Гражданский кодекс часть 1

Рыболовецкий колхоз «Пуир» обратился в суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее - управление Росреестра по Хабаровскому краю, регистрирующий орган, ответчик), оформленного в виде письме № 08/003/2009-491 от 05.11.2009г., об отказе в государственной регистрации права собственности на рыбообрабатывающий цех, расположенный по адресу <...>.

В дальнейшем заявитель дополнил свои требования - просит обязать Управление Росреестра по Хабаровскому краю произвести государственную регистрацию перехода права собственности на рыбообрабатывающий цех, расположенный по адресу г.Хабаровск, <...>. При этом заявитель ссылался на то, что прежний правообладатель имущества – ТОО «Озерпах» - ликвидирован и в настоящий момент в ЕГРЮЛ не числится, по аналогии со статьями 165 и 551 ГК РФ регистрация перехода права производится на основании решения суда.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании требования заявителя не признал по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.

Учитывая, что стороны не возражали против продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, суд в соответствии со ст.137 АПК РФ завершил предварительное заседание и рассмотрел дело в судебном заседании в первой инстанции.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему выводу.

03.01.1999г. между ТОО «Озерпах» и рыболовецкой артелью (колхоз) «Пуир» заключен договор купли-продажи имущества – Рыбобазы в с.Озерпах стоимостью 103224 рубля.

08.10.2009г. представитель Рыболовецкого колхоза «Пуир» ФИО3, действующий на основании доверенности от 10.04.2007г., обратился в Управление Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о государственной регистрации (перехода права) собственности на объект недвижимого имущества Рыбообрабатывающий цех, расположенный по адресу <...>.

Как следует из расписки в получении документов на государственную регистрацию от 08.10.2009г., к заявлению были приложены следующие документы:

- документ, подтверждающий оплату государственной пошлины – платежное поручение от 08.10.2009г. № 371;

- доверенность от 10.04.2007г., удостоверенная нотариусом ФИО4;

- устав рыболовецкого колхоза «Пуир»;

- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе от 29.05.2000г.;

- свидетельства о внесении записи в ЕГРЮЛ;

- кадастровый паспорт от 22.09.2008г;

- акт приема-передачи основных средств от 03.01.199;

- договор купли-продажи от 03.01.1999г..

- справка об отсутствии регистрации и ограничений, выданная межрайонным филиалом КГУП Технической инвентаризации и оценки недвижимости от 02.10.2008г. № 1853.

По результатам проведенной в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации прав) правовой экспертизы документов государственным регистратором Управления Росреестра по Хабаровскому краю 05.11.2009г. принято решение, оформленное в виде письма № 08/003/2009-491, об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на основании пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав.

Основанием для отказа в государственной регистрации перехода права послужили следующие обстоятельства:

1. Документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Согласно пункту 1 статьи 432 и статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами и содержащего соглашения по всем существенным условиям. В договоре должны быть указаны стороны сделки и существенные условия. В представленном на государственную регистрацию договоре купли-продажи отсутствует описание предмета договора, адрес (местоположение), вид (название) объекта, площадь, назначение, этажность для отдельно стоящих зданий. В представленных на государственную регистрацию документах имеются противоречия в описании наименования объекта недвижимости, а именно, в договоре купли-продажи указано наименование – рыбобаза, в кадастровом паспорте – рыбоперерабатывающий цех, в акте приема-передачи основных средств – здание холодильника.

2. Правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации ранее возникших после введение в действие Закона о государственной регистрации прав перехода данного права, или совершенной после введения в действие названного закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Несогласие заявителя с таким решением регистрирующего органа послужило основанием для обращения в суд с настоящим заявлением.

В соответствии с ч. 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации прав, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, а именно условия о предмете договора, определены статьей 554 ГК РФ, устанавливающей, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условия о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

При исследовании договора купли-продажи от 03 января 1999 года, судом установлено, что предметом договора является рыбобаза в с. Озерпах.

В нарушение статьи 554 ГК РФ сторонами не определены данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче. А именно, не указан адрес объекта недвижимости, не определено положение объекта на соответствующем земельном участке, не определена площадь передаваемого объекта недвижимости либо другое описание объекта недвижимости, позволяющее определенно установить недвижимое имущество.

Из приложенного к договору акта приема-передачи основных средств от 03.01.1999г. следует, что в соответствии с договором купли-продажи от 03.01.1999г. рыболовецкому колхозу «Пуир» передаются основные средства – здание холодильника и оборудование, перечисленное в акте. Названный акт также не содержит описания и местоположения объекта недвижимости.

Заявителем в материалы дела представлен технический паспорт на здание «Холодильник с машинным отделением, электростанция» составленный филиалом государственного учреждения «Краевое бюро технической инвентаризации» 10.08.1999г. Как следует из данного технического паспорта строение литер А «Рыбобаза» имеет общую площадь 3501,4 кв.м, основную площадь 3425,6 кв.м.

Для государственной регистрации перехода права заявителем вместе с другими документами представлен кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества – Рыбообрабатывающий цех, общей площадью 3097,9 кв.м, расположенный по адресу село Озерпах Николаевского муниципального района Хабаровского края, ул.Набережная, 1 «в», литер А.

С учетом приведенных данных судом установлено противоречие в наименовании и в площади объекта недвижимого имущества в договоре от 03.01.1999г. (Рыбобаза в с.Озерпах), акте приема-передачи от 03.01.1999г. (здание холодильника), техническом паспорте от 10.08.1999г. (холодильник с машинным отделением, электростанция, где площадь здания Рыбобазы литер А указана 3501,4 кв.м.) и кадастровом паспорте здания (рыбообрабатывающий цех площадью 3097,9 кв.м. по адресу <...> «в»).

Из представленных документов невозможно с достоверностью установить, что рыбобаза в с. Озерпах, здание холодильника, холодильник с машинным отделением, рыбобаза Литер А, площадью 3501,4 кв.м. и рыбообрабатывающий цех площадью 3097,9 кв.м. в <...> «в» являются одним и тем же объектом недвижимости.

В соответствии со вторым абзацем статьи 554 ГК РФ условие о предмете договора от 01.03.1999г. судом признается несогласованным сторонами, а договор считается незаключенным.

Следовательно, обоснованным является вывод государственного регистратора о том, что документы, представленные на регистрацию, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, что в силу п.1 ст.20 Закона о государственной регистрации прав влечет отказ в государственной регистрации перехода права.

Суд не принимает во внимание ссылку заявителя на счет-фактуру № 1/1 без даты, выставленную покупателю «РК «Пуир» на оплату рыбобазы в с.Озерпах, а также на акт приемки-передачи основных средств от 03 января 1999 года, в соответствии с которым от ТОО «Озерпах» рыболовецкому к/з «Пуир» при осмотре рыбобазы в с.Озерпах передано здание холодильника – 1 шт., а также оборудование, перечисленное в акте, как на доказательство незаконности действий регистрирующего органа.

Указанные документы не были представлены в регистрирующий орган и не были предметом правовой экспертизы, проводимой государственным регистратором.

Кроме того, названные документы также не подтверждают факт согласования предмета договора, а по правилам ст.550 ГК РФ, п.2 ст.434 ГК РФ не являются единым документом, подписанным сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Вторым основанием для отказа в осуществлении государственной регистрации прав явилось то обстоятельство, что правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона перехода данного права, или совершенной после введение в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Заявитель утверждает, что право на объект недвижимого имущества – рыбобазу в с.Озерпах – возникло у ТОО «Озерпах» до вступления в законную силу Закона о государственной регистрации прав, что в силу п.1 ст.6 названного закона влечет признание права и при отсутствии его государственной регистрации.

Вместе с тем, заявителем не учтено, что в соответствии с п.2 ст.6 Закона о государственной регистрации прав государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 13 Закона о государственной регистрации прав государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Как установлено в судебном заседании, ТОО «Озерпах» не зарегистрировало свое право собственности на отчуждаемый объект недвижимости. Документы о ранее зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества рыболовецким колхозом «Пуир» не представлены регистрирующему органу.

В соответствии с п.1 ст.20 Закона о государственной регистрации прав в государственной регистрации прав может быть отказано, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Следовательно, и в данной части вывод государственного регистратора соответствует требованиям закона.

Суд считает, что требования заявителя о признании незаконным решения Управления Росреестра по Хабаровскому краю об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество – здание рыбообрабатывающего цеха, расположенного по адресу <...> являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Также не подлежат удовлетворению требования заявителя в части обязания Управление Росреестра по Хабаровскому краю произвести государственную регистрацию перехода права собственности на названый выше объект недвижимости.

Обращаясь с такими требованиями, заявитель сослался на положения статей 165 и 551 ГК РФ, устанавливающих, что в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности, а также на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.05.2003г. № 1069/03, разъяснившим, что в случае ликвидации одной из сторон сделки на момент подачи заявления о регистрации, государственная регистрация производится на основании решения суда по аналогии со статьями 165 и 551 ГК РФ.

Согласно п.3 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как указывалось выше, судом установлено, что договор купли-продажи от 03.01.1999г. считается незаключенным, так как не содержит всех согласованных сторонами существенных условий договора, в данном случае о предмете договора. Оснований для обязания регистрирующий орган зарегистрировать незаключенный договор не имеется.

В соответствии с п.3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как указывалось ранее, в силу прямого указания закона (с п.2 ст.6, пунктом 2 статьи 13 Закона о государственной регистрации прав) регистрация перехода права на объект недвижимости возможна только при наличии ранее зарегистрированного права.

Поскольку ТОО «Озерпах» не воспользовалось своим правом зарегистрировать право собственности на объект недвижимости – Рыбобазу в с.Озерпах, то оснований для применения по аналогии ст.165 и ст.552 ГК РФ в части обязания зарегистрировать переход этого права рыболовецкому колхозу «Пуир» не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на заявителя.

Руководствуясь ст. ст. 167-170, 201 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, выраженного в письме № 08/003/2009-491 от 05.11.2009г., а также об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на рыбообрабатывающий цех, расположенный по адресу <...>, отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении срока со дня его принятия в окончательной форме, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения в окончательной форме, а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев с даты вступления в решения в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанции через арбитражный суд, принявший решение – Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья В.А.Шапошникова