Гражданский кодекс часть 1

Хабаровский краевой союз потребительских обществ (далее – Хабаровский Крайпотребсоюз) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Азия Трэвел» (далее по тексту – ООО «Азия трэвел», общество) о взыскании 105 208 руб. задолженности по арендной плате.

В судебном заседании истец дважды уточнял требования. Просил суд уменьшить размер взыскиваемого долга до 47 610 руб. ввиду произведенной ответчиком частичной оплаты, а также взыскать с ответчика 17 138 руб. неустойки и обязать передать помещение по акту.

Судом уточнения приняты в части уменьшения размера долга, в остальной части в принятии уточнений отказано, так как в этом случае в нарушение положений статьи 49 АПК РФ имеет место одновременное изменение предмета и оснований иска, то есть фактически заявлены не уточнения иска, а самостоятельные требования, которые могут быть предметом отдельного иска.

На уточненных требованиях истец наставил. Иск мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по уплате арендных платежей в период с 01.12.2014 по 28.02.2015. Считает договор расторгнутым с 01.03.2015.

Ответчик с иском не согласился по основаниям, изложенным в отзыве. В возражениях указал на то, что истец с 15.12.2014 прекратил доступ в арендованное помещение, опечатав двери и изъяв ключ, что сделало невозможным использование арендованного имущества. Считает, что с указанного момента у него отсутствует обязанность по уплате арендных платежей, ссылаясь на положения пункта 2 статьи 328 ГК РФ и правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 № 13689/12. Пояснил, что арендные платежи по состоянию на 15.12.2014 им оплачены в полном объеме.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Между Хабаровским крайпотребсоюзом (арендодатель) и ООО «Азия Трэвел» (арендатор) 19.12.2012 заключен договор аренды № 21/3.

По условиям договора арендатору во временное пользование предоставлено нежилое помещение, находящееся на 3 этаже здания, обозначенное в техническом паспорте в плане третьего этажа под № 21 (кабинет № 46), общей лощадью 13,8 кв. м, расположенное по адресу: <...>, для использования под офис.

Право собственности арендодателя на переданные в аренду помещения подтверждены свидетельствами о государственной регистрации права от 13.10.2000 серии 27ХБ № 0084516, от 30.01.2015 серии 27-АГ № 079564.

Арендованное имущество передано ответчику 01.01.2013, что зафиксировано в акте приема-передачи нежилого помещения.

Согласно пункту 1.2 договор заключен сроком с 01.01.2013 по 30.11.2013.

В силу пункта 2.1 арендная плата по договору состоит из: платежей за пользование арендуемым имуществом, платежей за коммунальные услуги (теплоснабжение, водоснабжение, канализация, электроэнергия), платежей за вывоз мусора, налога на имущество платы за землю, налога на добавленную стоимость, абонентской платы за пользование телефоном.

В соответствии с пунктом 2.2 договора размер арендной платы составляет 16 560 руб. в месяц с НДС. Платежи по договору осуществляются в порядке предоплаты. Арендная плата за последующий месяц уплачивается в срок до 20 числа текущего месяца.

Согласно пункту 2.3 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке пересмотреть размер арендной платы. Об изменении размере арендной платы арендодатель уведомляет письменно арендатора за 10 дней до срока наступления изменений. Уведомление становится неотъемлемой частью договора. подписание соглашений не требуется.

Уведомлением от 17.07.2013 № юр-496 истец уведомил ответчика об изменении арендной платы, согласно которому арендная плата с 01.08.2013 составляет 19 044 руб.

Соглашением от 01.12.2013 стороны продлили срок действия договора с 01.12.2013 по 31.10.2014.

Пунктом 4.3. договора предусмотрено, что в случае несвоевременной уплаты арендных платежей и платежей за междугородные и международные переговоры арендодатель вправе прекратить доступ арендатора в арендуемое помещение, приостановить доступ арендатора к телефонной сети до полного погашения имеющейся задолженности, а также арендодатель вправе удерживать имущество арендатора на сумму имеющейся задолженности.

Уведомлением, полученным представителем ответчика 30.10.2014, истец сообщил обществу о наличии задолженности по арендной плате в размере 67 120 руб. по состоянию на 28.10.2014, потребовав оплаты в срок до 05.11.2014. Этим же письмом арендодатель предупредил о возможности в случае неоплаты долга ограничения доступа в арендованное помещение до момента погашения долга.

Письмом от 18.02.2015, полученным согласно входящему штампу Хабаровского крайпотребсоюза 20.02.2015, ответчик просит расторгнуть договор с 15.12.2014 в связи с ограничением доступа в арендуемое помещение.

Арендодатель, не согласившись с расторжением договора с 15.12.2014, направил арендатору соглашение о расторжении договора от 01.03.2015, которое ответчиком до настоящего момента не подписано.

Ввиду неисполнения ответчиком обязательства по оплате арендных платежей за период с 15.12.2014 по 28.01.2015, у него образовалась задолженность в размере 47 610 руб. с учетом произведенных обществом в ходе судебного рассмотрения спора платежей в общей сумме 57 598 руб.

Поскольку ответчик в добровольном порядке не оплатил задолженность по арендным платежам, истец обратился в суд с иском.

Учитывая представленные доказательства, суд признал иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Статья 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В соответствии со статьёй 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Срок договора с учетом соглашения от 01.12.2013 определен сторонами по 31.10.2014.

Принимая во внимание, что арендатор продолжал использование арендованного помещения после истечения данного срока, без наличия возражений со стороны собственника, договор в силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ и положений пункта 5.7. договора считается возобновленным на неопределенный срок.

В этом случае в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Пунктом 5.7. договора установлено, что сторона, отказавшаяся от договора, обязана предупредить об этом другую сторону за один месяц.

Арендатор письмом от 18.02.2015, которое получено арендодателем 20.02.2015, просил истца расторгнуть договор аренды с 15.12.2014 в связи с ограничением доступа в арендованное помещение с указанной даты.

Соглашение сторон о расторжении договора с указанной арендатором даты сторонами не достигнуто. Законом не предусмотрена возможность одностороннего расторжения договора, распространенного на предыдущий период. Направленное истцом в адрес ответчика соглашение о расторжении договора с 01.03.2015 последним не подписано.

В этой связи суд пришел к выводу, что по состоянию на 01.03.2015 договор аренды являлся действующим.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке и сроки, установленные договором.

Ответчик, возражая против иска, указывает на обстоятельства прекращения ему с 15.12.2014 доступа в арендованное помещение, что исключило возможность использования этого помещения и предоставило арендатору право в силу пункта 2 статьи 328 ГК РФ приостановить исполнение своего обязательства по уплате арендных платежей или отказать от исполнения данного обязательства части, соответствующей непредставленному исполнению.

Материалами дела и пояснениями сторон подтверждается, что 15.12.2014 дверь в арендованное ответчиком помещение была опечатана. Установление данного факта достаточно для того, чтобы сделать вывод об ограничении арендатору доступа в это помещение, в связи с чем ходатайство ответчика о вызове свидетелей судом отклонено ввиду нецелесообразности. Пояснения истца о том, что при опечатывании двери ответчик мог беспрепятственно пользоваться арендованным имуществом в связи с тем, что ключи от него находились в открытом доступе, судом оценены критически.

Между тем, в силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Положениями пункта 4.3. договора предусмотрено право арендодателя на прекращение доступа арендатора в арендуемое помещение при несвоевременности уплаты арендных платежей. Таким образом, стороны в договоре согласовали такой вид обеспечения обязательства, что соответствует положениям статьи 421 ГК РФ о свободе договора.

Истец письменно предупреждал ответчика о наличии задолженности по арендным платежам в сумме 67 120 руб. и о возможности ограничения доступа в арендованное помещение в случае её неоплаты, определял срок для оплаты.

Судом в ходе рассмотрения спора по представленным актам сверки за период 2013-2014 годы установлено, что арендатором неоднократно допускались просрочки в оплате арендных платежей и на момент ограничения доступа в помещение (15.12.2014) долг составлял 57 598 руб. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о правомерности действий истца по ограничению доступа ответчика в арендованное помещение, которые по своей сути направлены на обеспечение исполнения обязательств по уплате арендных платежей. Следовательно, доводы ответчика о непредоставлении обязанной стороной (истцом) обусловленного договором обязательства (передача в пользование помещения) со ссылкой на положения статьи 328 ГК РФ признаны судом необоснованными, поскольку данное непредоставление обусловлено виновными действиями арендатора.

Ответчик не представил доказательств того, что им предпринимались действия по погашению долга. Доводы ответчика о том, что он направлял истцу гарантийное письмо об оплате задолженности, не нашли своего документального подтверждения, истцом указанный факт отрицается. Частичная оплата долга по арендной плате произведена уже в ходе судебного рассмотрения спора.

Ссылка ответчика на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 № 13689/12, судом во внимание не принята как основанная на иных фактических обстоятельствах.

Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что арендатор в период с 15.12.2014 по 28.02.2015 не исполнил обязанность по внесению арендных платежей, следовательно, требования о взыскании долга в размере 47 610 руб. являются обоснованными. Ответчик в нарушение положений статьи 65 АПК РФ доказательств отсутствия задолженности не представил.

В соответствии со статьёй 110 АПК РФ расходы по госпошлине отнесены на ответчика исходя из размера уточненных требований. При этом госпошлина в размере 2 156 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании статьи 333.40 Налогового кодекса РФ в связи с уменьшением размера исковых требований.

Руководствуясь статьями 148, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Азия Трэвел» в пользу Хабаровского краевого союза потребительских обществ 47 610 руб. долга и 2 000 руб. расходов по государственной пошлине.

Возвратить Хабаровскому краевому союзу потребительских обществ из федерального бюджета 2156 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению № 952 от 20.02.2015.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в Шестой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья А. А. Панина