Гражданский кодекс часть 1

Сущность спора: Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее –– истец, ИП ФИО5, новый арендодатель) обратился в суд к ООО «Агора ЛТД» (далее –– ответчик, общество, арендатор) с иском о взыскании 503992,59руб. задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды.

В порядке ст.49 АПК судом принято уточнение заявленных требований: с учетом произведенных ответчиком платежей истец просит взыскать с истца 453550,09руб. за период с 22.01.2008г. по 30.04.2008г. задолженности по арендной плате. В остальной части на требованиях настаивает.

Также истцом уточнены основания заявленных требований в части требования расторгнуть договор аренды: истец также ссылается на нарушение ответчиком целевого характера использования переданных в аренду помещений.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал в соответствии с доводами искового заявления. Полагает, что договорные условия позволяют ему изменить арендную плату в одностороннем порядке исходя из определенной оценщиком рыночной стоимости арендуемого имущества.

Представители ответчика против удовлетворения заявленных требований возразили в соответствии с доводами отзыва.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил.

Между Комитетом по приватизации управлению имуществом Администрации Ванинского муниципального района (далее –– комитет, первоначальный арендодатель) и арендатором заключен договор аренды от 10.04.2006г. №47, согласно которому в аренду ответчику передано нежилое помещение, расположенное в 5-ти этажном жилом доме по адресу <...> (с 10-18, 30) общей площадью 253,3кв.м., в том числе основная 217,8кв.м. для использования цокольного этажа под магазин продовольственных товаров.

Срок договора установлен с 02.04.2006г. по 31.03.2011г. Договор прошел государственную регистрацию 06.06.2006г., что подтверждается выпиской из ЕГРП от 19.03.2008г. Объект передан в аренду по акту приема-передачи от 03.04.2006г.

В соответствии с п.2.3.5 договора в течение 30-ти дней с момента заключения договора арендатор обязан застраховать переданное в аренду помещение на его действующую (остаточную) балансовую стоимость за счет собственных средств в пользу арендодателя (выгодоприобретателя) рисков стихийного бедствия, пожара, противоправных действий третьих лиц, аварий отопительной, водопроводной, канализационной систем.

В соответствии с разделом 3 договора арендная плата устанавливается в соответствии с Положением о порядке определения ставок арендной платы и перечисления в бюджет арендной платы за пользование нежилыми помещениями, относящимися к муниципальной собственности, утвержденным решением Ванинского районного собрания депутатов от 26.03.2001г. №8 (далее –– Положение), и подлежит автоматическому пересчету на коэффициент инфляции при изменении МРОТ, при изменении какого-либо иного коэффициента, предусмотренного Положением, или балансовой стоимости здания, а также при изменении указанного положения, площади или иных факторов, влияющих на размер арендной платы, со дня соответствующего изменения.

Арендная плата вносится арендатором в УФК по Хабаровскому краю на счет Комитета ежемесячно в срок не позднее десяти дней по истечении отчетного месяца.

Согласно п.3.5 договора размер платы за пользование помещением может изменяться с принятием или изменением законодательных и иных правовых актов, а также по соглашению сторон.

В соответствии с п.5.4 договора договор аренды подлежит расторжению в одностороннем порядке, а арендатор подлежит выселению в случае, если арендатор в течение 2-х сроков подряд не внес арендную плату.

Приложением №2 к договору согласован расчет арендной платы, согласно которому с 02.04.2006г. арендная плата составляет в месяц без НДС 12610,50руб.

Расчет арендной платы произведен по соответствующей формуле, установленной Положением. При этом в расчете арендной платы в качестве одного из показателей использована восстановительная стоимость здания на 01.01.2006г. в размере 1617745,11руб. (показатель С1).

На основании договора купли-продажи от 03.12.2007г. истец приобрел право собственности на спорный объект.

При этом из материалов дела следует, что государственная регистрация перехода права собственности от первоначального арендатора к истцу произведена только 05.03.2008г.

В связи с приобретением спорного объекта по заказу истца ООО «СЭКС-СГ» произведена оценка рыночно обоснованной величины арендной платы за арендуемый ответчиком объект. В соответствии с отчетом об оценке №27 от 04.05.2008г. рыночная величина арендной платы в месяц за спорный объект составляет 218851руб. без НДС, или 864руб./1кв.м.

Кроме того, в материалах дела имеется отчет консалтинговой компании «Богерия» №2058-НД от 28.08.2007г. об определении рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на 17.08.2007г. (оценка произведена по заказу первоначального арендодателя). В соответствии с отчетом рыночная стоимость спорного объекта составляет 13800000руб. При осуществлении оценки применялись только сравнительный и доходный подходы к определению рыночной стоимости объекта, затратный метод не использовался.

14.02.2008г. истцом в адрес ответчика направлялось предложение о заключении договора аренды в новой редакции. Проект договора содержал новую редакцию раздела 3. Расчет арендной платы в проекте произведен исходя из показателя остаточной балансовой стоимости, равного 13800000руб., ежемесячная арендная плата в соответствии с новой редакцией должна была составить 153717,74руб.

20.02.2008г. и 04.03.2008г. истцом были направлены повторные письма с требованием перезаключить договор, оплатить арендную плату, освободить спорное помещение (письмо от 04.03.2008г.).

14.04.2008г. истцом вновь направлено письмо о том, что ответчик должен перезаключить договор аренды либо освободить помещение.

30.04.2008г. в адрес ответчика направлено письмо о необходимости застраховать спорное имущество исходя из его рыночной стоимости (13800000руб.) в пользу истца (выгодоприобретателя).

04.07.2008.г., уже в ходе рассмотрения настоящего дела, истцом в адрес ответчика направлено письмо о необходимости прекратить реализацию на арендуемых площадях непродовольственных товаров.

Полагая, что арендатор обязан уплачивать арендную плату исходя из ежемесячной ставки 153717,74руб., и ссылаясь на нарушение соответствующих обязательств по внесению арендной платы, а также обязательств по страхованию арендуемого имущества и использованию его только в соответствии с условиями договора (под продовольственный магазин), истец обратился в суд.

Суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст.617 ГК переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Из указанной правовой нормы следует, что новый собственник становится правопреемником первоначального арендодателя по соответствующим правам и обязанностям, вытекающим из договора аренды.

Вместе с тем, в силу ст.551 ГК переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. При этом исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Кроме того, в соответствии со ст.233 ГК в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Из указанных норм следует, что применительно к арендным отношениям покупатель объекта недвижимости, арендуемого третьим лицом, приобретает статус арендодателя (с соответствующими правомочиями) только после государственной регистрации перехода права собственности.

Поскольку регистрация перехода права собственности на спорный объект за истцом произведена только 05.03.2008г., все претензии и уведомления, предложения перезаключить договор аренды либо заключить его на новых условиях, направленные истцом до 05.03.2008г., не влекут никаких правовых последствий для арендатора. До момента государственной регистрации перехода права собственности к истцу собственником объекта и арендодателем оставался Комитет.

В соответствии со ст.450 ГК по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

Согласно 619 ГК арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Кроме того, в силу ст.452, требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено в суд только после получения отказа другой стороны от расторжения договора либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии –– в тридцатидневный срок.

Уведомления истца, направленные им как арендодателем в адрес ответчика, не содержат предложений расторгнуть договор.

Письмо от 14.04.2008г. не содержит новой редакции предлагаемых для изменения условий договора, на которых предлагается его перезаключить, поэтому оно не может считаться надлежащим предложением изменить спорный договор. Проект договора в новой редакции направлен истцом арендатору в тот период, когда истец арендодателем еще не стал, поэтому, как уже сказано, он не может учитываться при решении вопроса о соблюдении истцом досудебного порядка по требованию о расторжении договора. Кроме того, после 05.03.2008г. в адрес ответчика истцом не направлялись требования о надлежащем исполнении обязательств по внесению арендной платы.

В письмах от 30.04.2008г. и от 04.07.2008г. истец ссылается на необходимость исполнения ответчиком обязательств по страхованию имущества и использованию арендуемого объекта по целевому назначению. Однако доказательства направления ответчику предложений о расторжении договора по данным основаниям на момент рассмотрения дела в суде истцом также не представлены.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии доказательств соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора в части требования расторгнуть спорный договор.

В соответствии с п.2 ст.148 АПК требование расторгнуть договор подлежит оставлению без рассмотрения.

В остальной части заявленных требований суд исходит из следующего.

В части требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 22.01.2008г. по 05.03.2008г. на сумму 250004,54руб. (453550,09руб. / 100дн. х 44дн.) заявленные требования удовлетворению не полежат, поскольку до 05.03.2008г. истец не являлся арендодателем спорного объекта.

В части требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 05.03.2008г. по 30.04.2008г. на сумму 253988,05руб. (453550,09руб. – 250004,54руб.) заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.309 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ст.614 ГК арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определятся договором аренды.

В силу части 3 ст.614 ГК если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Из материалов дела следует и подтверждено истцом в судебном заседании, что оплата арендной платы исходя из 12610,50руб. в месяц производится ответчиком надлежащим образом (ответчиком представлены платежные поручения на внесение арендной платы как за спорный период, так и за последующий период пользования спорным объектом).

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что соглашения об изменении размера ежемесячной арендной платы с 12610,50руб. до 153717,74руб. они не достигли.

Из содержания п.3.1 договора не следует, что размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в случае определения рыночной стоимости арендуемого объекта недвижимости.

Условие п.3.1 договора устанавливает порядок расчета арендной платы («автоматическое изменение») при изменении балансовой стоимости здания. В прилагаемом к спорному договору расчете арендной платы показатель С1 поименован как восстановительная стоимость здания, а в самом расчете применена балансовая стоимость здания (1617745,11руб.), что сторонами также не оспаривается.

В соответствии с п.2.1 Положения, размер арендной платы определяется, в том числе, в зависимости от рыночной стоимости воспроизводства здания (помещения). Согласно п.3.1 Положения показатель С1 –– это рыночная стоимость воспроизводства здания (помещения) по состоянию на 1 января расчетного года, установленная в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее –– Закон об оценочной деятельности). Если переоценка недвижимого имущества в предыдущие годы по каким-либо причинам не производилась или была осуществлена неверно, расчет арендной платы делается в соответствии с постановлениями Правительства РФ и иными правовыми актами, регулирующими порядок переоценки имущества.

В соответствии со ст.3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При этом в соответствии с постановлением Правительства РФ от 06.07.2001г. №519, действовавшего в период проведения период проведения рыночной оценки спорного объекта стоимость воспроизводства объекта оценки (отличающаяся о рыночной стоимости объекта оценки) –– это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта , идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Анализ приведенных положений спорного договора, Положения (применяющегося согласно п.3.1 договора к отношениям сторон), а также норм Закона об оценочной деятельности и постановления №519 приводит к выводу, что изменение арендной платы в спорном случае возможно только при изменении стоимости воспроизводства спорного объекта, а не его рыночной стоимости.

Применение для расчета арендной платы рыночной стоимости спорного объекта сторонами в договоре не согласовано. Оценщиком же определялась именно рыночная стоимость объекта оценки, а не его восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства). Кроме того, истцом не представлены доказательства уведомления арендатора о произведенной оценке рыночной стоимости объекта, направление арендатору отчета об оценке в обоснование применения новой ставки арендной платы.

Применение же к отношениям сторон рыночных ставок арендной платы, определенной оценщиком по заказу истца, также сторонами не согласовано и договором не установлено.

При таких обстоятельствах требования и в данной части не могут быть удовлетворены.

В соответствии со ст.110 АПК, ст.333.40 НК уплаченная истцом государственная пошлина на сумму 2968,93руб. подлежит возврату истца из федерального бюджета (оставление части требований без рассмотрения и уменьшение заявленных требований), в остальной части относится на истца (отказ в удовлетворении части требований).

Кроме того, в соответствии со ст.110 АПК в пользу ответчика с истца подлежат взысканию понесенные расходы на оплату услуг представителя. В частности, заявлено о взыскании расходов на сумму 21000руб., в том числе на оплату юридических услуг в сумме 12000руб., на оплату проезда в судебные заседания 9000руб. (при этом на момент вынесения решения документально подтверждены только расходы на проезд в судебное заседание на 14.08.2008г. на общую сумму 3632,20руб.).

Заявленные расходы в части оплаты юридических услуг соответствуют разумному пределу, обоснованны, как и расходы на проезд в судебное заседание. Судебные расходы подлежат взысканию на общую сумму 15632,20руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования в части требования расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 10.04.2006г. №47, заключенный между ООО «Агора ЛТД» и Комитетом по приватизации и управлению имуществом Администрации Ванинского района, оставить без рассмотрения.

Заявленные требования в части взыскания задолженности по арендной плате оставить без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу ООО «Агора ЛТД» сумму судебных расходов в размере 15632,20руб.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину на сумму 2968,93руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения через Арбитражный суд Хабаровского края в Шестой арбитражный апелляционный суд и в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа.

Судья А.В.Бутковский