Гражданский кодекс часть 1

ЗАО «Шафран» (далее –– истец) обратилось в арбитражный суд к ООО «Авторемзавод-2» (далее –– ответчик) с иском о взыскании 15816153,60руб. убытков в виде неполученной арендной платы (упущенной выгоды) при предполагаемой сдаче здания по ул.Дикопольцева, 47, литер Б в г.Хабаровске в аренду в период с 05.03.2010г. по 21.02.2013г. (с учетом принятого судом, повторно рассматривающим дело, уточнения периода и уменьшения суммы иска).

Судом первой инстанции при первоначальном рассмотрении дела иск был удовлетворен частично, в остальной части в иске отказано.

Апелляционным судом решение суда изменено в части взысканной суммы.

Постановлением ФАС ДВО от 11.03.2014г. судебные акты отменены, дело направлено на повторное рассмотрение в суд первой инстанции. Кассационной инстанцией указано на необходимость исследования вопросов о том, является ли с учетом ст.545 ГК истец лицом, обязанным обеспечить здание водоснабжением, поступает ли вода в здание истца в связи с исполнением судебного акта по делу №А73-19339/2009, имеется ли причинно-следственная связь между отключением ответчиком здания истца от системы водоснабжения и заявленными убытками. Кроме того, кассационный суд указал на отсутствие доказательств того, что здание в заявленный период пустовало, на необходимость оценки писем потенциальных арендаторов, представленных истцом в подтверждение спроса на аренду здания. Также указано на необходимость учета при исчислении убытков периода, когда здание арендовала ИП ФИО11 и эксплуатационных расходов на здание в заявленный период.

При повторном рассмотрении дела истец, как уже сказано, уменьшил сумму иска, представил доказательства восстановления ответчиком водоснабжения здания, а также доказательства сдачи здания в аренду после этого.

Ответчик возражал против иска в соответствии с дополнительно представленными отзывом, дополнением к нему и письменными пояснениями. В частности, ссылается на то, что представленный истцом договор №1920 от 01.07.2012г. в части водоснабжения ничтожен, разногласия к нему в части водоснабжения были согласованы сторонами только в 2013г. Заявлено ходатайство о проведении экспертизы давности изготовления протокола урегулирования разногласий к договору №1920, поскольку считает недостоверными утверждения истца о том, что протокол был согласован в 2012году. Указывает, что обращаясь с иском, истец злоупотребляет правом, поскольку восстановленное по решению суда водоснабжение здания выполнено с нарушением действующего законодательства.

Заслушав представителей сторон, эксперта, проводившего экспертизу при первоначальном рассмотрении дела, суд

УСТАНОВИЛ

Здание по адресу <...> литер Б внутренней площадью 429,6кв.м. приобретено истцом на основании договора аренды с правом выкупа от 01.08.2000г. (свидетельство о регистрации права 27 ХК 019970, выданное 30.10.2001г.).

Как следует из материалов дела, установлено судебными актами по делу №А73-19339/2009, а также постановлением кассационного суда по настоящему делу, по адресу ул.Дикопольцева, 47 помимо здания литер Б расположены иные объекты бывшей производственной базы ответчика (здания литер А, В, Д, З), которые (включая литер Б) на момент передачи здания истцу обеспечивались водоснабжением через единую водопроводную сеть, подключенную к городскому водоводу в точке подключения, расположенной в колодце ВК-1 по ул.Кооперативной в г.Хабаровске (граница балансовой принадлежности ответчика и МУП г.Хабаровска «Водоканал»). Соответственно при приобретении здания истцом данные сети перешли в общую собственность сторон.

Суду не представлены доказательства того, что при передаче здания в аренду и последующем его выкупе стороны согласовывали вопрос о необходимости выполнения истцом как приобретателем каких-либо дополнительных работ в отношении водоснабжения здания, о временном характере существующего подключения здания к системе водоснабжения, о том, что истец принимал его с какими-либо соответствующими дефектами. Напротив, согласно техническому паспорту здание было обеспечено водоснабжением, что также установлено постановлением апелляционного суда по делу №А73-19339/2009 от 04.07.2011г. Следует отметить, что согласно письму ответчика от 11.01.2006г. исх.№1 (том дела №5, л.9), штатный водопровод здания 1949г. постройки вышел из строя еще в 1995г.

При этом согласно письму ООО ЭКЦ «Эксперт» от 15.08.2013г. исх.№220 система внутреннего пожарного водопровода в рамках существующей системы водоснабжения бывшей производственной базы не обеспечивает требуемый расход воды для целей внутреннего пожаротушения объектов базы и при существовавшем подключении не соответствовует СНиП 2.04.01-85 и СП 10.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Внутренний противопожарный трубопровод».

Тем не менее, из материалов дела и пояснений сторон следует, что фактически с момента приобретения здания в собственность и до 2006 года оно использовалось арендатором истца ОАО АКБ «Град-Банк» (в деле имеется договор аренды от 05.01.2007г.) с существующей схемой водоснабжения в отсутствие каких-либо возражений ответчика. По пояснениям представителя ответчика (аудиопротокол с/з 24.06.2014г. 32мин.30сек. по 36мин.00сек.), водоснабжение здания литер Б в этот период по воле сторон осуществлялось без договора и оформления каких-либо документов между ними и МУП г.Хабаровска «Водоканал». Водоснабжение всех зданий по ул.Дикопольцева, 47 производилась через общую систему водоснабжения на основании договора между ответчиком и МУП г.Хабаровска «Водоканал» №228 от 01.08.2000г. (впоследствии –– договор №228 от 20.02.2007г.).

В 2006 году между сторонами возникла конфликтная ситуация (письма от 11.01.2006г. исх.№2, от 28.08.2006г. исх.№63, от 09.08.2006г. №384, от 09.10.2006г. исх.№67, от 27.11.2006г. исх.№80 от 01.12.2006г. исх.№86, ответ на данные письма (б/н нечитаемая дата исх.), от 16.10.2009г. исх.№40, –– т.5, л.1-12), когда и появились претензии ответчика по поводу того, что существующая схема подключения водоснабжения к зданию литер Б является временной, не соответствующей действующему законодательству, и истцу необходимо провести мероприятия по получению у МУП г.Хабаровска «Водоканал» технических условий на подключение и на их основании заключить договор водоснабжения. Истец возражал против совершения указанных действий за его счет, ссылаясь на то, что здание получено в собственность от ответчика при наличии водоснабжения.

21.08.2009г. ответчиком было отключено холодное водоснабжение здания литер Б (вырезан участок трубы водопровода), что после безрезультатной переписки (письма от 12.10.2009. исх.№59, от 27.10.2009г. исх.№09) вызвало обращение истца в суд с иском о защите прав собственника общих сетей водоснабжения (судебное дело №А73-19339/2009).

В период рассмотрения судебного дела на основании заявления от 26.01.2010г. исх.№1 истцом получены от МУП г.Хабаровска «Водоканал» технические условия №137 от 26.03.2010г. на подключение здания литер Б непосредственно к городской либо внутриквартальной системам водоснабжения, минуя общие с ответчиком сети (альтернативные варианты восстановления водоснабжения): к внутриквартальной водопроводной линии Д-200мм, проходящей между жилыми домами №49 и №54 по ул.Дикопольцева либо к водопроводной линии Д-250мм, проходящей по четной стороне ул.Дикопольцева. Затраты на реализацию данных альтернативных вариантов водоснабжения здания литер Б должны были составить 500000-620000руб. (по данным письма МУП г.Хабаровска «Водоканал» от 06.05.2013г. исх.№290 –– том дела №2, л.48). Согласно договору подряда №1/2013 от 10.04.2013г., заключенному истцом с ИП ФИО7 на выполнение работ в соответствии с техническими условиями №137, затраты должны были составить 700000руб.

04.07.2011г. постановлением Шестого апелляционного суда по делу Арбитражного суда Хабаровского края №А73-19339/2009 ответчик понужден подключить здание литер Б к общим сетям водоснабжения в ближайшей точке подключения (принадлежащее ответчику здание литер З).

Судом установлено, что ответчик, отключивший водоснабжение здания истца, совершил самоуправные действия и нарушил права истца как сособственника общих сетей водоснабжения (ст.246 ГК). Также установлено, что данные самоуправные действия не связаны с предотвращением угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан, имуществу, произведены в отсутствие предписаний организаций водопроводно-канализационного хозяйства.

Судебный акт от 04.07.2011г. по делу №А73-19339/2009 длительное время не исполнялся ответчиком.

Определением суда от 16.02.2012г. по делу №А73-19339/2009, оставленным в силе апелляционной инстанцией, ответчику отказано в удовлетворении заявления о прекращении исполнительного производства. Судами отклонены доводы ответчика об отсутствии сетей водоснабжения между зданиями сторон, о невозможности подключения к пожарному крану (ближайшей точке подключения в здании литер З) вследствие нарушения правил пожарной безопасности, о выдаче истцу технических условий на подключение к системе водоснабжения МУП г.Хабаровска «Водоканал» в иных точках подключения, со ссылкой на то, что данным доводам уже дана оценка при разрешении дела по существу. Апелляционным судом в постановлении от 13.04.2012г. указано, что ответчик фактически оспаривает необходимость совершения действий, предусмотренным решением суда.

21.01.2013г. определением суда первой инстанции по делу №А73-19339/2009 было первоначально удовлетворено заявление истца об изменении порядка и способа исполнения решения суда путем самостоятельного подключения истцом здания литер Б в соответствии с техническими условиями №137 за счет ответчика. Постановлением кассационной инстанции данные судебные акты отменены ввиду отсутствия доказательств того, что водоснабжения здания литер Б не может быть восстановлено ответчиком первоначальным способом. При повторном рассмотрении заявления истца определении суда от 24.07.2013г. в его удовлетворении отказано ввиду фактического исполнения судебного акта.

Следует отметить, что в ходе рассмотрения заявления об изменения порядка и способа исполнения решения суда ответчик обращался с предложением об утверждении мирового соглашения в рамках делу №А73-19339/2009, которое истцом не было принято (том дела 5, л.153-155). Ответчик предлагал произвести за свой счет работы по подключению истца к водоснабжения в соответствии с техническими условиями №137, но при этом истец должен был отказаться от всех притязаний в связи с длительным неисполнением судебного акта по делу №А73-19339/2009 (то есть отказаться от иска по настоящему делу).

14.05.2013г. решение суда по делу №А73-19339/2009 исполнено (акт совершения исполнительных действий от 14.05.2013г., постановление судебного пристава-исполнителя от 10.06.2013г.).

Суду представлен договор №1920 от 01.07.2012г. между истцом и МУП г.Хабаровска «Водоканал» на отпуск воды и прием сточных вод, согласно 2.1 которого в редакции протокола урегулирования разногласий МУП г.Хабаровска «Водоканал» производит отпуск питьевой воды истцу по вводу диаметром 15мм из городского водопровода при фактическом подключении к системе водоснабжения. Также суду представлены доказательства длительного урегулирования разногласий по условиям договора №1920, и доказательства исполнения договора №1920 сторонами (по водоснабжению с июля 2013г. –– том №6, л.173-174, 181-192). На основании договора б/н от 31.07.2013г. с МУП г.Хабаровска «Водоканал» в эксплуатацию принят новый водомерный узел (акт и акт-наряд от 12.08.2013г.).

На основании договора №001 от 01.10.2013г. здание литер Б площадью 429,6кв.м. передано истцом в аренду на 5 лет ООО «Топ-капитал».

Обращаясь в суд с рассматриваемым иском, истец ссылается на то, что в заявленный период из-за самоуправных действий ответчика по отключению водоснабжения в здании литер Б истец не имел возможности получать доход от сдачи здания в аренду.

Суду представлены доказательства распространения истцом рекламы о сдаче в аренду здания (в 2010 году в газете «Презент» по ставке 990руб/кв.м. –– том дела №1, л.66, в 2012 году там же по той же ставке –– том дела №2, л.93-95), письма потенциальных арендаторов (ООО «ВостокНефтеГаз» от 21.01.2010г. б/н, подписанное директором ФИО8, ООО «Комсомльскэнергожилстрой» от 15.02.2011г. б/н, подписанное директором ФИО9, ООО «Нейроклиника» б/н без даты, подписанное директором по аренде ФИО10 –– том дела №1, л.42-44).

Вызванные судом в качестве свидетелей ФИО10 и ФИО8 подтвердили факт подписания писем, потенциальной возможности заключения договоров аренды здания литер Б, отказ от заключения договоров аренды здания только по причине отсутствия его водоснабжения (аудиопротокол судебного заседания 24.06.2014г. с 48мин.40сек. (ФИО10) и с 1час30мин.10сек. (ФИО8)).

Также суду представлен договор аренды №001 от 03.11.2011г. истца с ИП ФИО11, на основании которого ИП ФИО11 использовала часть здания литер Б (174,31кв.м. на 1-ом этаже и 219,3кв.м. на 2-ом этаже) под ресторан китайской кухни по ставке 900руб./кв.м.

ФИО11 в качестве свидетеля дала показания суду о том, что в здании отсутствовало водоснабжение и вынужденно использовалась привозная вода, что послужило причиной применения пониженной ставки арендной платы и последующего расторжения договора аренды (заявление от 11.05.2012г. –– том дела №1, л.54; аудиопротокол судебного заседания 24.06.2014г. с 1 час.10мин.40сек.). На отсутствие в здании водоснабжения указано и в 2.10 договора аренды.

В материалах дела имеются составленные МУП г.Хабаровска «Водоканал» акты от 12.01.2012г. и от 06.06.2012г. о самовольном использовании истцом системы городской канализации, которыми также подтверждается факт использования рестораном привозной воды. При том суду представлено соглашение истца и ИП ФИО11 о расторжении договора №001 от 03.11.2011г. с 12.05.2012г.

Уточняя иск при повторном рассмотрении дела, истец исключил период с истекшим сроком исковой давности, а также доходы, полученные от сдачи здания в аренду ИП ФИО11 по договору аренды от 03.11.2011г. №001 за период 6 месяцев (с 03.11.2011г. по 03.05.2012г.).

Суд считает иск подлежащим удовлетворению частично.

В силу ст.210 ГК собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст.545 ГК абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации.

Между тем, положения статей 210 и 545 ГК в данном случае должны рассматриваться с учетом приобретения здания истца у ответчика и действий последнего в рамках исполнения договора аренды с правом выкупа.

В силу части 3 ст.421, части 2 ст.469, ст.624 ГК ответчик как арендодатель здания по договору аренды с правом выкупа был обязан передать истцу здание, пригодное для целей, для которых такой объект обычно используется, то есть с нормально функционирующей системой водоснабжения, соответствующей действующему законодательству, в том числе требованиям пожарной безопасности.

Согласно части 1 ст.475 ГК истец, которому был передано здание ненадлежащего качества (с дефектом системы водоснабжения), с момента установления данного факта имел право потребовать безвозмездного устранения соответствующих недостатков ответчиком в разумный срок либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

В силу статей 246, 247 ГК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности (в данном случае водопроводной сетью), осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

После 6 лет использования истцом здания с существующей схемой водоснабжения ответчик заявил о необходимости оформления договорных отношений по водоснабжению, а также о дефекте существующей системы, возникшем до приобретения объекта истцом. После отказа истца нести затраты на строительство новой системы водоснабжения, вместо разрешения спора о порядке пользования водопроводной сетью путем обращения в суд ответчик самовольно отключил здание истца от водоснабжения, вырезав часть водопровода.

В силу части 2 ст.69 АПК, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судебным актом по делу №А73-19339/2009 установлен самоуправный характер действий ответчика по отключению здания от водоснабжения. Судебными актами по данному делу дана оценка и доводам ответчика о несоответствии существующей системы водоснабжения действующим нормам и правилам.

Судом по настоящему делу также учитывается, что никаких доказательств претензий к истцу по поводу системы водоснабжения со стороны предприятий жилищно-коммунального хозяйства, надзорных органов, свидетельств причинения вреда жизни и здоровью граждан в дело не представлено.

После исполнения решения суда по делу №А73-19339/2009 водоснабжение здания восстановлено, что подтверждается вышеперечисленными доказательствами заключения и исполнения договора водоснабжения №1920 между истцом и МУП г.Хабаровска «Водоканал», истец сдает здание в аренду.

Ходатайство ответчика о проведении экспертизы давности изготовления протокола разногласий к договору №1920 судом отклонено, поскольку протокол согласования разногласий к договору №1920 является лишь одним из доказательств по делу, подтверждающим заключение договора №1920. Но заключение данного договора подтверждается и иными доказательствами, в частности его фактическим исполнением.

Заявление ответчика о ничтожности договора №1920 (в частности, довод о согласовании вышеуказанного протокола не в 2012, а в 2013 году, с нарушением действовавших требований) с учетом вышеперечисленных доказательств не свидетельствует о том, что в результате исполнения судебного акта №А73-19339/2009 права истца не восстановлены. Согласно ст.168 ГК в редакции, действующей с 01.09.2013г., договор не оспаривался в судебном порядке (по утверждению ответчика, договор №1920 заключен в сентябре 2013г. –– стр.3 письменного изложения выступления в прениях, а также аудиопротокол с/з 10.07.2014г.). Результаты же исследования данного вопроса в рамках настоящего дела не смогут повлиять на итоговые выводы суда, но само исследование требует привлечения МУП г.Хабаровска «Водоканал» к участию в деле, что приведет к его (дела) явно необоснованному затягиванию.

Кроме того, все соответствующие доводы ответчика опять-таки направлены на оспаривание и пересмотр обстоятельств, оценка которым уже неоднократно давалась судами по делу №А73-19339/2009.

В силу ст.15 ГК лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками в виде упущенной выгоды понимаются неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Согласно части 4 ст.393 ГК при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Вышеприведенными письмами потенциальных арендаторов, сведениями о распространении рекламы, доказательствами сдачи здания в аренду до и после отключения водоснабжения, показаниями свидетелей ФИО10, ФИО8, ФИО11 подтверждается, что здание истца имело спрос в качестве предмета аренды и при наличии водоснабжения было-бы сдано в аренду.

Между тем суд считает, что истцом в силу части 4 ст.393 ГК не были предприняты все необходимые меры для обеспечения восстановления водоснабжения и получения заявленного дохода в период с 05.03.2010г. по 04.07.2011г. (дата вступления в законную силу постановления апелляционной инстанции от 04.07.2011г. по делу №А73-19339/2013). Соответственно, в указанный период между заявленными убытками и самоуправными действиями ответчика отсутствует причинно-следственная связь.

Как уже сказано, после претензий ответчика по поводу системы водоснабжения здания истец как приобретатель имел право устранить дефекты здания как самостоятельно (получить технические условия на альтернативные способы водоснабжения и реализовать их за счет ответчика), так и требовать их устранения у ответчика, в том числе в судебном порядке.

Обращение в суд в рамках дела №А73-19339/2009 с требованием восстановить подключение к системе водоснабжения, существовавшее до самоуправных действий ответчика, являлось лишь одним из возможных способов обеспечить здание водой. Само по себе рассмотрение дела №А73-19339/2009 не препятствовало истцу, не дожидаясь его итогов, реализовать альтернативные способы восстановления водоснабжения, предусмотренные техническими условиями №137.

Суд критически оценивает доводы об отсутствии необходимых для этого финансовых средств. Заявляя о том, что сумма убытков от неполученной аренды составляла более 500000руб. каждый месяц (1200руб. х 429,6кв.м.), истец явно мог изыскать заемные средства на сумму, не превышающую 1000000руб. (даже с учетом процентов и прочих издержек, связанных с получением займа либо кредита).

Поэтому в данной части суд в иске отказывает.

После вступления в силу судебного акта по делу №А73-19339/2013 обстоятельства изменились.

Иск за период с 04.07.2011г. по 21.02.2013г. является уже иском о возмещении убытков, причиненных не только самоуправными действиями ответчика, но и причиненных неисполнением судебного акта.

Согласно ст.16 АПК вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для о организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

При наличии судебного акта, обязывавшего ответчика восстановить водоснабжение, суд в рамках части 4 ст.393 ГК уже не может исходить из возможности совершения истцом каких-либо иных действий, направленных на восстановление его прав, кроме как требовать исполнения судебного акта.

Доводы о возможности сдачи здания в аренду под склад либо водоснабжения здания путем использования привозной воды судом не принимаются.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие, что здание, использовавшееся после его приобретения истцом только как офис (до отключения водоснабжения и после его восстановления) либо как ресторан (по договору с ИП ФИО11), могло использоваться под склад (с соответствующей нагрузкой на перекрытия и с соблюдением иных требованиям к складским помещениям). Использование привозной воды привело к расторжению договора аренды с ИП ФИО11, к тому же данный способ водоснабжения не подходил потенциальным арендаторам (показания свидетелей ФИО8 и ФИО10).

Кроме того, как уже сказано, наличие подлежавшего исполнению судебного акта, исходя из предполагаемого его добросовестного исполнения ответчиком, не дает оснований для возложения на истца дополнительных обременений в виде поиска каких-либо альтернативных вариантов использования здания либо вариантов восстановления водоснабжения.

Поэтому в период с 04.07.2011г. по 21.02.2013г. неполучение истцом доходов от сдачи здания в аренду ввиду отсутствия его водоснабжения находится в прямой причинно-следственной связи с неисполнением ответчиком судебного акта по делу №А73-19339/2013. О том, что ответчик осознавал это обстоятельство, свидетельствует и приведенное выше содержание проекта мирового соглашения, предлагавшегося в рамках дела №А73-19339/2013, и последовавшее за этим исполнение судебного акта по делу №А73-19339/2013.

На основании изложенного, и факт совершения ответчиком виновных противоправных действий, и наличие убытков, и причинно-следственная связь между ними в рассматриваемый период подтверждены материалами дела.

Ответчиком не представлены доказательства того, что в рассматриваемый период, кроме периода аренды ИП ФИО11, здание истца сдавалось в аренду иным лицам либо истец получал дохода от его использования каким-либо иным образом. В подтверждение того, что здание пустовало, истец представил договор с ООО ЧОП «ГАРТ» на охрану пустующего здания.

Размер убытков за рассматриваемый период суд определяет следующим образом.

В силу части 2 ст.15, ст.65 АПК для подтверждения упущенной выгоды суду должны быть представлены доказательства, свидетельствующие о том, что заявленный доход от аренды был бы получен безусловно, то есть его получение должно зависеть только от наличия спроса на аренду здания и восстановления водоснабжения ответчиком, а не от действий каких-либо иных лиц.

Сведения из вышеприведенных писем потенциальных арендаторов, показания свидетелей ФИО10 и ФИО8, как уже сказано, подтверждают спрос на аренду здания, но они не могут быть использованы для подтверждения заявленной ставки 1200руб./кв.м. за период 2011, 2012 годы, поскольку договоры аренды по данным ставкам фактически не заключались. К тому же эти доказательства противоречат имеющимся в деле сведениям рекламных объявлений истца за указанный период (ставка 990руб./кв.м.). Суд также учитывает, что, к примеру, свидетель ФИО10 указал на то, что за первый год аренды ставка должна была составить 900руб./кв.м. (аудиопротокол с/з 24.06.2014г. с 52мин.25сек.). Свидетель же ФИО8 указал на то, что ставка аренды 1200руб./кв.м. должна была быть применена с учетом включения в нее эксплуатационных расходов (аудиопротокол с/з 24.06.2014г. с 1час32мин.00сек.).

По вышеуказанной причине (безусловность подлежащего возмещению неполученного дохода) судом не могут быть приняты пояснения истца о том, что занижение ставки в рекламных объявлениях является рекламным приемом и впоследствии ставка была бы повышена с учетом сдачи в аренду и прилегающего земельного участка, а также наличия рядом со зданием места для стоянки автомобилей.

Имеющееся в деле заключение №5/13 судебного эксперта ФИО6 суд оценивает критически. Эксперт не смогла дать обоснованных объяснений (аудиопротокол с/з 30.06.2014г. с 1час35мин00сек и далее) о том, по какой причине экспертом сделан вывод о необходимости проведения в здании при сдаче его в аренду значительных затрат на дополнительные ремонтные работы (около 6000000руб.) и соответственно уменьшен доход истца от сдачи в аренду, почему экспертом при определении дохода применено уменьшение арендной платы на 25% по эксплуатационным расходам и не учтены соответствующие условия договора с ИП ФИО11, имеющиеся в деле, почему эксперт сделал вывод о возможности сдачи имущества под склад без проверки того, соответствует ли здание необходимым для этого техническим требованиям. Не даны обоснованные ответы на эти вопросы и в дополнительно представленных экспертом пояснениях.

Представлявшиеся сторонами иные сведения (том №1 л.124-129, 133-137; том №2 л.49-50, 57-61) являются информацией об усредненных арендных ставках без детальных пояснений об основании их получения, относящейся к конкретному рассматриваемому объекту только исходя из использовавшихся аналогов. К тому данная информация представлена вне рамок проведения судебных экспертиз (без предупреждения об ответственности).

При таких обстоятельствах при исчислении ставок арендной платы за здание литер Б за 2011, 2012 годы (с 04.07.2011г. по 31.12.2012г.) суд считает возможным исходить из ставок 990руб./кв.м., прямо указанных самим истцом в рекламных объявлениях и относящихся непосредственно к рассматриваемому объекту аренды.

За 2013 год (с 01.01.2013г. по 21.02.2013г.) суд исходит из ставки 1200руб./кв.м. как подтвержденной договором аренды №001 от 01.10.2013г. с ООО «Топ-капитал».

Из материалов дела следует и не оспаривается истцом, что в течение заявленного периода часть площади здания 40,26кв.м. (оружейная комната и пульт охраны) занимало ООО ЧОП «ГАРТ», осуществлявшее охрану здания литер Б. Это подтверждается и п.2.11 договора №001 с ИП ФИО11.

Учитывая безусловность подлежащего возмещению неполученного дохода, суд также не может принять довод истца о том, что в случае сдачи здания в аренду каким-либо иным лицам (не ИП ФИО11), указанные площади были-бы освобождены ООО «ЧОП «ГАРТ».

Соответственно, при исчислении неполученного дохода размер площади, учитываемый в расчетах, должен составлять не 429,6кв.м., а 389,34кв.м. (429,6кв.м. – 40,26кв.м.).

В силу п.11 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.21996г. №6/8 размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.

Между тем, из имеющихся в деле договоров аренды, заключавшихся как в период отключения воды в здании, так и после восстановления водоснабжения, следует, что фактически все эксплуатационные расходы при использовании арендуемого здания относились на арендаторов.

В частности, согласно п.2.6 договора №001 с ИП ФИО11 в состав арендной платы были включены только эксплуатационные расходы по канализации, вывозу мусора, и пользованию участком. При этом материалами дела (том №1, л.146-149, том №2 л.1-28) подтверждается, что при аренде площадей здания ИП ФИО11 возмещала эксплуатационные расходы истца, включая вывоз бытовых отходов, за свой счет. Земельный участок находится собственности истца, уплачивающего налог на имущество и на землю по одинаковой ставке независимо от того, используется либо не используется здание.

В этой связи суд также учитывает условия договора б/н от 05.01.2007г. между истцом и ОАО АКБ «ГрадБанк» о том, что оплата коммунальных услуг производится пользователем самостоятельно (п.3.5), и договора №001 от 01.10.2013г. с ООО «Топ –капитал» о ставке арендной платы 1200/руб./кв.м. (п.2.2.3) и о включении в состав арендной платы только расходов на пользование участком (п.2.6).

С учетом указанных обстоятельств суд не усматривает оснований для уменьшения сумм предполагаемого дохода по арендной плате на эксплуатационные расходы.

Таким образом, размер доказанного возможного дохода в рассматриваемый период составит:

За период с 04.07.2011г. по 31.12.2011г. –– 2262944,55руб. (990руб./кв.м. х 389,34кв.м. х 5мес.27дн.),

За 2012г. –– 4391755,2руб. (990руб./кв.м. х 389,34кв.м. х 12мес.),

За период с 01.01.2013г. по 21.02.2013г. –– 783704,74руб. (1200руб./кв.м. х 389,34кв.м. х 1мес.21дн.).

Всего 7438404,49руб.

При исчислении упущенной выгоды за период с 04.07.2011г. по 21.02.2013г. должен быть исключен период использования объекта ИП ФИО11 –– с 03.11.2011г. по 06.06.2012г. (дата составления акта МУП г.Хабаровска «Водоканал», подтверждающего, что 06.06.2012г. ИП ФИО11 еще использовала здание под китайский ресторан) –– 7 мес. 3дн. Сумма арендной платы за этот период по договору от 03.11.2011г. №001 составляет 2486752,26руб. (900руб./кв.м. х 389,34кв.м. 7мес.3дн.).

Итого сумма упущенной выгоды за период с 04.07.2011г. по 21.02.2013г. составляет 4951652,23руб. (7438404,49руб. – 2486752,26руб.). В данной части иск удовлетворяется. В остальной части суд в иске отказывает по изложенным выше основаниям.

В соответствии со ст.110 АПК уплаченная истцом при подаче иска государственная пошлина на сумму 47758,26руб. подлежит взысканию в его пользу с ответчика (удовлетворенные требования). Уплаченная государственная пошлина на сумму 17579,24руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета (уменьшение суммы иска). В остальной части расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Авторемзавод-2» (ОГРН <***>) в пользу ЗАО «Шафран» (ОГРН <***>) 4951652,23руб. упущенной выгоды, а также расходы по уплаченной государственной пошлине на сумму 47758,26руб.

В остальной части в иске отказать.

Возвратить ЗАО «Шафран» (ОГРН <***>) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину на сумму 17579,24руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья А.В.Бутковский