Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в заседании суда дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Жилищная инициатива» (ОРГН 1082721446983, ИНН <***>, <...>)

к открытому акционерному обществу «Хабаровский коммерческий центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>, гХабаровск, ул. Ленина, 41, оф.7)

о взыскании 179 639,77 руб. задолженности

при участии:

от истца: ФИО1, доверенность от 09.01.2019 №1

от ответчика: ФИО2, доверенность от 14.06.2018

Общество с ограниченной ответственностью «Жилищная инициатива» (далее – ООО «Жилищная инициатива») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к открытому акционерному обществу «Хабаровский коммерческий центр» (далее – ОАО «Хабкомцентр») о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (МКД) №41 по ул. Ленина в г. Хабаровске по договору долевого участия №136 от 15.10.2011 за период с августа 2017 по июль 2018 года включительно в размере 179 639,77 руб.

Определением от 23.05.2018 иск ООО «Жилищная инициатива» принят судом к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии со статьей 227 АПК РФ. Определением от 09.01.2019 суд перешел к рассмотрению спора по общим правилам искового производства.

Истец в судебном заседании на требованиях настаивает, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору№136 от 15.10.2011 и жилищного законодательства в части внесения платы за содержание и ремонт общего имущества МКД. Размер платы определен истцом в соответствии с условиями договора №136 с учетом направленного в адрес ответчика уведомления от 10.07.2017 исх. №618/У об увеличении размера платы с 01.08.2017, а также индексации на процент инфляции в соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений в МКД от 22.11.2010.

Ответчик с иском не согласен, в возражениях ссылается на необоснованное повышение управляющей организацией размера платы за содержание и ремонт общего имущества два раза за календарный год. ОАО «Хабкомцентр» с 01.08.2017 продолжает ежемесячно вносить плату по договору №136 в размере 13 555,44 руб. в соответствии с уведомлением ООО «Жилищная инициатива» от 20.12.2016 исх. №1000/у. В связи с чем, задолженность за заявленный истцом период отсутствует.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как установлено решением Арбитражного суда Хабаровского края от 08.11.2017 по делу № А73-13829/2018, имеющим в силу статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для разрешения настоящего спора, ООО «Жилищная инициатива» является управляющей организацией в отношении многоквартирного жилого дома №41 по ул. Ленина в г. Хабаровске.

Собственником нежилых помещений №0(1-7), №1(1-21) общей площадью 674,4кв.м. является Акционерное общество «Центр инновационных технологий города Хабаровска». На основании договоров аренды от 06.10.2008 №№534/08, 533/08 помещения переданы в аренду ОАО «Хабкомцентр».

15.10.2011 между ООО «Жилищная инициатива» (Управляющая компания) и ОАО «Хабкомцентр» (Пользователь) заключен договор долевого участия в эксплуатационных расходах по содержанию общего имущества здания №136, действующий с момента его подписания сторонами до окончания срока действия договора управления данным многоквартирным домом (далее – договор №136).

По условиям договора №136 Управляющая компания обеспечивает выполнение работ по управлению, ремонту и обслуживанию согласно Приложению №1 к договору, а Пользователь принимает долевое участие в эксплуатационных расходах по содержанию общего имущества здания.

Согласно пункту 2.3.1 договора №136 пользователь обязан возмещать долю эксплуатационных расходов по содержанию общего имущества здания в размере и сроки, указанные в договоре, согласно утвержденным тарифам.

В соответствии с пунктом 2.2 договора №136 в обязанности Управляющей компании входит, в том числе своевременно производить перерасчет тарифа эксплуатационных расходов по содержанию общего имущества при изменении базовой стоимости 1кв.м содержания жилья и методики расчета тарифа,; доводить указанные изменения платы до Пользователя.

Размер платы и порядок расчетов установлены разделом 3 договора №136. Пользователь возмещает долю эксплуатационных расходов по содержанию общего имущества здания Управляющей компании в порядке участия в общих для всего домовладения расходах. Плата за содержание нежилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в доме в соответствии с требованиями законодательства, исходя из занимаемой площади, этажности здания и нормативного тарифа на 1кв.м., что составляет: 2011 год - 674,4кв.м. х 14,25 руб. = 9 610,20 руб. в месяц. (пункт 3.1 в редакции протокола разногласий от 15.10.2011)

Пунктом 3.3 договора №136 закреплено право Управляющей компании на изменение тарифов на эксплуатационные расходы в течение всего срока действия договора. При этом внесение каких-либо изменений в договор не требуется. Управляющая компания направляет пользователю уведомление об изменении размера платы.

Письмом исх. №1000/у от 20.12.2016 ООО «Жилищная инициатива» уведомило ОАО «Хабкомцентр» об изменении размера платы за долевое участие в расходах по содержанию общего имущества с 01.01.2017, который составил 20,10 руб./кв.м в связи с установленным уровнем инфляции на 2017 год 4,0%, в месяц 13 555,44 руб. (674,4кв.м * 20,10 руб./кв.м).

Письмом исх. №618/у от 10.07.2017 ООО «Жилищная инициатива» со ссылкой на пункт 3.3 договора, принятии собственниками помещений в МКД решения об утверждении единого размера платы, его индексации (протокол общего собрания от 22.11.2010) уведомило ОАО «Хабкомцентр» об изменении размера платы за долевое участие в расходах по содержанию общего имущества с 01.08.2017, который составил 42,14 руб./кв.м, в месяц 28 419,22 руб. (674,4кв.м * 42,12 руб./кв.м). Согласно отчету с сайта ФГУП «Почта России» уведомление от 10.07.2017 получено Пользователем 19.07.2017.

Управляющей компанией выставлялись счета в соответствии с размером платы за долевое участие в расходах по содержанию общего имущества, доведенным до сведения Пользователя.

Не согласившись со значительным увеличением размера платы за содержание и ремонт общего имущества дома второй раз за календарный год, ОАО «Хабкомцентр» продолжает вносить плату по договору №136 в размере 13 555,44 руб. в месяц в соответствии с уведомлением исх. №1000/у от 20.12.2016. В связи с чем, по данным ООО «Жилищная инициатива» у ответчика образовалась задолженность за период с августа 2017 по июль 2018 года включительно в размере 179 639,77 руб.

Претензия исх. №839/У от 14.10.2018 оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения ООО «Жилищная инициатива» в суд с настоящим иском.

Учитывая представленные доказательства, суд признал иск подлежащим удовлетворению в части по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства по договору должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 201 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

При этом в силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ и пункта 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Пунктами 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (статья 37 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Согласно части 2 статьи 154 Жилищного кодекса плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.

Наличие у него как собственника помещения в многоквартирном доме обязанности участвовать в расходах по содержанию общего имущества МКД ответчик не отрицает. Напротив, в целях регулирования данных взаимоотношений с Управляющей компанией, ОАО «Хабкомцентр» заключен договор №136. Разногласия между сторонами возникли по размеру платежей за содержание и ремонт общего имущества МКД с 01.08.2017.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу норм статей 452, 453 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

Договором №136 стороны установили размер за содержание общего имущества МКД, а также порядок его изменения в течение всего срока действия договора.

Учитывая условия договора №136, направление ООО «Жилищная инициатива» в адрес ОАО «Хабкомцентр» уведомления исх. №618/у от 10.07.2017, получение его последним, суд считает, что в силу статей 421, 453 ГК РФ с 01.08.2017 плата за содержание и ремонт общего имущества МКД по договору №136 составляет 42,14 руб./кв.м, 28 419,22 руб. в месяц.

Доводы ответчика о необоснованности увеличения Управляющей компанией размера платы по договору больше, чем в два раза, второй раз за календарный год не приняты судом, поскольку гражданским и жилищным законодательством, условиями договора №136 не предусмотрен запрет на изменение размера платы за содержание и ремонт общего имущества МКД более одного раза за календарный год. Договор №136 является действующим, сторонами не расторгнут, условия о порядке изменения тарифа в установленном законом порядке недействительными не признаны.

Кроме того, из уведомления исх. №618/у от 10.07.2017, протокола общего собрания собственников помещений в МКД от 22.11.2010 следует, что указанный в уведомлении тариф по договору – 42,14 руб./кв.м не превышает утвержденный решением общего собрания собственников помещений в МКД единый размер платы на содержание и ремонт общедомового имущества (43,34 руб/кв.м). В связи с чем, судом отклонены возражения представителя ответчика о завышенном размере установленного истцом с 01.08.2017 тарифа.

В тоже время, из анализа расчета истца судом установлено, что управляющей компанией расчет по тарифу 42,14 руб./кв.м произведен за период с февраля по июнь 2018 года, за период с августа 2017 по январь 2018 года – по тарифу 42,43 руб./кв.м, за июль 2018 года – по тарифу 42,29 руб./кв.м. Данное увеличение тарифа истец обосновывает перерасчетом с учетом изменения процента инфляции в соответствии с решением собственников помещений в МКД, оформленным протоколом от 22.11.2010. При этом, представитель истца в судебном заседании пояснил, что уведомления об увеличении тарифа с учетом изменения процента инфляции в адрес ответчика в порядке, предусмотренном пунктом 3.3 договора №136, ООО «Жилищная инициатива» не направлялись.

Учитывая несоблюдение управляющей компанией установленного договором №136 порядка изменения размера платы за содержание и ремонт общего имущества МКД, суд признает расчет в части применения иного, кроме 42,14 руб./кв.м, тарифа необоснованным.

Таким образом, исходя из тарифа на содержание и ремонт общего имущества МКД в размере 42,14 руб./кв.м, и соответственно ежемесячной платы в размере 28 419,22 руб., сумма платежей по договору №136 за период с августа 2017 по июль 2018 года включительно составляет 341 030,64 руб. (28 419,22 руб. * 12мес.). ОАО «Хабкомцентр» за указанный период оплачено 162 665,28 руб. из расчета 13 555,44 руб. в месяц. В связи с чем, задолженность ответчика по договору №136 за период с августа 2017 по июль 2018 года составляет 178 365,36 руб. (341 030,64 – 162 665,28).

Доказательства оплаты задолженности ответчиком в суд не представлены. В связи с чем, требование истца о взыскании с ответчика задолженности по договору №136 за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД за период с августа 2017 по июль 2018 года в размере 178 365,36 руб. подлежит удовлетворению судом. В удовлетворении остальной части исковых требований следует отказать.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине относятся на стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям. При этом, учитывается, что госпошлина оплачена истцом в установленном законом порядке и размере.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с открытого акционерного общества «Хабаровский коммерческий центр» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Жилищная инициатива» задолженность за период с 01.08.2017 по 01.08.2018 в размере 178 365 руб. 36 коп., расходы по государственной пошлине в размере 6 344 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья О.В. Медведева