Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Вариант» (далее- истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к публичному акционерному обществу «МТС-Банк» (далее- ответчик, Банк) о взыскании стоимости восстановительного ремонта помещения арендованного ответчиком по договору от 23.06.2016 в размере 656 722 руб., расходов по оплате услуг специалиста по определению стоимости восстановительного ремонта в размере 76 950 руб.

Представитель истца исковые требования поддержал в соответствии с доводами, приведенными в исковом заявлении, настаивал на удовлетворении требований в заявленном размере.

Представитель ответчика иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. С заявленным размером убытков Банк не согласился. От проведения экспертизы по определению стоимости восстановительного ремонта или оспаривания отчета отказался.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения исковых требований, полагая, что перечисленные в акте возврата помещений от недостатки не свидетельствуют о неудовлетворительном техническом состоянии. Считает, что отсутствуют доказательства того, что причиной состояния объекта, указанного в акте возврата, являются действия Банка как арендатора. Указал, что арендные отношения неоднократно продлевались и в актах приема-передачи имеется указание о том, что передаваемое помещение находится в удовлетворительном техническом состоянии, конкретные характеристики технического состояния арендуемого помещения не устанавливались. Арендодатель не имел претензий по состоянию помещений в процессе эксплуатации. При этом ответчик неоднократно производил ремонтные работы, чем привел помещение в значительно лучшее состояние, чем получил в пользование. Ответчик полагает, что истцом не доказан факт передачи спорных помещений Банком в худшем состоянии, чем ранее передавало их Банку.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела с 01.11.2003г. ОАО «Далькомбанк», реорганизованного в форме присоединения к ПАО «МТС-Банк», являлся арендатором помещения площадью 200 кв.м., расположенное на первом этаже здания по адресу: Хабаровский край, район имени Лазо, <...>, пом. I (№ 4-13; 29-30).

В 2008г. собственником помещения стало ООО «Вариант», в договор внесены изменения в части арендодателя.

После окончания срока действия договора 31.10.2013г. помещение было возвращено арендодателю.

27.05.2013г. между сторонами заключен договор аренды спорного помещения сроком действия по 30.09.2014г.

12.08.2014г. между сторонами заключен договор аренды спорного помещения сроком действия по 31.08.2015г.

01.08.2015г. между сторонами заключен договор аренды спорного помещения сроком действия по 31.07.2016г.

При прекращении действий договоров и заключении нового договора указывалось удовлетворительное состояние помещения.

23 июня 2016 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Вариант» (арендодатель) и Публичным акционерным обществом «МТС-Банк» (арендатор) был заключен договор аренды помещений.

Согласно договору в аренду передано функциональное нежилое помещение площадью 200 кв.м., расположенное на первом этаже здания по адресу: Хабаровский край, район имени Лазо, <...>, пом. I (№ 4-13; 29-30), кадастровый номер: 27:27:01/080/2007-568.

В соответствии с пунктом 6.1. договора Арендодатель только с письменного согласия разрешает проведение Арендатором перепланировки арендуемых помещений, переоборудование сантехники и других ремонтных работ, в соответствии с нормами действующего законодательства, с дальнейшим предоставлением Арендодателю необходимых документов для внесения изменений в ЕГРП, при этом оформление необходимых документов по приведению перепланировки Арендатор производит за свой счет. Неотделимые улучшения произведенные арендатором переходят в собственность арендодателя и возмещению не подлежат.

После проведения работ по перепланировки арендатором не предоставлены необходимые документы по произведенной перепланировке , как предусмотрено указанным выше пунктом договора.

31 мая 2017 года ООО «Вариант» и ПАО «МТС-Банк» было подписано соглашение о расторжении договора аренды помещений от 23 июня 2016 года.

Арендуемое ПАО «МТС-Банк» помещение было возвращено ООО «Вариант» в неудовлетворительном состоянии. Перечень недостатков помещения зафиксирован в акте приема-передачи помещения от 31 мая 2017 года.

Первый заместитель Председателя Правления ПАО «МТС-банк» ФИО2 подписал акт приема-передачи от 31.05.2017 г. Одновременно, не соглашаясь с перечисленными в акте недостатками, указал, что помещение передано от Арендатора к Арендодателю с учетом нормального износа и помещение подлежит дальнейшей эксплуатации.

Для определения стоимости восстановительного ремонта помещений на основании договора № 2041/16 от 18 апреля 2017 года, заключенного ООО «Вариант» с ООО «Дальневосточная экспертиза и оценка», специалистом ФИО3 была определена стоимость восстановительного ремонта Помещений, поврежденных в результате ненадлежащего содержания в процессе эксплуатации.

В соответствии с заключением специалиста № 525/17 от 30.06.2017 г. (страница стоимость восстановительного ремонта функционального (встроенного) нежилого помещения площадью 200 кв.м., расположенного на первом этаже здания по адресу: Хабаровский край, район имени Лазо, <...>, пом. I (4-13, 29-30) (далее - Помещение), поврежденного в результате ненадлежащего содержания в процессе эксплуатации ПАО «МТС-Банк» по договору аренды помещений от 23 июня 2016 года, составляет 656 722 руб.без стоимости восстановления согласно техпаспорту наружной ограждающей конструкции стены в помещении № 30 и стоимости демонтажа встроенных стальных сейфов в помещении № 13

27 октября 2017 года истцом ответчику почтовым отправлением с описью вложения была направлена претензия о возмещении убытков, составляющих стоимость восстановительного ремонта помещения.

Претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в части в связи со следующим.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 1 5 данного Кодекса.

В силу ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения убытков.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

Для возложения гражданско-правовой ответственности в форме возмещения ущерба истцом должны быть доказаны: факт причинения ущерба и его размер; вина и противоправность действий (бездействия) ответчиков; наличие причинной связи между противоправным поведением ответчиков и наступившим ущербом.

Привлечение лица к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков возможно только при доказанности всей совокупности вышеперечисленных условий.

В данном случае возникновение убытков у ООО «Вариант» связано с ненадлежащим исполнением Арендатором обязательств по договору аренды, связанных с возвратом недвижимого имущества в надлежащем состоянии.

В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 622 ГК РФ).

Таким образом, по смыслу ст. 210, 616 Гражданского кодекса РФ собственник может возложить на другое лицо на основании договора с ним несение бремени содержания, принадлежащего ему имущества.

В силу пункта 3 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 655 ГК РФ.

Проанализировав в соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ условия договора аренды от 23.06.2016, суд установил, что Банк, являясь арендатором нежилых помещений, принял на себя обязательства производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендованных помещений, для поддержания их в состоянии, в котором они были переданы Арендатору с учетом нормального износа (пункт 2.2.6 договора).

При возврате помещений совместно истцом и ответчиком оформлен акт от 31.05.2017 с визуальным осмотром помещений, с целью установления состояния возвращаемых помещений.

В акте приема-передачи от 31.05.2017 зафиксирован перечень выявленных недостатков.

Ответчиком подписан акт приема-передачи с замечаниями и указанием на то, что помещение передается с учетом нормального износа.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ ПАО «МТС-Банк» при прекращении договора аренды обязан вернуть Арендодателю арендуемое имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа.

Банк данное обязательство не выполнил, объект возвращен с недостатками, повреждениями, чем нарушены права ООО «Вариант» как собственника имущества.

Доводы Банка о том, что перечисленные в акте возврата помещений недостатки не свидетельствуют о неудовлетворительном техническом состоянии, судом признаны несостоятельными и не подтвержденными документально.

При заключении договора и в момент принятия помещений в аренду недостатков в арендованном помещении не зафиксировано. У Банка не имелось замечаний по техническому состоянию арендованного имущества.

Согласно заключению специалиста от 30.06.2017г. установлено, что среди повреждений, зафиксированных в акте приема-передачи помещений от 31.05.2017, имеются повреждения, вызванные ненадлежащим содержанием, несанкционированным обустройством помещения .

Cпециалистом указаны в заключении имеющиеся повреждения : потеки, стиры, черные пятна на обоях, потеки на потолке, пятна и повреждения на линолеуме, несанкционированно зашит гипсокартоном дверной проем, отсутствует радиатор, имеются повреждения дверных полотен, не функционируют лампы, местами разрушен штукатурный слой, в облицовочной плитке имеются трещины, имеется коррозия металла на трубах, деформация ГВЛ, устроены несанкционированно светопрозрачные перегородки и т.д.

ООО «Вариант» в результате нарушения ответчиком обязанности по поддержанию арендуемого помещения в надлежащем состоянии будет иметь в будущем расходы, которые необходимо будет оплатить для восстановления нарушенного права (в данном случае для восстановления нежилого помещения).

Данные расходы в соответствии с пунктами 10 и 49 Постановления 6/8 Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 01 июля 1996 года входят в состав убытков, предусмотренных пунктом 2 статьи 15 ГК РФ, и подлежат взысканию в судебном порядке.

В обоснование размера заявленных требований о возмещении убытков истцом в материалы дела представлено заключение ООО «Дальневосточная экспертиза и оценка» № 525/17 от 30.06.2017 г., согласно которому стоимость восстановительного ремонта части функционального нежилого помещения, составляет 656 722 руб.

Все виды работ, стоимость которых определена в размере 656 722 руб. необходимы для восстановления удовлетворительного состояния арендуемых помещений, связаны с неисполнением ответчиком обязанностей по их содержанию в исправном состоянии.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ заключение судебного эксперта, а также доказательства, представленные сторонами спора в материалы дела, на основании которых результат исследований экспертом зафиксирован в заключении, суд пришел к выводу о том, что оно отвечает принципу достоверности, использованные экспертом сведения, методики, подходы и существенные факторы сформировали достоверную стоимость ремонтных работ оцениваемого объекта недвижимости, с учетом установленных причин образований повреждений.

Согласно ст. 611 ГК РФ Арендодатель обязан предоставить Арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со ст. 612 ГК РФ Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них.

Материалами дела подтверждается, что Арендатор на момент подписания договора аренды располагал сведениями о техническом состоянии помещений, отсутствие недостатков зафиксировано в акте.

Квалифицировать установленные актом приема-передачи от 31.05.2017 г. повреждения арендованного функционального нежилого помещения в качестве «нормального» или «естественного износа» не представляется возможным. Поскольку разрушенные напольные плитки, повреждённые стены (отделка), потолочная плитка, сколы и отверстия в плитке от демонтажа оборудования, отслоение и обрушение штукатурного слоя до кирпичной кладки на стене, перепланировка - демонтаж кирпичной перегородки, механические повреждения подвесного потолка и др. повреждения, не являются следствием обычного хозяйственного использования нежилого помещения и требуют дополнительных затрат собственника для их устранения.

Заявленные расходы по проведению ремонта, стоимость которых определена специалистом в размере 656 722 руб., связаны с восстановлением помещения от повреждений, образовавшихся вследствие деятельности Арендатора, в связи с чем данный вид расходов должен быть возложен на арендатора.

Таким образом, в материалах дела имеются доказательства о наличии причинно-следственной связи между нарушением обязательств со стороны Банка по договору аренды помещения и причиненными Истцу убытками в размере 656 722 руб., что составляет стоимость восстановительного ремонта по устранению эксплуатационных повреждений нежилых помещений, полученных от фактического использования Банком в период аренды, определенная специалистом.

Довод ответчик о том, что в процессе эксплуатации помещения выполнялись ремонтные работы с заключением договоров подряда, как основание для отказа в иске, судом отклоняется.

Как следует из текстов представленных договоров аренды п.2.2.6. предусмотрено проведение арендатором текущего и капитального ремонта для поддержания помещения в состоянии, котором оно передано арендатору.

При этом зафиксированные в акте при возврате помещения и в заключении специалиста повреждения возникли после проведения арендатором ремонтных работ в процессе эксплуатации помещений и требуют затрат собственника для восстановления надлежащего состояния помещения.

При таких обстоятельствах, требования истца заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

В силу статей 101, 106 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением в арбитражном суде относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно статье 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов, другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

Согласно ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Одной из целей распределения судебных расходов является восстановление имущественного положения сторон, нарушенного в результате участия в процессе

Следовательно, сущность судебной защиты заключается не только в подтверждении нарушенных прав лица, но и в создании условий, при которых это лицо могло бы компенсировать за счет "неправой" стороны расходы, понесенные им в связи с ведением процесса, причиной которого стали незаконные действия (бездействие) ответчика. При этом требования истца, предъявляемые им в нарушение действующих процессуальных норм, нарушают права ответчика в той части, в которой он должен доказывать неправомерность требований истца и нести соответствующие расходы.

Предоставление допустимых доказательств в обоснование заявленных требованийс учетом предмета иска согласно ст. 65 АПК РФ является обязанностью истца и несение расходов по получению доказательств не может возмещаться за счет ответчика.

Согласно ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Истец заявил требование о взыскании убытков, размер которых подтвержден представленным заключением специалиста ООО «Дальневосточная экспертиза и оценка» № 525/17 от 30.06.2017 г., в связи с чем понес расходы в размере 76 950 руб.

Судом представленные платежные документы по оплате заключений принимается в качестве доказательства судебных издержек.

В силу требований статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с публичного акционерного общества «МТС-Банк» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Вариант» убытки в размере 656 722 руб., судебные издержки 76 950 руб., расходы по оплате государственной пошлины 16 134 руб.,

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Вариант» из федерального бюджета 1 537 руб. госпошлины, оплаченной по платежному поручению № 832 от 29.11.2017.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья О.М.Левинталь