Гражданский кодекс часть 1

Министерство имущественных отношений Хабаровского края (далее –– истец, Минимущество края) обратилось в арбитражный суд к ОАО «Управление инвестиционных программ города Хабаровска» (далее –– ответчик, арендатор) с иском о взыскании задолженности по арендной плате за период с 15.11.2010г. по 30.11.2011г. на сумму 4120198,66руб., пени за тот же период на сумму 218992,40руб., всего 4339191,06руб.

В порядке ст.51 АПК к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечен Департамент муниципальной собственности администрации г.Хабаровска (далее –– третье лицо, ДМС).

В судебном заседании представитель истца иск поддержала по изложенным в исковом заявлении, дополнениях к нему основаниям. Доводов и доказательства прерывания срока исковой давности, о применении которого заявил ответчик, не привела (не представила).

Представители ответчика возражали против иска в соответствии с отзывом и дополнениями к нему. Ссылались на то, что договор аренды был заключен с ДМС, с 01.07.2007г. полномочия по изменению и расторжению этого договора, получению арендной платы в соответствии с действовавшим в тот период законодательством Хабаровского края еще не перешли к Минимуществу края. Соответственно, между арендатором и ДМС сначала было заключено соглашение об уменьшении ставки арендной платы, затем договор прекращен путем направления арендатором в адрес ДМС заявления о его расторжении в силу части 2 ст.610 ГК. При этом уплата аренды производилась арендатором в пользу ДМС. Также заявлено о применении срока исковой давности к части требований истца.

Представители ДМС возразили против иска, поддержали доводы ответчика.

В судебном заседании объявлялись перерывы с 04.03.2014г. по 12.03.2014г.

Заслушав представителей сторон, третьего лица, исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ

На основании договора №791 от 26.06.2007г., заключенного ответчиком с ДМС, ранее наделенном полномочиями по сдаче в аренду рассматриваемого участка, ответчику в аренду на срок с 26.06.2007г. по 10.04.2010г. предоставлен земельный участок с кадастровым номером 27:23:040664:0039 общей площадью 21461,90кв.м., расположенный по адресу ул.К-Маркса, для использования под строительство административного здания.

После истечения первоначального срока в силу п.5.4 договора он считался продленным на неопределенный срок.

Согласно п.2.1 договора уплата аренды производится в срок до 10-го числа оплачиваемого месяца, при нарушении срока оплаты начисляется неустойка 1/300 ставки рефинансирования за день просрочки (п.4.1).

Пунктом 2.1 договора аренды установлено, что размер арендной платы исчисляется в соответствии с решением Хабаровской городской Думы, рассчитывается по формуле: 21461,90кв.м. (площадь з/уч.) х 50,07 (базовый размер арендной платы за 1кв.м. для 18 оценочной зоны) х 1 (коэффициент, учитывающий вид использования з/уч.).

В силу п.2.3 договора при изменении размера арендной платы в соответствии с решением Хабаровской городской Думы, реквизитов по уплате аренды, арендодатель письменно уведомляет арендатора в 10-дневный срок с момента вступления в силу соответствующего решения.

В соответствии с частью 10 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее –– Федеральный закон №137-ФЗ) на территории Хабаровского края с 01.07.2007г. вступил в силу Закон Хабаровского края от 29.11.2006г. №78 «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа «Город Хабаровск» (далее –– Закон №78), согласно которому распоряжение указанными участками осуществляется Правительством Хабаровского края в лице специально уполномоченных им органов исполнительной власти края (ст.1).

В соответствии со ст.2 Закона №78 Правительством Хабаровского края принято постановление от 28.04.2007г. №85-пр «Об организации работы по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, представляемыми для целей, связанных со строительством, на территории городского округа «Город Хабаровск» (далее –– постановление №85-пр). Согласно постановлению №85-пр уполномоченным органом Правительства Хабаровского края по распоряжению указанными земельными участками является Минимущество края, осуществляющее подготовку распорядительных актов о предоставлении земельных участков, в том числе в аренду, учет и контроль за заключенными договорами аренды и выполнения арендаторами условий предоставления земельных участков (п.1.2 постановления №85-пр).

Также согласно действовавшей до 23.05.2011г. редакции пункта 1.6 «Порядка организации работы по распоряжению земельными участками, предоставляемыми для целей, связанных со строительством, на территории городского округа «Город Хабаровск» (далее –– Порядок), утвержденного постановлением №85-пр, Минимущество края осуществляет учет заключенных договоров аренды земельных участков, контроль за поступлением предусмотренных договорами платежей в соответствии с бюджетным законодательством, защиту интересов Хабаровского края, в том числе в суде.

В связи с изменением порядка распоряжения земельными участками ответчиком направлено истцу предложение о продлении договора №791 на 5 лет (исх.№794-2 от 20.04.2010г.). Однако направленный в ответ проект дополнительного соглашения к договору №791 (исх.№1-11/9062 от 29.11.2010г.) ответчиком не был подписан со ссылкой на несогласие с 3-годичным ограничением срока аренды.

Истцом направлена претензия исх.№1-11/5387 от 18.07.2011г. о необходимости погашения задолженности по аренде, оставленная ответчиком без удовлетворения.

Возражая против претензии (исх.№1484-2 от 26.08.2011г.), ответчик ссылался на то, что 03.07.2008г. им заключено с ДМС соглашение об изменении условий договора №791, в соответствии с которым со 02.06.2008г. ставка арендной платы была снижена в связи с применением пониженного коэффициента вида использования участка (0,1 вместо 1). В соответствии с этой пониженной ставкой ответчиком производилась оплата аренды в пользу ДМС (на соответствующий счет УФК) до 01.06.2011г., когда по заявлению ответчика в адрес ДМС в соответствии с частью 2 ст.610 ГК договор №791 был прекращен. При этом обязательства в пользу ДМС ответчиком выполнены надлежащим образом.

Данные действия ответчик обосновывает ссылками на то, что, несмотря на передачу с 01.07.2007г. полномочий по распоряжению земельными участками органам исполнительной власти Хабаровского края, до 23.05.2010г. полномочия арендодателя по ранее заключенным договорам аренды осуществлял ДМС, что подтверждает также уведомлением от ДМС о ставках арендной платы (исх.№12700/17-05 от 01.12.2009г.), платежными поручениями. Ссылается также на то, что участок фактически не использовался.

Из материалов дела следует, что участок с 19.03.2012г. находится в собственности муниципального образования. То обстоятельство, что до этого момента государственная собственность за него не была разграничена, сторонами не оспаривается.

Истец направил уведомление об отказе от договора аренды с 01.12.2011г. в соответствии с п.5.4 договора №791 (получено ответчиком 03.11.2011г.).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.

Суд считает иск подлежащим удовлетворению частично.

Согласно ст.309 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу ст.614 ГК арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату). Арендная плата может устанавливаться за арендуемое имущество в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов.

Судом не может быть принят довод ответчика и третьего лица о том, с 01.07.2007г. и до 23.05.2011г. Минимущество края еще не имело полномочий по изменению и расторжению договора №791, по получению соответствующей арендной платы.

Действительно, до принятия постановления Президиума ВАС РФ от 11.05.2010г. №301/10 в региональной судебной практике существовал подход, в соответствии с которым в договорах аренды земельных участков, заключенных ранее введения в действие Закона №78 и не прекращенных после этого, полномочия арендодателя по их изменению, расторжению, взысканию арендной платы продолжает осуществлять ДМС как орган местного самоуправления г.Хабаровска, от его имени ранее заключивший договор.

В связи с этим в постановление №85-пр были внесены изменения, прямо указавшие на полномочия Минимущества края по изменению и расторжению договоров, заключенных до введения в действие Закона №78 (п.1.6 Порядка в редакции постановления Правительства Хабаровского края от 06.04.2011г. №93-пр, далее –– постановление №93-пр).

Но постановлением Президиума ВАС РФ от 11.05.2010г. №301/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой Федеральным законом №137-ФЗ изменен порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и в случае принятия субъектом Российской Федерации закона о том, что в административном центре субъекта Российской Федерации распоряжение земельными участками осуществляют органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, к таким органам переходят права арендодателя по ранее заключенным договорам независимо от их переоформления.

В соответствии с данной правовой позицией изменена и региональная судебная практика применения Федерального закона №137-ФЗ, Закона №78, постановления №85-пр по вопросу реализации полномочий арендодателя рассматриваемых земельных участков в период с 01.07.2007г.

Поэтому Минимущество края с 01.07.2007г. являлось уполномоченным в соответствии с Законом №78, постановлением №85-пр органом, осуществляющим полномочия арендодателя по договору №791, независимо от даты введения в действие постановления №93-пр.

Арендатор считается уведомленным об этом с 21.07.2011г. (дата получения претензии от 18.07.2011г. исх.№1-11/5387), что в силу ст.401 ГК освобождает арендатора от уплаты пени, начисленной до указанной даты, но не освобождает его от погашения задолженности перед истцом.

Соглашение от 03.08.2008г. к договору №791, в силу ст.168 ГК ничтожно как противоречащее 608 ГК, Федеральному закону №137-ФЗ, Закону №78, постановлению №85-пр и не влечет правовых последствий, за исключением связанных с его недействительностью. Уведомление арендатора об одностороннем отказе от договора №791, направленное ДМС, также правовых последствий не влечет.

Арендная плата подлежала уплате Минимуществу края вплоть до прекращения арендных отношений 01.12.2011г.

Расчет арендной платы произведен истцом в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 25.06.2007г. №120-пр, основан на базовых ставках арендной платы, принятых равными ставкам, установленным нормативными правовыми актами муниципального образования (постановления администрации г.Хабаровска от 20.11.2009г. №4089, от 24.11.2010г. №3797) с применением предусмотренных постановлением №120-пр коэффициентов.

Неуплата арендной платы в пользу Минимущества края ответчиком не оспаривается, расчет верен. То обстоятельство, что участок фактически ответчиком не использовался, не исключает обязательства по оплате аренды, что соответствует рекомендациям п.13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. №66. Обременение участка имелось и с учетом наличия в заявленный период записи в ЕГРП о регистрации арендных прав ответчика, что им подтверждено.

Между тем, в соответствии со ст.196, частью 2 ст.199 ГК суд применяет срок исковой давности к требованиям истца за период с 15.11.2010г. по 14.01.2011г. (дата подачи иска в суд 14.01.2014г.) на сумму 473399,44руб. и в иске в данной части основного долга отказывает.

В остальной части задолженности на сумму 3646799,22руб. иск подлежит удовлетворению.

В отношении заявленной суммы пени за период с 15.11.2010г. по 30.11.2011г. суд исходит из следующего.

Во-первых, обязательство по уплате пени следует судьбе основного обязательства, соответственно не могут начисляться пени на сумму основного долга в части примененного срока исковой давности.

Во-вторых, то обстоятельство, что арендатор при отсутствии возражений сторон и претензий Минимущества края (вплоть до вышеуказанной претензии от 18.07.2011г. исх.№1-11/5387) исполнял обязанности по договору №791 перед ДМС, свидетельствует об отсутствии его вины в неисполнении обязательств перед Минимуществом края в указанный период (до 21.07.2011г.).

В третьих, истцом неправомерно применена ставка пени 0,03% в день, тогда как ставка пени по п.4.1 договора №791 составляет 1/300х8,25%=0,0275% в день.

При перерасчете с учетом данных обстоятельств сума пени за период с 21.07.2011г. по 30.11.2011г. составляет 135129,99руб. В этой части иск удовлетворяется, в остальной части суд во взыскании пени отказывает.

В соответствии со ст.110 АПК с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина на сумму 41909,64руб.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ОАО «Управление инвестиционных программ города Хабаровска» (ОГРН <***>) в пользу Министерства имущественных отношений Хабаровского края (ОГРН <***>) 3646799,22руб. задолженности, а также 135129,99руб. пени, всего 3781929,21руб.

Взыскать с ОАО «Управление инвестиционных программ города Хабаровска» (ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину на сумму 41909,64руб.

В остальной части в иске отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья А.ФИО5