Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680000, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Сервис-Агро» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 682922, Хабаровский край, район имени Лазо, <...>) о взыскании неосновательного обогащения и задолженности по арендным платежам,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании неосновательного обогащения – платы за фактическое пользование земельным участком за период с 11.11.2019 по 04.08.2020 (уточненный период в связи с допущенной опечаткой )в размере 3 746 644 руб. 73 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.11.2019 по 04.08.2020 г. в сумме 79 469 руб. 27 коп., задолженности по внесению арендных платежей за период с 05.08.2020 по 30.11.2020. в сумме 1 037 592 руб. 48 коп.

Требования мотивирует тем, что согласно абз.1 раздела 4 договора аренды земельного участка № 1059, условия договора, предусмотренные разделом 4 договора, распространяются на отношения сторон с даты регистрации договора в органах Росреестра.

Дата регистрации договора аренды 05.08.2020 г. С этой даты арендатор обязан к внесению арендных платежей.

В соответствии с ч. 7.4 документации об открытом аукционе № 38, протоком о результатах аукциона № 38 от 25.09.2019, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключается между продавцом и победителем аукциона в срок не ранее, чем через 10 дней со дня подписания протокола.

Протокол от 25.09.2019 подписан представителем ответчика 30.09.2019.

Договор аренды направлен в адрес ответчика 08.10.2019. Согласно информации отслеживания почтовых отправлений, письмо с договором прибыло в место вручения - 11.11.2019 г.

В связи с чем, с 11.11.2019 г. до даты государственной регистрации договора истец просит взыскать неосновательное обогащение.

В судебном заседании 15.04.2021 г. представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

В части задолженности по арендной плате пояснил суду, что арендная плата за спорный период оплачена ответчиком в полном объеме, но истец настаивает на исковых требованиях.

В части требований по взысканию неосновательного обогащения пояснил суду, что акт приема-передачи к договору датированный 10.10.2019 г. был направлен в адрес ответчика вместе с договором 08.10.2019 г.

Эти документы содержали только подпись арендодателя.

11.11.2019 г. ответчик получил документы, направленные истцом.

В связи с чем, истец полагает, что фактическая передача участка состоялась 11.11 2019 г.

В судебном заседании 12.05.2021 г. представитель истца уточнил период получения ответчиком акта приема-передачи - 06.11.2020 г.

Так же уточнил период и сумму неосновательного обогащения – с 06.11.2019 г. по 31.07.2020 г. – 3 667 175 руб. 46 коп., период и сумму процентов за пользование чужими денежными средствами – с 12.11.2019 г. по 31.07.2020 г. – 77 693 руб. 38 коп.

Уточнил период и сумму задолженности по арендной плате (с учетом платежей внесенных ответчиком) с 01.08.2020 г. по 30.11.2020 г. – 52 575 руб. 94 коп.

Пояснил, что истцом заявлено уточнение в части периодов в связи с тем, что договором предусмотрен ежемесячный платеж за полный месяц, поэтому август нельзя делить на два периода – неосновательное обогащение и аренда.

Уточнения приняты судом в порядке ст. 49 АПК.

В принятии дополнительных требований о взыскании неустойки за просрочку внесения арендных платежей отказано в порядке ст. 49 АПК и п.3 Постановления Пленума ВАС РФ от 31.10.1996 г. № 13.

Представитель ответчика иск не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве и дополнении к нему.

Суду пояснила, что земельный участок не мог быть принят арендатором в период до даты государственной регистрации договора, поскольку 13.11.2019 г. истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о том, что в УФАС поступила жалоба гр. ФИО3, в связи с чем, до разрешения жалобы МТУ не вправе заключить договор с ответчиком.

В последствие определением Центрального районного суда г. Хабаровска от 21.11.2019 г. были приняты обеспечительные меры в виде запрета совершения регистрационных действий в отношении земельного участка.

Ответчик посчитал экономически нецелесообразным принимать в фактическое пользование земельный участок, находящийся под запретом совершения регистрационных действий.

Указанные меры были сняты определением суда от 17.06.2020 г.

После снятия обеспечительных мер ответчиком были поданы документы в МФЦ для регистрации договора аренды.

Фактически акт приема-передачи земельного участка был подписан арендатором 04.08.2020 г. в МФЦ, о чем может быть пояснения работник МФЦ, принимавшая документы для государственной регистрации.

В судебном заседании 12.05.2021 г. представитель ответчика уточнила период подписания акта - 03.08.2020 г. Так же пояснила, что в связи с установлением по документам иной даты подписания акта, ответчиком дополнительно произведена оплата арендных платежей (неосновательного обогащения) за период 03-04 августа 2020 г.

Дополнительно пояснила, что неосновательное обогащение на стороне ответчика имело место 03-04 августа 2020 г., эта сумма в настоящее время оплачена. Так же оплачена и арендная плата за период с 05.08.2020 г. по 30.11.2020 г.

Правовые основания для начисления платежей за землю за период до 03.08.2020 г. отсутствуют, т.к. до этой даты земельный участок не был принят в фактическое пользование ответчика по причинам указанным ранее.

Привела возражения по дополнительным доводам истца.

В судебном заседании была опрошена свидетель ФИО4.

Заслушав представителей истца, ответчика, свидетеля, изучив материалы дела, суд полагает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из протокола о результатах аукциона от 25.09.2019 г. № 38, ответчик признан победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 27:08:0000000:11 площадью 58 750 000 кв.м. в районе им. Лазом Хабаровского края для производства сельскохозяйственной продукции.

Согласно протоколу, договор аренды должен быть заключен в срок не ранее чем через 10 дней со дня подписания протокола и размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте торгов.

Протокол от 25.09.2019 подписан представителем ответчика 30.09.2019, что подтверждается обеими сторонами.

Истец указывает, что договор аренды направлен в адрес ответчика 08.10.2019.

Из письма ответчика, полученного истцом 18.10.2019 г. следует, что по состоянию на 18.10.2019 г. проект договора им не получен.

Выпиской с официального сайта Почты России подтверждается, что проект договора был направлен истцом 08.10.2019 г. поучен адресатом 06.11.2019 г.

В связи с чем, с этой даты до 01.08.2020 г. истец производит начисление неосновательного обогащения.

Возражая против иска в данной части, ответчик указывает, что договор не был подписан им 06.11.2019 г., поскольку арендатора не устроило содержание п.5.5. договора и им был направлен протокол разногласий к договору.

Из представленной ответчиком переписки и сведений с официального сайта Почты России следует, что протокол разногласий со стороны МТУ был направлен в адрес ответчика 29.11.2019 г. и возвращен отправителю с отметкой «за истечением срока хранения».

В Обзоре судебной практики № 3 (2019), утвержденном Президиумом ВС РФ 27.11.2019 г. указано, что по смыслу ст. 1102 ГК РФ в предмет доказывания по требованиям о взыскании неосновательного обогащения входят следующие обстоятельства: факт приобретения или сбережения ответчиком имущества за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения; размер неосновательного обогащения.

Следовательно, правовое значение при рассмотрении спора о взыскании неосновательного обогащения имеет не момент подписания договора, а момент, с которого началось фактическое пользование имуществом.

Как следует из материалов дела, акт приема-передачи земельного участка датирован 10.10.2019 г.

В судебном заседании 15.04.2021 г. стороны пояснил суду, что 10.10.2019 г. не является фактической датой подписания акта.

Из пояснений сторон так же следует, что этот документ не был подписан сторонами одновременно, и фактическая передача «из рук в руки» как таковая не осуществлялась.

В материалах дела имеется сопроводительное письмо истца от 08.10.2019 г., в котором указано на отправку ответчику договора аренды земельного участка и приложений к нему (расчета арендной платы и передаточного акта).

Как было указано выше, выпиской с официального сайта Почты России подтверждается, что проект договора был направлен истцом 08.10.2019 г. поучен адресатом 06.11.2019 г.

Истец полагает, что получение ответчиком документов 06.11.2019 г. означает их автоматическое подписание и фактическое принятие имущества в аренду.

Между тем, сам по себе акт приема-передачи не свидетельствует о фактическом принятии ответчиком имущества в пользование.

Как следует из материалов дела, 13.11.2019 истец письмом № 8791.1-08 уведомил ответчика о том, что в УФАС поступила жалоба гр. ФИО3 В этом же письме указано, что МТУ не вправе заключать договор аренды до принятия решения по жалобе.

Из определения Центрального районного суда г. Хабаровска от 17.06.2020 г. по делу № 2-353/2020 следует, что определением Центрального районного суда г. Хабаровска от 21.11.2019 г. были применены обеспечительные меры в виде запрета МТУ на проведение любых действий, направленных на заключение договора аренды, регистрацию договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:08:0000000:11.

Указанные обеспечительные меры были приняты в рамках дела по иску гр. ФИО5 к МТУ о признании торгов недействительными.

Отменены обеспечительные меры определением Центрального районного суда г. Хабаровска от 17.06.2020 г.

Письмом от 24.07.2020 г. ответчик уведомил истца о том, что приступил к разработке проектно-сметной документации на строительство мелиоративной системы в связи с предстоящей приемкой земельного участка по передаточному акту. В этом же письме ответчик просит согласовать скос на земельном участке после его приемки по передаточному акту.

Письмом № 6032.1-08 (дата не копии не видна) истец согласовал эти работы. Возражения по поводу того, что участок фактически не принят ответчиком, истцом в ответе не указаны.

В судебном заседании была опрошена свидетель ФИО4 оператор ТОСП МФЦ а п. Хор р-на имени Лазо, принимавшая от руководителя ответчика документы на государственную регистрацию договора аренды.

Свидетель пояснила, что договор аренды и акт приема-передачи к нему со стороны арендатора на момент его обращения в МФЦ не были подписаны, содержали только подписи арендодателя. Перед передачей документов оператору, руководитель ООО подписал договор и акт приема-передачи.

Согласно описи документов, принятых для оказания государственных услуг, ответчик передал документы на государственную регистрацию договора аренды 03.08.2020 г.

Соответственно, акт приема-передачи земельного участка был подписан ответчиком 03.08.2020 г.

Таким образом, доводы ответчика о том, что он посчитал экономически нецелесообразным принимать в фактическое пользование земельный участок, находящийся в спорах по требованиям двух лиц и под запретом совершения регистрационных действий подтверждены представленными в дело доказательствами.

Вышеназванными доказательствами подтверждается и тот факт, что истцу известно, о том, что фактическое принятие ответчиком земельного участка состоялось значительно позднее получения им по почте передаточного акта.

Так же свидетельскими показаниями и описью документов, принятых для оказания государственных услуг, подтверждается дата фактического подписания ответчиком акта приема-передачи.

Оценив представленные доказательства в совокупности по правилам ст. 71 АПК, суд приходит к выводу о том, что фактическое принятие ответчиком земельного участка состоялось 03.08.2020 г.

Возражая против доводов ответчика, истец указывает, что в октябре 2019 г. по заданию ответчика были проведены топографо-геодезические работы на спорном земельном участке.

По мнению истца, проведение указанных работ свидетельствует о фактическом принятии ответчиком земельного участка.

Это обстоятельство не оспаривается ответчиком, им представлен в материалы дела технический отчет ООО «Региональный земельный центр «Азимут-Дальний Восток» от 22.10.2019 г., согласно которому, в результате проведения топографических работ установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 27:08:0000000:11 общая площадь пахотных земель составила 8 284 361 кв.м. (828.4 га); остальная площадь занята водными объектами (3 223 003 кв.м.), лесами (23 9801 кв.м.), заболоченной местностью (47 002 835 кв.м.).

Вместе с тем, ответчик поясняет, что доступ на земельный участок является открытым. Отчет был составлен до подписания акта приема-передачи с целью отражения в нем фактического состояния земельного участка и установления видов работ для его улучшения.

Факт того, что земельный участок не огорожен, и доступ на него является свободным, истцом не оспаривается.

Замечания, указанные в отчете, отражены арендатором в замечаниях к акту, которые так же были предоставлены для государственной регистрации договора аренды.

Согласно п. 3.1. договора, передача участка во владение и пользование Арендатору
Арендодателем и оформляется передаточным актом (приложение № 2 к договору), которое является неотъемлемой частью его частью), подписываемым обеими сторонами.
На момент передачи участок должен обладать характеристиками, предусмотренными разделом 1 Договора.

Согласно п.3.2. договора, если на момент передачи участок не обладает признаками и характеристиками указанными в разделе 2 договора, арендатор уведомляет об этом арендодателя, о чем делается соответствующая запись в акте приема-передачи.

Таким образом, действия ответчика соответствовали положениям п.31. и 3.2. договора.

Владение вещью (за что может быть взыскано неосновательное обогащение) в теории гражданского права означает – реальное обладание ею.

Пользование вещью (за что может быть взыскано неосновательное обогащение) в теории гражданского права означает получение из вещи той выгоды, для которой она предназначена.

Осмотр специализированной организацией участка на предмет его качественных характеристик не попадает под понятия «владение» и «пользование».

На основании изложенного доводы истца отклоняются судом.

Согласно разъяснениям, данным в п.4 Обзора судебной практики № 2, утвержденного Президиумом ВС РФ 26.06.2015 г., арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.

В п. 5 Обзора судебной практики № 3, утвержденного Президиумом ВС РФ 12.07.2017 г. указано, что в соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Согласно п.3 ст. 328 ГК, ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Суд находит возможным применить указанные нормы и разъяснения по аналогии закона к требованиям истца о взыскании неосновательного обогащения.

Следовательно, неосновательное обогащение на стороне ответчика за период с 06.11.2019 г. по 02.08.2020 г. отсутствует.

Участок фактически был принят арендатором 03.08.2020 г.

За период 03 и 04 августа 2020 г. ответчиком внесены платежи за землю, что подтверждается платежным поручением от 26.04.2021 г. № 12.

В силу положений п.1 ст. 408 ГК, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Требования по взысканию процентов за пользование чужими денежными средствами заявлены истцом до 31.08.2020 г. Следовательно, проценты за просрочку оплаты неосновательного обогащения за период 03 и 04 августа 2020 г. начислению не подлежат.

Арендная плата за период с 05.08.2020 г. по 30.11.2020 г. ответчиком оплачена, что истцом не оспаривается.

В силу положений п.1 ст. 408 ГК, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Доводы истца о том, что до 01. 08.2020 г. истец вправе требовать взыскания неосновательного обогащения, а с 01.08.2020 г. арендной платы, отклоняются судом.

Согласно разделу 4 договора, условия договора о размере и условиях внесения арендных платежей распространяются на правоотношения с даты государственной регистрации договора.

Договор прошел государственную регистрацию 05.08.2020 г., что подтверждается регистрационным штампом.

При таких обстоятельствах правовые основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объёме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев с даты вступления решения в законную силу, если решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья Е.А. Букина.