Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Техцентр Люкс Дальневосточный» об обязании ответчика не создавать препятствий истцу в пользовании торговым местом 6/12, общей площадью 17,1 кв. м., расположенным по адресу: <...>.

Истец настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование иска указал на закрытие доступа ФИО1 к занимаемому торговому месту, воспрепятствование осуществлению им своей предпринимательской деятельности, действия по заключению договоров аренды с третьими лицами на те же торговые места,

Ответчик, уведомленный надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил. Представил отзыв, согласно которому в настоящее время ООО «Техцентр Люкс ДВ» не создает препятствия ИП ФИО1 в пользовании торговым местом 6/12, общей площадью 17,1 кв.м. Так как истец занимает указанное торговое место № 6/12 по договору, а так же в связи с тем, что Истцом по Договору купли-продажи недвижимости от 08 октября 2013 года приобретено 28/100 в праве собственности на недвижимое имущество (земельный участок и объекты недвижимости, расположенные на земельном участке по адресу <...>) что в соответствии с Постановлением 6ААС № 06АП-1703/2015 от 04.06.2015 года пропорционально 3033,34 кв.м., что значительно превышает арендованную до заключения договора купли-продажи площадь и соответствует фактическому местоположению ИП ФИО1 на территории рынка, а так же в связи с тем, что по договору купли-продажи недвижимости от 08.10.2013 года ФИО1 произвел полный расчет, а так же в связи с тем, что в настоящее время препятствий в пользовании торгового места 6/12 нет, ФИО1 на основании договора от 08.10.2013 года законно находится на территории рынка и имеет право на пользование площадью, равной 3033,34 кв.м.

Дело рассматривалось в отсутствие неявившихся сторон в порядке ст. 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя, суд

УСТАНОВИЛ:

01 ноября 2009г. ИП ФИО1 (далее - Истец, Арендатор) был заключен Договор о предоставлении торгового места №6/12-09 (далее - Договор) с ООО «Техцентр Люкс Дальневосточный» (далее - Ответчик, Арендодатель).

Согласно п. 1.1 Договора Арендодатель передает Арендатору в аренду торговое место №6/12, площадью 17,1 кв.м. для организации торговли товарами Арендатора на рынке по адресу: <...>, согласно схеме размещения торговых мест на рынке. Также согласно п. 1.2 Договора Арендодатель предоставляет место Арендатору для использования контейнера 4 X 20 ТН под склад размером установленного стандарта, предоставляемого Арендодателем, либо с согласия Арендодателя - контейнер, принадлежащий Арендатору.

Размер ежемесячной арендной платы за предоставленное торговое место и контейнер согласно пп. 1.1 и 1.2 Договора составил 26 300 руб. ежемесячно.

В соответствии с условиями заключенного Договора он вступает в силу с момента подписания его обеими сторонами и действует до 30 сентября 2010г.

Арендатор согласно п. 5.2 Договора при условии надлежащего исполнения своих обязанностей по Договору имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Арендодатель обязан уведомить Арендатора об отказе в дальнейшей пролонгации договора с ним, предупредив за 7 дней до истечения срока действия Договора.

Согласно отметкам на обратной стороне Договора заключенный Договор был пролонгирован сторонами трижды: на 11 месяцев до 31.08.2011г., на 11 месяцев до 31.07.2012г. и на 11 месяцев до 30.06.2013г.

08 октября 2013г. между ФИО1 и ООО «Техцентр Люкс ДВ» был заключен Договор купли-продажи следующего недвижимого имущества:

1.28/100 доли объекта - рынок по продаже запасных частей к автомобилям по ул. Краснореченская, д. 153 г. Хабаровска, инв. №30096, нежилого назначения, в состав объекта входят: здание Лит. А уборной площадью 9,4 кв. м; ливневая канализационная сеть протяженностью 230, 3 п.м.; торговые павильоны Г - 18,0 кв.м.; Г1 - 79,7 кв. м., Г2 -611,1 кв.м., ГЗ - 847,0 кв.м., Г4 - 781,3 кв.м., Г5 - 846,5 кв.м., Г6 - 507 кв.м., Г7 - 54,8 кв.м., Г8 - 55,1 кв.м., Г9-54,1 кв.м., ПО -54,8 кв.м., Г11 - 119,0 кв.м., Г12-17,6 кв.м., ПЗ - 59,7 кв.м., П4-18,3 кв.м., Г15-61,3 кв.м., Пб-71,1 кв.м. П7-124,7 кв.м., Г18-86,3 кв.м., Г19-83,3 кв.м., забор 429,4 кв.м., замощение 10 829, 8 кв.м., принадлежащий Продавцу на праве собственности на основании:

2.28/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по ул. Краснореченская, д. 153, г. Хабаровска, земли населенных пунктов, под объект торгового назначения - торговый комплекс, общей площадью 10 833 кв.м., кадастровый номер 27:23:0050507:59 (что соответствует площади 7799,76 кв.м. для использования под рынок по продаже запасных частей к автомобилям), принадлежащую Продавцу на праве собственности на основании:

- Постановления Администрации г. Хабаровска №3009 от 21.03.2009г.

-Договора о предоставлении земельного участка в собственность от 08.09.2009 №1880

-Свидетельства о государственной регистрации права от 05.12.2012г., повторное взамен Свидетельства серия 27-АВ №328912 от 15.10.2009г.; серия 27-АВ №447904 от 28.07.2010.

Таким образом, арендуемое ИП Б-вым по Договору о предоставлении торговых площадей торговое место 6/12, площадью 17,1 кв.м. вошло в предмет заключенного между сторонами Договора купли-продажи недвижимости, при этом торговое место фактически из владения Арендатора ИП ФИО1, а впоследствии покупателя, не выбывало.

Согласно п. 2 Договора цена продаваемой доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и торговые павильоны составляет 37 000 000 (тридцать семь миллионов) рублей. Сумму в размере 10 000 000 (десять миллионов) рублей Истец уплатил Ответчику до подписания Договора купли-продажи. Сумму в размере 27 000 000 (двадцать семь миллионов) рублей Истец обязался уплатить ООО «Техцентр Люкс Дальневосточный» в 10-дневный срок с момента подписания Договора купли-продажи, но не позднее 31.10.2013г.

25 октября 2013г. Истец по Акту приема-передачи денежных средств передал ООО «Техцентр Люкс ДВ» в лице Генерального директора ФИО2, действующего на основании Устава, денежные средства по Договору купли-продажи недвижимости от 08 октября 2013г. в размере 27 000 000 рублей в счет исполнения обязательств по Договору. Акт подписан обеими сторонами.

Указанные денежные средства в размере 27 000 000 рублей были переданы ФИО1 в кассу Ответчика, что подтверждается соответствующими квитанциями к приходно-кассовым ордерам №53186503 и №56496550 от 25 октября 2013 г. на сумму 24 000 000 и 3 000 000 рублей, оприходованными в кассу Главным бухгалтером ООО «Техцентр Люкс ДВ» ФИО3.

В связи с этим свои обязательства по Договору купли-продажи недвижимого имущества от 08 октября 2013г. (п. 3 заключенного Договора) Истец исполнил добросовестно, в срок и в полном объеме. Окончательные расчеты были произведены сторонами 25 октября 2013г., то есть в момент поступления всех денежных средств по Договору в распоряжение ООО «Техцентр Люкс ДВ».

К моменту заключения договора купли-продажи недвижимое имущество находилось во владении покупателя ИП ФИО1 и находится по настоящее время, в связи, с чем признается переданными Истцу с момента передачи по договору о предоставления торгового места N6/12-09 от 01.11.2009 (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендные отношения между сторонами прекратились, действия ООО «Техцентр Люкс Дальневосточный» по одностороннему расторжению договора аренды, закрытию доступа ФИО1 к занимаемым торговым местам, воспрепятствование осуществлению им своей предпринимательской деятельности, действия по заключению договоров аренды с третьими лицами на те же торговые места, а также требования по освобождению торговых площадей незаконны, нарушают права ИП ФИО1 в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем был подан настоящий иск.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения требований в связи со следующим.

В силу статей 11, 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судами предусмотренными способами, в том числе, путем признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

При заявлении негаторного иска, направленного на защиту правомочий владения и пользования имуществом, истец должен доказать наличие у него соответствующего вещного или обязательственного права на индивидуально-определенную вещь, факт нахождения данного имущества в его владении и противоправность создания ответчиком препятствий в осуществлении истцом правомочий по пользованию этим имуществом.

В силу пункта 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" негаторный иск может быть удовлетворен при доказанности, что чинимые ответчиком препятствия носят реальный, а не мнимый характер.

Право пользования считается нарушенным, если вещь остается во владении собственника, но тот стеснен или лишен вовсе возможности извлекать полезные свойства из принадлежащей ему вещи.

Способы защиты по негаторному требованию должны быть разумными и соразмерными.

При разрешении спора по негаторному иску суд должен исследовать действия сторон с точки зрения разумности и добросовестности, баланса взаимных интересов.

Согласно рекомендациям, закрепленным в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. Регистрация перехода права собственности не означает регистрацию самого договора купли-продажи.

С учетом указанного и в силу положений статьи 425, пунктов 1, 2 статьи 433 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Следовательно, с момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с покупателем-арендатором, у которого имущество на этот момент уж находилось во владении, и до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества (абзац 3 пункта 61 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ о-29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). В таких случаях право владения по договору аренды считается прекратившимся с момента подписания договора купли-продажи.

В пункте 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

На момент рассмотрения дела истцом не представлено доказательств противоправности действий ответчика, выражавшееся в воспрепятствовании осуществления истцом предпринимательской деятельности на момент вынесения решения. Кроме того ответчик признает законное нахождение истца на территории рынка и право на пользование площадью равной 3 033, 34 кв. м., в связи с заключенным договором купли-продажи недвижимости от 08.10.2013.

С учетом изложенного суд не усматривает противоправности в действиях ответчика.

С учетом изложенного, иск удовлетворению не подлежит.

Согласно ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья О.М.Левинталь