Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть решения объявлена 31.07.2008, изготовление полного текста судебного акта откладывалось до 07.08.2008 в соответствии со ст. 176 АПК РФ.

Арбитражный суд в составе:

судьи Е. Н. Захаренко

при ведении протокола судебного заседания судьей

рассмотрев в заседании суда дело по иску ТСЖ «Магистраль»

к ОАО «Комсомольский-на-Амуре Аккумуляторный завод», ООО «Восточная лизинговая компания»

о признании договоров недействительными

при участии

от истца: ФИО1, председатель, ФИО2, доверенность б/н от 03.03.2008,

от ответчика: ФИО3, доверенность б/н от 23.05.2008;

установил:

ТСЖ «Магистраль» обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к ОАО «Комсомольский-на-Амуре Аккумуляторный завод», ООО «Восточная лизинговая компания» о признании недействительными:

- договора купли-продажи № 10/10/07.1 от 10.10.2007,

- договора купли-продажи № 10/10/07.2 от 10.10.2007,

- договора финансовой аренды № 10/10/07.1 от 10.10.2007,

- договора финансовой аренды № 10/10/07.2 от 10.10.2007,

и применении последствий недействительности указанных сделок.

В заявлении б/н от 09.04.2008 ТСЖ «Магистраль» указало на ошибочность предъявления требований о недействительности договоров финансовой аренды.

Исковые требования мотивированы отсутствием согласия временного управляющего ОАО «Комсомольский-на-Амуре Аккумуляторный завод» на отчуждение имущества; мнимостью сделки; утратой объекта недвижимости – здания общежития – в результате произведенной реконструкции. Кроме того, на отсутствие у завода права на распоряжение имуществом, поскольку объект является предметом действующего договора, заключенного с ТСЖ «Магистраль».

Определением суда от 26.06.2008 по ходатайству истца в порядке ст. 49 АПК РФ уточнены основания заявленных требовании:

- в нарушение п. 5 ст. 488 ГК РФ спорные сделки заключены при наличии обременения на недвижимое имущество в виде залога,

- договор купли-продажи общежития не содержит существенного условия – перечня лиц, имеющих право пользования жилым объектом (ст. 558 ГК РФ),

- предметом купли-продажи жилого здания общежития выступает несуществующий объект, поскольку с 2005 г. здание общежития реконструировано в жилой дом (ст. 455, 456 ГК РФ),

- ОАО «Комсомольский-на-Амуре аккумуляторный завод» не имел право на распоряжение спорным объектом (ст. 209 ГК РФ).

Ранее заявленные основания, а именно: мнимость сделок (ст. 170 ГК РФ) и нарушение ст. 64 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», истцом сняты.

Истец на уточненных требованиях настаивал.

Представитель ОАО «Комсомольский-на-Амуре Аккумуляторный завод» иск не признал, сослался на регистрацию перехода права собственности на спорные объекты за ООО «Восточная лизинговая компания».

ООО «Восточная лизинговая компания» участия своего представителя в судебном заседании не обеспечило, возражений по существу иска не представило, о времени и месте слушания дела извещено в установленном законом порядке.

Суд рассмотрел спор по существу в отсутствие не явившихся лиц в порядке п. 1, 3 ст. 156 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между ОАО «Комсомольский-на-Амуре Аккумуляторный завод» (собственник имущества, продавец) и ТСЖ «Магистраль» (покупатель) 12.11.2003 заключен договор купли-продажи жилого здания общежития, общей площадью 3 793,90 кв.м., расположенного по ш. Магистральному, 43 в г. Комсомольске-на-Амуре.

Имущество передано истцу по акту от 14.11.2003.

Соглашением № 01 от 03.07.2006 контрагенты продлили действие договора купли-продажи на срок оформления документов по переводу здания в жилой фонд.

До настоящего времени государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество по договору от 12.11.2003 не проводилась.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 23.05.2007 по делу А73-683/2007-17 договор признан незаключенным.

В октябре 2007 г. ОАО «Комсомольский-на-Амуре Аккумуляторный завод» повторно продало указанное имущество по договорам № 10/10/07.1 и № 10/10/07.2 от 10.10.2007 ООО «Восточная лизинговая компания».

Право собственности ООО «Восточная лизинговая компания» зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами Управления Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО № 082866 и № 082865 от 24.12.2007.

Ссылаясь на нарушение законодательства при заключении договоров купли-продажи от 10.10.2007, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд, заслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Обращаясь в суд, истец мотивировал свои требования, прежде всего, наличием обременения в виде ранее заключенного договора купли-продажи этого же имущества, а также залогом, поскольку оплата товариществом произведена не в полном объеме.

Пунктом 1 ст. 209 ГК РФ установлено, что права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат его собственнику.

В абз. 4 п. 14 постановления Пленума ВАС РФ № 8 от 25.02.1998 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

Однако, суд считает, что в настоящем случае преимуществом обладает то лицо, которое зарегистрировано в качестве собственника объекта недвижимости (то есть, ООО «Восточная лизинговая компания»), даже несмотря на то, что договор, на основании которого произведена регистрация, имеет более позднюю дату.

Так, в соответствии со ст. 2 Закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, а зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке.

Таким образом, первый покупатель (ТСЖ «Магистраль») не лишен возможности обратиться в суд с иском, однако то обстоятельство, что с ним договор был заключен раньше, не будет само по себе основанием для признания недействительным договора со вторым покупателем и лишения его права на приобретенный объект недвижимости. Первый покупатель в этом случае будет иметь право лишь на возмещение продавцом убытков, которые возникли в связи с неисполнением договора (последнее предложение абз. 4 п. 14 Постановления № 8).

Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (ипотека в силу закона).

ТСЖ «Магистраль» не в полном объеме оплатило стоимость имущества по договору купли-продажи от 12.11.2003.

В ст. 19 Закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указано, что ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 5 ст. 29 Закона № 122-ФЗ особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться также законом об ипотеке. Согласно ст. 20 Закона «Об ипотеке» ипотека, возникшая в силу закона, подлежит государственной регистрации одновременно с государственной регистрацией права собственности.

Как указывалось выше, право ТСЖ «Магистраль» на имущество, переданное по договору купли-продажи, не зарегистрировано. При таких условиях у суда отсутствуют основания для признания нахождения недвижимости в залоге у ОАО «Комсомольский-на-Амуре Аккумуляторный завод».

Ссылка заявителя на отсутствие у ОАО «Комсомольский-на-Амуре Аккумуляторный завод» прав собственности на отчуждаемое имущество, поскольку приватизация данного предприятия производилась с нарушением законодательства, судом не принимается:

во-первых, права ответчика на момент заключения договоров купли-продажи от 10.10.2007 зарегистрированы Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (свидетельство № 064362 от 20.06.2003),

во-вторых, зарегистрированное право в судебном порядке никем не оспорено.

Далее, истец указывает, что ответчики заключили сделку в нарушение Положения об организации технического учета, представив на регистрацию технические паспорта, составленные без учета изменений.

Согласно п. 1 ст. 17 Закона № 122-ФЗ к заявлению о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости необходимо прикладывать технический паспорт объекта, составленный по состоянию не старше 5 лет, как того требует Положение об организации в РФ государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденное Постановлением Правительства РФ № 921 от 04.12.2000 (п. 8).

Закон № 122-ФЗ определяет технический учет (инвентаризацию) как описание и индивидуализацию объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.

Регистрирующий орган не наделен правом производить проверку технических характеристик объекта недвижимости. Технический учет и техническая инвентаризация объектов недвижимости осуществляется только специально уполномоченными органами (БТИ).

Как указывалось выше, право собственности ООО «Восточная лизинговая компания» зарегистрировано на те объекты, которые переданы обществу согласно договорам купли-продажи от 10.10.2007. Следовательно, изменение учетных характеристик объекта недвижимости, право собственности на которое уже зарегистрировано, не может влиять на действительность сделки, явившейся основанием к такой регистрации. В данном случае, любое изменение технических характеристик объекта недвижимости непосредственно затрагивает интересы только лица, право которого на данный объект зарегистрировано. ООО «Восточная лизинговая компания» имеет право обратиться в регистрирующий орган с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимо имущество и сделок с ним соответствующих изменений.

Истец считает договор № 10/10/07.1 от 10.10.2007 купли-продажи жилого здания недействительным (ничтожным), поскольку:

- объект фигурируют под прежним наименованием жилое здание общежития, однако за период владения имуществом истцом осуществлена реконструкция здания общежития, которая привела к появлению нового объекта: жилого дома, площадью 3 827,49 кв.м., состоящего из 90 квартир,

- в договоре отсутствует перечень лиц, имеющих права пользования жилым объектом.

В соответствии с ч. 1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.

Отсутствие в договорах достоверных сведений о предмете сделки и перечне лиц, имеющих право пользования жилыми помещениями, указывает на несогласованность сторонами существенных условий сделки.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ при недостижении сторонами соглашения по всем существенным условиям договора сделка может быть признана незаключенной, но не недействительной.

Следовательно, заявленные истцом основания влекут не недействительность сделки, а не заключенность.

А поскольку истец не является стороной оспариваемой сделки, он вправе обратиться в суд лишь на предмет действительности договора, не затрагивая вопросы его заключенности.

Расходы по уплате государственной пошлины в порядке ст. 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после принятия решения в Шестой арбитражный апелляционный суд; по вступлении решения в законную силу в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья Е. Н. Захаренко