Гражданский кодекс часть 1

Истец обратился в суд с иском ответчику об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:0051120:1219.

Разногласия возникли по пунктам :

2.1.; 2.2.; 2.3; 3.2.6; 3.2.9; 4.2; 6.3.5; 6.3.6;

В судебном заседании представитель истца заявила ходатайство об уточнении исковых требований, дополнительно просила урегулировать спор и по пунктам 7.1. и передаточному акту.

Представитель ответчика не возражала против принятия к рассмотрению суда п.7.1. и передаточного акта.

Согласно разъяснениям, данным в п. 26 Постановления Пленума ВС РФ от 23.12.2021 г. № 46, не является увеличением размера исковых требований предъявление истцом новых требований, связанных с заявленными в исковом заявлении, но не содержащихся в нем

В исковом заявлении не содержатся требования по п. 7.1. и передаточному акту.

Вместе с тем, принимая во внимание суть спора (урегулирование разногласий при заключении договора), с целью исключения необходимости подачи иска об урегулировании разногласий не указанных в решении суда, с учетом отсутствия возражения со стороны ответчика, уточнения приняты судом в порядке ст. 49 АПК.

В судебном заседании стороны урегулировали п. 2.1. и 2.2.

Так же пояснили суду, 3.2.9и передаточный акт урегулированы сторонами во внесудебном порядке.

Таким образом, на рассмотрение суда вынесен спор по пунктам 2.3.; 3.2.6; 4.2; 6.3.5; 6.3.6; 7.1.

Уточненные исковые требования представитель истца поддержала в полном объеме, приведя доводы изложенные в исковом заявлении и дополнительных письменных пояснениях.

Представитель ответчика настаивала на своей редакции спорных пунктов по основаниям изложенным в письменном отзыве и дополнениях к нему.

Содержание спорных положений договора и оценка доводам сторон дана в мотивировочной части решения.

Заслушав лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Выпиской из ЕГРН в отношении здания гаража по адресу <...> подтверждается, что истец является субъектом права собственности на указанное здание.

Как следует из материалов дела, ДМС в адрес истца направлен проект договора аренды земельного участка для эксплуатации здания гаража.

Истца не устраивает ряд условий договора. Во внесудебном порядке стороны к соглашению в части спорных пунктов не пришли.

В связи с чем, на рассмотрение суда передан преддоговорной спор, возникший при заключении договора аренды земельного участка.

Согласно ст. 445 ГК, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

2. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ч.1 ст. 446 ГК, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Вид разрешенного использования земельного участка, указанный в проекте договора – для использования под здание гаража.

В силу положений ст. 130 ГК, здания относятся к объектом недвижимого имущества.

Согласно ст. 552 ГК, 35 ЗК владелец объекта недвижимости приобретает право пользования земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования.

Т.е. для ответчика заключение договора является обязательным.

Следовательно, согласно нормам ст.445, 446 ГК, указанный преддоговорной спор может быть передан на разрешение суда.

Согласно ст. 445 ГК, для данного вида спора установлен обязательный досудебный порядок.

Ответчиком не оспаривается и подтверждается материалами дела (направление протокола разногласий) факт соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Таким образом, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный законом.

Следовательно, спор подлежит рассмотрению по существу.

Порядок разрешения преддоговорных споров регламентирован ст. 421 ГК, в соответствии с которой, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

-п.2.3 договорав редакции ответчика изложен следующим образом «При изменении размера арендной платы за пользование земельным участком, а также при изменении методики расчета арендной платы, реквизитов по уплате арендной платы, в том числе кодов бюджетной классификации, Арендодатель письменно уведомляет арендатора в 10-дневный срок с момента вступления в силу нормативного акта, внесение соответствующих изменений в настоящий договор не требуется.

Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету».

Истец предлагает данный пункт изложить следующим образом : «При изменении размера арендной платы за пользование земельным участком, а также при изменении методики расчета арендной платы, реквизитов по уплате арендной платы, в том числе кодов бюджетной классификации, Арендодатель письменно уведомляет арендатора в 10-дневный срок с момента вступления в силу нормативного акта, внесение соответствующих изменений в настоящий договор не требуется.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету».

Таким образом, спор касается только предложения «Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды».

Согласно п.1 ст. 424 ГК, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно п.3 ст. 39.7 ЗК, Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Выпиской из ЕГРН подтверждается, что земельный участок находится в муниципальной собственности.

Следовательно, порядок определения размера арендной платы за данный земельный участок устанавливается органом местного самоуправления.

Согласно п.2.7 Порядка расчета арендной платы, утвержденному Постановлением администрации г. Хабаровска от 29.12.2020 г. № 4371, При заключении договора аренды земельного участка в таком договоре предусматриваются случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на текущий финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Истец в обоснование своей позиции ссылается на Правила определения размера арендной платы, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 (п.9).

Согласно данному пункту, при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 настоящих Правил, не проводится.

Вместе с тем, указанный нормативный акт, согласно его названию, регулирует правила определения размера арендной платы за земли находящиеся в собственности РФ.

В Обзоре судебной практики ВС РФ № 2 (2015) (вопрос № 7) указано следующее: «Распространяется ли действие Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582, на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена?

ОТВЕТ. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 (далее - постановление Правительства РФ N 582) утверждены:

- Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

- Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила определения размера арендной платы).

В соответствии с п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, а также в силу действующих до 1 марта 2015 г. положений п. 3 ст. 65 ЗК РФ и п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие ЗК РФ) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

В силу данного разграничения компетенции органов государственной власти и местного самоуправления Правительство Российской Федерации уполномочено устанавливать порядок определения размера арендной платы лишь в отношении земель, находящихся в федеральной собственности.

Следовательно, утвержденные постановлением Правительства РФ N 582 Правила определения размера арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.

Действие Правил определения размера арендной платы не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Вместе с тем в силу п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ принципы определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, должны утверждаться Правительством Российской Федерации.

Таким образом, постановление Правительства N 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами».

Истец же ссылается не на положения Принципов, а на положения Правил, которые не применимы к правоотношениям сторон.

На основании изложенного спорное положение договора подлежит изложению в редакции ответчика.

Пункт 3.2.6 в редакции ответчика арендатор обязуется «Обеспечивать беспрепятственный доступ Арендодателю на арендуемый объект для осмотра, проверки соблюдения условий настоящего договора, представителям служб, контролирующих эксплуатацию городских наземных и подземных инженерных коммуникаций, а также представителям органов государственного, муниципального контроля.

О предстоящем проведении осмотра Арендодатель уведомляет Арендатора посредством направления соответствующего уведомления по адресу электронной почты, при этом днем получения уведомления считается день его отправления. Отсутствие на месте осмотра уведомленного надлежащим образом Арендатора не препятствует проведению Арендодателем осмотра земельного участка».

Истец предлагает следующую редакцию данного пунктаарендатор обязуется «Обеспечивать беспрепятственный доступ Арендодателю на арендуемый объект для осмотра, проверки соблюдения условий настоящего договора, представителям служб, контролирующих эксплуатацию городских наземных и подземных инженерных коммуникаций, а также представителям органов государственного, муниципального контроля.

О предстоящем проведении осмотра Арендодатель уведомляет Арендатора посредством направления соответствующего уведомления заказным почтовым отправлением по юридическому адресу арендатора. Отсутствие на месте осмотра уведомленного надлежащим образом Арендатора не препятствует проведению Арендодателем осмотра земельного участка».

Таким образом, спор касается только порядка уведомления о предстоящей проверке – истец предлагает направление уведомления посредством почтовой заказной корреспонденции, ответчик – электронной почтой.

Согласно п.2, 3 ст. 54 ГК, место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации на территории Российской Федерации путем указания наименования населенного пункта (муниципального образования). Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, уполномоченных выступать от имени юридического лица в силу закона, иного правового акта или учредительного документа, если иное не установлено законом о государственной регистрации юридических лиц.

3. В едином государственном реестре юридических лиц должен быть указан адрес юридического лица в пределах места нахождения юридического лица.

Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

Согласно ст. 165.1 ГК, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Согласно п. 63 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. № 25, По смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

С учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя.

Согласно разъяснениям, данным в п. 64 этого же Постановления Пленума ВС РФ, Правила статьи 165.1 ГК РФ о юридически значимых сообщениях применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 2 статьи 165.1 ГК РФ).

Договором может быть установлено, что юридически значимые сообщения, связанные с возникновением, изменением или прекращением обязательств, основанных на этом договоре, направляются одной стороной другой стороне этого договора исключительно по указанному в нем адресу (адресам) или исключительно предусмотренным договором способом. В таком случае направление сообщения по иному адресу или иным способом не может считаться надлежащим, если лицо, направившее сообщение не знало и не должно было знать о том, что адрес, указанный в договоре является недостоверным.

Таким образом, норма ст. 165.1 является диспозитивной. Поскольку стороны не договорились о направлении корреспонденции по адресу электронной почты, должна применяться ст. 165.1 в совокупности со ст. 54 ГК.

Кроме того, проект договора не содержит указаний на наличие электронных адресов сторон.

Следовательно, данный пункт подлежит принятию в редакции истца.

Пункт 4.2. в редакции ответчика«В случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных в пункте 3.2 настоящего договора, за исключением подпункта 3.2.5 в части, касающейся поддержания объекта в надлежащем и соответствующем санитарном состоянии, подпункта 3.2.7 в части, касающейся соблюдения на арендуемом объекте требований санитарно-гигиенических и противопожарных правил, Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в 100-кратном размере минимальной оплаты труда, установленной действующим законодательством на момент взыскания».

Истец предлагает данный пункт исключить.

Согласно п. 1 ст. 39.8 ЗК, Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В силу положений п.1 ст. 330 ГК, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Штраф указанный ответчиком в п. 4.2. договора не предусмотрен ни императивной, ни диспозитивной номой.

В п.16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.03.1998 г. № 32 указано, что принудительное установление санкций в виде неустойки без указания закона и согласия каждой стороны договора исключено в силу пункта 1 статьи 330 и пункта 4 статьи 421 ГК РФ.

Следовательно, это условие может быть включено в договор только при наличии волеизъявления обеих сторон.

В отсутствие такового, такое условие в договор включению не подлежит.

Кроме того, данный пункт предусматривает возможность наложения штрафа за нарушение сроков внесения арендной платы.

При этом, п. 4.1. договора предусмотрена возможность начисления неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы.

Следовательно, положения п. 4.2 договора противоречат общим принципам гражданского законодательства, согласно которым за одно нарушение не может применяться двойная ответственность.

При таких обстоятельствах этот пункт подлежит принятию в редакции истца, подлежит исключению из договора.

Пункт 6.3.5 в редакции ответчика По требованию арендодателя настоящий договор может быть досрочно расторгнут по решению судебных органов «когда арендатор более двух раз не вносит арендную плату в установленные договором сроки»

Истец предлагает следующую редакцию данного пункта По требованию арендодателя настоящий договор может быть досрочно расторгнут по решению судебных органов когда арендатор более двух раз в течение полугодия не вносит арендную плату в установленные договором сроки».

В силу положений п.3 ст. 619 ГК, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 указано, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Следовательно, содержание п.6.3.5 не противоречит указанным положениям ГК и Постановления Пленума ВАС РФ.

Ответчик в своих пояснениях ссылается на п. 9 ст. 22 ЗК, согласно которому, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Так же ссылается на разъяснения данные в п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11, согласно которым, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, ни п. 9 ст. 22 ЗК, ни разъяснения данные в п. 23 Постановления Пленума ВАС от 23.04.2005 г. не исключают права арендодателя требовать досрочного расторжения договора заключенного на срок более 5-ти лет.

Доказыванию при рассмотрении таких споров подлежит факт существенности этого нарушения. При этом, каждый спор индивидуален, и доказательства представленные сторонами оцениваются судом с учетом всех обстоятельств дела (ст. 71 АПК, ч.1 ст. 168 АПК).

При таких обстоятельствах этот пункт подлежит принятию в редакции ответчика.

Пункт 6.3.6. в редакции ответчика «По истечении одного года после уведомления арендатора договор, может быть, расторгнут, если в аренду предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и зарезервированный для государственных или муниципальных нужд».

Истец предлагает данный пункт исключить. В обоснование своей позиции истец указывает, что ответчиком не представлено доказательств тому, что в аренду предоставляется земельный участок зарезервированный для государственных или муниципальных нужд.

В силу положений п.16 ст. 39.8 ЗК, в случае, если в аренду предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и зарезервированный для государственных или муниципальных нужд, договор аренды такого земельного участка должен предусматривать возможность досрочного расторжения этого договора по требованию арендодателя по истечении одного года после уведомления арендатора такого земельного участка о расторжении этого договора.

Таким образом, договор аренды должен предусматривать возможность его досрочного расторжения по этому основанию только в случае, если на момент передачи имущества в аренду участок уже зарезервирован для государственных или муниципальных нужд.

Ответчик в обоснование своей позиции ссылается на ст. 70.1 ЗК.

Согласно данной норме, резервирование земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса, а земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, также в случаях, связанных с размещением объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, объектов обороны и безопасности, созданием особо охраняемых природных территорий, строительством водохранилищ и иных искусственных водных объектов, объектов инфраструктуры особой экономической зоны, предусмотренных планом обустройства и соответствующего материально-технического оснащения особой экономической зоны и прилегающей к ней территории. Резервирование земель может осуществляться также в отношении земельных участков, необходимых для целей недропользования.

Резервирование земель допускается в установленных документацией по планировке территории зонах планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, в пределах территории, указанной в заявке высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, исполнительно-распорядительного органа муниципального образования на создание особой экономической зоны в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2005 года N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации", а также в пределах иных необходимых в соответствии с федеральными законами для обеспечения государственных или муниципальных нужд территорий.

Земли для государственных или муниципальных нужд могут резервироваться на срок не более чем три года, а при резервировании земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и указанных в заявке высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, исполнительно-распорядительного органа муниципального образования на создание особой экономической зоны в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2005 года N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации", на срок не более чем два года. Допускается резервирование земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, для строительства и реконструкции объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, железнодорожного транспорта, воздушного транспорта (в том числе объектов единой системы организации воздушного движения), транспортно-пересадочных узлов и метрополитена, строительства и реконструкции автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения, местного значения и других линейных объектов государственного или муниципального значения на срок до двадцати лет.

Порядок резервирования земель для государственных или муниципальных нужд определяется Правительством Российской Федерации.

Таким образом, данная норма не предусматривает включения в договор условия предложенного ответчиком в проекте договора на случай если земельный участок передаваемый в аренду на момент заключения договора не зарезервирован для государственных или муниципальных нужд.

При таких обстоятельствах этот пункт подлежит принятию в редакции истца.

Пункт 7.1. в редакции ответчика «На момент подписания настоящего договора Арендатор занимает арендуемый объект с 30.06.2021, в связи с чем, условия по оплате арендной платы применяются к отношениям сторон по аренде объекта, возникшим с указанной в данном пункте даты».

Истец предлагает следующую редакцию данного пункта «На момент подписания настоящего договора Арендатор занимает арендуемый объект с 30.06.2021. Условия по оплате арендной платы применяются к отношениям сторон с момента заключения настоящего договора и передачи земельного участка арендатору по передаточному акту».

В силу положений п.1 ст. 425 ГК, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В данном случае разногласия по условиям договора переданы на рассмотрение суда.

По смыслу положений ст. 446 ГК и 173 АПК данный договор будет считаться заключенным с момента вступления решения суда об урегулировании разногласий в законную силу.

Вместе с тем, согласно п. 2 ст. 425 ГК, стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Как следует из выписки из ЕГРН, ответчик является собственником здания по адресу предоставления земельного участка с 13.03.2019 г.

Основание возникновения права собственности – договор купли-продажи от 06.02.2019 г.

Данный договор представлен в материалы дела. В договоре купли-продажи указано, что земельный участок принадлежит продавцу на праве аренды на основании договора аренды от 27.07.2017 г.

Из материалов дела следует, что с продавцом здания гаража так же был заключен договор аренды земельного участка от 27.07.2017 г. № 211.

В силу положений п. 3 ст. 552 ГК, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно п.1 ст.65 ЗК, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Таким образом, истец как собственник объекта недвижимости, обязан вносить плату за пользование земельным участком. Поскольку он не является собственником земельного участка, формой оплаты выступает арендная плата.

Из материалов дела следует, что с продавцом здания гаража так же был заключен договор аренды земельного участка.

Следовательно, с момента получения объекта недвижимости истец обязан к внесению платы за землю.

Ответчик предлагает указать в договоре дату, с которой истец обязан к внесению арендных платежей в связи с тем, что с этой даты спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет.

Из материалов дела так же следует, что Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 13.10.2021 г. кадастровая стоимость земельного участка являющегося предметом договора аренды определена по состоянию на 30.06.2021 г.

Таким образом, содержание п.7.1. предложенное ответчиком не противоречит положениям второго абз. п.1 ст. 424 ГК.

Кроме того, отсутствие заключенного договора не освобождает пользователя земельного участка о внесения платежей за пользование участком (ст. 65 ЗК, ст. 1102 ГК).

При таких обстоятельствах этот пункт подлежит принятию в редакции ответчика.

Судебные расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат возложению на ответчика (ч.1 ст. 110 АПК).

В силу положений п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 г. № 46, при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку (например, требования о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок), расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

- Принять в редакции согласованной сторонами п.2.1. договора аренды земельного участка с кадастровым номером27:23:0051120:1219 , изложив его следующим образом:

«За пользование земельным участком Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату ежемесячно равными долями, путем деления годовой арендной платы на 12 месяцев, в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц путем перечисления на счет управления федерального казначейства по Хабаровскому краю:

УФК по Хабаровскому краю (Департамент муниципальной собственности Администрации города Хабаровска),

ИНН <***>, КПП 272101001, ОКТМО 08701000, р/с <***>,

ОТДЕЛЕНИЕ ХАБАРОВСК БАНКА РОССИИ// УФК по Хабаровскому краю г. Хабаровска,

БИК 010813050, кор/счет40102810845370000014,

код платежа — 011 111 05024 04 0000 120, поле 22-УИН.

Назначение платежа: аренда земли с ДМС, договор № 244, рег№

Размер арендной платы за участок определяется в порядке, установленном действующим законодательством:

12 415 695 (Кс) х 0,03156 (Квзм)= 391 839 руб. 33 коп.

Где:

КС -кадастровая стоимость земельного участка;

Квзм- оэффициентов по виду разрешенного использования (К_взм) для расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности городского округа "Город Хабаровск", предоставленных в аренду без проведения торгов».

Принять в редакции согласованной сторонами п.2.2. договора, изложив его следующим образом: «На момент вынесения решения сумма арендной платы в год оставляет 391 839 руб. 33 коп.».

-Принять в редакции ответчика п. 2.3 договора, изложив его в следующей редакции «При изменении размера арендной платы за пользование земельным участком, а также при изменении методики расчета арендной платы, реквизитов по уплате арендной платы, в том числе кодов бюджетной классификации, Арендодатель письменно уведомляет арендатора в 10-дневный срок с момента вступления в силу нормативного акта, внесение соответствующих изменений в настоящий договор не требуется.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету».

- Принять п. 3.2.6. в редакции истца, изложив его следующим образом арендатор обязуется «Обеспечивать беспрепятственный доступ Арендодателю на арендуемый объект для осмотра, проверки соблюдения условий настоящего договора, представителям служб, контролирующих эксплуатацию городских наземных и подземных инженерных коммуникаций, а также представителям органов государственного, муниципального контроля.

- Принять в редакции согласованной сторонами п.3.2.9, изложив его следующим образом «Ежегодно, но не позднее 25 числа первого месяца, следующего за отчетным годом, производить с Арендодателем сверку произведенных платежей по арендной плате и результат сверки оформлять соответствующим актом».

- Принять в реакции истца п.4.2 договора, исключив его из договора.

- Принять в редакции ответчика п.6.3.5 договора, изложив его в следующей редакции по требованию арендодателя настоящий договор может быть досрочно расторгнут по решению судебных органов «когда арендатор более двух раз не вносит арендную плату в установленные договором сроки»

- Принять в реакции истца п.6.3.6 договора, исключив его из договора.

- Принять в редакции ответчика п.7.1. договора, изложив его в следующей редакции «На момент подписания настоящего договора Арендатор занимает арендуемый объект с 30.06.2021, в связи с чем, условия по оплате арендной платы применяются к отношениям сторон по аренде объекта, возникшим с указанной в данном пункте даты».

Принять передаточный акт к договору в редакции согласованной сторонами, изложив его следующим образом «В разделе краткая характеристика участка: Земельный участок используется с 30.06.2021».

Взыскать с Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска в пользу ООО «СтройБатл» судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объёме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев с даты вступления решения в законную силу, если решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья Е.А. Букина.