Гражданский кодекс часть 1

заявлениеФедерального государственного унитарного предприятия «Главное военно-строительное управление № 6» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: <...>) в лице конкурсного управляющего ФИО1

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 680030, <...>)

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью «АВРК» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 690014, <...>),

третье лицо: Министерство обороны Российской Федерации (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 119160, <...>)

о признании незаконными действия по внесению записи в Единый государственный реестр недвижимости о государственной регистрации права собственности ООО «АВРК» на земельный участок,

при участи в судебном заседании:

от конкурсного управляющего ФГУП «ГВСУ № 6» – ФИО2 по дов.
№ 1-У/19-КУ от 26.02.2021, диплом;

от Управления Росреестра – Рязанская по дов. № Дов-058 от 17.12.2020, диплом;

от ООО «АВРК» – не явились;

от Минобороны России – ФИО3 по дов. № 207/4/61д от 10.11.2020, диплом.

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное унитарное предприятие «Главное военно-строительное управление № 6» в лице конкурсного управляющего ФИО1 (далее – заявитель, ФГУП «ГВСУ № 6») обратилось в арбитражный суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее – Управление Росреестра) с заявлением, в соответствии с требованиями которого просит суд:

- признать незаконными действия Управления Росреестра по внесению записи 27:22:0011228:1-27/022/2020-4 в ЕГРН права собственности ООО «АВРК» на земельный участок площадью 69 100 кв.м., расположенный по адресу: <...> кадастровый номер 27:22:0011228:1 и обязать аннулировать указанную запись;

- восстановить в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности Российской Федерации и права постоянного (бессрочного) пользования ФГУП «ГВСУ № 6» в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 27:22:0011228:1.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: Общество с ограниченной ответственностью «АВРК» и Министерство обороны Российской Федерации.

Управление Росреестра представило отзыв на заявление, в котором подтвердило незаконность оспариваемой записи. ООО «АВРК» и Минобороны России представили отзыв на заявление в поддержку требований заявителя.

ООО «АВРК», извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, участие в нем своего представителя не обеспечила. В соответствии со статьей 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие представителя этого лица по имеющимся в деле материалам.

Представитель заявителя в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в заявлении.

Представитель Управления Росреестра в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в отзыве и признала заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Представитель Минобороны России в судебном заседании поддержала требования заявителя.

В ходе судебного разбирательства по материалам дела и объяснениям представителей участвующих в деле лиц судом установлены следующие существенные для разрешения спора обстоятельства.

По результатам открытых электронных торгов по продаже имущества Должника, проведенных в соответствии с Положением о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника № 1-19/КП, утвержденного собранием кредиторов ФГУП «ГВСУ № 6», 05.08.2020 между продавцом - ФГУП «ГВСУ № 6» и покупателем - ООО «АВРК» заключен договор купли-продажи № 004641/1 (далее - Договор).

Предметом договора являлись здания, сооружения и движимое имущество, находящиеся по адресу <...> на земельном участке с кадастровым номером 27:22:0011228:1. Перечень имущества приведен в приложении к Договору.

Земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежит на праве собственности Российской Федерации и праве постоянного бессрочного пользования ФГУП «ГВСУ № 6» на основании свидетельства о регистрации права № 27-АВ 614518 от 18.05.2012.

При этом права на земельный участок не входили ни в состав лота, ни в предмет Договора, ни в перечень имущества, подлежащего продаже в соответствии с Положением № 1-19/КП.

28.09.2020 в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Приморскому краю с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 27:22:0011228:1, расположенный по адресу: 681005, <...> площадью 69 100,0 кв.м. (далее объект недвижимости) обратились ФИО4 на основании доверенности от 14.09,2020, удостоверенной нотариусом ФИО5, выданной ФГУП «ГВСУ № 6» и ФИО6 на основании приказа № 1 ООО «АВРК».

Государственным регистратором прав по результатам проведения правовой экспертизы документов 06.10.2020 принято решение о приостановлении государственной регистрации права на основании п.п. 1, 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) - по результатам проведения торгов победителем признан ФИО7 (покупатель), а согласно представленному на государственную регистрацию договору купли-продажи покупателем является ООО «АВРК» в лице ФИО6; не представлен агентский договор.

Согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации прав для проведения государственной регистрации необходимо представить агентский договор, подтверждающий полномочия передачи прав другой стороне.

20.10.2020 ФИО6 от имени ООО «АВРК» обратился в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Приморскому краю с заявлением о представлении дополнительных документов - агентского договора от 27.07.2020 № 4641.

21.10.2020 государственным регистратором прав принято решение о государственной регистрации права собственности ООО «АВРК» на земельный участок, о чем в ЕГРН внесена запись за № 27:22:0011228:1-27/022/2020-4.

Как стало известно конкурсному управляющему ФГУП «ГВСУ № 6» из письма Отдела ФСБ России по Хабаровскому гарнизону от 05.03.2021 № 1339, регистрирующим органом по итогам рассмотрения документов, представленных на государственную регистрацию, вместо регистрации перехода права собственности на здания и сооружения, произведена регистрация перехода права собственности на земельный участок к ООО «АВРК», несмотря на то, что земельный участок не являлся предметом договора.

В результате внесения государственным регистратором соответствующей записи в ЕГРН в отношении земельного участка, Российская Федерация лишилась права собственности, а ФГУП «ГВСУ № 6» права постоянного бессрочного пользования на земельный участок.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения конкурсного управляющего ФГУП «ГВСУ № 6» в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением в порядке главы 24 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Рассмотрев доводы участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела и оценив их в порядке статьи 71 АПК РФ, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование, не вправе распоряжаться такими земельными участками, за исключением случаев заключения соглашения об установлении сервитута и передачи земельного участка в безвозмездное пользование гражданину в виде служебного надела в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 3 статьи 269 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок до 21.10.2020 принадлежал на праве собственности Российской Федерации, а ФГУП «ГВСУ № 6» был передан в постоянное (бессрочное) пользование.

Учитывая вышеуказанное ФГУП «ГВСУ № 6» не имело право распоряжаться объектом недвижимости, в том числе отчуждать его ООО «АВРК».

Действующим законодательством закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 57 Закона о регистрации при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно на основании заявления осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности.

Однако, в нарушение вышеуказанных норм, в уведомлении о приостановлении государственным регистратором не указывалось заявителям на необходимость одновременной регистрации прав на земельный участок и объекты недвижимости, расположенные на нем. Государственная регистрация перехода прав была проведена только в отношении земельного участка 27:22:0011228:1, что повлекло нарушение принципа единства судьбы земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, поскольку земельный участок в настоящее время принадлежит на праве собственности ООО «АВРК».

В соответствии со статьями. 554 - 556 ГК РФ предмет, цена и порядок приема-передачи объекта недвижимости являются существенными условиями договора купли-продажи недвижимости. При этом согласно части 1 статьи 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права и представляемые для осуществления государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Законом о регистрации, вид регистрируемого права.

Предметом договора купли-продажи от 05.08.2020 № 004641/1 являлись объекты недвижимости, принадлежащие ФГУП «ГВСУ № 6» на праве хозяйственного ведения и расположенные на земельном участке с кадастровым номером 27:22:0011228:1, а также иное движимое имущество.

Земельный участок с кадастровым номером 27:22:0011228:1, принадлежащий на праве постоянного (бессрочного) пользования ФГУП «ГВСУ № 6», являющемуся продавцом по договору, предметом договора не являлся. Соответственно договор необходимых, в соответствии с законом, сведений о земельном участке, в том числе о его стоимости и виде права, не содержит.

В силу вышеуказанного договор не мог быть основанием для государственной регистрации перехода прав собственности и основанием возникновения прав собственности ООО «АВРК» на земельный участок с кадастровым номером 27:22:0011228:1.

В соответствии с пунктом 48 Порядка ведения ЕГРН в записи реестра прав на недвижимость о вещных правах на объекты недвижимости указываются сведения о реквизитах, существенных условиях сделки об отчуждении, в том числе сведения о цене возмездной сделки, если право возникает на основании сделки об отчуждении.

Согласно подп. 2 пункта 52 Порядка ведения ЕГРН, если право возникает на основании сделки об отчуждении, в записи о праве указываются сведения о существенных условиях сделки об отчуждении, в том числе о цене возмездной сделки. Сведения о цене сделки вносятся с учетом следующего:

- при отчуждении (приобретении) нескольких объектов, когда приобретателем по договору является одно лицо: если в договоре цена определена за каждый объект недвижимости, в запись о праве на соответствующий объект недвижимости вносятся сведения о цене соответствующего объекта, указанной в договоре.

Однако в нарушение указанной нормы в ЕГРН государственным регистратором прав внесены сведения об общей сумме отчуждаемых по договору объектов – 7 750 000 рублей.

Кроме того, акт приема-передачи объектов недвижимости, предусмотренный пунктом 1.5 договора, для проведения государственной регистрации представлен не был, в уведомлении о приостановлении о необходимости предоставления акта приема-передачи указанно не было. Таким образом, факт исполнения обязательств по договору государственным регистратором проверен не был.

В соответствии с пунктом 37 части 1 статьи 26 Закона о регистрации государственная регистрация приостанавливается в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации. Осуществление государственной регистрации прав по указанному основанию приостанавливается до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии ареста или запрета (часть 6 статьи 26 Закона о регистрации).

Согласно пункту 8 части 1 статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация снятия ареста на недвижимое имущество или запрета совершать определенные действия с недвижимым имуществом осуществляется в течение трех рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии ареста или запрета.

В письме Минэкономразвития России от 16.06.2017 № ОГ-Д23-7439 изложено мнение Департамента недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент недвижимости) с учетом позиции, выработанной на межведомственном рабочем совещании, по вопросу о порядке снятия арестов (запретов) с имущества при признании должника банкротом и погашении записи об аресте (запрете) в ЕГРН.

Согласно разъяснениям Департамента недвижимости действующим законодательством не урегулирован механизм уведомления государственного регистратора о принятом арбитражным судом решении о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а соответственно, и порядок исполнения такого решения суда с точки зрения дальнейших регистрационных процедур.

Законом о регистрации установлено, что суд или уполномоченный орган, наложившие арест на недвижимое имущество или установившие запрет на совершение определенных действий с недвижимым имуществом либо избравшие залог недвижимого имущества в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, направляют в орган регистрации прав в срок не более чем три рабочих дня заверенную копию акта о наложении ареста, о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом или об избрании в качестве меры пресечения залога, а также заверенную копию акта о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства (часть 13 статьи 32 Закона о регистрации).

Поскольку специальный порядок погашения в ЕГРН регистрационной записи об аресте, запрете в случае признания должника банкротом в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ
«О несостоятельности (банкротстве)», не установлен Законом о регистрации, государственная регистрация, по мнению Департамента недвижимости, должна осуществляться на общих основаниях. Внесение в ЕГРН записей о государственной регистрации, прекращения арестов (запрещений) должно осуществляться на основании решений органов, наложивших соответствующий арест (запрещение).

В ЕГРН на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 14.09.2015 была внесена запись о запрете регистрационных действий в отношении объекта недвижимости 26.10.2015 за № 27-27/002-27/002/001/2015-714/1.

Несмотря на то, что данная запись являлась актуальной на момент проведения правовой экспертизы, государственным регистратором пункт 37 части 1статьи 26 Закона о регистрации не был указан в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав от 06.10.2020 № КУВД-001/2020-16900416/1, соответственно имеющееся препятствие кпроведению государственной регистрации заявителям не разъяснялось.

Кроме того, в соответствии с пунктом 228 Регламента в случае, если в ЕГРН имеется запись об аресте, запрещении совершения сделок с недвижимым имуществом, осуществления в отношении данного объекта регистрационных действий, установленных до совершения сделки, представления заявления о предоставлении государственной услуги, государственный регистратор прав принимает необходимые меры по получению дополнительных сведений посредством направления письменного запроса в соответствующий орган, принявший такое решение, о том, существовало ли(не было ли прекращено) на момент совершения сделки, представления заявления о предоставлении государственной услуги ограничение, зарегистрированное в ЕГРН и препятствующее проведению государственной регистрации прав.

В нарушение требований пункта 228 Регламента государственным регистратором межведомственный запрос об актуальности внесенной в ЕГРН записи о запрете регистрационных действий судебному приставу-исполнителю не направлялся. Надлежащих документов о снятии запрета судебным приставом-исполнителем в Управление Росреестра не поступало.

В нарушение пункта 8 части 1 статьи 16, части 13 статьи 32 Закона о регистрации запись о запрете от 26.10.2015 за № 27-27/002-27/002/001/2015-714/1 была безосновательно погашена государственным регистратором 21.10.2020 при проведении государственной регистрации прав ООО «АВРК» на земельный участок.

Таким образом, государственная регистрация снятия запрета и перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером. 27:22:0011228:1, расположенный но адресу: 681005, <...> площадью 69100,0 кв.м., проведена незаконно.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, «если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПКРФ с учетом подведомственности дела. Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия».

В рассматриваемом случае, между сторонами Договора отсутствует спор о праве. ООО «АВРК» согласно отзыву подтвердило, что общество также считает регистрацию права собственности общества на земельный участок незаконной и согласно с необходимостью признания соответствующих действий регистрирующего органа незаконными.

Принимая во внимание изложенное и в соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ, требования заявителя подлежит удовлетворению.

Судебные расходы заявителя в сумме 3 000 руб. по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат возмещению плательщику за счет Управления Росреестра.

Излишне уплаченная заявителем по платежному поручению от 19.03.2021 № 1404 государственная пошлина в сумме 3 000 руб. подлежат возврату плательщику из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Хабаровского края

Р Е Ш И Л:

Требования конкурсного управляющего Федерального государственного унитарного предприятия «Главное военно-строительное управление № 6» удовлетворить.

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю по внесению записи 27:22:0011228:1-27/022/2020-4 в ЕГРН права собственности Общества с ограниченной ответственностью ООО «АВРК» на земельный участок площадью 69 100 кв.м., расположенный по адресу: <...> кадастровый номер 27:22:0011228:1 и обязать аннулировать указанную запись.

Восстановить в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности Российской Федерации и права постоянного (бессрочного) пользования Федерального государственного унитарного предприятия «Главное военно-строительное управление № 6» в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 27:22:0011228:1.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю в пользу Федерального государственного унитарного предприятия «Главное военно-строительное управление № 6» 3 000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить Федеральному государственному унитарному предприятию «Главное военно-строительное управление № 6» из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению от 19.03.2021 № 1404 государственную пошлину в сумме 3 000 руб. На возврат государственной пошлины выдать справку.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья С.Д. Манник