Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о выселении из нежилого помещения I (21-23) по адресу: <...>.

Истец настаивал на удовлетворении исковых требований, указала, что ответчик своевременно не воспользовалась правом на продление договора и арендодатель отказался от его исполнения. В части преимущественного права указала, что арендатором допускались просрочки оплаты переменной части арендной платы и не было оформлено охранное обязательство на здание, которое является памятником культуры, что является нарушением условий договора, дает право на отказ от договора и исключает возможность продлить договорные отношения со ссылкой на преимущественное право.

Ответчик против удовлетворения иска возражала, указала, что уведомила арендодателя о желании продлить договор, хотя и с нарушением срока, установленного договором. Указала, что поскольку истец заключил предварительный договор с иным лицом, полагает что имеет преимущественное право аренды на помещение.

К производству принято встречное исковое заявление к ИП ФИО1 об изменении договора аренды от 11.04.2014, просит изложить его в следующей редакции: «п.5.1. настоящий договор заключен на срок с 01 марта 2015 г. по 01 января 2016».

Истец по первоначальному иску возражает против удовлетворения встречного иска со ссылкой на прекращение действия договора.

Третье лицо представило пояснения, согласно которым заключен предварительный договор аренды, внесен задаток.

Дело рассматривается в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 22.06.2015г. до 17ч.00 мин.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей, арбитражный суд

У С Т А Н О В И Л:

11 апреля 2014 года между ИП ФИО1 и ИП ФИО2 ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: <...>(21-23), общей площадью 78,50 кв.м.

Помещение принадлежит на праве собственности ФИО1 согласно свидетельству о государственной регистрации права от 21.11.2007г., расположено на первом этаже здания, являющегося памятником истории и культуры «Доходный дом И.К.Кишлалы».

В соответствии с п.2.4.4 договора арендатор имеет право на продление договора при условии надлежащего исполнения Арендатором своих обязательств по договору и письменного уведомления Арендодателя о своем желании продлить договор за90 календарных дней до окончания срока договора.

Согласно п.2.3.11 договора арендатор обязан согласно п.5 ст. 55 Федерального закона N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" оформить охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия.

Согласно п.3.1.2. оплата фиксированной части арендной платы производится до 20 числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу аренды.

Оплата переменной части арендной платы (электроэнергия, уборка территории) производится не позднее 5 дней с даты выставления счета. (п.3.4.).

Согласно п.4.4 в случае истечения срока действия договора арендатор обязан в течение 2х дней возвратить помещение по акту приема-передачи.

Договор заключен на срок с 11.04. 2014г. до 30.09.2014г. (п.5.1.)

Согласно пункту 5.2 договора если ни одна из сторон не заявит о прекращении договора, считается продленным на 5 месяцев до 28.02.2015г., ри этом любая из сторон вправе отказаться от исполнения договора, письменно известив об этом другую сторону не менее чем за месяц.

14.01.2015г. ответчик направил истцу письмо, датированное 13.12.2014г., о намерении продлить договор аренды.

23.01.2015г. арендодатель письмом №7 от 23.01.2015., которое 26.01.2015 получено ответчиком, уведомил ответчика о прекращении действия договора с 01 марта 2015 года.

28.01.2015г. арендатор в направленном арендодателю письме сослалась на желание пролонгировать договор и, указав на преимущественное право, попросила направить для подписания договор.

16.02.2015г. арендатор повторно направила письмо с просьбой о продлении договора и согласие на принятие новых условий.

13.03.2015г. арендатор обратилась к ФИО1 с письмом о согласии принять предлагаемые ранее условия договора аренды.

В связи с тем, что арендатор не воспользовался своим правом на заключение договора на новый срок, истец заключил предварительный договор аренды с третьим лицом.

Письмом от 26.02.2015 года истец уведомил ответчика о необходимости возвратить помещения и назначил дату приемки помещения на 02 марта 2015 года.

Арендатор помещение не освободил, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Ответчик обратился в суд с встречным иском об изменении условий договора в части срока.

В процессе рассмотрения дела истец по первоначальному иску заявила ходатайство о фальсификации письма от 13.03.2015г. со ссылкой на неверное отражение ответчиком предложенных ранее условий договора.

Как установлено судом, истцом имелось ввиду неточность излагаемых ответчиком фактов, в связи с чем не возражает принять указанное заявление как пояснение.

Оценив представленные доказательства, суд считает первоначальные исковые требования подлежащими удовлетворению, встречный иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом в установленном размере, предусмотрена статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и договором.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса РФ стороны свободны в заключении договора.

Условия договора, в том числе в отношении сроков оплаты, сроков уведомления и прав сторон на расторжение договора в одностороннем порядке, при уведомлении стороны за месяц, сторонами согласованы, договор подписан ответчиком без протокола разногласий.

Таким образом, подписав договор, и, приняв его условия, ответчик, нарушив принятые на себя обязательства, должен исполнять обязанности в соответствии с положениями договора.

Арендатор не отрицает факт того, что в установленный договором срок (согласно п.2.4.4. – до 28 ноября 2014г.) не уведомил арендодателя о намерении продлить договор.

Т.о. арендодатель, не получив своевременно уведомление арендатора о намерении продлить договор, предпринял меры по сдаче помещения в аренду в связи с чем был заключен предварительный договор, который связал его обязательствами уже с иным лицом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Таким образом, из содержания указанной нормы гражданского законодательства следует, что преимущественное право прав возникает у арендатора лишь в том случае, если по истечении срока договора арендодатель, отказав арендатору в заключении договора аренды на новый срок, в течение года со дня истечения срока этого договора передает то же самое имущество в аренду другому лицу.

В данном случае арендатор не уведомил арендодателя в установленный договором срок о желании продлить договор и арендодатель известил его согласно условий договора о прекращении срока его действия.

Помимо указанного обстоятельства судом также установлен факт ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по договору.

Оплата переменной части производилась с нарушением срока, установленного договором. Счет № 97 от 01.10.2014г. оплачен платежным поручением от 08.01.2015г., счет № 66 от 01.07.2014г. оплачен 19.07.2014г., счет № 6 от 15.01.2015г. оплачен 18.02.2015г.

Довод о получении счетов неуполномоченными лицами судом отклоняется, поскольку обязанность по оплате лежит на арендаторе, который должен был принимать соответствующие меры для получения и оплаты соответствующих счетов своевременно.

Судом также установлено, что арендатор в нарушение п.2.3.11 не оформил охранное обязательство.

Правовое регулирование отношений в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации основывается на положениях Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, Основ законодательства Российской Федерации о культуре и осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ и принимаемыми в соответствии с ним другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними в пределах компетенции субъектов Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации в области государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (ст. 2 Федерального закона от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ).

В соответствии со статьей 51 Федерального закона N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" право пользования объектом культурного наследия, включенным в реестр, и право пользования выявленным объектом культурного наследия у физических и юридических лиц возникают, в том числе из договоров.

Согласно ст.55 Федерального закона N 73-ФЗ договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации для заключения договоров аренды зданий и сооружений, и с учетом требований настоящего Федерального закона.

Обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия (п.5.ст.55 ).

Заключение охранного обязательства к договору аренды объекта культурного наследия как обязательное условие договора императивно предусмотрено специальными нормами законодательства, регулирующего отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

Следовательно, при заключении договора аренды указанного объекта оформление охранного обязательства является бременем пользователя, то есть арендатора.

Охранное обязательство не было получено ответчиком.

Ст. 55 утратила силу в связи с принятием Федерального закона от 22.10.2014 N 315-ФЗ, который вступил в силу с 22.02.2015г.

Вместе с тем суд не может признать обоснованным довод арендатора об отсутствии обязанности оформлять охранное свидетельство на протяжении срока действия договора в связи с утратой силы отсылочной статьи закона на момент окончания срока действия договора.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Таким образом, стороны самостоятельно, обоюдно и добровольно согласовали условие договора, предоставив арендодателю право на односторонний отказ от договора.

В этой связи, реализация арендодателем предусмотренного договором права на одностороннее расторжение договора соответствует условиям договора и закону.

Поскольку в рассматриваемом случае судом установлено также нарушение арендатором условий договора, оснований считать отказ необоснованным у суда не имеется.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения требований арендатора по встречному иску по обязанию ответчика изменить договор, внеся условия об аренде на новый срок, у суда не имеется, поскольку договор прекратил свое действие и в соответствии с нормой статьи 621 ГК РФ поскольку был установлен факт нарушения условий договора.

Согласно ч. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор прекратил свое действие арендатор обязан помещение освободить.

С учетом изложенного первоначальный иск подлежит удовлетворению, встречный иск удовлетворению не подлежит.

Истец по первоначальному иску заявил о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб.

Ответчик возражает против заявленной суммы со ссылкой на ее несоразмерность. Полагает разумной сумму 25 000 руб.

В силу статей 101, 106 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. К судебным издержкам относятся, в том числе расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей).

Согласно статье 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов, другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

Согласно ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Независимо от способа определения размера вознаграждения (почасовая оплата, заранее определенная твердая сумма гонорара, абонентская плата, процент от цены иска) и условий его выплаты (например, только в случае положительного решения в пользу доверителя) суд, взыскивая фактически понесенные судебные расходы, оценивает их разумные пределы (п.6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.12.2007 № 121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах»).

В силу части 2 ст.110 АПК расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Согласно п.20 информационного письма ВАС РФ от 13.08.2004г. № 82 при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.

Доказательства, подтверждающие разумность расходов на оплату услуг представителя, должна представить сторона, требующая возмещения указанных расходов (ст.65 АПК).

Другая сторона обладает правом заявить о чрезмерности требуемой суммы и обосноватьразумный размер понесенных заявителем расходов применительно к соответствующей категории дел с учетом оценки, в частности, объема и сложности выполненной представителем работы, времени, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист, продолжительности рассмотрения дела, стоимости оплаты услуг адвокатов по аналогичным делам (пункт 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.12.2007 № 121 «Обзор практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах»).

В определении от 21.12.2004 № 454-О Конституционный Суд Российской Федерации указал на то, что часть 2 статьи 110 АПК РФ предоставляет арбитражному суду право уменьшить сумму, взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов по оплате услуг представителя. Реализация названного права судом возможна лишь в том случае, если он признает эти расходы чрезмерными в силу конкретных обстоятельств дела, при том что, суд обязан создавать условия, при которых соблюдался бы необходимый баланс процессуальных прав и обязанностей сторон.

Исходя из подходов, изложенных в Определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 25.02.2010 N 224-О-О, от 21.12.2004 N 454-О и от 20.10.2005 N 355-О, информационном письме N 121, в случае если одна сторона не представляет суду доказательств чрезмерности понесенных другой стороной судебных расходов с учетом сложившейся в регионе стоимости оплаты услуг адвоката, а также сведений статистических органов о ценах на рынке юридических услуг, то в отсутствие таких доказательств суд вправе по собственной инициативе возместить расходы в разумных, по его мнению, пределах, лишь при условии, что сумма заявленного требования явно превышает разумные пределы.

Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым на реализацию части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации. Именно поэтому в части 2 статьи 110 АПК РФ речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.

Материалами дела подтверждено, что интересы истца по первоначальному иску представляла ФИО4 по договору, которой оплачено 50 000 руб.

Суд считает заявленную сумму 50 000 руб. завышенной, не соответствующей разумному пределу расходов на оплату юридических услуг по данному делу.

Судом учитывается, что представителем истца не представлены доказательства наличия статуса адвоката (уровень квалификации), не доказана высокая сложность настоящего дела.

При таких обстоятельствах, исходя из объема выполненной работы, суд считает соответствующей разумному пределу расходов на оплату юридических услуг по настоящему делу сумму 25 000 руб.

Госпошлина подлежит взысканию с ответчика в порядке статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 освободить нежилое помещение I (21-23) по адресу: <...>

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 государственную пошлину 6 000 руб. и судебные издержки 25 000 руб.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья О.М.Левинталь