АА 1424022 от 25.02.2020, диплом.

УСТАНОВИЛ:

Конкурсный управляющий Общества с ограниченной ответственностью «Рент» ФИО1 (далее – заявитель, конкурсный управляющий ООО «Рент» ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Хабаровскому краю (далее – Хабаровское УФАС России) с заявлением в соответствии с требованиями которого просит суд:

- признать незаконными решение и предписание Хабаровского УФАС России от 25.11.2021 по делу № 027/10/18.1-1524/2021.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены: Акционерное общество «Дальневосточный банк» (далее - АО «Дальневосточный банк», третье лицо), ФИО2 (далее – ФИО2, третье лицо).

Хабаровское УФАС России и ФИО2 представили отзывы на заявление о несогласии с заявленными требованиями. АО «Дальневосточный банк» отзыв на заявление не представило.

Признав дело подготовленным к судебному разбирательству и с согласия представителей участвующих в деле лиц, суд завершил предварительное судебное заседание и приступил к рассмотрению спора по существу в одном судебном заседании.

Конкурсный управляющий ООО «Рент» ФИО1 в судебном заседании настаивала на удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в заявлении.

Представитель Хабаровского УФАС России в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.

ПредставительАО «Дальневосточный банк» в судебном заседании поддержал доводы и требования заявителя. По его ходатайству к материалам дела приобщено письмо Управления Росреестра от 20.12.2021
№ 13-исх/21/07879.

Представитель ФИО2 в судебном заседании возражала противудовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве. Представила для приобщения к материалам дела выданное ООО «Рент» разрешение на строительство (реконструкцию объекта капитального строительства) от 28.05.2014 № RU27302000-42.

В ходе судебного разбирательства по материалам дела и объяснениям представителей участвующих в деле лиц судом установлены следующие существенные для разрешения спора обстоятельства.

В собственности ООО «Рент» с 07.09.2007 находится офис, назначение: нежилое здание, количество этажей: 2 (подземных этажей - 1), общая площадь 562,50 кв.м., инв. № 8764, лит. А, адрес объекта: <...>.

28.05.2014 Администрацией г. Комсомольска-на-Амуре выдано
ООО «Рент» разрешение на строительство (реконструкцию объекта капитального строительства) № RU27302000-42 для надстройки двух этажей.

11.04.2016 по договору об ипотеке (залоге недвижимости) № КН-2-1и ООО «Рент» передало ПАО «Дальневосточный банк» офис площадью
562,50 кв.м., расположенный по адресу: <...>, в залог в целях обеспечения АО «Энергоремонт» обязательство по заключенному договору кредитной линии с лимитом задолженности от 11.04.2016 № КН-2.

При этом офисное здание передано в залог только по правоустанавливающим регистрационным документам без осмотра предмета залога, о чем сообщил представительАО «Дальневосточный банк»в судебном заседании.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 02.09.2019 по делу № А73-425/2019 ООО «Рент» признано несостоятельным, введена процедура конкурсного производства; конкурсным управляющим ООО «Рент» утверждена ФИО1

На основании определения арбитражного суда от 24.09.2019 по делу № А73-425/2019 назначена судебная экспертиза, в том числе по вопросу рыночной стоимости нежилого здания по адресу: <...>, с учетом проведенной реконструкции и с учетом прав на земельный участок на дату проведения экспертизы.

Проведенной ООО «Оценка-Партнер» экспертизой от 11.01.2021 № 1/1-1 установлено, что фактически здание является 4-х этажным, общей площадью 1 074,9 кв.м. Надстройка, возведенная в ходе реконструкции над основной частью в 2014-2015 годах (год окончания реконструкции по данным технического паспорта - 2015), 2-этажная, общая площадь надстройки – 464 кв.м.

Проведенной экспертизой также установлено, что рыночная стоимость объекта исследования «нежилое здание, расположенное по адресу: <...> с учетом проведенной реконструкции и с учетом прав на земельный участок на дату проведения экспертизы» определяется как сумма рыночных стоимостей составных частей объекта исследования и составляет 45 332 362 руб. (40 705 922 руб. + 4 626 440 руб.).

В ходе конкурсного производства 11.05.2021 залоговым кредитором
АО «Дальневосточный банк» утверждено Положение о порядке, условиях и сроках продажи имущества ООО «Рент», находящегося в залоге у банка.

12.05.2021 на сайте ЕФРСБ сообщением № 66228892 в соответствии Законом о банкротстве конкурсный управляющий разместил информацию об утверждении залоговым кредитором указанного выше Положения о порядке, условиях и сроках продажи имущества ООО «Рент».

Указанное в Положении имущество, согласно Договору об ипотеке (залоге недвижимости) № КН-2-1и от 11.04.2016 является залоговым имуществом по выданному кредиту в банке ПАО «Дальневосточный банк».

Первые торги (публикация в ЕФРСБ № 6825915 от 21.06.2021) по начальной стоимости 45 332 362 руб. признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок.

Повторные торги (публикация в ЕФРСБ № 7063294 от 28.07.2021) со снижением цены на 10% (40 799 125,80 руб.) признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок.

В последующем, конкурсным управляющим ООО «Рент» в ЕФРСБ вновь размещено сообщение о проведении публичных торгов от 11.10.2021 № 7468184, которое содержит следующее описание реализуемого имущества должника: «Офис, назначение: нежилое, количество этажей: 2 (подземных этажей -1), общая площадь 562,50 кв.м., адрес объекта: <...>, кадастровый номер: 27:22:0030209:50».

Посчитав действия конкурсного управляющего ООО «Рент» нарушающими положения Закона о банкротстве, участник ООО «Рент»
ФИО2 обратился с соответствующим заявлением в Хабаровское УФАС России.

Решением комиссии Хабаровского УФАС России от 25.11.2021 жалоба ФИО2 на действия организатора торгов ФИО1 при проведении торгов № 7468184 лот № 1 по продаже офиса и земельного участка, признана обоснованной; организатор торгов ФИО1 была признана нарушившей ч. 10 ст. 110 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ
«О несостоятельности (банкротстве)».

На основании указанного решения Хабаровским УФАС России вынесено предписание от 25.11.2021 по делу № 027/10/18.1-1524/2021 об устранении нарушений законодательства РФ, в соответствии с которым организатору торгов предписано: в течение 5 рабочих дней со дня получения настоящего предписания прекратить нарушения порядка организации и проведения торгов, а именно: ч. 10 ст. 110 Закона о банкротстве при проведении публичного предложения по продаже имущества ООО «Рент» (сообщение № 7468184 лот 1 на сайте https://bankrot.fedresurs.ru и извещение № РАД-274901 на сайте https://lot-online.ru), с целью чего:

- внести изменения в сообщение № 7468184 и извещение № РАД-274901 с учетом замечаний УФАС, изложенных в решении от 25.11.2021 по делу № 027/10/18.1-1524/2021, разместив полные сведения об имуществе, его составе, описании, характеристиках реализуемого объекта недвижимости (офис, назначение: нежилое, количество этажей: 2 (подземных этажей -1), общая площадь 562,50 кв.м., адрес объекта: <...>, кадастровый номер: 27:22:0030209:50), включая сведения о реконструкции данного объекта.

Во исполнение требования Хабаровского УФАС России публичные торги, объявленные в соответствии с положением о торгах и сообщением ЕФРСБ 7468184 от 11.10.2021, приостановлены.

Вместе с тем, не согласившись с решением и предписанием Хабаровского УФАС России, конкурсный управляющий ООО «Рент» ФИО1 обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением в порядке главы 24 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьями 200 и 201 АПК РФ предусмотрено, что ненормативный акт, решение, действия (бездействие) государственного органа могут быть признаны арбитражным судом незаконными при доказанности одновременно двух условий: несоответствия оспариваемого решения, действия (бездействия) закону и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Доводы заявителя о несогласии с оспариваемым решением предписанием обоснованы следующими обстоятельствами:

- именно 2 этажа, общей площадью 562,5 кв.мздания документально подтверждены выпиской из ЕГРН № 90-16697119 от 30.03.2016, а также свидетельством о госрегистрации права № 27-АВ 627337 от 09.01.2013, оригинал которого в свою очередь был передан конкурсному управляющему от предыдущего руководителя;

- конкурсным управляющим, при визуальном осмотре здания, было фактически установлено улучшенное здание высотой 4 этажа, при том, что правоустанавливающие документы на 4-этажное строение отсутствуют;

- пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве установлен порядок разрешения разногласий между конкурсным управляющим, конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога;

- в рассматриваемом случае, инициатором разногласий является участник должника ФИО2, обратившийся с жалобой в УФАС на действия конкурсного управляющего. Таким образом, ФИО2, относящийся к числу лиц, участвующих в деле о банкротстве, имел возможность участвовать в арбитражном процессе, однако своим правом на заявление возражений не воспользовался;

- при отсутствии возражений со стороны заинтересованных лиц конкурсный управляющий приступил к реализации имущества. Первые торги (публикация ЕФРСБ 6825915 от 21.06.2021) по начальной стоимости 45 332 362,00 руб. признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок. Повторные торги (публикация ЕФРСБ 7063294 от 28.07.2021) со снижением цены на 10% (40 799 125,80 руб.) признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок;

- в указанных выше публикациях о торгах конкурсным управляющим применены точные формулировки, содержащиеся в порядке продаж имущества, при этом в разделе «Дополнительная информация» размещены сведения о том, что стоимость определена на основании судебной экспертизы, приложена ссылка на Яндекс. Диск с указанной экспертизой и документами на реализуемый лот, содержащими точные характеристики имущества, в том числе и сведения, о том, что здание является четырехэтажным;

- таким образом, доводы жалобы о том, что организатор торгов в лице конкурсного управляющего размещает недостоверную информацию об объекте реализации, и тем самым вводит в заблуждение потенциальных покупателей, и негативно влияет на стоимость объекта недвижимости - не соответствуют действительности;

- в данном случае, конкурсный управляющий действовал в соответствии с положением п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве, предписывающей, что если реализация предмета залога осуществляется совместно с продажей иного имущества должника, порядок и условия такой продажи не могут быть установлены без согласия в письменной форме конкурсного кредитора, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. То есть, положение о порядке продаж, в котором были указаны характеристики имущества, строго соответствующие сведениям, внесенным в ЕГРН, должны были быть исполнены конкурсным управляющим путем публикации, именно в той формулировке, которую указал залоговый кредитор;

- изложенной в объявлении о торгах информации достаточно для идентификации предмета торгов. Кроме того, организатором торгов в объявлении о торгах были указаны контактные данные, по которым любое заинтересованное лицо имело возможность получить любую интересующую его информацию о предмете торгов, в том числе о его финансовом и имущественном положении на момент получения запроса, ознакомиться с предметом торгов и относящимся к нему имуществом;

- вопреки выводам УФАС, цена лота соответствует рыночной с учетом реконструкции (достройки 2 этажей), информация о проведенной экспертизе приложена к сообщениям о торгах. В свою очередь, размещение информации не соответствующей утвержденной технической документации, без введения в эксплуатацию (увеличение площади, этажности) как раз могли ввести в заблуждение потенциальных покупателей, так как отсутствуют документы, позволяющие зарегистрировать улучшения объекта как неделимые;

- таким образом, действия организатора торгов неверно квалифицированы антимонопольным органом как нарушение требований части 10 статьи 110 Закона о банкротстве, в связи, с чем решение антимонопольного органа и вынесенное на его основании предписание, не соответствуют требованиям закона и фактическим обстоятельствам.

Возражения Хабаровского УФАС России и ФИО2 согласно отзывам по существу сводятся к законности оспариваемых заявителем решения и предписания.

Рассмотрев доводы конкурсного управляющего ООО «Рент» и
АО «Дальневосточный банк», возражения Хабаровского УФАС России и ФИО2, исследовав материалы дела и оценив их в порядке статьи 71 АПК РФ, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявления, исходя из следующего.

Абзацем 2 пункта 10 статьи 110 Закона о банкротстве предусмотрено, что в сообщении о продаже имущества должника должны содержаться сведения о предприятии, его составе, характеристиках, описание имущества, порядок ознакомления с имуществом. Данная норма носит императивный характер и требует неукоснительного соблюдения.

Пункт 10 статьи 110 Закона о банкротстве устанавливает требования к содержанию сообщения о проведении торгов, к тому, что в обязательном порядке должно включать в себя непосредственно сообщение о торгах, а не ссылки, перейдя по которым можно ознакомиться с той или иной информацией.

Целью публикации в порядке статьи 110 Закона о банкротстве является надлежащее первичное описание объекта, то есть такое описание, которое позволит потенциальному покупателю определенно установить реализуемое имущество.

Как следует из материалов дела, сообщение о проведении торгов от 11.10.2021 № 7468184 содержит следующее описание реализуемого имущества должника: Офис, назначение: нежилое, количество этажей: 2 (подземных этажей -1), общая площадь 562,50 кв.м., адрес объекта: <...>, кадастровый номер: 27:22:0030209:50.

Фактически же на момент проведения торгов и оценки реализуемого имущества здание реконструировано, является четырехэтажным (достроено
2 этажа) с пристройкой. Однако разрешительные документы на реконструкцию отсутствуют; в ЕГРН данное недвижимое имущество значится как двухэтажное.

Информация о существенном отличии фактических характеристик реализуемого имущества, выставленного на торги, от характеристик, содержащихся в правоустанавливающих документах, в нарушение пункта 10 статьи 110 Закона о банкротстве в сообщении № 7468154 отсутствуют.

Несмотря на то, что цена лота соответствует рыночной с учетом реконструкции (достройки 2 этажей, пристройки) и информация о проведенной экспертизе приложена к сообщениям о торгах, вместе с тем, отсутствие в сообщении о торгах № 7468184 информации: о несоответствии технической и иной документации фактическому виду здания; отсутствие информации об увеличении площади, этажности предмета торгов, о том, что реализуемый объект является объектом незавершенного строительства; что в реконструированном виде он не введен в эксплуатацию; отсутствие документов, позволяющих зарегистрировать улучшения объекта как неделимые, свидетельствует о предоставлении неполной информации о реализуемом имуществе в нарушение пункта 10 статьи 110 Закона о банкротстве.

Таким образом, размещение организатором торгов в лице конкурсного управляющего ФИО1 в сообщении № 7468184 не всех сведений об объекте реализации, о возможных рисках при приобретении имущества, вводит в заблуждение потенциальных покупателей, и негативно влияет на правильность принятия решения о приобретении нежилого помещения.

Комиссия Хабаровского УФАС России пришла к выводу, что действия организатора торгов в настоящем случае не соответствуют требованиям пункта 10 статьи 110 Закона о банкротстве, поскольку такое сообщение является ненадлежащим, что в свою очередь не позволяет потенциальному покупателю определенно установить реализуемое имущество.

Данные нарушения могут существенно повлиять на результат торгов и послужить препятствием для реализации цели выставления имущества на публичную продажу - удовлетворения требований кредиторов собственника продаваемого объекта, тем самым нарушая их права.

Ссылки конкурсного управляющего на положение залогового кредитора о реализации залогового имущества судом отклоняется.

В соответствии с пунктом 2 статьи 345 ГК РФ независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества.

Указанное имущество считается находящимся в залоге вместо прежнего предмета залога с момента возникновения на него прав залогодателя, если права подлежат государственной регистрации, с момента их государственной регистрации. Условия договора залога, а также иных соглашений, заключенных сторонами в отношении прежнего предмета залога, применяются к правам и обязанностям сторон в отношении нового предмета залога (пункт 5 статьи 345 ГК РФ).

В этой связи, комиссия Хабаровского УФАС России обоснованно установила в действиях организатора торгов нарушение пункта 10 статьи 110 Закона о банкротстве и правомерно вынесла в отношении конкурсного управляющего ООО «Рент» оспариваемые решение и предписание.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что оспариваемые решение и предписание соответствуют Закону о банкротстве и права заявителя не нарушают, что в соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Хабаровского края

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья С.Д. Манник